【正文】 成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點第五章 項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目敏感性分析三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章 前 言一、報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。（《新華文摘》2001’5）同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。個人住房貸款逐年翻番。%；全市總開工面積1343萬平方米，%；，比1999年增長2%；，%，%；，其中住宅為244萬平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。住宅這個人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。2000年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。%。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，%, %。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。4．2001年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。%,，與上月產(chǎn)銷率基本持平。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、%、%、%%； 1－10月份， %。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房?？蛻糁饕且怨ど蹋悇?wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在17001800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段，2000年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒ΓS后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處?？蛻糁饕獮殚_發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。上述這些優(yōu)勢點的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 ③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 力創(chuàng)精品。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。 道路、綠化、景點費(fèi)用按45元/ M2計，總計504萬元 、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用單價為15元/M2，總費(fèi)用為168萬元。詳見表1《項目總投資估算表》。 其中： ① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項目。 項目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計取。l 整個項目按中、高水平計算。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 自主開發(fā)。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 ⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。（2）項目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。％，項目總規(guī)劃有3109戶。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售100套。一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。總占地面積420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。戶型面積指標(biāo)如下：戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式面積 5152 7073 119148 188200 245分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層比例 20% 15% 45% 15% 5%多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下