常見物業(yè)管理稅收納稅問題集錦及案例分析(完整版)
【正文】 施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了50個案例進行統(tǒng)計分析?！ 案鶕?jù)《關(guān)于發(fā)布取消和免征部分行政事業(yè)性收費的通知》(財綜〔2012〕97號)的規(guī)定，自2013年1月1日起，稅務(wù)免征發(fā)票工本費(包括普通發(fā)票工本費和增值稅專用發(fā)票工本費)，因此，你們購買發(fā)票不用再像過去一樣支付工本費了。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費用后的余額差額繳納營業(yè)稅呢? 稅務(wù)機關(guān)解釋說：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。因該公司會計錯誤地認為其營業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去房屋租金的價款后的余額為營業(yè)收入，按照30萬元作為營業(yè)計稅依據(jù)繳納了營業(yè)稅。通過稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補繳了營業(yè)稅及其附加共計28000元。而基本醫(yī)療保險與基本養(yǎng)老保險相似但費率有所差別，單位繳費比例為9%，職工個人繳費比例為2%.所以對于小李所在的物業(yè)公司，在計算基本養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險時要注意區(qū)分。(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 %，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。 案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅?！ “咐?：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。”《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當依照本規(guī)定繳納教育費附加?！ “咐?：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費的同時，%收取業(yè)主稅金?！ 。ㄈ?暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅?！ 。ǘ?發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。 二、特殊問題 企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。 ?。ㄎ澹?房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅?！盃I業(yè)外收入”科目。 ?。ǘ?收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例
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