【正文】 同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。參編單位：建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 估價(jià)對象 subject property一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 類似房地產(chǎn) similar property與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 其他有規(guī)則的變動情形。RL＋B 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VB 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。? 直線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：tV ＝ C －（C － S） ………………（－1）N2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。 拆遷估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 合并估價(jià)應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。 企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。5 估價(jià)人員已（或沒有）對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。6 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）（四）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日）（六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）（七）估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）（八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）（九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）（十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。7 其他需要聲明的事項(xiàng)。 估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對象狀況，包括估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，其中：1 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。 企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。 實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合建筑物成新估價(jià)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。 從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓的價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；2 確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；3 進(jìn)行交易日期修正；4 進(jìn)行區(qū)域因素修正；5 進(jìn)行個(gè)別因素修正；6 求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。RLVB ＝ ………………（－2）RB式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購買情況下的交易；3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5 交易雙方或一方有特別動機(jī)或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9 其他非正常