【正文】 消費(fèi)者關(guān)注，越來(lái)越成為市場(chǎng)發(fā)展的主流。在秋交會(huì)上亮相的新項(xiàng)目也達(dá)到了10余個(gè)，不少項(xiàng)目在房交會(huì)上的表現(xiàn)都異?；钴S，因此可以預(yù)見(jiàn)本年度重慶中高端花園洋房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈?！澳戏侥戏叫鲁秋L(fēng)林高地”以高尚花園洋房、高層住宅為主。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)媒體所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前本地區(qū)相應(yīng)市場(chǎng)的成交量也異常的活躍，體現(xiàn)出消費(fèi)者對(duì)中高端花園洋房特別的鐘愛(ài)和熱情。五、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析：區(qū)位性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（主要針對(duì)鄰近區(qū)域如：大渡口、高新區(qū)、九龍坡區(qū)同品質(zhì)、相似規(guī)模項(xiàng)目）● 金科綠韻康城（總占地200畝）物業(yè)類(lèi)別：花園洋房裝修狀況：毛坯建筑類(lèi)別：高層、小高層物業(yè)地址：九龍坡高新區(qū)九龍園區(qū)（九龍坡公、檢、法旁）占地面積：130000平方米 建筑面積：350000平方米 容積 率： 綠化率：%總 戶(hù) 數(shù)：2178停 車(chē) 位：1089位開(kāi) 發(fā) 商：金科集團(tuán)規(guī)模性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)● 重慶奧林匹克花園（總占地3753畝）物業(yè)類(lèi)別：高尚住宅裝修狀況：毛坯建筑類(lèi)別：花園洋房物業(yè)地址：渝北北部新區(qū)金山大道、機(jī)場(chǎng)路交匯處（經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)旁）交通狀況：交三條城市主干道圍合(210國(guó)道、金開(kāi)大道、金山大道)，距龍頭車(chē)火車(chē)站1公里，離解放碑6公里，即將建設(shè)的輕軌三號(hào)線從旁經(jīng)過(guò)開(kāi) 發(fā) 商：重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司容 積 率： 建筑面積：2500000平方米總 戶(hù) 數(shù)：20000 綠化率：55%樓層狀況：940套,其中808套花園洋房,122套連排別墅,10套獨(dú)立別墅周邊配套: 內(nèi)部配套：攀巖墻、壁球館、體操館、羽毛球館.....強(qiáng)大運(yùn)動(dòng)、休閑、健康配套中、小學(xué)：泛教育模式：三位一體的立體教育商場(chǎng)。重慶東成物業(yè)發(fā)展有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004919入住時(shí)間：2005531開(kāi)工日期：200431竣工日期：2005531占地面積：560000平方米建筑面積：400000平方米容 積 率：：%總 戶(hù) 數(shù)：約2000戶(hù)樓層狀況：4層項(xiàng)目定位：金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開(kāi)大道1號(hào)，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運(yùn)動(dòng)主題公園。未來(lái)城”位于重慶北部新區(qū)金開(kāi)大道1666號(hào)，占地面積約1300畝，體育運(yùn)動(dòng)公園及森林休閑公園面積約400畝，自然水體約50畝，總建筑面積約80萬(wàn)平方米。山語(yǔ)間盡可能利用了坡地的原生地貌，保證了山語(yǔ)間項(xiàng)目作為低密度住宅的至高品質(zhì)，并強(qiáng)調(diào)建筑的“原創(chuàng)性”，遵循頂級(jí)別墅的潮流趨勢(shì)。另保留了二百多畝的天然生態(tài)濕地?？倯?hù)數(shù):1400戶(hù) 建筑類(lèi)型：小高層,聯(lián)排別墅綠化/容積率：％ 項(xiàng)目規(guī)模：（公頃） 售樓處：北碚城北新區(qū)車(chē)位：850輛主要廣告推廣媒體：少量報(bào)紙廣告發(fā)布、 整合推廣策略評(píng)估：目前該項(xiàng)目尚處于前期籌備、整理階段，尚無(wú)其他廣告發(fā)布和推廣活動(dòng)，因此暫時(shí)難以對(duì)其推廣策略進(jìn)行評(píng)估。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)●面臨消費(fèi)者更新?lián)Q代需求的提升本項(xiàng)目的推出恰逢新一代中高白領(lǐng)收入階層開(kāi)始形成，對(duì)改善居住條件、或提升生活品質(zhì)的需求，造成市場(chǎng)消費(fèi)的熱點(diǎn)。● 人群分布目標(biāo)客戶(hù)群體主要來(lái)自高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，同時(shí)不乏來(lái)自其他區(qū)域的客戶(hù)?！?知名房地產(chǎn)企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目品牌定位： 　　　　　　　 都市星河城——大型名仕園林住宅社區(qū)項(xiàng)目品牌定位分析：● 地理優(yōu)勢(shì)分析：本市主城區(qū)少有的大型低密度、高品質(zhì)園林社區(qū)，地理位置位于渝中大半島都市主山脈中軸坡疇地帶，視野開(kāi)闊，交通便利，所在地點(diǎn)鑲天銜地，看漫天星光與地上燈火連成一片，勢(shì)成星河，頗有豪邁之感，取語(yǔ)“城”，更有大社區(qū)的氣勢(shì)。三、樓盤(pán)品質(zhì)定位策略 樓盤(pán)品質(zhì)定位：新山地建筑經(jīng)典、 城市花冠樓盤(pán)品質(zhì)定位說(shuō)明：● 簡(jiǎn)潔明快的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，具有北歐山地建筑風(fēng)格外立面的獨(dú)特景觀特色，低密度、高尚園林社區(qū)。風(fēng)林高地作為南方房地產(chǎn)中高端品牌獨(dú)立的品牌形象，以項(xiàng)目品牌定位：“都市星河城——大型名仕園林住宅社區(qū)”為推廣核心，在推廣過(guò)程中，訴求“新山地建筑經(jīng)典、城市花冠”的品質(zhì)定位和內(nèi)涵，借此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。以一個(gè)核心訴求貫穿全過(guò)程，以不同階段、不同側(cè)重點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)推廣要點(diǎn)的原則，實(shí)施分階段廣告推廣策略。第六部分：宣傳推廣計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目籌備階段★ 籌備期：籌備時(shí)間：年月——年月，60天籌備策略：專(zhuān)業(yè)人干專(zhuān)業(yè)事、高標(biāo)準(zhǔn)要求、通力協(xié)作、及時(shí)溝通、嚴(yán)格控制、提高效率。第四階段：營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍 ★ 持續(xù)期：推廣時(shí)間：年月——年月 90天廣告策略：階段性電視廣告投放，以定期DM直郵、用活動(dòng)、告知性推廣提示項(xiàng)目情況，結(jié)合節(jié)假日制造一些熱點(diǎn)銷(xiāo)售策略：跟蹤老客戶(hù)，促成“母雞生蛋效應(yīng)”，促銷(xiāo)優(yōu)惠手段主題內(nèi)容：（1）、項(xiàng)目定位篇；（2）、形象篇；達(dá)成目標(biāo)：不斷樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，進(jìn)一步樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)、特色、即將形成的旺市、品牌效應(yīng)；力爭(zhēng)完成可銷(xiāo)售總量的70%★ 尾盤(pán)期推廣時(shí)間：年月——年月廣告策略：階段性電視廣告投放，以報(bào)媒平面品牌展示廣告，結(jié)合項(xiàng)目即將完工、驗(yàn)收、交房、配合公關(guān)活動(dòng)，以形成更高品牌影響力，為項(xiàng)目二組團(tuán)的開(kāi)盤(pán)、公開(kāi)期造勢(shì)奠定良好基礎(chǔ)。第七部分：媒體廣告 一、 整合傳播策略●以電視媒體品牌廣告為核心以電視品牌廣告、信息發(fā)布廣告為主導(dǎo)媒體，配合階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)，借助引導(dǎo)性戶(hù)外廣告實(shí)施強(qiáng)勢(shì)廣告推廣策略。第二階段：品牌推廣★ 引導(dǎo)期：推廣時(shí)間：年月——月日，30天營(yíng)銷(xiāo)策略：試銷(xiāo)和內(nèi)部預(yù)約認(rèn)購(gòu)廣告策略：少量報(bào)媒推廣、黃金時(shí)段電視廣告發(fā)布公關(guān)策略： “城市花冠”名車(chē)鑒賞會(huì)推廣、感受