【正文】 富的歷史信息，是現(xiàn)代文化旅游的珍貴素材，應通過旅游活動廣而告知，增加貴州旅游的歷史文化魅力2. “石頭城”古鎮(zhèn)風貌保存較完好古鎮(zhèn)自身就是一種旅游資源。古老的城墻、城門、小巷、石墻以及重檐青瓦的老木屋、在微風中飄蕩的招幌等等，構(gòu)成古鎮(zhèn)旅游資源開發(fā)的重要物質(zhì)基礎。因此，“石頭城”古鎮(zhèn)是青巖可開發(fā)利用的最直接的也是最優(yōu)的旅游資源。如軍事攻防功能難比山西張壁和重慶合川釣魚城，歷史悠久的名氣難比周莊，民居特色難比西遞、宏村、王家、喬家等地，廟宇精美難比山西省臺懷古鎮(zhèn)，狀元文化比不上四川馬家場鎮(zhèn)等。所以，選址的成功造就了青巖的長盛不衰、文人輩出、商業(yè)繁榮。(三) 西部旅游發(fā)展情況 “西部大開發(fā)，旅游要先行”，已經(jīng)成為了政府和學界的共識，西部旅游資源的大規(guī)模開發(fā)，將為貴州及青巖的旅游發(fā)展帶來巨大的推力。二是要強力推進改革創(chuàng)新，激發(fā)旅游業(yè)發(fā)展的動力和活力。二、 青巖古鎮(zhèn)的旅游市場現(xiàn)狀分析(一) 開發(fā)現(xiàn)狀青巖古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎設施、市政配套設施、景觀環(huán)境設施、游客接待設施不完善，游客到此旅游一個半小時就可以游覽完，青巖旅游僅停留在觀光層面。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因為一方面青巖有多處可進入處，一些游客并沒有通過賣票關卡直接進入；另一方面2003－2005年統(tǒng)計的范圍是青巖全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，而非青巖古鎮(zhèn)內(nèi)。它是全省游客數(shù)量最多的旅游區(qū)，接待國內(nèi)外游客數(shù)和旅游收入都占全省總數(shù)的四成以上。通過對青巖古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為青巖提供了一個可供發(fā)展的方向。1985年國務院公布閬中為國家歷史文化名城；1991年撤縣建市，為四川省直轄市；1992年國務院批準為對外開放城市；2001年被授予國家級生態(tài)示范市。鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。閬中被譽為四川最大的“風水古城”，保護完好的唐、宋、元、明、清各個歷史時期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構(gòu)成了閬中獨特的旅游資源和豐富的文化內(nèi)涵。還有明清石板古街道20多條。歙硯、徽墨、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽斐然。4條主要街道，由此向四面延伸，無數(shù)小街小巷又從這4條主街上岔出，伸向四面八方。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當鋪、藥鋪、肉鋪、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當時商業(yè)的所有行當。平遙火車站在縣城的西北部。同時從各個古城的旅游收入數(shù)字，可以看出人們對于古城、古鎮(zhèn)的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮(zhèn)旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。青巖古鎮(zhèn)的營建分為河、丘、山等多級結(jié)構(gòu)，和“山門依托”的建設理念，這種營建兼有風水和軍事防御的城市營建理念，充分顯示了古人的智慧；同時正是這種城市營建模式才使青巖成為戰(zhàn)亂年代的“攻不破的青巖”、才使各種文化得以和諧共處并保留下來：“四教合一”、多元文化并存、多個民族和睦相處、商業(yè)繁榮的文化小鎮(zhèn)，青巖可謂是一個“地利、人合”之城。周莊的打造與烏鎮(zhèn)類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。在旅游收入的分配上，除留出部分作為旅游開發(fā)項目的再投入資金外，剩余部分按照政府、公司、旅行社、協(xié)會4等份平均分配，屬于農(nóng)戶這一部分再由協(xié)會按照多勞多得原則分配給農(nóng)戶，農(nóng)戶自己出賣旅游商品部分全部歸農(nóng)戶所得，政府不再提成。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。2. 貴陽市民休閑選擇分析第一、從時間總量看，貴陽市民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。3. 立足于全國的歷史文化名鎮(zhèn)。另據(jù)2003－2005年統(tǒng)計，青巖古鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的游客量平均每年增長16﹪，其中，2005年接待游客135萬人次。3. 資源方面青巖的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個“地利、人合之城”，并以此統(tǒng)領了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了青巖在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的特有競爭力。5. 古鎮(zhèn)擴充難度大，青巖古鎮(zhèn)游線容納客源量有限，目前古鎮(zhèn)只有南街、北街承載旅游客流，東街、西街街面破舊，游客不愿問足。5. 貴州旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，結(jié)合貴州及周邊地區(qū)的居民休閑模式的升級，為項目的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機遇?！昂秃现恰钡暮诵母拍罹蜎Q定了項目可形成兩套資源系統(tǒng)，其一為國有景點系統(tǒng)，為國有資產(chǎn)，企業(yè)買斷經(jīng)營；其二為私有商業(yè)景點系統(tǒng)，是在古鎮(zhèn)民居和物業(yè)（國有或原住民私有）的基礎上重新設計的體驗型商業(yè)型景點系統(tǒng)。(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運作的總體概念“營銷管理運作為啟動，資產(chǎn)開發(fā)運作為主導。同一類產(chǎn)品可能對應數(shù)個賣點。貴州軍屯主題游樂利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項目?！吧幌ⅰ甭?lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的節(jié)約型社會建設成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益。 主題活動招商收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的主題活動，通過活動的系列招商所產(chǎn)生的收入，可與主題活動的對應行業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關系。 整體營銷收入和廣告收入：對招商、加盟等中小型企業(yè)的提供聯(lián)合營銷而產(chǎn)生的營銷和廣告收入。 新建住宅物業(yè)銷售收入：通過建設農(nóng)民新村和經(jīng)濟適用房、置換出古鎮(zhèn)物業(yè)并予以包裝出售所產(chǎn)生的價差收入，其中的產(chǎn)權(quán)式客?？僧a(chǎn)生更高的利潤。 交通工具收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)交通游樂項目獲得的收入。 娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。l 提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合(一) 青巖開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動青巖資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向青巖的流動，并通過其聚集，形成青巖開發(fā)的商業(yè)模式1. 區(qū)域杠桿l 青巖的旅游經(jīng)濟區(qū)位價值：一方面，可以此撬動和引導全省所有的團隊旅游客源向青巖的流動和聚集；另一方面，以青巖的特色資源為載體，引導貴陽市的旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向青巖的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。l 區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)政策：本項目的價值并非只是一個旅游景區(qū)項目，更是區(qū)、市、省三級的區(qū)域經(jīng)濟的亮點價值和引導價值，采用第三產(chǎn)業(yè)啟動，第一、二產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，其他創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)跟進的模式，可廣泛爭取省域范圍內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)政策支持?！半p向互動，聚沙成塔”——青巖古鎮(zhèn)開發(fā)的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區(qū)域經(jīng)濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經(jīng)營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將青巖、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目。次級矛盾：l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾：青巖的資源豐富，但對于其經(jīng)濟意義和開發(fā)價值的認識，卻是因人而異的。直接增加了企業(yè)整體開發(fā)的硬性投入。經(jīng)營收入主要為基礎觀光門票部分，并大多與地方政府按約定比例分成。l 物業(yè)入股經(jīng)營模式：物業(yè)所有者不參與經(jīng)營，以其物業(yè)折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體，通過統(tǒng)一經(jīng)營提升商業(yè)價值，雙方獲得股份分紅收益，主經(jīng)營者獲得經(jīng)營分成。四、 建設性項目開發(fā)與投融資(一) 青巖開發(fā)階段性l 第一階段：18個月216。 開發(fā)內(nèi)容：以景區(qū)的經(jīng)營管理為開發(fā)原則，以全景展示青巖古鎮(zhèn)和諧布局為核心，以原有門票包含的景點為基礎，結(jié)合少量項目擴展開發(fā)，形成組織舉辦各類經(jīng)營節(jié)慶活動的核心場地，并以此形成該階段古鎮(zhèn)的新觀光游線體系；打造各類經(jīng)營性活動、節(jié)慶，啟動并形成多種方式結(jié)合的經(jīng)營實體和經(jīng)營聯(lián)盟。l 產(chǎn)權(quán)置換經(jīng)營模式：對于不愿意參與經(jīng)營或入股的產(chǎn)權(quán)所有者，在古鎮(zhèn)外圍興建青巖新村，以其置換出古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，形成整體開發(fā)基礎格局。通過整體經(jīng)營實現(xiàn)增值。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在開發(fā)途徑上的矛盾：相對而言，原住民與開發(fā)企業(yè)再開發(fā)途徑和目標上的矛盾是較小的，均是為了實現(xiàn)經(jīng)營效益和資產(chǎn)的增值。其協(xié)調(diào)思路主要在于利用經(jīng)營性開發(fā)行為，避開當?shù)卣皟A銷”資源的鋒芒，引導政府把開發(fā)環(huán)境的治理做足，減少不必要的投入（特別是第一階段），以形成有利于雙方認同的投入節(jié)奏。2. 項目開發(fā)面臨的主要矛盾核心矛盾：多類投資和收入模式在時間和空間上，分散與集中的矛盾青巖古鎮(zhèn)開發(fā)的旅游資源類型多樣、相關利益群體關系復雜、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關系復雜、非物質(zhì)旅游資源眾多，均是構(gòu)成項目開發(fā)核心矛盾的要素。4. 商業(yè)杠桿l 青巖既有的商業(yè)化開發(fā)格局：青巖現(xiàn)有的商業(yè)化水平較高，存在著正反兩種影響，一方面，較高的商業(yè)化程度減弱和破壞了古鎮(zhèn)原有的資源特性和文化特性，需要借助相關的政策予以引導和整治，另一方面，較好的商業(yè)氛圍也讓項目以后的整體文化商業(yè)和旅游開發(fā)具有了現(xiàn)成的商業(yè)動力。2. 文化杠桿l 青巖的多元文化格局：運用雙向撬動方法，對內(nèi)，多元的文化和歷史文化遺存成為完善青巖多元旅游經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的客觀載體；對外，是吸引貴州其他文化要素向青巖聚集、包裝、展示的脈絡和線索。 水電供應收入：該收入主要通過溫泉等稀缺資源的供應產(chǎn)生較大的收入。本項目包括：216。 參與性活動收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)各種臨時和長期的游客參與行活動獲得的收入。是旅游景區(qū)最傳統(tǒng)的收入類型。 古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)銷售收入：通過集中收購、整體改造后，出售分散于古鎮(zhèn)住宅區(qū)內(nèi)的中各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入，通過銷售改造過和整體營銷提高利潤。 主題活動贊助收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的活動，挖掘游客消費能力的附加價值而產(chǎn)生的收入，可與入駐商家的戰(zhàn)略合作。青巖新村作為整理古鎮(zhèn)內(nèi)物業(yè)的置換用途，為經(jīng)濟適用房和農(nóng)業(yè)新村形態(tài)，后期可吸引區(qū)域內(nèi)其他居民和農(nóng)業(yè)人口入住?！敖饷苜F州”系列尋寶現(xiàn)場節(jié)目尋寶游戲的真人現(xiàn)場電視節(jié)目版，可制作成電視產(chǎn)品出售，可與省委宣傳部門或廣電部門合作運作貴州石建筑主題展覽以古鎮(zhèn)石街巷為載體，展示全省各地石建筑，可與文化或建筑部門合作“神秘石城”系列情節(jié)化游樂以古鎮(zhèn)石街巷為載體，相關商鋪參與的系列情節(jié)化游樂貴州石主題旅游商品街以古鎮(zhèn)現(xiàn)有石街巷為基礎，引導入駐商家修建疊石門面形成的更大規(guī)模石主題商業(yè)街巷，面對全省招商。貴州民族美食街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的美食街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。單純的旅游景區(qū)買斷經(jīng)營開發(fā)模式，使企業(yè)在經(jīng)營過程中，難以得到具有資產(chǎn)沉淀的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，而結(jié)合多種開發(fā)模式，可使企業(yè)不僅能獲得持續(xù)的經(jīng)營權(quán)，也能真正將開發(fā)和經(jīng)營結(jié)合起來，將經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)結(jié)合起來，最大化企業(yè)的投資效益。(二) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念“民族和諧＋文化和諧＋布局和諧＋人居和諧”的天人和合之美。2. 青巖已經(jīng)具有的商業(yè)形態(tài)和格局，利益群體的多樣化，對資源的保護、整理以及進一步的深度、細致開發(fā)具有著很大的不利影響。6. 資源未向產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)體系未成型，資源的特殊型導致產(chǎn)品轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新難度大，技術要求高。企業(yè)長期著眼與貴州省的文化產(chǎn)業(yè)和旅游商品流通，必將為青巖的開發(fā)提供較強動力。(二) 市場目標通過青巖旅游現(xiàn)狀及貴陽市旅游現(xiàn)狀，并參考我國成功名鎮(zhèn)的旅游現(xiàn)狀，制定青巖的目標如下：1. 開發(fā)運營及營銷開展初期青巖古鎮(zhèn)內(nèi)目標年旅游接待人數(shù)100萬，并以10％－20％的速度增長。(二) 市場功能定位1. 特色休閑與體驗旅游娛樂場所 2. 觀光＋休閑體驗型景區(qū)3. 多彩貴州文化體驗中心4. 貴州大型游客綜合接待中心5. 貴州旅游商品集散地 全國古鎮(zhèn)觀光＋休閑體驗市場和貴州文化體驗市場(三) 市場細分 潛在市場重要市場基礎市場貴州省內(nèi)及近鄰地區(qū)的特色休閑與體驗旅游娛樂市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場和旅游地產(chǎn)市場1. 基礎市場此市場特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黃金周會增多外，全年幾乎呈現(xiàn)平均分布。第三、從消費特征看，貴陽市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。（5）目前游客在貴陽的消費水平較高，%。因此，貴陽的游客市場分析是青巖市場分析的基礎和重點。其中以湖南黃龍洞投資股份有限公司的景點買斷經(jīng)營最為典型。（2）一期工程政府投入15萬開辦費，1300萬的股本金是政府下面的一個國投公司投入的，后來又陸續(xù)加了1000多萬，是由政府各個部門下面的公司投的。民居大院特色古鎮(zhèn)：如安徽黃山市西遞和宏村、山西省靈石靜升鎮(zhèn)王家，山西省祁縣東觀鎮(zhèn)喬家，山西榆次車輞鎮(zhèn)常家、山西汾陽范家、山西介休張?zhí)m鎮(zhèn)侯家、河北邯鄲武安市伯延古鎮(zhèn)、淑女古鎮(zhèn)等，均為富商大賈以巨資修建的豪宅大院，功能單一，以民居特色見長。在平遙和太原之間有公路相連。人宅、花廳、客堂、書齋、廂房、花園幽深雅致。古道、小橋、流水、人家構(gòu)成麗江古城恬靜的居住環(huán)境。麗江古城、云杉坪、白水河、甘海子、玉峰寺、白沙壁畫、虎跳峽、長江第一灣、瀘沽湖、牦牛坪、君山主峰、玉龍雪山四季滑雪場、冰塔林鳳凰古城、南方長城、奇梁洞、沱江古城、黃絲橋、三潭書院、天星山古戰(zhàn)場、山江苗寨、烏巢河天下第一大石橋平遙古城墻、喬家大院、明清一條街雙林寺、鎮(zhèn)國寺、文廟大成殿、慈相寺、日升昌、清虛觀棠樾牌坊群鮑家花園、漁梁壩、許國石坊、斗山街、歙縣古城、陶行知故居紀念館、太白樓、新安碑園、槐塘旅游目的地形象閬苑仙境巴蜀要沖風水古城高原姑蘇小資天堂中國最美麗的小城中國古代金融中心晉商之源民俗大院明清民居牌坊之鄉(xiāng)中國橋城旅游節(jié)慶活動閬中江南桃花節(jié)、中國（閬中）名醋節(jié)、閬中荷花節(jié)麗江國際東巴文化旅游節(jié)、麗江國際藝術工作展示節(jié)、麗江雪山音樂節(jié)、麗江旅游商品展銷會南方長城中韓圍棋邀請賽平遙國際攝影節(jié)、平遙國際攝影大展歙縣枇杷節(jié)游憩方式看高原小橋流水、夜宿古城客棧、聽納西古樂、登玉龍雪山、探玉龍第三國云杉坪、看奔騰虎跳峽、慵懶悠閑發(fā)呆在客棧苗土風情、美麗鳳凰、遠離城市、情調(diào)酒吧、泛舟沱江、走進農(nóng)場、激情自駕。平遙建城始于西周，沿襲至今