【正文】 和 9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比 9月新政策 4月新 “ 國(guó)十條 ” 主要內(nèi)容 特點(diǎn) 主要內(nèi)容 特點(diǎn) 個(gè)人貸款 首套房 首付款比例調(diào)整到 30%及以上 無(wú)戶型差別 套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30% 有戶型差別 二套房 嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 要求嚴(yán)格執(zhí)行 首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 抑制投機(jī)、投資 三套房 暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款 用于全國(guó)范圍 貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，部分地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款 不同地區(qū)可靈活執(zhí)行 保障性住房限購(gòu) 加大對(duì)各地 2022年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的普查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃 強(qiáng)化落實(shí) 確保完成 2022年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù) 具體目標(biāo) 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù) 對(duì)一些城市提出要求 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù) 執(zhí)行靈活 9月新增政策 商業(yè)銀行 對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理 稅收保險(xiǎn) 支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按 1%稅率征收契稅。 房產(chǎn)稅 地點(diǎn) 重慶 上海 計(jì)稅方案 方案主要針對(duì) 高檔住宅 ， 按面積計(jì) ，實(shí)行累進(jìn)稅率 。 ?房產(chǎn)稅的實(shí)施，將會(huì)增加購(gòu)房者的觀望情緒，暫時(shí)放緩購(gòu)房計(jì)劃，短期內(nèi)將影響開(kāi)發(fā)商的銷售和回籠資金。 近年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：新聯(lián)康信息平臺(tái)） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 2 0 0 1 2 0 1 0 沈陽(yáng)商品住宅銷售面積及均價(jià)圖3776415752933184342035653333316229563184020040060080010001200140016002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220100020223000400050006000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 2 0 0 1 2 0 0 8 深圳住宅銷售均價(jià)圖7248123 6 0 . 6 56213185949018495007061320119715 2020555315205 543969521336991005980010020030040050060070080090010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 價(jià)格量震蕩 2 0 0 1 2 0 0 9 上海住宅銷售均價(jià)圖184622249 6 7 . 9 41 8 9 9 . 9 59 2 9 . 2168128463234 3279261511034160402224040103320 34136385103008888511805001000150020222500300035002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬(wàn)平方米） 成交均價(jià)量?jī)r(jià)齊升 價(jià)漲量震蕩 不同于一線城市，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，且成交量迅速增加， 08年一線城市成交量大幅下滑，但沈陽(yáng)依然穩(wěn)步上升，并出現(xiàn)“ 量?jī)r(jià)齊升 ”的態(tài)勢(shì)。專家指出，沈陽(yáng)作為二線城市基數(shù)比較低，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高很正常，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2022年商品房成交單價(jià)較 2022年發(fā)生了巨大的改變， 6000元以上的成交大幅增長(zhǎng)， 4000元以下的成交則有明顯的減少。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài) 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng) 07年快速發(fā)展， 08年不斷成熟，并由此進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段； 09年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)是由低價(jià)低品質(zhì)占領(lǐng)市場(chǎng)向品牌和產(chǎn)品力引領(lǐng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； 10年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)已進(jìn)入到成熟階段 ，供應(yīng)量出現(xiàn)激增，其他各年供應(yīng)均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 【 進(jìn)入時(shí)間最短，項(xiàng)目最少，賣點(diǎn)最少，景觀觀賞周期最短，項(xiàng)目體量最大 】 龍湖項(xiàng)目分析 大盤入市操作模式 性價(jià)比 銷 售 項(xiàng) 目 生活夢(mèng)想 持續(xù)營(yíng)銷 品 牌 小盤 大盤 大盤要傳遞和給予客戶的與小盤是截然不同，龍湖在沈陽(yáng)更應(yīng)該走大盤的操作模式 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 龍湖項(xiàng)目分析 區(qū)域及客戶 沈陽(yáng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠灞P山別墅區(qū)及渾南新區(qū)為主 沈北片區(qū)關(guān)注度較差，客戶認(rèn)知度較低 龍湖項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知度較低，別墅市場(chǎng)份額小，客戶資源有限市場(chǎng)上。 現(xiàn)階段客戶對(duì)龍湖項(xiàng)目認(rèn)知： “霧里看花”，有期待但較模糊 品牌落地問(wèn)題 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 2022年?duì)I銷突破：在區(qū)域、產(chǎn)品均不被認(rèn)可的情況下，品牌營(yíng)銷成為重點(diǎn)，需制造話題，通過(guò)品牌再次落地，行成關(guān)注，帶動(dòng)龍湖兩項(xiàng)目銷售。 艷瀾山 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 案例借鑒 核心營(yíng)銷思路 營(yíng)銷策略執(zhí)行 SWOT分析 策略推導(dǎo) 策略總綱 項(xiàng)目定位 客戶定位 目標(biāo)客戶鎖定 形象攻略 展示攻略 推廣攻略 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 框架 案例借鑒 項(xiàng)目建議 營(yíng)銷執(zhí)行總控 營(yíng)銷費(fèi)用 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 龍湖 .艷瀾山現(xiàn)狀 SWOT S優(yōu)勢(shì) ?品牌實(shí)力 ?1000畝大盤 ?園林 ?苗圃及果園 ?物業(yè)服務(wù) ?育才及 2中高校的落戶 ?周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)品品質(zhì)高 ?別墅專家 ?體驗(yàn)式營(yíng)銷 W劣勢(shì) ?大區(qū)域環(huán)境差 ?小區(qū)域內(nèi)位臵偏，客戶容易被截流 ?一期產(chǎn)品面積控制較差，總價(jià)高 ?產(chǎn)品線不夠豐富 ?缺少品牌落地 ?配套不成熟 ?沒(méi)有會(huì)所 ?客戶通往項(xiàng)目動(dòng)線差 ?沒(méi)有做到完全的體驗(yàn)式營(yíng)銷 ?2022年?duì)I銷費(fèi)用不足 O機(jī)會(huì) ?新產(chǎn)品類獨(dú)棟 100200平，面積控制好，總價(jià)低 ?恒基、聯(lián)東進(jìn)入板塊，炒熱板塊 ?高端項(xiàng)目的進(jìn)入，將會(huì)形成與棋盤山片區(qū)連片發(fā)展的趨勢(shì)，形成“大棋盤山板塊” T威脅 ?產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ?恒基、聯(lián)東的潛在競(jìng)爭(zhēng) ?政策的不確定性 ?別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?別墅市場(chǎng)供大于求 項(xiàng)目分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 立足優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì) 建立品牌優(yōu)勢(shì) ， 深化項(xiàng)目大盤形象及唯一性 ,建立地標(biāo)性頂級(jí)度假型別墅形象 ，開(kāi)展一系列主題活動(dòng)深化形象 ,占領(lǐng)區(qū)域高地 ， 樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿 . 提前鎖定客戶 ， 以客戶為中心 ， 讓客戶眼見(jiàn)為識(shí)的感受產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì) 、 創(chuàng)造差異化的營(yíng)銷體驗(yàn) 把握時(shí)間和空間上的稀缺加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示 充分展示產(chǎn)品力 ， 承諾品質(zhì)物管服務(wù) ， 引領(lǐng)都市回歸 ， 超越客戶心理預(yù)期 策略推導(dǎo) 強(qiáng)調(diào)品牌 ， 充分展示項(xiàng)目資源及附加值 ，引領(lǐng)客戶體驗(yàn)度假型別墅形象 從客戶角度出發(fā) ， 解決實(shí)際需求 S優(yōu)勢(shì) ?品牌實(shí)力 ?1000畝大盤 ?園林 ?苗圃及果園 ?物業(yè)服務(wù) ?育才及 2中高校的落戶 ?周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)品品質(zhì)高 ?別墅專家 ?體驗(yàn)式營(yíng)銷 W劣勢(shì) ?大區(qū)域環(huán)境差 ?小區(qū)域內(nèi)位臵偏，客戶容易被截流 ?一期產(chǎn)品面積控制較差，總價(jià)高 ?產(chǎn)品線不夠豐富 ?缺少品牌落地 ?配套不成熟 ?沒(méi)有會(huì)所 ?客戶通往項(xiàng)目動(dòng)線差 ?沒(méi)有做到完全的體驗(yàn)式營(yíng)銷 ?2022年?duì)I銷費(fèi)用不足 O機(jī)會(huì) ?新產(chǎn)品類獨(dú)棟 100200平，面積控制好，總價(jià)低 ?恒基、聯(lián)東進(jìn)入板塊，炒熱板塊 ?高端項(xiàng)目的進(jìn)入，將會(huì)形成與棋盤山片區(qū)連片發(fā)展的趨勢(shì)，形成“大棋盤山板塊” ?全國(guó)高端客戶帶來(lái)的圈層效應(yīng) T威脅 ?產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ?恒基、聯(lián)東的潛在競(jìng)爭(zhēng) ?政策的不確定性 ?別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?別墅市場(chǎng)供大于求 項(xiàng)目分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 策略總綱：通過(guò)品牌價(jià)值提升項(xiàng)目認(rèn)知，顛覆現(xiàn)有形象，全方位占領(lǐng)市場(chǎng)，建立頂級(jí)度假型別墅形象，強(qiáng)化并擴(kuò)大唯一性。 私營(yíng)業(yè)主：大東陶瓷城、汽貿(mào)、中街的個(gè)體商戶。 （ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機(jī)蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。 Action3:通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、軟文推廣項(xiàng)品牌形象；調(diào)性仍然是項(xiàng)目本身的 尊貴品質(zhì)生活。 輸血線： 輝山大街、人和街、沈閆路、依農(nóng)路等路段設(shè)立路旗，截流客戶； 吸血點(diǎn)： 原香墅、大溪地、皇第龍邸、九如溪谷、金河灣等項(xiàng)目附近近可能樹(shù)立廣告，吸引到此項(xiàng)目看房客戶 核心營(yíng)銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 新聯(lián)康高端客戶資源 渠道中心： 我公司將在 2022年成立渠道中心，收集沈陽(yáng)高端精英人士的名單，對(duì)各項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行整合，同時(shí)專人負(fù)責(zé) CALL客，深入發(fā)掘客戶渠道，進(jìn)而提升龍湖團(tuán)隊(duì)的銷售業(yè)績(jī)。 ? 室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)開(kāi)放 ? 釋放即將加推產(chǎn)品信息 活動(dòng)營(yíng)銷 核心營(yíng)銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 【 中心景觀示范區(qū)開(kāi)放 】 主題：滟瀾山景觀示范區(qū)開(kāi)放 地點(diǎn)：滟瀾山國(guó)際俱樂(lè)部。 ★ 配以軟文對(duì)龍湖進(jìn)行解讀。 ★ 中心水景示范區(qū)開(kāi)放既疊院加推。 （ 2）本大盤項(xiàng)目今年推出體量較大，所以營(yíng)銷費(fèi)用比例相對(duì)應(yīng)有一定提高。 ★ 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)解讀會(huì)所、示范區(qū)及產(chǎn)品。 ★ 57月市內(nèi)戶外更換品牌信息。 重要項(xiàng)目： 未來(lái)功能區(qū)介紹。同時(shí)拓展時(shí)鞍山、吉林、長(zhǎng)春等地項(xiàng)目。 核心營(yíng)銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 售樓處：增加洗腦區(qū)、工法樣板間 增加龍湖品牌洗腦區(qū) 工法間展示產(chǎn)品細(xì)節(jié) 核心營(yíng)銷思路 展示攻略 高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話語(yǔ)權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相 一致的競(jìng)爭(zhēng)力。 享樂(lè)私家會(huì)所 設(shè)施：個(gè)性化酒店、健身中心、 spa 案例借鑒 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 首席度假型別墅重要支撐 —— 高爾夫球場(chǎng) 【 室外高爾夫球場(chǎng) 】 將部分苗圃改造成室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)，專供艷瀾山業(yè)主消閑。 政府官員：棋盤山地區(qū)各政府高官。 ?提前鎖定客戶 ， 以客戶為中心 ， 讓客戶眼見(jiàn)為識(shí)的感受產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì) 、創(chuàng)造差異化的營(yíng)銷體驗(yàn) 。 C咖啡，給予客戶高端的服務(wù)，同時(shí)使用高端娛樂(lè)場(chǎng)所吸引客戶上門。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 項(xiàng)目 蘭喬圣菲 十二橡樹(shù)莊園 爵世山 新希望 棋盤山 1號(hào) 香緹瀾山 香麓山 琥珀灣 金河灣 龍灣 國(guó)際城 長(zhǎng)青灣 頤景園 產(chǎn)品 獨(dú)棟 聯(lián)排升級(jí) 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 雙拼升級(jí) 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排升級(jí) 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排升級(jí) 聯(lián)排 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排升級(jí) 聯(lián)排 龍湖項(xiàng)目分析 產(chǎn)品 榮盛香緹瀾山 龍湖 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)升級(jí)型產(chǎn)品項(xiàng)目較多，尤其出現(xiàn)了榮盛刻意模仿龍湖的項(xiàng)目，龍湖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出。 2 0 0 7 2 0 1 0 年供求變化44984451224552382022 2022 2022 2022供應(yīng)（萬(wàn)平） 成交（萬(wàn)平）+105% +15% 26% 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家 主要項(xiàng)目成交情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì) 蘭喬圣菲 2 1 7 8 3 19 4 5 4 4 5 62 保利 2 3 8 16 7 7 61 16 11 9 140 世茂爵世山 20 20 棋盤山 1號(hào) 128 8 11 7 154 富力 13 4 11 7 4 4 12 18 11 7 3 98 琥珀灣 1 4 9 15 23 18 14 9 1 94 滟瀾山 64 8 6 78 香醍漫步 60 5 2 67 中海龍灣 3 8 16 11 7 6 1