【正文】 鋪建筑面積㎡ 39000其中：地下停車場建筑面積㎡160003建筑密度%　≦304容積率5綠地率%≧306項目總投資萬元290007財務凈現(xiàn)值萬元 8財務內部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年. 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。規(guī)劃的內容要全面，既要突出經(jīng)濟建設的重點，又要配合做好教育、科學、文化、人口、勞動力、社會保障、生態(tài)環(huán)境、市（鎮(zhèn)）政設施等方面的建設規(guī)劃。市（鎮(zhèn)）政設施建設是發(fā)展經(jīng)濟、改善生活的必要條件，是經(jīng)濟建設和生態(tài)環(huán)境建設的物質體現(xiàn)。一、微觀建設指小城鎮(zhèn)的各種社會要素的創(chuàng)立、興建、組合和發(fā)展工作。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務能力顯著提高。主要建設條件小城鎮(zhèn)建設與城鎮(zhèn)建設、小鎮(zhèn)建設意義相近，但又有細微區(qū)別。鎮(zhèn)內及周邊旅游景點有：金臺觀、佛興寺、明月峽、青木川古鎮(zhèn)、曾家山、唐家河、昭化古鎮(zhèn)等，旅游資源十分豐富，是休閑度假、垂釣嬉水、賞花攝影的絕佳之地。羊木鎮(zhèn)進入了蓬勃發(fā)展時期，羊木鎮(zhèn)作為國家小城鎮(zhèn)建設，加快城鎮(zhèn)一體化的標志性城鎮(zhèn)，也是四川省未來21個城鎮(zhèn)市規(guī)劃的重點扶持小鎮(zhèn)，符合市場經(jīng)濟的規(guī)劃和發(fā)展需要，提升廣元市朝天區(qū)形象，提高土地的綜合價值，建設羊木水鄉(xiāng)項目建設在必行。立足于我國的國情和現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結構，陜西省中際國際城市發(fā)展研究院在長期研究鉆研中，CUDI院院長、學者王超在《新農村建設中的小城鎮(zhèn)發(fā)展》一書中提出小城鎮(zhèn)建設的新內涵，即通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加大公共財政對農村的覆蓋，增加農村教育、衛(wèi)生、交通、水利、環(huán)境等公共產(chǎn)品供給，實現(xiàn)農村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，在城鎮(zhèn)化背景下以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的思路，改變過去單純地、片面地強調加快城鎮(zhèn)化進程的觀念，更加關注城鄉(xiāng)之間的良性互動，更為綜合和全面地謀劃中國的現(xiàn)代城鄉(xiāng)結合化建設。1979年改革開放以來，小城鎮(zhèn)得到了迅速的恢復和發(fā)展。第1章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：羊木水香房地產(chǎn)開發(fā)建設項目承辦單位概況單位名稱： 單位性質：有限責任公司注冊資金：1,000萬元人民幣單位住所：廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人： 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務能力顯著提高。小城鎮(zhèn)建設思路 首先，城鎮(zhèn)化一個重要的方針就是社會主義新農村建設。是解決廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)辦公生活休閑的需要目前，廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)的辦公條件較差，職工住房緊張，建設羊木水鄉(xiāng)項目既能解決廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)的辦公問題，也能解決職工無房或居住條件較差的問題。全鎮(zhèn)幅員面積101平方公里。城鎮(zhèn)建設側重城中特色鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、旅游文化鎮(zhèn)建設，小鎮(zhèn)建設側重農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設，而小城鎮(zhèn)概念屬于二者的交叉范疇，囊括一切特色城鎮(zhèn)、功能城鎮(zhèn)、和新農村城鎮(zhèn)建設。宏觀布局方面有的地區(qū)形成比較合理的小城鎮(zhèn)體系，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展開拓了一條嶄新的道路。大體上可歸納為物質文明方面的建設與精神文明方面的建設。二、精神文明方面的建設主要包括思想建設、文化建設和社會制度、組織建設。它側重于解決一定區(qū)域內小城鎮(zhèn)的密度、規(guī)模、功能和空間布局的問題，以及小城鎮(zhèn)建設的發(fā)展速度和具體的方法、步驟等問題。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及廣元的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。一、綜合經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)較快。物流、網(wǎng)購、電子商務等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，%，%。%。%。農業(yè)生產(chǎn)條件得到改善。%。，%；%，與上年持平；，%；，%；%，；%，；，與上年基本持平。年度投資規(guī)模已連續(xù)四年保持500億元以上。商品住宅銷售8745套。%。市場銷售平穩(wěn)增長。年末境內有AAAA景區(qū)15個，AAA景區(qū)5個，AA景區(qū)4個。2009年—，%。%；，%。高校4所，在校生21106人，專任教師580人。工讀學校1所，在校生52人，專任教師12人。全市有廣播電視臺8個，%。2009年—2014年廣元市衛(wèi)生技術人員體育事業(yè)蓬勃發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20547元，%；人均生活消費支出12486元。全年福彩銷售23738萬元，實現(xiàn)福彩公益金提成1795萬元。城市各集中式飲用水水源地水質達標率100%，城市水環(huán)境功能區(qū)水質達標率100%，城市清潔能源使用率87%中安全生產(chǎn)形勢持續(xù)好轉。廣元是中國首批農科教結合示范區(qū)、中國山水園林城市。幅員面積16314平斱公里，其中市城區(qū)面積25平斱公里。一核兩翼東西聯(lián)動兩翼四大商圈萬源商圈極核商圈經(jīng)營種類也由中高檔的時尚百貨逐步擴大到化妝品區(qū)域、黃金珠寶區(qū)域以及運動休閑區(qū)域。城南時代廣場位于老城咽喉地段，3路、8路、9路、14路公交從城市的各個區(qū)域可直達項目。國際商貿城，到達式消費,迎合市場四期會有一個2萬平米的知名商場入駐。11月2日，世界500強榜首企業(yè)沃爾瑪連鎖超市，全球連鎖餐飲第一品牌肯德基正式簽約入駐廣元金橄欖廣場。該項目是我市首個購物中心地下兩層都為停車場，有1200余停車位。三期還在建設之中，建成后地下二層為停車場，并利用負一樓和一樓打造大型超市，部分主營奢侈品。唐朝文化63萬平米城市綜合體，萬達廣場置業(yè)顧問何俊言說，廣元萬達廣場金街商鋪一期8月25日正式開盤銷售，主力商鋪為6070㎡，㎡，㎡，㎡。另外萬達擁有眾多緊密合作伙伴，5000家國內知名品牌的跟進，將會提升當?shù)厥忻竦南M水平。汽車銷售區(qū)建筑面積約13萬平方米，建成30家左右的汽車4S店、汽車大賣場、汽車直營店、名車體驗館；二手車業(yè)務區(qū)建筑面積約10萬平方米，建成二手車評估、二手車置換、二手車收購、淘淘二手車網(wǎng)上門店、淘淘二手車網(wǎng)下連鎖店等；，建成汽配賣場、工程車銷售店、配件倉儲中心；，建設汽車維修中心、特約服務站、汽車精品區(qū)、汽車改造、汽車美容中心；，建成會展、寫字樓、商務酒店等。 廣元市2014年城鄉(xiāng)建設工作重點（政府會議文件會議進一步明確了2014年工作重點，一是大力推進新型城鎮(zhèn)化建設，著重抓好市級重點鎮(zhèn)建設和10個“百鎮(zhèn)建設”試點鎮(zhèn)建設；加快新村建設，全年力爭完成村鎮(zhèn)建設投資30億元，完成新村規(guī)劃編制700個。城市規(guī)模：產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化；突出優(yōu)勢資源轉化，大力推進低碳經(jīng)濟；大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，培育發(fā)展新亮點性質：連接我國西北、西南地區(qū)的綜合交通樞紐，以發(fā)展工業(yè)、物流和旅游為主的川、陜、甘結合部地區(qū)的區(qū)域性中心城市，最宜人居的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。根據(jù)上述總體要求，按照“量力而行、盡力而為”的原則，提出2014年經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標是：%左右。提出上述預期目標建議的主要考慮：一是加快發(fā)展的外部條件和宏觀政策取向已發(fā)生重大變化，適應轉型發(fā)展和加快發(fā)展的內在需要，確保發(fā)展更有后勁、更具可持續(xù)性，是以經(jīng)濟增長的主動適度換檔為調結構、轉方式、促改革、惠民生騰出更多的空間和時間。繼續(xù)加快大唐廣元新建電廠、綿萬高速廣元段等重大項目前期工作，創(chuàng)造條件盡早開工建設。四是強化項目協(xié)調服務。一是做大做強優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)。抓好國家級廣元經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、省級旺蒼經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和劍閣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)基礎設施建設，加快推進蒼溪縣、朝天區(qū)創(chuàng)建省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和利州區(qū)創(chuàng)建省級高新技術開發(fā)區(qū)工作，繼續(xù)加快推進天然氣綜合利用工業(yè)園區(qū)等特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設，努力打造“一極多點”發(fā)展格局。四是優(yōu)化“一主兩副多節(jié)點”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局，進一步做大中心城市，加大省級“百鎮(zhèn)建設試點行動”推進力度，加快發(fā)展以縣城為重點的中心城鎮(zhèn)和小集鎮(zhèn)建設，啟動7個市級重點集鎮(zhèn)建設。持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、鞏固提升糧油、生豬、勞務三大傳統(tǒng)“百億”產(chǎn)業(yè)，突出發(fā)展紅心獼猴桃、蔬菜（食用菌）、木本油料（核桃、油橄欖、山桐子）、茶葉煙葉、土雞五大特色“百億”產(chǎn)業(yè)。五是有序擴大農村勞動力轉移輸出規(guī)模，提高輸出質量。啟動劍門蜀道國家級旅游度假區(qū)建設，積極推進劍門蜀道世界文化線路遺產(chǎn)、世界自然與文化遺產(chǎn)申報工作，劍門關翠云廊創(chuàng)建成國家5A級旅游景區(qū)，加快構建區(qū)域性旅游集散中心，精心籌辦2014四川國際文化旅游節(jié)和2014中國（廣元）女兒節(jié)，力爭旅游總收入實現(xiàn)140億元。（六）全面深化重點領域改革。加快推進國企改革，健全和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)效率、增強企業(yè)活力。創(chuàng)新招商引資方法，推進招大引強和選商選資，加強與國內外媒體和企業(yè)合作，以世界500強、中國企業(yè)500強、民營企業(yè)500強、重點央企等領軍企業(yè)為重點，著力在引進帶動力強的品牌企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈關鍵的重點企業(yè)上實現(xiàn)新突破。積極推進城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行等地方金融機構建設。加快建設循環(huán)工業(yè)園、低碳農業(yè)園、生態(tài)旅游園、城鄉(xiāng)低碳社區(qū)（新村）和創(chuàng)建國家低碳試點工業(yè)園區(qū)等低碳發(fā)展載體，加快低碳發(fā)展基礎能力建設課題研究、盡快編制溫室氣體排放清單，持續(xù)推進垃圾發(fā)電、節(jié)能減排等方面低碳發(fā)展重點項目，促進低碳發(fā)展工作項目化。繼續(xù)實施就業(yè)促進、扶貧解困、“菜籃子”、教育助學、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、百姓安居、民生基礎設施、生態(tài)環(huán)境、文化體育“十項民生工程”，辦好重大民生實事和解決好群眾反響強烈的民生難題。不斷完善大調解工作體系和“三通四聯(lián)兩倒查”工作機制，推動穩(wěn)定風險評估全覆蓋。其中，引進到位省外資金468879萬元，%，完成省政府下達引進國內省外資金督辦任務的從行業(yè)引資情況看。%，其中，%。東城時代、卓新戶型區(qū)間交房時間御錦灣3排號優(yōu)惠交500抵1萬，一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%以“交1萬送10萬精裝修”為噱頭吸引客戶關注5100元/㎡2015返鄉(xiāng)置業(yè)計劃2014年，在售項目共計32個，共計剩余存量為15248套，按照廣元城區(qū)去化量5000套/年進行測算，在售項目剩余存量將在2016年年底去化完畢。東環(huán)明珠436347002800江南半島36002014年廣元房地產(chǎn)開始進入“大商業(yè)時代”，2015年隨著萬達廣場、金橄欖廣場以及國貿廣場后續(xù)開發(fā)銷售，廣元商業(yè)地產(chǎn)將更具“大商業(yè)”特征，看好大型商業(yè)體銷售；2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2014年將這種熱潮推向了頂峰。3）土地供給將進一步緊縮。③ 三類客戶：周邊學校老師羊木鎮(zhèn)學校眾多，從幼兒園到中學皆而有之，如羊木鎮(zhèn)幼兒園小學、羊木鎮(zhèn)小學、羊木鎮(zhèn)中學等等，從業(yè)教師近千人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 銷售計劃鑒于目前羊木水鄉(xiāng)工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。2） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于3500元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價3000元/平方米，2號住宅樓銷售均價3100元/平方米，3號住宅樓銷售均價3100元/平方米，1號至3號樓公共停車場3100元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價8000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價7000元/平方米。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內人士認為，廣元目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，2014年10月下旬，由省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行廣元中心支計行，四川銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局四川調查總隊等部門在廣元召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省大城市商品房住宅均價為10000元/平方米左右，廣元的均價為5000元/平方米左右。⑤ 五類客戶：羊木鎮(zhèn)在外地成功人士目前羊木鎮(zhèn)邊乃至整個朝天區(qū)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是商業(yè)社區(qū)，對于在外工作的羊木鎮(zhèn)籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為朝天區(qū)邊唯一的商業(yè)區(qū)，羊木水鄉(xiāng)無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2015年廣元樓市分析① 廣元房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，廣元2015年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。由于廣元城市發(fā)展的聚合力有限，商業(yè)潛力有待積累，相較于大型商業(yè)體的銷售，住宅底商或社區(qū)型商業(yè)的銷售或將存在一定去化難度，投資客戶容易被分流。托斯卡納歐陸鎮(zhèn)6500南苑春天6197/明漢棗園2700龍江國際3500領秀江南5:470275124㎡2015以實得單價4180元/㎡吸引市場關注4800元/㎡51125㎡2015鳳琴嵐灣3一次性3%按揭1%以商帶住，通過推廣“商業(yè)、車位同步發(fā)售”的項目信息，吸引市場關注9萬源萬達、碧水云天、天悅府、南岸陽光、英倫五是著力完善安全生產(chǎn)責任體系，突出抓好煤礦、交通、消防等安全生產(chǎn)工作，嚴防重特大事故發(fā)生，六是強化市場物價特別是民生價格監(jiān)管，健全和完善社會救助和保障標準與物價上漲掛鉤聯(lián)動機制，保持物價總水平基本穩(wěn)定。三是堅持教育優(yōu)先發(fā)展，強化基本醫(yī)療衛(wèi)生服務，實施好重點文化惠民工程，繼續(xù)抓好創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、省環(huán)保模范城市、省級法治城市、省級文明城市等工作。持續(xù)優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，深入推進天然林、退耕還林等重點生態(tài)工程，繼續(xù)實施好生態(tài)文化培育工程、生態(tài)城鎮(zhèn)建設工程、生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展工程、生態(tài)環(huán)境保護工程。一是積極培植財源、加強收入征管。全年引進到位市