【正文】 個某某人心中。萬科自92年進入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。 項目優(yōu)勢2. 成本預測2. 規(guī)劃設計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征3..萬科產(chǎn)品應屬于整個某某市，而不是某個區(qū)域。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是某某市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。玻璃廠項目可行性研究報告 第二章 項目概述地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。兩者相差10萬M2。1. 項目用地規(guī)劃① 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 ：土地方為某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為某某市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層2800100120基本售磬70%世紀城：名都新園藍水假期個案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地3．1世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。配套：216。 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2（以上數(shù)據(jù)摘自《某某日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。容積率1梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析報批報建費3,752125供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；道路及廣場76325室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率% 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率?！?5,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 十一、啟動資金獲利倍數(shù) （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 可行性結(jié)論 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：總投資回報率16．58%幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同室外高低壓3,353112三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米 2004年開發(fā)7萬平米。：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。左右，屬黃金朝向。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某某市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢?！　　　?. 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l1.：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價主力總價5062萬元4557萬元 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術(shù)換熱。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。n別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬多層小高層380012015015%藍水假期內(nèi)認期多層小高層0．9390014016020%(4)依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u 平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 從產(chǎn)品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。第四章 市場研究（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。，負責協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。②付款計劃：，