【正文】 境下所存在的機會與威脅。五、消費者分析消費者購房，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，已步入理性，觀望態(tài)度也越來越濃，純粹的投資客也慢慢的在淡出市場。三、孝順當前市場分析孝順位于金華和義烏兩地交叉點上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺少合理的規(guī)劃，交通不便利，相當繁雜，無便利的交通工具。連續(xù)火爆多年的房地產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了很大的促進作用；但近年來由于開發(fā)商的狂熱圈地與購房貸款現(xiàn)象的嚴重，使得樓市風險過度集中于銀行。但我們能夠確定，本方案對孝順商業(yè)廣場的成功銷售，具有極大的借鑒意義。事實上，我司自從接受該項目以來一直在思考這個問題。孝順金三角商業(yè)廣場策劃方案前商業(yè)廣場服務小組經(jīng)過多日的分析與討論，《孝順商業(yè)廣場策劃方案》終于出籠。目錄第一部分房產(chǎn)界的這一現(xiàn)象引起了有關政府部門的高度關注，并引發(fā)了“中國樓市是否存在泡沫”的大討論。城鎮(zhèn)無典型的支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎設施薄弱，文化娛樂場所少，衛(wèi)生環(huán)境差。但這并不表明消費者的購房需求在萎縮。（一）、項目優(yōu)勢 地段：本案位于孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來規(guī)劃開發(fā)的重點，而本案是規(guī)劃開發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)與新城區(qū)的一個重要結點 規(guī)模中等：受地塊的原因，項目規(guī)模相對偏小，將損失一大部分注重規(guī)模的高端客戶與投資客。 部分投資客戶擔心與杭州等地的類似商業(yè)物業(yè)一樣，由于后期管理不到位而難以經(jīng)營，從而影響投資信心。本部分將根據(jù)前面市場分析得出的結論，從項目定位、目標客戶群體鎖定、媒體推廣策略、活動營銷策略與定價策略等方面著手，把孝順（二）理性化描述商業(yè)新焦點/商業(yè)新時代/商住金地帶口號詮釋：隨著孝順鎮(zhèn)城市化的發(fā)展和未來隨著工業(yè)園地的開發(fā)，居民的收入將越來越高，消費的能力越來越強。３、它語言簡潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。⑶現(xiàn)代簡約版設計理念，傳承百年繁華。⑴15—25歲◆屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。樹立孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場是孝順最興旺的商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強的知名度。（五）、項目總體規(guī)劃推廣策略本項目的形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為主題，打造未來的商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項目總體規(guī)劃的主線。Business休閑娛樂功能：休閑娛樂是RBD的首要功能。三、目標客戶群體鎖定（一）區(qū)域鎖定以孝順鎮(zhèn)的土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機關人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，他們看中的商業(yè)廣場重要的經(jīng)濟位置，未來的投資效益和更舒適的縣城都市生活。依托：政府的規(guī)劃，未來可視的發(fā)展四、品質(zhì)策略業(yè)態(tài)分布原則二：重點突出，特色經(jīng)營。過程：成立管理公司；融入統(tǒng)一式管理服務；與客戶購買同步簽訂商場管理服務協(xié)議；商場服務準則出臺；外聘商場管理顧問，做到商場管理與銷售同步進入項目，提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務理念。此外，典雅的商場外觀與設置合理的休閑配套，確保了商場開業(yè)后的長遠品位。最新富豪排行榜上，國美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，其成功原因無非兩個字：規(guī)模。孝順商業(yè)廣場，城北金鉆地段，投資的處女地。 在各階段劃分中，應根據(jù)項目工程進度以及行業(yè)銷售規(guī)律進行分階段的重點安排，以達到順利銷售與利潤最大化的目的。宣傳內(nèi)容：配合當?shù)仉娕_、電視臺和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。 尾盤期主題：同期根據(jù)項目進度設置不同的公關活動。召開產(chǎn)品說明會，商場管理咨詢會，業(yè)主聯(lián)誼會，相關房產(chǎn)展銷會等類似會議，主要展示樓盤的整體規(guī)劃形象，景觀設計，商場管理，配套基本設施，戶型特色等，同期配合適當?shù)拿襟w宣傳與通文炒作，營造高品質(zhì)樓盤?？吹靡姷幕貓蟆㈨樕虡I(yè)廣場商業(yè)廣場業(yè)主創(chuàng)業(yè)討論會目的：配合當?shù)孛襟w，聯(lián)系購買者和意向購買者舉行創(chuàng)業(yè)討論，指引購買者如何經(jīng)營商鋪，增加購買信心地點：售樓處或孝順某一個場所八、宣傳效果要求通過的宣傳工作，達在目標消費者心中應達到也可達到強化孝順商業(yè)廣場的三大特色的目的，具體來說：孝順商業(yè)廣場——孝順最現(xiàn)代商業(yè)購物中心商業(yè)購物中心——作為一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為城市未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。說明：具體定價方案將隨項目進程，本公司于日后提供。約1元/份m21000m2 約2萬孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇 業(yè)主聯(lián)議會 報紙廣告 發(fā)布媒體：金華日報\義烏日報 約8萬報紙軟文 發(fā)布媒體：金華日報\義烏日報 初步合計： 20萬說明：該計劃需根據(jù)項目進程及銷售情況靈活變動?，F(xiàn)在設計的主入口不是很商業(yè)化，建議在主入口與中空內(nèi)庭設計施工上主要體現(xiàn)一種文化，結合園林，充分體現(xiàn)著天人合一的理念，體現(xiàn)著人們順應自然，以求生存與發(fā)展的思想。僅靠花俏的建筑裝修來吸引消費者，只能是短暫的，不能長期對游客起一定的誘惑作用，而本項目最主要的是立足于孝順的本地客戶，同時盡可能地招攬外地的商人和游客。既可成為步行街可變的活動特色，又可增強步行街的休閑氣氛和檔次，使消費者更加樂而忘返。軟件配套將電子商務平臺的建設作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。進行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來的商鋪適應主力商戶的需求，適應客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足步行街持續(xù)發(fā)展的需要。大型商家選址的困難，反映出商業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式與國際大商業(yè)的經(jīng)營理念存在著差距。小商鋪間隔劣勢業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導性、隨意性過大，管理機構難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導商場經(jīng)營狀況。大商業(yè)大流通格局，步行街檔次較高。語商鋪大，租金額則高，中小商戶進駐經(jīng)營成本則大，會給招商增加難度。小商鋪用家以個體戶為主，商場整體檔次降低。⑵適應人流流向從整體上對商場的顧客流向作系統(tǒng)的規(guī)劃，以便在商場投入使用后能夠合理的引導客戶流向，延長消費者在步行街的停留時間，以增加他們購物的機會，形成步行街一派興旺的景象。（2）洗手間一般逛步行街的消費者以女士居多，并且女性使用洗手間的平均時間較長，所以要在步行街上設公共洗手間，在設計洗手間時，應該將女性部分面積適當增大。物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務服務、組織行業(yè)協(xié)會商會等。同時在步行街中設置小品，如小的疊水，西式矮椅，膜制小品等。同時，要考慮入駐商戶的裝修設置的特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場在既定的形象風格和特色的基礎上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強商場的競爭力。在主入口主要體現(xiàn)一種親和力和高貴的氣質(zhì)。約1萬元折頁 5000份m21000m2 約2萬工地轉角大型廣告牌 150力爭打造與“中華商業(yè)第一街”代表：上海南京路、北京的王府井、重慶的解放碑、廣州的上下九相媲美。組織購買者參觀，商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇等，加強消費者購買信心。本章節(jié)主要根據(jù)房產(chǎn)項目貫用的活動營銷，并結合本案的實際進行設置各類公關活動。針對特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶。開盤活動發(fā)布推廣商業(yè)中心理念，以報紙廣告、電臺、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁、DM單張投放、工地形象包裝。階段 時間 任務預熱期 2004年10月—2005年2月 樹立項目形象，為開盤造勢開盤期 2005年春節(jié)前后 準備好開盤工作，正式面向市場主推期 2005年2月—2005年7月 成功銷售項目的50%加推期 2005年7月—2005年12月 成功銷售項目的30%收盤期 2006年 項目剩余的20%六、媒體推廣策略選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的，保證廣告對消費者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。孝順商業(yè)廣場一萬多平方米的宏大規(guī)模，堪比地市級大型商場，店多攏市，且規(guī)劃合理，投資置業(yè)兩不誤。該區(qū)塊不僅是孝順的心臟，更是未來發(fā)展的重心。 贏得政府支持在未來的商業(yè)中心需爭取各項政策扶持與優(yōu)惠，以及工商稅務辦證簡化手續(xù)。把商鋪管理進行整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的管理混亂的局面，達到統(tǒng)一形象面向社會服務，彌補購買者擔心經(jīng)營者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果，建立購買信心。主要通過系列的形象宣傳和活動營銷，樹立購買者的信心。金華，義烏兩地投資客：由于金華、義烏房價連續(xù)幾年的上漲，如今進入相對停滯，而銀行購房貸款的限定，使得部分投資客由于資金原因紛紛退出市區(qū)，把目光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因為它資金投入量少，而回報上漲的時間來的快，空間來的更寬廣。RBD是CBD的有機組成部分和題中之義。根據(jù)［游憩與閑暇研究的概念詞典］，RBD的定義