【正文】 年，黔江區(qū)的經(jīng)濟、社會將呈現(xiàn)嶄新的面貌。使之成為**市的重要農(nóng)副產(chǎn)品基地及加工基地。特色資源　　、旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國家級地震遺址保護區(qū)1個，全國防震減災(zāi)科普宣傳教育基地1處，國家級森林公園1個，國家AA級旅游區(qū)1個，市級風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護區(qū)各1個?！　?、供電：全區(qū)電力裝機容量11萬Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運行，電力調(diào)度自動化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站8座，220KV變電站正在規(guī)劃建設(shè)中。面積人口、行政區(qū)劃　　面積2397平方公里，以土家族、%。據(jù)初步統(tǒng)計，按可比價格計算比上年增長12%。五、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 黔江三、可行性研究報告的編制依據(jù)黔江區(qū)規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證 號文。2007年，**%的速度增長，高于全國水平，其經(jīng)濟增長速度列全國第14位，西部第3位。**市規(guī)劃局稱，我市將重點解決中低收入家庭的住房問題，提高廉租房和經(jīng)濟適用房的供給比例，增加中檔商品住宅供給，控制高檔商品住宅發(fā)展。2007年,**,。 該項目后期投入資金由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和以滾動開發(fā)的形式解決。項目所在地——黔江區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。50第七章 環(huán)境保護56第十章 投資估算與資金籌措63第十二章 綜合評價及結(jié)論某明苑項目組嚴(yán)密的市場調(diào)查工作，我們獲得了該項目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競爭樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對比，從財務(wù)和營銷角度分析了黔江（政府掛牌有償用地）。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。%的水平，加之西部大開發(fā)和“**城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)”給**帶來的機遇，**十年后的城市化率將超過全國的平均水平。四、可行性研究報告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念可行性報告的主要內(nèi)容：項目的市場分析及項目的優(yōu)勢分析；項目的選址與建設(shè)條件；項目的規(guī)劃方案；項目的實施進度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟評價；風(fēng)險分析；提出結(jié)論性的意見。429176。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)業(yè)層次低的矛盾沒有得到根本解決；經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，社會需求持續(xù)增長的機制還沒有完全形成，社會投資啟動乏力；企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換滯后，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較困難；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營滯后，農(nóng)民收入持續(xù)增長困難較大；下崗職工較多，就業(yè)矛盾較為突出等。移動電話、無線尋呼、國際互聯(lián)網(wǎng)和多媒體寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)?！　?、教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校1所，中等專業(yè)學(xué)校1所，完中、完小各6所，其中黔江實驗中學(xué)和黔江實驗小學(xué)列入**市重點中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美?！　　⒅兴幉馁Y源：黔江是**市主要中藥材基地，境內(nèi)常用大宗野生中藥材100多種，儲量在8000噸以上，主要品種有：天麻、紅豆杉、半夏、山茱萸、銀花、白合等。到2020年，隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，黔江區(qū)已進入了一個新的經(jīng)濟發(fā)展時期，國民經(jīng)濟和社會同步協(xié)調(diào)發(fā)展。按構(gòu)建渝東南交通樞紐和產(chǎn)業(yè)集聚中心、商貿(mào)物流中心、公共服務(wù)中心的要求實施規(guī)劃修編；突出城市發(fā)展目標(biāo)?！　?－2020年。合理組織航空、鐵路、公路之間的交通聯(lián)系。加強“三廢”排放控制和處理，加快城市污水處理設(shè)施建設(shè)，加大工業(yè)廢水、廢氣的治理力度，實現(xiàn)達標(biāo)排放，保護武陵山區(qū)水資源環(huán)境和城市大氣環(huán)境。近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的加快，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個較快的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)已成為人們經(jīng)濟生活中的一個“熱點”。如南海鑫城、黔州花苑、鵬達花園、稅園小區(qū)、陽光花園和譚家灣小區(qū)開發(fā)已成為黔江區(qū)城市建設(shè)的亮點。在商品房銷量大幅度增長的同時，商品房價格上揚，尤其是今年來黔江區(qū)二手房交易價格大幅度上漲。據(jù)調(diào)查，城區(qū)土地成交價格上漲了5%。（三）存在的問題 1．政府管理中存在的問題 （1）集資房政策斷得不夠切底，對房地產(chǎn)開發(fā)推向市場有很大影響。（3）目前的戶型分布不夠合理。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的法制環(huán)境將進一步得到改善，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)進一步規(guī)范自身的開發(fā)行為，遵循游戲規(guī)則，平衡開發(fā)各方利益，追求合理的開發(fā)利潤，減少因開發(fā)而產(chǎn)生的糾紛，維護社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要傾向于面積大、結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量高的商品房建設(shè)，而與廣大的老百姓需求的經(jīng)濟適用房少，市場尚未飽和。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，％，到“十一五”期末，將達到40%，這意味著目前還不到百分之三十的人住在城鎮(zhèn)里（低于全國約40％的平均水平），未來五年，每年將有百分之二的農(nóng)村人口進城，對房地產(chǎn)的巨大需求將遠遠超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場需求。四是國民經(jīng)濟的發(fā)展為黔江今后房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力支撐。一是國家宏觀調(diào)控政策出臺，土地出讓制度的改革，既嚴(yán)格控制了用地數(shù)量，也抬高了地價，一定程度上限制了居民私人建房。相關(guān)研究表明：在未來二十年里中國房地產(chǎn)業(yè)的主要功能是為城鎮(zhèn)化服務(wù)，為城市的新居民定居服務(wù)。建筑面積47541平方米，土地成本均價為259元/平方米（容積率：，%，綠地比例33%）。 ：部分經(jīng)商成功人士、國企及政府機關(guān)、部門 中層管理人員、煙廠、烏電等效益較好的單位職工。大力引進具有規(guī)模、實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來黔江區(qū)開發(fā)，提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，縮小與發(fā)達地區(qū)的差距。 。?主力客戶群特點：1. 1收入較高、有一定的財富積累1. 2因舊城改造有“黔江情結(jié)”的家庭1. 3高收入的機關(guān)工作人員1. 4在黔江區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等（商人） 戶型、價格定位?項目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤?規(guī)劃形式：蝶形點式建筑（商務(wù)公寓）4 A座24F、B座32F、C座27F。第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 ㎡，㎡?？偨ㄔO(shè)用地指標(biāo)為：；，%，%。用地基本規(guī)整，交通便利；利于規(guī)劃設(shè)計和項目實施。由一棟28層（A棟）商、住建筑高層組成。三、水電氣給排水系統(tǒng) 水源： 本項目有一條DN200的給水管圍繞項目的南側(cè)和東側(cè)，接入市政給水管網(wǎng)；另有一條DN150的給水管從DN200的給水管中接出圍繞著項目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。五、環(huán)保項目區(qū)域建設(shè)一座1000立方米污水處理池，滿足項目所需。采用地下層1層，臨街裙樓部分4層，裙樓上有1座高24層（包括轉(zhuǎn)換層）塔樓的建筑結(jié)構(gòu)，建筑物整體高度不超過100米。地面雨水采用暗管坐標(biāo)系，高程由黃海零點計算。4 A區(qū)裙樓共為四層，－1F為車庫和設(shè)備用房 1F—4F夾層為商鋪。 詳細資料見《黔江啤酒廠片區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計》。架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點。 步行道路：小區(qū)內(nèi)均為步行道路，車輛不進入小區(qū)。）公攤面積（M178。地下生活用儲水容積50m179。a、公建用電： 70W/M178。 C、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動系統(tǒng)。通風(fēng)、防排煙系統(tǒng)A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)P1，P2。E、失火時，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。c裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往西沙路。/日，其中： M179。明燈選用高效節(jié)能燈具，使用低能耗電器，采用低壓靜點補償以減少無功損耗。、垃圾袋裝化處理。、推行夏季自然通風(fēng)，間歇機械通風(fēng)，合理布置提高功效。土建施工：2008年8月——2010年2月，組織施工隊伍；。項目營銷原則上由項目營銷中心負責(zé)，但營銷中心應(yīng)根據(jù)≤項目控制計劃書≥中有關(guān)原則制定營銷策劃方案，該方案應(yīng)征得項目經(jīng)理的同意，以確保項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。營銷中心下設(shè)策劃部、銷售部、財務(wù)部、合同等管理部門。物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。資金投入計劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項目資金來源結(jié)構(gòu)為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。,㎡，開發(fā)成本估算表詳見《表2》。項目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資－項目銷售費用＝ ＝ 注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計算總收入時，已預(yù)留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計入投資收益。,㎡。 第十一章 財務(wù)分析一、分析測算說明，建設(shè)周期近2年；，預(yù)計用8個月的時間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的95％，預(yù)留5％的閑置率；=12%；。第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 計算依據(jù)一、計算系數(shù)依據(jù)項目方設(shè)計所確定的工程量進行計算；二、材料、設(shè)備價格按**現(xiàn)行市場價格對指數(shù)進行修正；三、工程建設(shè)其它費用按國家及**現(xiàn)行政策規(guī)定計?。凰?、遵照**市九九計價定額、費用定額。，某置業(yè)有限公司還將準(zhǔn)備設(shè)置勞動定員大約25人，其中工程技術(shù)人員12人，管理和后勤人員13人左右。本項目在建設(shè)期和運營期實行兩種不同的管理模式。項目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實施科學(xué)管理和規(guī)范管理。投入使用：2010年6月三、組織保障體系，項目經(jīng)理為第一 責(zé)任人，承擔(dān)項目投資及經(jīng)濟效益實現(xiàn)的責(zé)任。 綠化以入口廣場為主體，以點、線、面相結(jié)合的布置方式，將場地分為兩個部分進行統(tǒng)一綠化設(shè)計。污水處理大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。電氣節(jié)能 ，采用高效、節(jié)能燈具； 、光控制或自動控制。本小區(qū)用氣氣源由城市燃氣管網(wǎng)引入本小區(qū)。C、防火構(gòu)造防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。消防系統(tǒng)A、分區(qū)及消防措施a半地下車庫為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè)70℃防火調(diào)節(jié)閥。 E、防雷及綜合接地系統(tǒng)。c、幼兒園用電： 75W/M178。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達《污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)》后排入西沙路污水溝。）A型2室2廳1衛(wèi)B型2室2廳1衛(wèi)C型2室2廳1衛(wèi)D型2室2廳1衛(wèi)E型2室2廳1衛(wèi)F型3室2廳2衛(wèi) M178。實現(xiàn)多方通話，樓宇對講、圖象監(jiān)視、綜合報警、中心綜合管理。A、B區(qū)之間廣場，設(shè)座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。立面設(shè)計4 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過現(xiàn)代主義建筑的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計者對歷史與地域文化的重視，架空層的處理手法也能看到現(xiàn)代主義建筑的影子。西面有一個廣場與2層裙樓商場相連。廣場地面采用花崗巖地磚鋪砌，如遇突發(fā)事故，可滿足應(yīng)急車流進入廣場施救。每棟單體樓采用地下1層，地上32F(31+1)、27F(26+1)的建筑形式，建筑物總體高度不超過100米。樹立建筑風(fēng)格的個性化，又同時要求和諧融合于城市現(xiàn)代建筑；解決好地塊與主要公路過境車道帶來的一系列噪音等不利因素； 在規(guī)劃及建筑設(shè)計中貫穿“市場觀念”和“品牌戰(zhàn)略”，以實現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機結(jié)合。本項目建地周圍均有市政排水溝邊。由項目B/C2棟高層組成。 社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。開發(fā)規(guī)模：。㎡，％，容積率 ，泊車位約220 個，居住戶數(shù)約506戶。—130 ㎡/戶；4 每套價格：15—26萬元4 24層為躍層，面積為210㎡—260㎡/戶；4 每套價格：42—52萬元 4 均價：2000元/ m178。 ，攔斷集資建房政策。 （二）堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，努力提高房地產(chǎn)市場消費水平。（一般有房） ：參加工作不久的公職人員及私企小老板、部分流動經(jīng)商人員。 房價： （1）純商業(yè)地產(chǎn)：以南海鑫城為例，一樓：9000元/平方米左右，二樓：4000元/平方米左右，三樓：2500元/平方米左右，四樓：1200元/平方米左右。從房價上看，無論從單價還是從漲幅來說，目前黔江區(qū)的商品房價格在全市及周邊地區(qū)都處于中下水平。三是政府支持力度加大。良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。一是城鄉(xiāng)居民收入增加，增長速度加快。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，改善住房的意愿增加。據(jù)聯(lián)合國機構(gòu)的統(tǒng)計分析，住房消費將持續(xù)發(fā)展。（4）土地儲備意識不強。 （3）住房公積金的利用率不高。（二）面臨的機遇 （1）政策環(huán)境機遇 一是十六屆五中全會明確提出了加速城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的發(fā)展機遇；二是西部開發(fā)仍然是黨和國家的發(fā)展重心，大的政策必將加快西部開發(fā)，地處西部的黔江無疑會在西部大開發(fā)中受益；三是政府對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀而寬松的管理政策；四是區(qū)政府將研究出臺一系列對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策。據(jù)調(diào)查， 2005年末商品房空置面積為11500平方米，%。 黔江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源較充裕，投資完成情況較好。黔江區(qū)貸款購房的業(yè)主相對較少，房貸政策的調(diào)整對黔江區(qū)的房產(chǎn)市場買方行為的影響不大，但對開發(fā)企業(yè)的“縮貸”政策，使開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定影響，但還能確保開發(fā)項目的正常運作。　　。城市發(fā)展要保持組團式布局，分為主城區(qū)、正陽壩組團、張家壩組團。到2020年,建成渝東南地區(qū)聚集輻射帶動功能強、服務(wù)示范作用明顯的區(qū)域性中心城市,成為武陵山民族地區(qū)城市影響力強、服務(wù)功能完善的經(jīng)濟高地,城市建成區(qū)面積達到30平方公里,人口達到30萬；遠期50平方公里,人口50萬。我們按照黨的十五大和十五屆三中全會精神，抓住機遇、強化科技、依托資源、開放開發(fā)、效率優(yōu)先、整體推進 ，趕上和超過全