【正文】 1．媒體運用房地產(chǎn)類媒體種類繁多，針對本項目目標(biāo)客戶的特性及項目發(fā)展方向，我們建議此用以下幾種方式：充分利用電視廣告媒體傳播的廣度及重復(fù)性。：通過對LOFT、MORE等概念的傳達(dá)，擴大本項目超前位影響。由于時間倉促，我司僅對項目發(fā)展方向提出建議，旨在項目定位前期突破常規(guī)銷售定位法，采用以底商經(jīng)營帶動整體項目的銷售，同時規(guī)避各種風(fēng)險，實現(xiàn)底商、寫字樓、公寓的連帶均好銷售。金廈百度風(fēng)景合作模式剖析金廈百度風(fēng)景作為金廈集團2001—2002年度重點開發(fā)項目，我司于2001年二季度介入項目營銷策劃服務(wù)，當(dāng)時項目工程處于平地階段，項目祥規(guī)及戶型也已基本確定，我司在充分考慮項目各項營銷要素的前提下，與貴司經(jīng)營部及項目管理人員深入溝通，共同探討項目營銷思路，充分發(fā)揮我司在市場營銷及項目策劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢，對當(dāng)時的金云里二期的項目提出可行性發(fā)展建議，并向貴司提交金云里二期項目營銷報告，經(jīng)雙方反復(fù)研討，達(dá)成營銷策劃合作意向，并于2001年5月簽約。上勁公司對于百度風(fēng)景項目的前期定位成竹在胸，雄心勃勃的要給天津的房地產(chǎn)及廣告界一個驚喜。這一階段項目策劃直接體現(xiàn)在現(xiàn)場銷售上，則是百度風(fēng)景在期房階段知名度迅速提升。這一點反映在執(zhí)行方面則充分考驗著項目決策者的組織協(xié)調(diào)能力，以及團隊內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整體水平，即整體協(xié)調(diào)及實戰(zhàn)中的相互配合關(guān)系。從前，在房地產(chǎn)推廣環(huán)節(jié)中，關(guān)于地段、戶型等要素的傳遞始終是建立在如下前提下的：即通過報紙常規(guī)廣告、戶外廣告等形式單一的推廣，這種推廣模式的前提是肯定目標(biāo)消費者必然會看到，并且會在某種程度上接受由銷售經(jīng)理和廣告設(shè)計、文案所擬定的訴求重點，從中不難發(fā)現(xiàn)，在整個推廣環(huán)節(jié)中，消費者始終是處在被動的狀態(tài)下的，推廣的成功與否取決于銷售經(jīng)理及廣告設(shè)計或文案的經(jīng)驗，即對此前所接觸或參與項目運作所獲得的印象，主要的原因在于項目定位思想的不成熟，令整個推廣過程缺乏整體連貫性，因此不可能對潛在消費者產(chǎn)生一貫的、高于項目本身的物業(yè)（品牌）訴求傳播效果。在近3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會的認(rèn)可，公司本年度晉升為天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會副秘書長單位。以上為我司對路南項目營銷策劃合作的初步設(shè)想，希望貴公司提出寶貴意見，我司預(yù)祝雙方再次合作，共同取得驕人的業(yè)績！33 / 33。雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢互補，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅持提升業(yè)務(wù)水平，強化服務(wù)意識，作為合作時間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。而從現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣中不難看出，那種輕視消費者完全憑經(jīng)驗進(jìn)行市場推廣的做法正在被正視消費者需求，并在推廣過程中以滿足這種需求為標(biāo)準(zhǔn)的觀念所取代。經(jīng)過一個時期相對的平淡無奇之后，現(xiàn)階段百度風(fēng)景的市場推廣開始進(jìn)入一個全新的境界，其中包括對于前期成功經(jīng)驗的再創(chuàng)新，至少也是對于創(chuàng)新方式的一種探索，其表現(xiàn)出的對于全新效果的渴望和激情證明百度風(fēng)景在推廣方面已必然而然的進(jìn)入了全新的時期。從這一階段百度風(fēng)景的市場推廣特點來看可以得出以下結(jié)論：首先，現(xiàn)階段的市場推廣是一個動態(tài)變化的過程，在不同的階段，根據(jù)市場變化，特別是消費者需求的不斷變化，策劃推廣的側(cè)重點也是在不斷調(diào)整之中的，當(dāng)然好的策劃推廣案例總是建立在整合了市場調(diào)查、營銷及廣告推廣的基礎(chǔ)之上的；其次，消費者的潛在需求日益受到重視，這在很長一段時間，都被各開發(fā)企業(yè)、廣告公司當(dāng)作一種具有反映企業(yè)理念功能的空話而擱置著，沒有被真正的應(yīng)用到實際的案例操作之中。而上勁在此階段所賦予該項目的物業(yè)精神使得此后的創(chuàng)作表現(xiàn)雖幾易其手，卻始終不曾走味，這就充分證明其市場定位不僅準(zhǔn)確無誤而且具有很強的可操作性。截止2002年11月底，項目銷售達(dá)到整體面積的60%，預(yù)計截止2002年底，即4樓入住期間，4樓銷售將達(dá)到75%，在天津市本年度高層住宅銷售中取得不俗的業(yè)績。★策劃核心整體策劃，均好發(fā)展★項目宗地狀況★, 總建筑面積10萬M2B東西狹長，北側(cè)臨復(fù)康路C規(guī)劃集商場、辦公、居住為一體(11)★東：中環(huán)線（代表物業(yè)泰達(dá)公寓、天驕源）西：侯臺別墅區(qū)、天津大學(xué)城南：華苑、華苑新城、欣苑公寓北：天拖南居住區(qū)（美麗心殿、南開文園） ★A 90年代中后期由華苑帶動新居住區(qū)形成B 天津早期涉外居住區(qū)（以金廈世紀(jì)名都為代表）C 天津市高校區(qū)的興建落成D 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展★項目SWOT分析★：A本案地處高校區(qū)，為區(qū)域人文條件和提高附加值提供了支持B周邊成熟居住區(qū)業(yè)已成形，為本案商鋪提供良好的客源C周邊企事業(yè)單位眾多，為本案商商業(yè)提供了人流基礎(chǔ)D開發(fā)商在區(qū)域內(nèi)形成了良好的品牌E項目鄰近主迎賓線，為項目提供良好商機★A本案周邊商業(yè)氛圍不濃厚，不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū),對本案商業(yè)物業(yè)推動產(chǎn)生負(fù)面影響B(tài)本案周邊除百度風(fēng)景外，均為老式住宅，整體規(guī)劃落后C本案開發(fā)規(guī)模大，周期長D市場人群對高層住宅的歷史印象不佳★A華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起,天津大學(xué)城的建設(shè)對本案的人流提供保障B現(xiàn)有天津市西南區(qū)域商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念,經(jīng)營模式和商業(yè)物業(yè)的功能均有較大的提升和完善空間C從開發(fā)理念上看，本案集商業(yè)、辦公、住宅三位一體，從機遇上講成為本區(qū)域此類物業(yè)開發(fā)先鋒★A周邊競爭對手較多,整體市場供大于求.B項目如何形成商業(yè)氛圍，成為來自項目自身的威脅.C創(chuàng)新整合帶來的操作復(fù)雜性★3項目前期定位結(jié)論：,但機遇大于威脅、商務(wù)辦公、居家生活為一體的全功能物業(yè)，成為本案的優(yōu)良?xì)v史機遇(12)★總結(jié)：本案力爭打破常規(guī)開發(fā)思路，從一個高起點上定位本案的發(fā)展方向，結(jié)合底商、辦公、住宅統(tǒng)一、均好發(fā)展的思路，成為本案成功的關(guān)鍵★4項目發(fā)展核心思路以商鋪經(jīng)營（炒作大區(qū)域價值，形成經(jīng)濟交流平臺）——推動特色辦公及國際化住宅消費(13)(★項目發(fā)展方向定位（多功能、全方位的國際文化平臺）底商—打造區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展平臺，形成天津市西南區(qū)域新經(jīng)濟及商業(yè)中心金廈國際港 辦公—以底商的經(jīng)營及本案的特色商務(wù)形式帶動辦公樓的租售住宅—通過區(qū)域文化及特色的形成，打造國際化住宅社區(qū)(1)★A本物業(yè)自身綜合發(fā)展平臺（底商、辦公、住宅）提供了良好的基礎(chǔ)