【正文】 通過(guò)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的機(jī)制，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)能建筑的積極性。隨著這些法律法規(guī)的出臺(tái)，我國(guó)的建筑節(jié)能必將迎來(lái)新的局面。也就是說(shuō)在冬季最大限度地利用住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36自然能來(lái)取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少得熱并利用自然能來(lái)降溫冷卻，以達(dá)到節(jié)能的目的。因此，如何合理地確定建筑形狀，必須考慮本地區(qū)氣候條件，冬、夏季太陽(yáng)輻射強(qiáng)度、風(fēng)環(huán)境、圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)造形式等各方面的因素。 節(jié)能研究一、建筑節(jié)能：1）建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，宜利用冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。二、電氣節(jié)能節(jié)電途徑：1）降低變壓器損耗。3） 采用削峰填谷的節(jié)電降損；平衡三相負(fù)荷，采用人工補(bǔ)償功率因素。提高變壓器二次側(cè)的功率因素，可使總負(fù)荷電流減少，從而減少銅損。所選電機(jī)容量比水泵適當(dāng)大些，在工程設(shè)計(jì)時(shí)把最高效率點(diǎn)設(shè)在額定功率的 70％～100％之間，從節(jié)能上，80％的滿載時(shí)電機(jī)的運(yùn)行效率效果最佳。對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽(yáng)，又能隔熱，而且通過(guò)光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。消防水源利用地下室消防水池；6）水池、水箱在溢流水位處設(shè)置自動(dòng)控制報(bào)警裝置；7）水泵設(shè)置帶高效區(qū)，供水系統(tǒng)采用恒壓變頻調(diào)速控制，豎向分區(qū)供水。第十五條　拆除住宅用房和非住宅用房，一般按拆除的使用面積安置。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的規(guī)定，給被拆遷人提供房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。盡量充分利用自然光，采用高效照明光源及燈具。插座回路設(shè)置漏電保護(hù)。電機(jī)損耗分為負(fù)載損耗和空載損耗，當(dāng)輸入功率減少后，雖然總的損耗也在減少，但減少的速度較少。GB／T3485—1998《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》中規(guī)定：企業(yè)單項(xiàng)用電設(shè)備應(yīng)均勻接在三相網(wǎng)絡(luò)上，降低三相不平衡度，供電網(wǎng)絡(luò)電壓不平衡度應(yīng)小于 2％。6）提高用電設(shè)備平均符合與最大負(fù)荷的比例。3）推廣應(yīng)用節(jié)能型的建筑材料、用能系統(tǒng)及其相應(yīng)的施工工藝和技術(shù)，戶外窗采用中空玻璃，型材選用節(jié)能斷熱型材，窗選用塑鋼單框中空(6+12+6)，窗的氣密性為 GB7107 規(guī)定的 III 級(jí)。選住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37用節(jié)能設(shè)備、照明燈具，減少耗電。建筑體形的變化直接影響建筑采暖能耗的大小。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目建成后主要用能為電力及燃?xì)?，主要用于民用照明、空調(diào)通風(fēng)、家用電氣等。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34將建筑節(jié)能引入法制化軌道。有關(guān)部門(mén)發(fā)布的《新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金征收和使用管理辦法》 ，規(guī)范了專(zhuān)項(xiàng)基金的征收、使用和管理。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32溫家寶總理在 2022 年全國(guó)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)電視電話會(huì)議上強(qiáng)調(diào)指出，要嚴(yán)格限制毀田燒磚，大力推進(jìn)墻體材料革新。建設(shè)部重新修訂于 2022 年 1 月 1 日起實(shí)施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 ，要求建筑節(jié)能必須按強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，違反的要予以嚴(yán)厲處罰，輕則罰款，重則責(zé)令停業(yè)整頓、降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。造成我國(guó)住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增長(zhǎng)方式粗放，其中最突出的問(wèn)題是長(zhǎng)期沒(méi)有關(guān)于住宅建筑建造的強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。推廣應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋和高性能混凝土。 資源節(jié)約措施擬建設(shè)的文藝南路 198 號(hào)院危房改造工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來(lái)水。 投資規(guī)模規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米。3）住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。（4）防雷本工程預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)各樓基本相同，均按第三類(lèi)防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。排水管采用 PVCU 塑料排水管，粘接。工作壓力為 。c、國(guó)家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。8）統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。建筑單體的設(shè)計(jì)則相對(duì)簡(jiǎn)約，建筑立面設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和建筑感。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動(dòng)場(chǎng)所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮，給人們提供一個(gè)舒適的活動(dòng)空間。（3）項(xiàng)目將規(guī)劃沿小區(qū)車(chē)行道布置停車(chē)位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車(chē)迅速方便要求。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對(duì)稱布局結(jié)構(gòu)形式?？偼顿Y 萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期約 30 個(gè)月（含拆遷時(shí)期） 。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合某市文藝路周邊樓盤(pán)售價(jià)情況，采用市場(chǎng)比較法確定本項(xiàng)目樓盤(pán)價(jià)格，確定本項(xiàng)目樓盤(pán)均價(jià)為 4800 每平方米。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中小戶型。項(xiàng)目商業(yè)部分定位文藝路商業(yè)的現(xiàn)狀：區(qū)域發(fā)展，餐飲和娛樂(lè)也較大型化。W1：文藝路車(chē)流很大，噪音及灰塵污染嚴(yán)重；W2：容積率高，居住舒適度較低；W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。建筑面積：總建筑面積 平方米。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征主要表現(xiàn)為：產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11產(chǎn)品類(lèi)型多樣化；戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更加寬泛，主力成交面積在70120 平方米；高密度發(fā)展，園林綠化率一般；受地塊供給限制，小型項(xiàng)目居多；配套尤其是商業(yè)配套升級(jí)明顯。2022 年受自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)。西咸一體化，關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入活力，人均 GDP 增加、職工年均工資逐年提高，促使購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺(jué)效果。 ”本項(xiàng)目是以安置文藝南路 198 號(hào)院原居民為主要目標(biāo)，兼顧普通商品房開(kāi)發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家與某市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 名稱 技術(shù)指標(biāo)1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 商業(yè)建筑面積（平方米） 住宅建筑面積（平方米） 3 容積率 4 建筑密度（%） 5 綠化覆蓋率（%） 396 總停車(chē)位（個(gè)） 360 地上停車(chē)位（個(gè)） 50 地下停車(chē)位（個(gè)） 3107 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%） （萬(wàn)元） 9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 10 投資利潤(rùn)率（%） 投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能。改善人們的居住條件，提高人們的住房質(zhì)量水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。地基基礎(chǔ)為灰土墊層磚砌條形基礎(chǔ)。目前院內(nèi)仍有 402 戶人家居住，基本上是市區(qū)機(jī)關(guān)退休工作人員及家屬。目前某市內(nèi)住房?jī)r(jià)格偏高，對(duì)文藝南路 198 號(hào)院內(nèi)的居民來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)價(jià)格昂貴的新住宅。項(xiàng)目工程的實(shí)施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的有力舉措，具有綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位某市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所以合作、聯(lián)營(yíng)等方式籌集。加快重點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會(huì)重要物質(zhì)載體。另根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2022 年本)》第一類(lèi)：鼓勵(lì)類(lèi)“十八、建筑：1. 節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開(kāi)發(fā)；與空間結(jié)構(gòu)技術(shù)開(kāi)發(fā)；” “十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)：氣工程；、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣；11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)；”可以認(rèn)定該項(xiàng)目屬于某市危房改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》要求，屬國(guó)家鼓勵(lì)項(xiàng)目，項(xiàng)目也符合某市城市發(fā)展規(guī)劃。 某 GDP 對(duì)房地產(chǎn)的影響住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9GDP 和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及各種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。辦公類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本；另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)以及核心賣(mài)點(diǎn)分析隨著文藝路住宅品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)越來(lái)越豐富，在一個(gè)項(xiàng)目中往往蘊(yùn)涵比如地段、價(jià)格、開(kāi)發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣(mài)點(diǎn)；而核心賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。 項(xiàng)目區(qū)位政府規(guī)劃《陜西省文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》明確提出：“要加快文藝演出業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度；O2：中小戶型產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的差異性；O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢(shì)突出；O4：周邊大的項(xiàng)目帶動(dòng)；O5：區(qū)域內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的良好前景使物業(yè)價(jià)值提升加速。文藝路商業(yè)的業(yè)態(tài)分布：中型商業(yè)(家春秋)、茶葉批發(fā)市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)。重點(diǎn)突出： ①戶型不大，功能齊全，②商業(yè)的投資價(jià)值，③物業(yè)服務(wù)的附加值。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 本項(xiàng)目規(guī)劃方向本項(xiàng)目地址位于某市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通方便，地理位置優(yōu)越。主要建設(shè)條件（1）規(guī)劃條件建設(shè)單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請(qǐng)辦理規(guī)劃的報(bào)批工作。根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。室外停車(chē)位進(jìn)行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。高層設(shè)計(jì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施。（2）建筑單體設(shè)計(jì)與功能1）對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。9）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。d、本項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專(zhuān)業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計(jì)資料。d、保溫：在保證經(jīng)濟(jì)成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)與材料實(shí)現(xiàn)保溫。室外排水管道采用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。（5）燃?xì)忭?xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)一供氣。4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型節(jié)能建筑材料?？偼顿Y 萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期約 30 個(gè)月。為最大限度的利用原材料，減少?gòu)U棄物的產(chǎn)生，將采取以下措施：設(shè)計(jì)方面在嚴(yán)格遵守國(guó)家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時(shí)，注住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28重引進(jìn)和消化國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門(mén)窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29第六章 節(jié)能方案分析 建筑節(jié)能的政策舉措我國(guó) 400 億平方米既有建筑在使用過(guò)程中，消耗的能量占全國(guó)總能耗的 30％左右，加上建材生產(chǎn)和建造能耗，約占全國(guó)總能耗37％左右。針對(duì)我國(guó)不同氣候區(qū)的民用建筑，國(guó)家頒布了實(shí)施節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 、 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(修訂)》 、 《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 、 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 、 《既有采暖居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》 。竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)建筑是否節(jié)能非常重要的一環(huán)。2022 年 9 月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通如》 ，提出到 2022 年底，所有城市禁止使用實(shí)心粘土磚，全國(guó)實(shí)行粘土磚產(chǎn)量控制在 4000 億塊以下，新型墻體材料產(chǎn)量占?jí)w材料總量的比重達(dá)到 55％以上，建筑應(yīng)用比例達(dá)到 65％以上，嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)應(yīng)執(zhí)行節(jié)能牢 65％的標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)正在對(duì)政府性基金政策執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)分析，將在此基礎(chǔ)上提出具體政策建議；同時(shí)也在加快研究企業(yè)資源綜合利用所得稅優(yōu)惠企業(yè)目錄；今后在安排使用預(yù)算內(nèi)基建投資(含國(guó)債項(xiàng)目資金)和中小企業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)，將加大對(duì)開(kāi)發(fā)技術(shù)含量高的新型墻體材料產(chǎn)品的支持力度。把建筑節(jié)能納入法制化軌道，是做好建筑節(jié)能的根本保證。依據(jù) DGJ32／J112022 分類(lèi)，住宅建筑面積 120m2以下，用電按 8Kw／戶；住宅建筑面積 120m2以上 150m2以下，用電按 12KW/戶；辦公部分按 70W／m 2；商業(yè)部分照明按 lOOW／m 2；地下室按15w／m 2。建筑體形系數(shù)越大，單位建筑面積對(duì)應(yīng)的外表面面積越大，傳熱損失就越大。（2）對(duì)電、動(dòng)力按使用要求分小系統(tǒng)進(jìn)行智能化、自動(dòng)化管理。 ；4）屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料用增水珍珠巖保溫，保溫住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38層平均厚度 6cm，屋面?zhèn)鳠嶙钁?yīng)不小于 ?k/w；體形系數(shù)≤ 時(shí)，屋面?zhèn)鳠嶙钁?yīng)不小于 ?k/W。7）提高系統(tǒng)的功率因素。提高功率因素可減少線路損耗，在項(xiàng)目小區(qū)有功功率一定的情況下，功率因素越低，功率損耗越大，提高功率因素即可降低功率損耗，到達(dá)節(jié)電目的。因此，電動(dòng)機(jī)的效率隨負(fù)住宅樓院危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40荷減少而降低，特別是負(fù)載系數(shù)低于 50％以后，電機(jī)效率下降更快，因而合理的安排和調(diào)整工藝流程，改善電氣設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，使電能得到充分利用，使用電設(shè)備在合理