【正文】 B．制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)和設備定期維護保養(yǎng)均由工程部負責。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。（5）定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應保證隨叫隨到隨殺。2．垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。（2） 請地區(qū)消防部門專家到場做有關消防知識講座。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。B. 安全巡檢定時和不定時地對隆盛路農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。B. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場保安與社會治安緊密聯(lián)系。本節(jié)主要闡述隆盛路農(nóng)貿(mào)市場安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設施設備的維修及維護三個方面的服務內(nèi)容。（3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理，并定期按相關管理流程清除過期失效文件。（二） 物業(yè)資料管理科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場及公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。3. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息處理流程管理處員工意見箱業(yè)戶調(diào)查新聞媒體新聞媒介政府主管部門 相關人員執(zhí)行命令執(zhí)行結果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集（接收信息、分析處理）：處 理客戶助理回訪，填寫投訴回訪記錄，業(yè)戶簽字。以下分別闡述。保證管理機構及其工作人員依法辦事。(4)管理者的凝聚力，具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。（二） 運行機制為保障物業(yè)管理機構高效運作，必須建立一個有效的管理運行機制。我們對管理服務的整體設想可概括為：建設規(guī)范管理專業(yè)團隊演繹農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理形象以點帶面、面上處處開花結果隆盛路農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運作模式：隆盛路農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運作模式包括：管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別闡述：（一） 管理架構在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理服務中，將結合隆盛路農(nóng)貿(mào)市場的人文特點及行業(yè)法規(guī)，結合國浩物業(yè)先進管理理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式，確定本項目物業(yè)管理運營的管理架構。北街社區(qū)物業(yè) 物業(yè)公司項目顧問經(jīng)理本項目物業(yè)管理單位 指導 反饋 指 指 反計算機輔助管理系統(tǒng) 標 導 饋管理處主任服務地點信息中心 反饋 命令部門員工部門主管 督 導 重大突發(fā)事件管理運作機制圖質(zhì)量監(jiān)管機制是在建立一整套有國浩物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎上，根據(jù)ISO9001（2000版）質(zhì)量保證標準的有關要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到業(yè)戶滿意的效果。激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。(1)管理者對機構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。（一） 工作流程 方 案 設 計前期管理機 構 設 置秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理單位人 員 培 訓接 管 驗 收項 目 跟 進入住期管理業(yè) 戶 入 住裝 修 管 理安 全 管 理其它事務管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設商 務 服 務財 務 管 理品 質(zhì) 管 理工程維護管理環(huán) 境 管 理日常管理：與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復檢時間與罰則。信息中心管理處主任指令回訪責任主管報告本部員工客戶投訴處理完畢，在投訴記錄上注明完成及情況。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住宅項目，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、信息化的科學管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理，達到提高物業(yè)管理水平、更好地服務業(yè)戶的目的。（4）原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應的文件目錄。（一）隆盛路農(nóng)貿(mào)市場安全管理安全工作是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場管理的一個重要方面。一個市場的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。C. 公共停車場管理疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 （二）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失， 根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的地下停車場規(guī)劃情況，在車輛管理上面將實施以下管理措施：(1)了解業(yè)戶車輛情況，實行便捷停放(2)實施停車專用車位制度(3)地下停車場設減速坡，限制車輛行使速度(4)嚴禁外來車輛進入農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)(5)根據(jù)停車區(qū)域情況科學設置足夠的標識牌和停車設備、設施 (6)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。（3） 成立義務消防檢查隊，對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場消防設施進行檢查。各類垃圾垃圾分類收集箱無害物可回收資源有害物環(huán)衛(wèi)部門運出園區(qū)廢棄物品收購站集中處理（1）垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝。（6）實行重點防治，配電房、倉庫等等部位以防鼠為主，其他設施和場所以殺蟲為主。目測各種設施外表包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查樓梯走道及其墻上各種設施如應急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。設備的維護保養(yǎng)根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。，逐步將設備和各項管理工作過渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。、設備的維護管理隆盛路農(nóng)貿(mào)市場公共設施、機電設備的維護及管理采用金地成熟的管理模式。（6）工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%。 （4）理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結經(jīng)驗，提高水平。（1） 管理前期培訓序號培訓目標培訓時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1基礎培訓，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書和公司規(guī)章制度等五天公 司全體新 員工內(nèi)部培訓考核讓新員工了解公司的組織，企業(yè)文化、管理規(guī)章制度及公司各部門職能和運作方式2接管前期計劃有關內(nèi)容進行強化培訓二天公司全體新員工內(nèi)部培訓考核了解秀嘉農(nóng)貿(mào)市場管理內(nèi)容、接管程序及運作方式3崗位職責及管理制度一天公司全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉本職工作程序，管理運作程序4物業(yè)管理方案和要求一天公司全體新員工內(nèi)部培訓考核對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理有較深層次的認識5進行各工種專業(yè)培訓三天各有關主管部門和協(xié)辦單位全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求6職業(yè)道德培訓三天公司全體新員工內(nèi)部培訓考核加強職業(yè)道德建設，提高服務水平和管理水平7各崗位上崗見習培訓三天公司全體新員工內(nèi)部培訓崗位考核學習、領會基本操作方法為正式上崗作好準備8物管條例及配套文件三天公司全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內(nèi)容9電腦操作知識培訓二天部分管理層人員外部培訓了解操作工作要點10物管專業(yè)資質(zhì)培訓七天政府主管部門需持物業(yè)管理上崗證的人員外部培訓考試確保持證上崗率100%11管理目標及模式和管理方案有關內(nèi)容二天公司全體人員內(nèi)部培訓考核明確各項工作要求、目標、模式。：2000質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)管理服務。，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲，年淘汰率10%，崗位輪換率10%。3. 提供信息咨詢服務（1）市內(nèi)各種培訓信息（2）餐飲單位信息（3）搬家公司信息（4）禮儀公司及禮儀服務信息（5）交通信息（6）其它信息咨詢服務業(yè)戶搬遷服務措施（1）設立業(yè)主搬遷接待（服務）小組，合理安排相關程序，協(xié)助業(yè)戶在搬入隆盛路農(nóng)貿(mào)市場時更方便、更快捷。業(yè)主服務熱線措施為了方便業(yè)戶，管理處配備業(yè)主服務熱線，24小時專人接聽加洲地帶三期內(nèi)各員工服務需求信息，為有需求的業(yè)主提供各種服務及幫助。4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%∑維修租戶滿意人數(shù)∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質(zhì)量。11火災發(fā)生率1‰0╳1000%0∑火災受災人數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保秀嘉農(nóng)貿(mào)市場安全。13業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2‰95%95%2‰100%100%∑有效投訴次數(shù) ╳1000%0∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)∑完成處理投訴次數(shù)100%∑有效投訴次數(shù)∑已回訪投訴租戶數(shù)100%∑投訴租戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強與租戶的溝通，定期走訪租戶，征求管理意見，強化