【正文】 勢頭相當(dāng)迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們越來越認(rèn)識到現(xiàn)代物流的發(fā)展，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益增長的“加速器”。（二）項目概況項目名稱：XX鎮(zhèn)物流區(qū)物流項目項目擬建地點(diǎn)：某食品工業(yè)園。多年來，公司產(chǎn)品暢銷華東地區(qū)及江西等省，深受客戶信賴。公司股票簡稱“某煤電”，股票代碼600971。08年公司將根據(jù)計劃安排，利用自身積累、銀行信貸等保證兩礦公司建設(shè)及投產(chǎn)等資金投入。它是生產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，也是流通領(lǐng)域的起始。在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時，商品流通總量迅速擴(kuò)大，全縣社會、經(jīng)濟(jì)、文化、人民生活等各方面的基礎(chǔ)建設(shè)也取得了重大進(jìn)展，全面建設(shè)小康社會正步入快車道，今后各方面的持續(xù)發(fā)展都需要與之相適應(yīng)的現(xiàn)代物流體系作支撐。⑥汽修中心1500m2⑦圍墻大門、道路廣場、綠化美化等輔助建筑⑧給排水、供電等輔助設(shè)施。具體地說，它包括商品生產(chǎn)、收購、運(yùn)輸、儲存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、分銷、信息活動等一系列環(huán)節(jié)，并且在這一過程中實(shí)現(xiàn)了商品價值增值和組織目標(biāo)?！倍及艳r(nóng)產(chǎn)品流通提到一個相當(dāng)重要的高度。物流體系建設(shè)是完善工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營機(jī)制的重要保證。最常見的第三方物流服務(wù)包括設(shè)計物流系統(tǒng)、EDI能力、報表管理、貨物集運(yùn)、選擇承運(yùn)人、貨代人、海關(guān)代理、信息管理、倉儲、咨詢、運(yùn)費(fèi)支付、運(yùn)費(fèi)談判等。（1）首先要在都市圈內(nèi)由于市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，是物流中心的主要配貨對象。②協(xié)調(diào)性原則物流中心的選址應(yīng)將區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)作為一個大系統(tǒng)來考慮，使物流中心的固定設(shè)施與活動設(shè)備之間，自有設(shè)備與公用設(shè)備之間，在地域分布、物流作業(yè)能力、技術(shù)水平方面互相協(xié)調(diào)。同時又符合X縣土地利用政策。（三）場址建設(shè)條件自然地理條件X縣位于XX省北部，是XX*市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里。公路交通國道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時左右。可耕地面積220萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌錾先菀踪彽谩?四、項目建設(shè)方案（一）設(shè)計理念項目定位目標(biāo)是建成現(xiàn)代化的第三方物流服務(wù)配送中心。（2）提高物流服務(wù)水平促進(jìn)我市物流業(yè)服務(wù)水平的提高，滿足物流供需雙方的需求。它是現(xiàn)代化、規(guī)?；奈锪餍问?，是商流、物流、信息流的有機(jī)結(jié)合。（4）包裝功能物流中心的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進(jìn)行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。（9）物流系統(tǒng)設(shè)計咨詢功能物流中心要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評價運(yùn)輸商、倉儲商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。通道寬度一般為：①人行道：~ 米②手推車道：1米③叉車道(直角裝載時)：a、重型平衡叉車：~4米b、伸長貨叉型叉車：~3米（4）結(jié)構(gòu)方案①倉儲設(shè)施：磚混結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗②綜合服務(wù)大樓：六層框架結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗③汽修中心：三層磚混結(jié)構(gòu)④其他建筑：磚混結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗⑤道路停車場：300mm礫石基層，250mm混凝土面層⑥圍墻為1米磚混基礎(chǔ)，2米鑄鐵花欄結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代西式大門⑦綠化美化：種植常綠喬木、灌木和花草，做到三季有花四季長青。（6）辦公、休閑、娛樂設(shè)備設(shè)施要能夠提供良好的服務(wù)功能。生產(chǎn)、生活污水排入XX鎮(zhèn)市政污水管網(wǎng)，達(dá)標(biāo)排放。水資源枯竭，可以毀滅一座城市。水耗指標(biāo)分析（1）生產(chǎn)用水本項目在生產(chǎn)過程中用水主要是車輛沖洗、以及商務(wù)服務(wù)大樓的餐飲、休閑、洗浴營業(yè)用水，（2）職工生活用水據(jù)XX*市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，生活每人每日用水量為200升，項目定員職工為710人。我國一次能源預(yù)測總量40000億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，其中90%是煤炭資源，石油、天然氣等資源不足10%。要充分認(rèn)識到我們面臨資源短缺的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，發(fā)揚(yáng)艱苦樸素、勤儉節(jié)約的傳統(tǒng)美德，唾棄奢侈浪費(fèi)的作風(fēng)，選擇正確的發(fā)展模式、正確的生活方式，建設(shè)文明、節(jié)約、清潔、和諧的社會，以促進(jìn)企業(yè)依法節(jié)約資源，促進(jìn)公眾從自身做起，節(jié)約一滴水、一度電、一粒米、一方土，形成全民參與資源節(jié)約的良好社會風(fēng)尚，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，共同建設(shè)節(jié)約型社會。（3）所購運(yùn)輸車輛，必須是節(jié)油型的，另外要嚴(yán)格規(guī)章制度，落實(shí)節(jié)油措施。（2）項目投產(chǎn)后對環(huán)境的影響按照國家環(huán)?？偩帧督ㄔO(shè)項目環(huán)境分類管理名錄》界定，本項目屬“對環(huán)境影響較小的建設(shè)項目”。三是避免露天堆放起塵物，易起塵霧料必須嚴(yán)密遮蓋；四是運(yùn)輸車輛適當(dāng)注意減速行駛，在場地出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施等。③固體廢棄物本項目生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的熏蒸劑藥渣要集中到密封暫存池存放，并及時交有資質(zhì)的單位進(jìn)行最終處置。綜上所述，建設(shè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址合理，符合X縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。消防通道要完全符合消防安全的標(biāo)準(zhǔn)，確保消防車輛通行無阻。項目實(shí)施后，其內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)采用部制管理體制。（3）信息管理員負(fù)責(zé)信息的接收處理及信息設(shè)備的維護(hù)。（10）采購主管具有與產(chǎn)品相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，兩年以上工作經(jīng)驗，有談判能力。有組織、溝通、協(xié)調(diào)能力。（2）職業(yè)道德培訓(xùn)：增強(qiáng)員工的敬業(yè)精神，建立起物流中心與員工之間的信任，培養(yǎng)員工對物流中心的忠誠。③參與式培訓(xùn)：主要通過會議、案例研究、模擬訓(xùn)練、參觀訪問等方式從中獲取新知識、新技能的培訓(xùn)方法。申請銀行貸款資金4320萬元，占投資總額的20%。房屋折舊年限取25年，留殘值5%；設(shè)備折舊為10年，留殘值5%。（8）變動成本估算①主要消耗材料費(fèi)(含支付第三方運(yùn)輸費(fèi)用)：②燃料費(fèi)：估算年耗燃油130萬升③雜費(fèi)（過橋過路費(fèi)等）：2565萬元④水電費(fèi)：a、b、估算年耗電165萬度c、水電費(fèi)合計=a＋b=變動成本：①＋②＋③＋④=(滿負(fù)荷年)滿負(fù)荷年總成本費(fèi)用＝主要財務(wù)評價指標(biāo)（1）滿負(fù)荷年營運(yùn)收入：29794萬元（2）年均經(jīng)營成本：（3）年均總成本：（4）年均利稅總額：（5）投資利潤率：%（6）借款償還期（含2年建設(shè)期）：（7）投資回收期（稅后，含2年建設(shè)期）：（8）財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：% （9）財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic=7%）：1萬元 （10）盈虧平衡點(diǎn)（滿負(fù)荷年）：%不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性。（2）敏感性分析本項目做了所得稅前、后全部投資的敏感性分析，分別對建設(shè)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入各單因素正負(fù)變動5%時對財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等因素的影響程度。（二）項目建設(shè)風(fēng)險分析項目取得了相關(guān)批準(zhǔn)文件。運(yùn)營管理風(fēng)險主要有原材料供應(yīng)風(fēng)險、來自競爭對手的競爭風(fēng)險、同經(jīng)銷商的合作風(fēng)險、儲備和庫存活動的風(fēng)險、貨物運(yùn)輸和搬運(yùn)活動的風(fēng)險等。第三方物流是指由與貨物有關(guān)的發(fā)貨人和收貨人之外的專業(yè)企業(yè)，即第三方來承擔(dān)企業(yè)物流活動的一種物流形態(tài)。表171 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險√2技術(shù)風(fēng)險√3工程風(fēng)險√4環(huán)境影響√5經(jīng)營風(fēng)險√6管理風(fēng)險√7投資估算風(fēng)險√8融資風(fēng)險√9財務(wù)風(fēng)險√10政策性風(fēng)險√11社會影響風(fēng)險√（四）防范和降低風(fēng)險對策融資風(fēng)險對策：XX*魯南面粉（集團(tuán)）有限公司積極開拓糧食倉儲市場，積極依靠XX*市發(fā)改委爭取地方政府部門的財政資金和銀行的貸款。在工程項目建設(shè)的實(shí)施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實(shí)施工程 的一種有效方式。（四）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)成立由項目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長的項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程項目的招標(biāo)事宜。該項目的建設(shè)將會產(chǎn)生良好的社會效益，與X縣的社會發(fā)展形成良性互動。因此，項目的社會評價可行。項目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。項目建成后，對保障物流通暢，促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而對保障國家糧食安全，都有著深遠(yuǎn)的政治意義。不會產(chǎn)生或者引發(fā)社會矛盾。本項目的實(shí)施，增加了對項目所在地建設(shè)材料和勞動力的需求，帶動項目所在地周邊的農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展與繁榮，最終將提高項目所在地的國民生產(chǎn)總值，間接增加居民收入。（一）發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計、土建施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標(biāo) 。運(yùn)營管理風(fēng)險對策：在項目生產(chǎn)管理過程中，制定有效的激勵措施，吸引更多的科技人員和高素質(zhì)人才來公司工作；在融資成功后，首要任務(wù)是建立合理有效的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化管理模式，完善市場體系，提高自身的抗風(fēng)險能力從機(jī)制上預(yù)防這種情況的發(fā)生。所提供的服務(wù)形態(tài)可以分為與運(yùn)營相關(guān)的服務(wù)，與管理相關(guān)的服務(wù)以及兩者兼而有之的服務(wù)3種類型。政策性風(fēng)險國家對糧食倉儲的直接調(diào)控政策，如：指導(dǎo)性價格限制、稅收政策等，將直接影響到該公司的生產(chǎn)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)效益。項目場址區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件優(yōu)越。財務(wù)評價結(jié)論本項目財務(wù)評價分析各項指標(biāo)合理，具有較好的投資回收能力，借款償還能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是根據(jù)滿負(fù)荷生產(chǎn)年份的收入、成本費(fèi)用和稅金等數(shù)據(jù)通過公式或作圖求得盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。（3）維修費(fèi)：為保證建筑物的完好和設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每年要進(jìn)行維修，維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50%估算。（3）稅費(fèi)參數(shù)確定根據(jù)對物流儲運(yùn)企業(yè)的稅收政策：①營業(yè)稅率3%②城建稅率為營業(yè)稅的5%③教育費(fèi)附加稅率為營業(yè)稅的4%④所得稅率為實(shí)現(xiàn)利潤的25%項目計算期選取本項目產(chǎn)品處于市場初期，考慮到市場壽命，本項目計算期為建成投產(chǎn)后選定12年(含建設(shè)期2年)。（3）土建工程定額根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程概算XX省估價表》進(jìn)行估算（4）所有設(shè)備和材料價格均包括運(yùn)雜費(fèi)，為到廠價格。（3）作業(yè)技術(shù)培訓(xùn)：使員工掌握完成本職工作所必備的技能。熟練操作計算機(jī)。（11）采購員大專以上學(xué)歷，有一年以上工作經(jīng)驗。（5）操作人員包括分揀、理貨人員、機(jī)動車駕駛?cè)藛T、倉儲保管人員、流通加工人員、包裝等物流活動的人員。根據(jù)人的潛力，調(diào)動人的積極性，提高工作效率。重要倉儲設(shè)施和休閑服務(wù)中心應(yīng)設(shè)計安裝自動報警噴淋滅火系統(tǒng)。 (二)勞動安全勞動安全主要包括兩方面，一是倉儲部分的安全，二是車運(yùn)輸和搬運(yùn)機(jī)械運(yùn)行的安全。④廢氣本項目運(yùn)行后粉塵，有害氣體的產(chǎn)生量較少不會對環(huán)境造成污染。②噪聲生產(chǎn)中的設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲不可避免。對周邊環(huán)境的污染較小。六、環(huán)境保護(hù)、勞動安全與消防（一）環(huán)境保護(hù)場址環(huán)境條件本項目擬建地點(diǎn)在某食品工業(yè)園，交通便利，項目占地面積170畝。主要車輛維修以及休閑娛樂中心等生產(chǎn)、營業(yè)用電及生活、照明用電。從1980年到2000年間，中國在能源消費(fèi)翻一番的情況下，實(shí)現(xiàn)了GDP翻兩番的目標(biāo)，這一成就在國際能源界被普遍視為“奇跡”，我國水資源形勢十分嚴(yán)峻，用水浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，平均每立方米所實(shí)現(xiàn)的國內(nèi)生產(chǎn)總值僅為世界平均水平的1/5；一般工業(yè)用水重復(fù)利用率在60%左右，發(fā)達(dá)國家已達(dá)85%；其他重要的礦產(chǎn)資源現(xiàn)在都已面臨危機(jī)。綜合估算。XX*市周圍無大的河流和水庫，現(xiàn)有的地表水尚不能滿足農(nóng)業(yè)灌溉，更無法滿足城區(qū)的供水需求。XX*市水資源較貧乏，牢固樹立節(jié)約用水觀念，造福子孫后代，是每個XX*市民義不容辭的責(zé)任。要合理布局，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)好交易大棚、儲運(yùn)倉庫、停車場、以及辦公室、商務(wù)服務(wù)區(qū)等附屬建筑和道路、廣場、圍墻、大門等公用設(shè)施。表4～1 建（構(gòu)）筑物一覽表 單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量備注1 倉儲設(shè)施㎡320000磚混結(jié)構(gòu)2 廠房2棟㎡28000磚混結(jié)