【正文】 6 二、 必要性和可行性論證 7 (一) 項目建設(shè)必要性和可行性分析 7 (二) 采用PPP模式運作的必要性和可行性分析 9 三、 項目運作方式 11 (一) 項目的運作原則 11 (二) 運作模式 11 (三) 項目運作流程 13 四、 交易結(jié)構(gòu) 17 (一) 投融資結(jié)構(gòu) 17 (二) 項目回報機制 18 (三) 相關(guān)配套安排 19 五、 風(fēng)險分配基本框架 20 (一) 風(fēng)險分配基本原則 20 (二) 風(fēng)險分配具體安排 21 (三) 風(fēng)險應(yīng)對措施 25 六、 項目采購 27 (一) 采購人 27 (二) 采購方式 27 (三) 社會資本的資格條件 28 (四) 投標(biāo)保證金 29 (五) 招標(biāo)標(biāo)的 30 (六) 評審原則和標(biāo)準(zhǔn) 30 (七) 采購流程 31 (八) 項目采購中的關(guān)鍵事項 34 七、 財務(wù)測算 37 (一) 使用者付費計算 37 (二) 運營成本計算 43 (三) 可行性缺口補助計算 44 八、 項目合同體系 46 (一) 合同體系層次 46 (二) 權(quán)利義務(wù)邊界 48 (三) 交易條件邊界 51 (四) 履約保證機制 55 (五) 調(diào)整銜接機制 57 九、 項目監(jiān)管體系 63 (一) 履約監(jiān)管和行業(yè)監(jiān)管 63 (二) 行政監(jiān)管 63 (三) 公眾監(jiān)管 63 附件一：編制政策依據(jù)文件 65 附件二：合作期限屆滿后資產(chǎn)處置方式 68 附件三：運營維護服務(wù)質(zhì)量日?？己藚⒖急? 69 附件四：招標(biāo)方式的選擇 74 一、 項目概況(一) 項目名稱PPP項目（下稱“項目”或“本項目”）?！笆濉睍r期是陜西省全面建成小康社會、如期實現(xiàn)第一個百年目標(biāo)的決戰(zhàn)期，是加快推進富裕陜西、和諧陜西、美麗陜西邁向更高水平的關(guān)鍵期，也是陜西省發(fā)展旅游業(yè)的關(guān)鍵時期。(四) 項目產(chǎn)出說明1. 實物產(chǎn)出入口區(qū)：祭祀廣場XXXm文化酒店XXXm2 、停車場XXXm道路XXXm2，游客服務(wù)中心及文字博物館XXX m2。市政配套工程：燃?xì)庹綳Xm供熱廠、變電站XXm污水廠、垃圾站XXm給水廠、污水泵站XXXm彭衙南街、楊武街、幸福路XXm2以及市政管網(wǎng)工程。2015年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推進生態(tài)文明建設(shè)的若干意見》（中發(fā)【2015】12號）明確指出“加快推進生態(tài)文明建設(shè)是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、提高發(fā)展質(zhì)量和效益的內(nèi)在要求，是堅持以人為本、促進社會和諧的必然選擇，是全面建成小康社會、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢的時代抉擇”。項目所在地是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，縣域經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為支撐，旅游業(yè)發(fā)展尚處于空白狀態(tài) ，旅游資源（尤其是文化資源）較為豐富，但發(fā)展不夠。通過市場運作引入新的資金和機制，不僅有利于通過市場化運作引入新的資金和機制，不僅有利于解決政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、管理中面臨的諸多問題，緩解政府在短期內(nèi)對本項目的投資壓力，而且促進了投資主體的多元化，發(fā)揮政府和社會資本各自的優(yōu)勢，形成互利合作關(guān)系，可以以最有效的方式為公眾提供高質(zhì)量的服務(wù)。國內(nèi)的旅游市場逐漸發(fā)展成熟，旅游行業(yè)的投資人市場已經(jīng)培育發(fā)展起來。運營期滿后，項目公司將本項目無償移交給縣文旅局或其它縣政府指定機構(gòu)。對“通過”物有所值論證的項目，進行財政承受能力論證。采購結(jié)果確認(rèn)談判一般分若干輪次（一般情況為2－3輪）進行直至最終確定中標(biāo)人。項目公司應(yīng)配合做好項目運營平穩(wěn)過渡相關(guān)工作。(二) 項目回報機制項目回報機制主要說明社會資本取得投資回報的收益來源。3. 為項目建設(shè)提供必要支持 縣文旅局為本項目建設(shè)施工提供必要條件與其他支持，包括水、電、氣和道路等配套設(shè)施等；對本項目給予一定的配套支持，包括但不限于完成項目與現(xiàn)有相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的對接等。建設(shè)成本超支風(fēng)險由政府造成的建設(shè)成本超支由政府承擔(dān)；由項目公司造成的建設(shè)成本超支由項目公司承擔(dān)。由政府造成的運營成本超支，政府應(yīng)給與項目公司合理的補償。政府對項目實施沒收、充公等政府方承擔(dān)政府對于項目公司進行合理補償。故項目公司應(yīng)在工程施工建設(shè)過程中嚴(yán)格把握施工進度，加強施工組織管理，及時處理施工過程中可能出現(xiàn)的問題，保障工程按期完工。 (一) 采購人人民政府授權(quán)縣文旅局作為本項目的實施機構(gòu)，也是本項目的采購人。以上資格條件要求后期可根據(jù)市場測試情況進行調(diào)整，具體資格條件要求以資格預(yù)審文件為準(zhǔn)。投標(biāo)人報價不得超過本項目招標(biāo)控制價，否則視為無效標(biāo)。其中對技術(shù)和管理方案、財務(wù)方案、法律方案應(yīng)該有最低要求，標(biāo)的價格占評估的權(quán)重應(yīng)該較大，本項目中建議為30%50%。提交資格預(yù)審申請文件的時間自公告發(fā)布之日起不得少于 15 個工作日。 7. 成交公告 縣文旅局應(yīng)當(dāng)在預(yù)中標(biāo)公示期滿無異議后 2 個工作日內(nèi)，將中標(biāo)結(jié)果在省級以上人民政府財政部門指定的政府采購信息發(fā)布媒體上進行公告，同時發(fā)出中標(biāo)通知書。 （2）招標(biāo)人將與排名第一的中標(biāo)候選人作采購結(jié)果確認(rèn)談判。即本項目需資本金人民幣XXX萬元，銀行貸款人民幣XXX萬元。門票年收入一覽表2. 文化酒店收入文化酒店建筑面積為XXX平方米，參照本地和省內(nèi)同規(guī)模旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，假定租金為X元/（平方米暫定運營期第1年為免租期，第5年調(diào)整幅度為10%，第8年調(diào)整幅度為8%，第11個運營年調(diào)整幅度為6%，第14個運營年調(diào)整幅度為5%，第17年調(diào)整幅度為3%，第20年調(diào)整幅度為2%，第23年調(diào)整幅度為1%。單車泊車時間按三小時計算，結(jié)合景區(qū)人流量預(yù)測，假定運營期第一年小型車日均停車數(shù)量為140輛，大型車日均停車數(shù)量為45輛，運營期前5年增長率為10%，第6到第10個運營年增長率為8%，第11到第15個運營年增長率為6%，第16到第20個運營年增長率為3%，第21到第23個運營年旅游人次為1%。本項目全年運營天數(shù)共365天。2. 《合資經(jīng)營合同》及項目公司章程《合資經(jīng)營合同》、項目公司章程由旅游開發(fā)有限公司指定機構(gòu)與社會資本簽署。根據(jù)本項目的特點及財政收支情況，建議本項目合作期為25年（包括建設(shè)期2年），自本項目《PPP項目合同》生效之日起計算。項目工程建設(shè)制定一定的創(chuàng)新激勵機制。5. 竣工驗收與審計本項目工程完成建設(shè)后，項目公司應(yīng)及時組織驗收，驗收合格后，方可投入運營管理。其中旅游開發(fā)有限公司所占股權(quán)不享受股權(quán)分紅。(四) 履約保證機制1. 履約保函本項目履約保函由建設(shè)履約保函、運營維護保函、移交保函組成。3. 缺陷責(zé)任期本項目的缺陷責(zé)任期擬為移交日后十二（12）個月。臨時接管期間發(fā)生的成本、費用等均由項目公司承擔(dān)，項目公司并應(yīng)向縣文旅局支付接管費。若一方出現(xiàn)違約，未經(jīng)對方同意擅自轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則另一方有權(quán)中止合同。九、 項目監(jiān)管體系(一) 履約監(jiān)管和行業(yè)監(jiān)管縣政府對項目公司在經(jīng)營期內(nèi)的合同履行情況進行監(jiān)督管理，定期對項目公司經(jīng)營情況進行全面的評估和考核。(二) 行政監(jiān)管，包括政府主管部門可以隨時進場監(jiān)督、檢查項目設(shè)施的建設(shè)、運營狀況等；，包括項目公司應(yīng)向政府主管部門提交年度經(jīng)營成本、管理成本、財務(wù)費用等資料；，包括項目公司向縣政府和其他相關(guān)部門定期報告和臨時報告。8. 合同展期本項目經(jīng)營期限屆滿后，確有必要延長的，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)充分評估論證，雙方協(xié)商一致，且經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，可以延長。（5）項目其他協(xié)議提前終止，《PPP項目合同》自動提前終止。(五) 調(diào)整銜接機制1. 應(yīng)急處理經(jīng)營期內(nèi)，項目公司應(yīng)按照適用法律制定應(yīng)急管理預(yù)案，配合縣文旅局及有關(guān)政府部門進行突發(fā)緊急事件的演練等工作。（2）維護履約保函自本項目工程交付使用之日起七個工作日內(nèi)，項目公司應(yīng)向縣文旅局提交中國境內(nèi)金融機構(gòu)出具的以縣文旅局作為受益人的履約保函，以保證項目公司履行相應(yīng)的服務(wù)和維護項目設(shè)施的義務(wù)。設(shè)董事長1名，由社會資本委派的董事?lián)??？h政府相關(guān)部門應(yīng)及時組織財政評審，并進行投資審計工程，建安成本以決算審計的結(jié)果為準(zhǔn)?？h文旅局應(yīng)按《PPP項目合同》約定，按時完成征地拆遷等工作。政府方基于《PPP項目合同》根據(jù)工程進度計劃向項目公司提供項目用地。(二) 權(quán)利義務(wù)邊界1. 縣文旅局的主要權(quán)利與義務(wù)（1） 縣文旅局主要權(quán)利① 有權(quán)在建設(shè)期要求項目公司提交建設(shè)相關(guān)文件（包括但不限于施工文件、建設(shè)進度和質(zhì)量控制報告等）并對項目設(shè)施的建設(shè)進行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)存在違約情況，有權(quán)根據(jù)《PPP項目合同》進行違約處理；②　有權(quán)在運營期要求項目公司提交運營記錄并進入項目設(shè)施監(jiān)督項目設(shè)施的運營和維護，如發(fā)現(xiàn)存在違約情況，有權(quán)根據(jù)《PPP項目合同》進行違約處理；③　在合作期期滿時，有權(quán)無償取得本項目的項目設(shè)施；④　在項目公司嚴(yán)重違約時，有權(quán)提前終止《PPP項目合同》；⑤　按照適用法律和政府管理的相關(guān)職能規(guī)定，行使政府監(jiān)管的權(quán)利；⑥　有權(quán)行使《PPP項目合同》約定的相關(guān)權(quán)利。經(jīng)測算，項目的運營成本如下：項目運營成本一覽表(三) 可行性缺口補助計算項目運營收益表在銀行貸款回報暫定為同期銀行五年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮20%（%），縣文旅局和項目公司按照30%：70%的比例對門票收入進行分成的前提下，社會資本資本金內(nèi)部收益率上限為7%（稅后）時，政府每年需支付的可行性缺口補助為8578萬。7. 使用者付費的調(diào)整社會資本投標(biāo)時，需列示運營期內(nèi)每年的使用者付費（預(yù)測值），當(dāng)實際使用者付費收入超過社會資本投標(biāo)時的當(dāng)年使用者付費時，縣文旅局和項目公司按照60%：40%的比例對超出部分使用者付費收入進行分成。5. 綜合服務(wù)商業(yè)及中軸線兩側(cè)商業(yè)租金收入本項目擁有綜合服務(wù)商業(yè)及中軸線兩側(cè)商業(yè)面積共平XXX平方米，公攤按照25%計算，實際可出租面積為XXX平方米，運營年第一年負(fù)荷量為30%，第二年負(fù)荷量為50%，第三年負(fù)荷量為70%，第四年為80%，第五年到運營期結(jié)束為90%。租金每三年調(diào)整一次，結(jié)合經(jīng)濟增長速度、景區(qū)旅游人數(shù)增長速度等進行調(diào)整。長期貸款還款期23年。中標(biāo)候選人中與招標(biāo)人達成協(xié)議者即被確定為預(yù)中標(biāo)人。待項目公司成立后，由項目公司與縣文旅局正式簽署PPP 項目合同。項目通過資格預(yù)審的社會資本不足 3家的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整資格預(yù)審公告內(nèi)容后重新組織資格預(yù)審；項目經(jīng)重新資格預(yù)審后合格社會資本仍不夠 3 家的，可以依法變更采購方式。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)綜合評分情況，按照評審得分由高到低順序推薦3名（含）以上成交候選中投標(biāo)人，并編寫評審報告。(六) 評審原則和標(biāo)