【正文】 消費者關(guān)注，越來越成為市場發(fā)展的主流。在秋交會上亮相的新項目也達(dá)到了10余個，不少項目在房交會上的表現(xiàn)都異?；钴S，因此可以預(yù)見本年度重慶中高端花園洋房的市場競爭將異常激烈?！澳戏侥戏叫鲁秋L(fēng)林高地”以高尚花園洋房、高層住宅為主。同時，根據(jù)相關(guān)媒體所進(jìn)行的市場調(diào)研來看，目前本地區(qū)相應(yīng)市場的成交量也異常的活躍，體現(xiàn)出消費者對中高端花園洋房特別的鐘愛和熱情。五、主要競爭樓盤分析：區(qū)位性競爭項目（主要針對鄰近區(qū)域如：大渡口、高新區(qū)、九龍坡區(qū)同品質(zhì)、相似規(guī)模項目）● 金科綠韻康城（總占地200畝）物業(yè)類別：花園洋房裝修狀況：毛坯建筑類別：高層、小高層物業(yè)地址：九龍坡高新區(qū)九龍園區(qū)（九龍坡公、檢、法旁）占地面積：130000平方米 建筑面積：350000平方米 容積 率： 綠化率：%總 戶 數(shù)：2178停 車 位：1089位開 發(fā) 商：金科集團規(guī)模性競爭樓盤● 重慶奧林匹克花園（總占地3753畝）物業(yè)類別：高尚住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：花園洋房物業(yè)地址：渝北北部新區(qū)金山大道、機場路交匯處（經(jīng)開區(qū)管委會旁）交通狀況：交三條城市主干道圍合(210國道、金開大道、金山大道)，距龍頭車火車站1公里，離解放碑6公里，即將建設(shè)的輕軌三號線從旁經(jīng)過開 發(fā) 商：重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司容 積 率： 建筑面積：2500000平方米總 戶 數(shù)：20000 綠化率：55%樓層狀況：940套,其中808套花園洋房,122套連排別墅,10套獨立別墅周邊配套: 內(nèi)部配套：攀巖墻、壁球館、體操館、羽毛球館.....強大運動、休閑、健康配套中、小學(xué)：泛教育模式：三位一體的立體教育商場。重慶東成物業(yè)發(fā)展有限公司 開盤時間：2004919入住時間：2005531開工日期：200431竣工日期：2005531占地面積：560000平方米建筑面積：400000平方米容 積 率：：%總 戶 數(shù)：約2000戶樓層狀況：4層項目定位：金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1號，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運動主題公園。未來城”位于重慶北部新區(qū)金開大道1666號，占地面積約1300畝，體育運動公園及森林休閑公園面積約400畝，自然水體約50畝，總建筑面積約80萬平方米。山語間盡可能利用了坡地的原生地貌，保證了山語間項目作為低密度住宅的至高品質(zhì)，并強調(diào)建筑的“原創(chuàng)性”，遵循頂級別墅的潮流趨勢。另保留了二百多畝的天然生態(tài)濕地?？倯魯?shù):1400戶 建筑類型：小高層,聯(lián)排別墅綠化/容積率：％ 項目規(guī)模：（公頃） 售樓處：北碚城北新區(qū)車位：850輛主要廣告推廣媒體：少量報紙廣告發(fā)布、 整合推廣策略評估：目前該項目尚處于前期籌備、整理階段，尚無其他廣告發(fā)布和推廣活動，因此暫時難以對其推廣策略進(jìn)行評估。三、項目機會●面臨消費者更新?lián)Q代需求的提升本項目的推出恰逢新一代中高白領(lǐng)收入階層開始形成，對改善居住條件、或提升生活品質(zhì)的需求，造成市場消費的熱點?！?人群分布目標(biāo)客戶群體主要來自高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，同時不乏來自其他區(qū)域的客戶。● 知名房地產(chǎn)企業(yè)品牌優(yōu)勢項目品牌定位： 　　　　　　　 都市星河城——大型名仕園林住宅社區(qū)項目品牌定位分析：● 地理優(yōu)勢分析：本市主城區(qū)少有的大型低密度、高品質(zhì)園林社區(qū)，地理位置位于渝中大半島都市主山脈中軸坡疇地帶，視野開闊，交通便利，所在地點鑲天銜地，看漫天星光與地上燈火連成一片，勢成星河，頗有豪邁之感，取語“城”，更有大社區(qū)的氣勢。三、樓盤品質(zhì)定位策略 樓盤品質(zhì)定位：新山地建筑經(jīng)典、 城市花冠樓盤品質(zhì)定位說明：● 簡潔明快的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，具有北歐山地建筑風(fēng)格外立面的獨特景觀特色，低密度、高尚園林社區(qū)。風(fēng)林高地作為南方房地產(chǎn)中高端品牌獨立的品牌形象，以項目品牌定位：“都市星河城——大型名仕園林住宅社區(qū)”為推廣核心，在推廣過程中，訴求“新山地建筑經(jīng)典、城市花冠”的品質(zhì)定位和內(nèi)涵，借此實現(xiàn)項目整體的營銷推廣策略。以一個核心訴求貫穿全過程，以不同階段、不同側(cè)重點和營銷推廣要點的原則，實施分階段廣告推廣策略。第六部分：宣傳推廣計劃第一階段：項目籌備階段★ 籌備期：籌備時間：年月——年月，60天籌備策略：專業(yè)人干專業(yè)事、高標(biāo)準(zhǔn)要求、通力協(xié)作、及時溝通、嚴(yán)格控制、提高效率。第四階段：營造銷售氛圍 ★ 持續(xù)期：推廣時間：年月——年月 90天廣告策略：階段性電視廣告投放，以定期DM直郵、用活動、告知性推廣提示項目情況，結(jié)合節(jié)假日制造一些熱點銷售策略：跟蹤老客戶，促成“母雞生蛋效應(yīng)”，促銷優(yōu)惠手段主題內(nèi)容：（1）、項目定位篇；（2）、形象篇；達(dá)成目標(biāo)：不斷樹立本項目的形象，進(jìn)一步樹立項目品質(zhì)、特色、即將形成的旺市、品牌效應(yīng)；力爭完成可銷售總量的70%★ 尾盤期推廣時間：年月——年月廣告策略：階段性電視廣告投放，以報媒平面品牌展示廣告，結(jié)合項目即將完工、驗收、交房、配合公關(guān)活動，以形成更高品牌影響力，為項目二組團的開盤、公開期造勢奠定良好基礎(chǔ)。第七部分：媒體廣告 一、 整合傳播策略●以電視媒體品牌廣告為核心以電視品牌廣告、信息發(fā)布廣告為主導(dǎo)媒體，配合階段性營銷推廣目標(biāo)，借助引導(dǎo)性戶外廣告實施強勢廣告推廣策略。第二階段：品牌推廣★ 引導(dǎo)期：推廣時間：年月——月日，30天營銷策略：試銷和內(nèi)部預(yù)約認(rèn)購廣告策略：少量報媒推廣、黃金時段電視廣告發(fā)布公關(guān)策略： “城市花冠”名車鑒賞會推廣、感受