【正文】 本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內(nèi)審員資格。、設施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調研來了解業(yè)主的服務需求，并以此來設定居住區(qū)內(nèi)的服務體系結構，另一方面將在工商部門的指導下，積極引入有品牌、有資質、服務好的商家參與社區(qū)服務，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。 十、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進 小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設施、設備的管理和維護?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心，由中心負責分類處理；而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊”四處出沒、裝修質量事故頻頻發(fā)生。六、倡導“公開式” 的服務理念 物業(yè)管理人與居委會、業(yè)委會均涉及業(yè)主日常生活的不同側面，三者關系若協(xié)調不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。　　如果這些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。隨著國際標準化組織于2000年12月頒布了2000版質量管理標準，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質量體系進行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO9001：2000質量管理體系的轉版認證。第三章　　探求、創(chuàng)造“XXX文化區(qū)”物業(yè)管理新模式XXXXX置業(yè)有限公司開發(fā)的“XXX小區(qū)”，是專為有識之士和XX市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅?！　∥覀儗@“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。而我們的調研結果也顯示：XXX住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。佛城路、將軍南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。以百家湖為核心，依次向外分設三個發(fā)展圈層：一是百家湖風景游覽城，內(nèi)設商貿(mào)、別墅、植物、療養(yǎng)、游樂、國際會議六大中心；二是金融、科技、社團及住宅區(qū)；三是高新技術產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬名師生的高教科研中心。　　lXXX高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務產(chǎn)品也應是“精品服務”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。我們的設想是：　　一、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：　　我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區(qū)實行標準化、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓,足以達到省時、“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。作為二十一世紀的XX物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。 我們的管理思路是：　　l采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法　　l強調成本控制意識和成本管理程序l強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合l強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進　　l確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化　　l確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美l致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識l致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升l致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境第四章　　擬采取的管理服務措施　　結合XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務的供給：　　一、導入ISO9001質量管理體系XX物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO9001質量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進行ISO9001質量管理體系認證意見不一，但我們認為，進行質量體系認證建立了一種科學規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務產(chǎn)品的提供不致于偏離標準化軌道。三、建立素質優(yōu)良的員工隊伍　　要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關鍵的在于員工的整體素質，人的因素決定一切。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。七、提供個性化的裝修套餐服務 國人生活品質的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關注的一個問題。八、構建服務平臺——客戶服務中心 強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提。經(jīng)過近三年的運作，我們已經(jīng)取得了實質性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分析、企業(yè)決策、投標組織、材料管理、外委工程管理、業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。從經(jīng)濟學的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化”、“無序化”導致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務體系結構不合理，導致惡性競爭傷及業(yè)主?！　?，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調的團隊。 ，我們將設立XXX管理處，全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作?？蛻糁泶髮Ｒ陨蠈W歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，熟悉ISO9001質量管理體系?！　《?、管理服務人員配備　　在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則：　　淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；　　擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性；　　注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性?！　榇_保對XXX實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學性和實用性的原則進行論證,并結合實地調研,制訂出XXX管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。 一、財務管理模式 XX物業(yè)管理公司 XXX業(yè)主委員會 管 業(yè) 預 批 理 務 算 準 酬 指 報 監(jiān) 金 導 告 督 　　　 XXX管理處 說明：在XXX居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由XX市XXX置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能?！　」芾硖幱诿磕瓿踔贫ó斈甑奈飿I(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。　?。娀偣矩攧詹繉芾硖庂Y金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。　?。ㄈ┡c社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內(nèi)設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質量。一、對小區(qū)網(wǎng)絡平臺的新設想（一）社區(qū)服務　網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。（三）信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。中介服務：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務等中介服務。（二）長期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟收益和社會效益1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務來獲得相應的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風險。（四）靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設計、物業(yè)管理、電子商務、社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。（五）建立寬帶網(wǎng)社區(qū)如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設備接入internet。XX數(shù)碼城總部Modem Win NT server 電話網(wǎng) Modem XXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦Win NT server 　 電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡上，我們將運行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當月的工資情況，不再排隊取工資條。第八部分 社區(qū)文化建設提要： 找準切入點，開展形式多樣的主體活動，節(jié)日活動，經(jīng)常性的活動，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素。 （二）活動項目的設立 社區(qū)文化的高揚與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動與綠色走廊交相輝映，構成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨，成為天地相融的美好家園。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們構想的這種環(huán)境當中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。物質文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。 （四）此外還有網(wǎng)絡化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡化車輛進出管理系統(tǒng)、 網(wǎng)絡化保安巡更系統(tǒng)等等。在管理處電腦網(wǎng)絡上，操作人員根據(jù)不同的職責和權限進行團體協(xié)作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務審批等工作，可對各類檔案資料進行查閱。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當重要的考慮因素。四、網(wǎng)絡信息化社區(qū)的優(yōu)點（一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務等內(nèi)容；同時預留職能端口，集成社區(qū)基礎設施功能（如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達到設備應用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務的高效統(tǒng)一；并具有相當?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進行刪減或增加。當一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。（八）社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱（九）高速接入internet及其它局域網(wǎng)不限時限量，價格低廉。遠程教育：社區(qū)可與學校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導、查閱資料等，家長同學?？蓪崟r溝通。社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質量。推行服務簽單，定期結算制度。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉到下個年度使用，也可用于建設和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉下期使用　　 　有償服務收入　 停車場經(jīng)營收入　 管理服務費收入　 會所經(jīng)營收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 停　　 人員　 日?！? 會 　　　　　　　　 　 商務　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動　　 場　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算　?。ㄒ唬y算依據(jù)及說明　　XX市政府有關物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，