房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營ppt課件(完整版)
【正文】 域市場調(diào)研 ? 土地信息收集 ? 土地初判 ? 項目定位 ? 土地深判 ? 尋找合作資金 ? 土地投標(biāo)（或摘牌） ? 簽訂土地出讓合同 24 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 1. 區(qū)域市場調(diào)研 ? 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 ? 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 ? 項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 25 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 2. 土地信息收集 ? 現(xiàn)狀圖 ? 規(guī)劃設(shè)計條件 ? 現(xiàn)場踏勘 ? 了解周邊配套情況 ? 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 26 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 3. 土地初判 ? 了解地塊的上市方式和地價 ? 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況（成本測算） ? 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況（產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排） 27 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 4. 項目定位 ? 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類和數(shù)量 ? 市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位（房型和面積定位）、價格定位 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 項目發(fā)展報告（開發(fā)計劃；項目考核指標(biāo)；資金流） 28 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 5. 土地深判 ? 可行性研究報告（區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析；該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、發(fā)展前景；現(xiàn)狀圖；市場深度調(diào)研結(jié)果；項目最終定位；成本測算：針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選；開發(fā)周期及付款計劃；項目方案確定；資金流測算） 29 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 6. 尋找合作資金 ? 研究并確定融資方式 ? 項目招商 ? 明確合作伙伴、尋找合作方式 ? 引資（商業(yè)計劃書、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議） ? 合作實施（成立合作公司，辦理相關(guān)手續(xù)） 30 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 7. 土地投標(biāo)（或摘牌） ? 投方案標(biāo)（項目方案確定） ? 投經(jīng)濟(jì)標(biāo)（確定土地上限） ? 拍賣（競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)） ? 掛牌（競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)） 31 一、項目構(gòu)想及土地獲取階段 8. 簽訂土地出讓合同 ? 土地出讓合同 ? 出讓金、交費證明 ? 辦理土地證 32 二、規(guī)劃設(shè)計階段 主要工作： ? 設(shè)計前準(zhǔn)備 ? 組織方案設(shè)計 ? 組織施工圖設(shè)計 ? 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 辦理施工許可證 33 二、規(guī)劃設(shè)計階段 1. 設(shè)計前期 ? 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 ? 明確設(shè)計單位選擇標(biāo)準(zhǔn) ? 制定設(shè)計組織計劃 34 二、規(guī)劃設(shè)計階段 ? 方案和設(shè)計單位選擇與合同簽訂 ? 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 ? 規(guī)劃方案的確定及成本測算 ? 建筑平面、立面功能效果分析及成本測算 ? 景觀概念方案的確定 35 二、規(guī)劃設(shè)計階段 ? 施工圖設(shè)計單位的選擇與合同簽定 ? 制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書 ? 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 ? 施工圖成果（總平面圖；放線圖；樁位圖；施工圖報建圖；消防、人防報建圖；施工圖審查全圖及計算書；編制建安工程預(yù)算，建安工程成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化；施工圖會審。 45 三、施工建設(shè)階段 6. 主體驗收備案 ? 施工單位自評。 72 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。 ? 市場占有率第二的城市（ 5個） ：珠海、福州、上海、蘇州、長春。 81 （三）人員結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)管理系統(tǒng)共有員工 24,940人，平均年齡 ，平均司齡 。投資總額低于 1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 ? 建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行 工商總局、外匯局 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 （ 2022年 7月 11日） 。 3. 企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦 《 國有土地使用證 》 。大專及其以上學(xué)歷占物業(yè)總?cè)藬?shù)的 %。 ? 銷售額過五十億元的城市（ 5個） ：上海、沈陽、天津、廣州、杭州。 75 四、 2022年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名 序號 企業(yè)名稱 序號 企業(yè)名稱 1 萬科 11 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2 恒大地產(chǎn) 12 招商地產(chǎn) 3 中國海外發(fā)展 13 雅居樂地產(chǎn) 4 保利地產(chǎn) 14 SOHO中國 5 華潤置地 15 佳兆業(yè)集團(tuán) 6 龍湖地產(chǎn) 16 金科股份 7 碧桂園 17 融創(chuàng)中國 8 世茂地產(chǎn) 18 華夏幸福 9 富力地產(chǎn) 19 綠城中國 10 金地集團(tuán) 20 保利香港 76 四、 2022年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名 （含深市、滬市、港股） 序號 企業(yè)名稱 序號 企業(yè)名稱 1 萬科 （ SZ） 11 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（ HK） 2 中國海外發(fā)展 （ HK） 12 招商地產(chǎn)（ SZ） 3 保利地產(chǎn)（ SH） 13 雅居樂地產(chǎn)（ HK） 4 華潤置地（ HK）
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