【正文】 建設(shè)費用，由政府承擔，小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)資金的50％從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中劃拔。第二節(jié) 項目用地一、項目用地㎡，原為居民區(qū)用地。（4）項目用地內(nèi)無城市人防設(shè)施。某地處魯南山地丘陵南沿，區(qū)境北、東、南部低山丘陵起伏，地勢較高，中西部地勢平緩，中部平原地下為棗陶煤田，全區(qū)地形如簸箕向西張口。古生界包括下古生界的寒武、奧陶系和上古生界的石炭二迭系。建筑物按7度設(shè)防。全市多年平均淺層地下水補給總量為71700萬立方米。厚度1~20米，再往下為粘土和細姜石。第四章 市場分析及預(yù)測第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，2009年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 分地區(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，近期北京、上海等一線城市房價漲幅較大，同時西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價加速上漲趨勢也更大，更創(chuàng)歷史新高，表明大陸房地產(chǎn)市場的漲價潮正在從一線城市蔓延至二、三線城市，持續(xù)高漲的房價已經(jīng)引起中央政府的高度重視，由此開始了09年底出臺的“國四條”等連續(xù)抑制政策，這對2010年的房地產(chǎn)市場造成較大影響，也對明年的市場預(yù)期更加謹慎。（6）國房景氣指數(shù)持續(xù)走高2009年的9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。同時，由于國家通過稅收等手段，抑制了房地產(chǎn)投資和投機炒作，市場觀望氣氛較為濃厚。c. 從價格上看，3600元/平方米左右的棚戶區(qū)改造房屋是最能被市場接受，也是市民認為最為合理的價位。h. 以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”為特點的樓盤，成為市民購房的首選。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當一個國家人均GDP在8004000美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入40008000美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定快速增長期，當一國人均居住面積在達到3035平方米之前（），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計、技術(shù)選擇與優(yōu)化、產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護等各個環(huán)節(jié)，提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)，促進住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于本項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在某市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。結(jié)合景觀湖建設(shè)，沿西昌路打造新的城市中心。求精求美――建筑、景觀小品、服務(wù)設(shè)施、綠化環(huán)境及市政，結(jié)合地方特色，融入新的設(shè)計理念，形成有特色的社會主義新型社區(qū)。立面統(tǒng)一處理成現(xiàn)代全風(fēng)格，使界面連續(xù)加深人們的記憶，增加人們的印象。給排水主管接口到位及相關(guān)電器開關(guān)插座到位。報告沒有提供各土層承載力數(shù)據(jù)，根據(jù)該報告場地下土層分布以及各土層物理特性描述，預(yù)計天然淺基礎(chǔ)地耐力不足，高層和體量較大的建筑需采用樁基，小型公建可采用條形基礎(chǔ)，基底埋深控制在－2m以內(nèi)。 適于消防車、救護車、商業(yè)貨車和垃圾車等通行，并有利于小區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，有利于建筑物的布局和布置多樣化。除交通主干道外，小區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于120m，并應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場地或局部設(shè)置環(huán)道?！巴饨鑳?nèi)造”以綠色，奇石，水體和康體設(shè)施為主，配以現(xiàn)代人文氣息的鋪地，燈飾，雕塑及環(huán)境小品結(jié)構(gòu)或精致生活空間的藝術(shù)設(shè)置，烘托現(xiàn)代高品味的社區(qū)人居氛圍。第八節(jié) 公用工程設(shè)計小區(qū)的公共工程設(shè)施包括為自身服務(wù)的各類水、電、氣、熱、通信、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，具體規(guī)劃內(nèi)容如下：一、給排水供水系統(tǒng)小區(qū)采用分支供水系統(tǒng)，兩套供水管網(wǎng)，一套供水管線供生活用水，另一套供水管供清潔用水，清潔用水不足，飲用水來補充，飲用水來自城市道路供水管，沿小區(qū)路、組團路延伸入戶對居民實行枝狀供水，保證生活和室內(nèi)外消防用水。屋面及地面雨水匯集到小區(qū)中水回用池，雨水量按本地區(qū)暴雨強度公式計算，雨水設(shè)計重現(xiàn)期以二年考慮。照明各住戶內(nèi)照明設(shè)計普通照明，各戶設(shè)計一只配電箱、每房間一只燈、二只插座、一只開關(guān)及一只空調(diào)插座。燃氣調(diào)壓站服務(wù)半徑為500m。智能化控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用先進的，LONWORKS技術(shù)，通過基于統(tǒng)一硬件和軟件平臺上的各種LONWORKS控制器，實現(xiàn)智能居住區(qū)的安全防范系統(tǒng)和設(shè)備管理系統(tǒng)的功能的集成。三、安全防范系統(tǒng)全區(qū)圍墻設(shè)置紅外線防盜偵測系統(tǒng)，各戶可對外開啟的門窗皆安放磁性報警開關(guān)，設(shè)置手動緊急報警按鈕，與中心安保系統(tǒng)連網(wǎng)，監(jiān)控中心即時反應(yīng)，每戶設(shè)置獨立的可視對講訪客系統(tǒng)和指紋門禁。2）運營期階段（1）廢氣：在運營過程中將有廚房產(chǎn)生的油煙廢氣。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計措施1）建筑及環(huán)保措施（1）建筑之間的間距，充分滿足消防間距的要求，同時各單體建筑都有消防環(huán)路環(huán)繞。在該項目施工期間，為減輕其對環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工現(xiàn)場應(yīng)實行封閉施工，以縮小施工揚塵擴散范圍。（9）建筑工地的路面應(yīng)當實施硬化，工地出入口外側(cè)10米范圍內(nèi)用混凝土、瀝青等硬化，出口處硬化路面不小于出口寬度。建筑垃圾應(yīng)嚴格按照要求進行處理。②垃圾的處置應(yīng)全部袋裝化，密閉容器存放，采用壓縮外運和微生物處理。根據(jù)上述折算系數(shù)可知項目總能耗量見下表：表8－1 項目總能耗量序號名稱年耗用量折算系數(shù)折算標煤（t/a）單位數(shù)量單位數(shù)量1電kwht/103kwh2水m3t/103m3合計。配電系統(tǒng)設(shè)置諧波和功率因素補償裝置，彌補由于工藝要求造成的供電系統(tǒng)的無功損耗。辦公室財務(wù)部運營管理部保安部總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程技術(shù)部圖91 項目物業(yè)管理公司組織體系圖項目運營期勞動定員數(shù)量⑴ 中高層管理人員： 1 人： 4人⑵ 專業(yè)人員： 5人： 20人： 2 人f:工程技術(shù)人員： 4人以上合計： 36人第二節(jié) 勞動安全及衛(wèi)生某某棚戶區(qū)改造（某某莊園）住宅小區(qū)工程屬于住宅用地項目，建成后的住宅區(qū)將是人員較為集中的場所，如果發(fā)生火災(zāi)、爆炸、設(shè)備及設(shè)施遭受破壞，都會殃及人身安全和財產(chǎn)安全。引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋，接地體利用建筑物基礎(chǔ)地梁內(nèi)二根主筋一周焊通而成，接地電阻應(yīng)不大于1歐。地下室車庫均設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)，每個防火分區(qū)均不大于4000㎡，且設(shè)有兩個直通室外的人員疏散安全出口，汽車庫內(nèi)人員最遠的疏散距離小于60m。本項目計劃建設(shè)期為3年。第十章 項目實施計劃及招標方案第一節(jié) 工程進度安排項目實施進度計劃安排主要考慮以下原則：（1）業(yè)主對工程建設(shè)工期的意見。（4）疏散、防火安全：該項目是人員集中區(qū)域，消防設(shè)備用房、配電用房、人員密集場所燈處設(shè)置應(yīng)急事故照明燈，在突發(fā)事件發(fā)生時，應(yīng)配備有足夠的安全疏散通道及應(yīng)急出口，疏散通道、安全出口等處應(yīng)設(shè)置疏散指示燈。本項目為棚戶區(qū)改造項目，住宅內(nèi)的電氣設(shè)施、天然氣設(shè)施是項目的主要隱患部位。（3）根據(jù)設(shè)備容量合理選擇變壓器容量；選擇低損耗節(jié)電型S9變壓器；加強管理不容許變壓器長期空載運行。第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)水措施項目將采取以下有效節(jié)水措施：（1）采用國家推薦的節(jié)水器具，根據(jù)不同用途及分區(qū)設(shè)置適當數(shù)量的水表以節(jié)約用水和進行平衡測試；（2）生活熱水分為飲用水和洗滌用熱水，飲用開水由電加熱開水器供應(yīng)，生活熱水系統(tǒng)采用上供下回方式供應(yīng)，熱水管采用EPF復(fù)合管，排水管采用PVC排水管，節(jié)省熱能。（4）噪聲噪音污染主要來自機電設(shè)備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪聲。另外施工人員在日常生活中也將產(chǎn)生一定數(shù)量的生活垃圾。施工期廢水量雖不大，但也不能任其流淌危害環(huán)境。（3）合理安排施工現(xiàn)場，謹防運輸車輛裝載過滿，不得超出車廂板高度，并采取遮蓋、密閉措施減少沿途拋灑、散落，及時掃清散落在路上的泥土和建筑材料，車輛出入施工現(xiàn)場應(yīng)沖洗輪胎，不得將泥沙帶出現(xiàn)場，并指定專人對附近的運輸?shù)缆范ㄆ趪娝?，使其保持一定的濕度，防止道路揚塵。（3）日照與通風(fēng)：氣候條件是規(guī)劃的主要考慮因素，某地區(qū)的夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，而冬季干冷，日照作用明顯。（3）噪聲：噪音污染主要來自機電設(shè)備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪聲。項目區(qū)地勢平坦，交通便利，公用設(shè)施齊全。小區(qū)在智能化方面擬采用以下先進技術(shù)：一、智能化控制系統(tǒng)系統(tǒng)控制中心采用基于W indows98/Windows95NT系統(tǒng)的WDJ－B系統(tǒng)集成管理軟件，該軟件是一套具有網(wǎng)絡(luò)功能的工業(yè)標準級組態(tài)應(yīng)用軟件，配備和大型數(shù)據(jù)庫的連接接口，具有最流行的WEB功能，先進可靠實時監(jiān)控。六、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置了多個垃圾收集點實行垃圾袋袋裝化，由專人進行集中收集。設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。用電負荷標準按每戶4KW，商業(yè)及公建部分按30W/㎡。給水干管布置在小區(qū)中心道路，在區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)在綠化帶或人行帶下，－。二、公用設(shè)施小區(qū)主要入口的門衛(wèi)、收發(fā)、活動門、標志物等，與小區(qū)主體建筑統(tǒng)一設(shè)計，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。四、路基及路面結(jié)構(gòu)設(shè)計路基設(shè)計路基采用級配較好的礫類土、砂類土填筑，要求填料最大粒徑應(yīng)不小于150㎜。二、道路規(guī)劃設(shè)計方案道路組織形式小區(qū)采用二級結(jié)構(gòu)，包括組團級道路和宅前路。廚房、衛(wèi)生間隔墻GRC圓孔隔墻板，由CRC層（雙面）與水泥膨脹珍珠巖夾芯層組成，板口為企口連接。終端設(shè)備由住房自理。分戶部分：各廳室、墻、地面仍采取初裝修形式，為住戶自選設(shè)計方案和裝修材料預(yù)留條件，有利于減少浪費和降低工程成本。表6－2小區(qū)用地平衡表項目面積（ha）所占比重（%）備注規(guī)劃總用地其中居住用地道路廣場用地綠化用地12741第四節(jié) 建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》住宅建筑設(shè)計規(guī)范》《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50245－95）《建設(shè)內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（GB50222－95）《建設(shè)結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GBH9－87）《建設(shè)抗震分類標準》（GB50223－95）《建設(shè)抗震設(shè)計規(guī)范》（GBH11－879）《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GBJ7－89）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500102002二、整體設(shè)計方案1．住宅部分考慮到居住空間采光、通風(fēng)及視線景觀等的要求，多層住宅采用“行列式錯位”布局的設(shè)計方法，使每戶都有最好的日照、通風(fēng)條件，同時為了避免“行列式”布局易產(chǎn)生的呆板的空間感受，住區(qū)主干道采用弧線型，住宅建筑順序應(yīng)主干道線形布置，形成通而不透的、節(jié)奏感韻律感明顯的、空間靈活的住宅院落空間。三、拆遷補償安置方案本區(qū)位原有房屋由政府拆遷，根據(jù)某市市中區(qū)委、區(qū)政府下發(fā)的《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造拆遷的激勵措施》，對區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)及工廠場區(qū)補償、安置。（2）項目區(qū)位內(nèi)住宅用房的需求狀況較好。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。第三節(jié) 市場定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。最近，某市統(tǒng)計部門通過對未來城市人口增量及城市化進程的帶動性分析，初步確定某市“十一五”期間的住房需求總量大概在1000萬平方米左右。例如在某些區(qū)域中存在著住宅性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。不僅體現(xiàn)了某市房地產(chǎn)發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。進一步提高政府信息發(fā)布強度和頻率，加強對房地產(chǎn)市場心理預(yù)期正確引導(dǎo)，借助新聞媒體定期不定期發(fā)布房產(chǎn)開發(fā)交易信息，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)、購房者理性消費，逐步恢復(fù)對房價正常心理預(yù)期，防止房價大起大落，保證房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。政府有必要對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模和發(fā)展速度進行宏觀調(diào)控，輔之行業(yè)管理政策，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率，保持房地產(chǎn)市場供求總體平衡，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。④2010年某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀2010年是將是我市房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，開發(fā)量和上市量均同步放大，房價從年初的上漲到年未的穩(wěn)中有降。 因此，本項目的發(fā)展具有良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境為依托。僅僅前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，%。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，%，增幅分別比上半年；其中，商品住宅投資17582億元，%，比上半年、。地下水深埋2米左右，與地表水水力聯(lián)系緊密，很少采用地下水灌溉。全市劃分為平原、山丘兩個地貌大區(qū)，十五個水文地質(zhì)亞區(qū)。嶧城大沙河是市中區(qū)內(nèi)的主要河流，發(fā)源于北部低山丘陵區(qū)，自北向南貫穿全區(qū)，經(jīng)嶧城區(qū)注入南運河。第四系主要覆蓋于盆地內(nèi)基巖之上，覆蓋面廣，但厚度小，一般0~12米，僅在盆地出口處厚度最大，可達17米。全區(qū)最高點是齊村鎮(zhèn)陸莊北的玉古山，；最低點是西王莊鄉(xiāng)洪村。第三節(jié) 開發(fā)條件（1）氣象建設(shè)項目所在地屬于大陸溫暖帶季風(fēng)性氣候，四季分明，光照充足，雨熱同期，雨量充沛，無霜期長。二、地塊現(xiàn)狀四至范圍：市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)。三是在產(chǎn)權(quán)歸屬上，棚戶區(qū)被拆遷居民在重新購買安置房時，對拆遷安置房擁有完全產(chǎn)權(quán)。隨著某市住房制度改革的深入推進，逐步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，積極搞好組織協(xié)調(diào)、項目審核、監(jiān)督管理等日常工作，制定了實施細則、工程標準、監(jiān)督考核辦法等，并在計劃、設(shè)計、招投標、施工等環(huán)節(jié)上加強監(jiān)督管理