【正文】 　　我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉(zhuǎn)向?qū)Σ煌a(chǎn)權(quán)人行使管理權(quán)的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強(qiáng)調(diào)。這次新條例以法規(guī)的形式確認(rèn)了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，比草案有了明顯的進(jìn)步。物管新條例及解讀 物管新條例第一章（總則） 　　第一章 總則 　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司要分離 　　《條例》第二條指出：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。而物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 　　第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 　　目前物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間常常意見不統(tǒng)一，有的業(yè)主委員會(huì)分工不明確，不能更好地代表業(yè)主利益，有的業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司的費(fèi)用，而降低服務(wù)質(zhì)量；有的業(yè)主委員會(huì)受制于物業(yè)管理公司，成為開發(fā)商或物業(yè)管理公司的代言人；有的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司結(jié)成“冤家”，對簿公堂；還有的業(yè)主委員會(huì)小區(qū)出現(xiàn)兩個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”的混亂現(xiàn)象；甚至有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)名存實(shí)亡，關(guān)鍵的時(shí)候不能發(fā)生真正作用等不一而舉，而《條例》對業(yè)主大會(huì)的監(jiān)管權(quán)進(jìn)行了界定，業(yè)主大會(huì)，將對物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)直接發(fā)生“威力”，就可避免以上的種種矛盾。 　　這就意味著，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)的存在，是非常普遍的情況。所以，條例在制度設(shè)計(jì)時(shí)，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)作為一般的原則，在只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會(huì)。 　　業(yè)主委員會(huì)有一定的社會(huì)責(zé)任 　　條例明確：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： 　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。買房人在與開發(fā)商簽訂買房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。條例要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設(shè)單位，提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。條例規(guī)定，國家提倡物業(yè)管理推行招投標(biāo)，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，除規(guī)定的特殊情形外，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在物業(yè)銷售時(shí)，開發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區(qū)里，此時(shí)由潛在的、不確定的“全體業(yè)主”制定一個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的。為了區(qū)別于業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約，條例將開發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為“業(yè)主臨時(shí)公約”。主要包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在交接中的資料移交義務(wù)和公共部位公共設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)等。 　　為防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)管理，條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于物業(yè)公司接管小區(qū)的接、管、撤等程序做了規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料；服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。 　　第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 　　第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分