【正文】 樓工作的組織管理 70第二節(jié) 交樓現(xiàn)場管理 72第三節(jié) 維保修管理 73第四節(jié) 營銷部與買受人的樓宇交接 75第五節(jié) 物業(yè)公司與買受人的樓宇交接 76第六章 附則 7679 / 80第一章工程建設(shè)過程管理第一條 項目收地時開發(fā)部必須委托有資質(zhì)的測繪部門對用地紅線及用地面積進(jìn)行核定。制定招標(biāo)及合同提交計劃。1施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。第四條營銷部必須在項目開工前確定售樓部、樣板房位置，確定銷售平面及銷售圍蔽的平面布置圖、樣板房數(shù)量及裝修標(biāo)準(zhǔn)，明確售樓部和樣板房的軟裝工程數(shù)量及有關(guān)要求，報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后，再報集團(tuán)營銷中心審批。會議內(nèi)容：工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)系方式； 工程部介紹公司的運作模式、驗收程序、甲供材申報、供應(yīng)流程及進(jìn)度、簽證、結(jié)算申報流程等；施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進(jìn)度、安全的保證措施； 工程部對質(zhì)量控制措施、工作面移交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交底；工程部就施工單位的問題進(jìn)行解答。第七條每期地下室、主體工程施工圖在各自開工前30天下發(fā)，公建裝修、住宅裝修圖紙在開工前90天下發(fā)。會審質(zhì)量低，明顯應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的較為重大問題在招標(biāo)過程中和后續(xù)施工、結(jié)算中暴露的，須對參加會審的相關(guān)人員問責(zé)處理。工程技術(shù)部考核。如當(dāng)?shù)責(zé)o負(fù)荷的，必須制定解決方案并實施，每延遲一天扣罰開發(fā)部負(fù)責(zé)人50元。對銷售合同中關(guān)于永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套項目的開通條款及交樓所需驗收手續(xù)條款進(jìn)行會審并確定，確保合同條款的合理性、可行性。開盤30天前，由董事長組織召開會議對上述內(nèi)容予以審定。工程技術(shù)部考核。第十六條 每年年后復(fù)工、五一、十一，管理及監(jiān)察中心組織對銷售環(huán)境進(jìn)行專項檢查，地區(qū)公司對存在的問題必須及時整改。完成“三層會驗”兩天內(nèi)，總工室整理出驗收意見，提出存在的問題及整改措施，以書面形式發(fā)給“三層會驗”參加部門及預(yù)決算部、開發(fā)部，七天內(nèi)下發(fā)設(shè)計文件。第十八條 工程建設(shè)中，實行樣板先行制度。三、主體工程樣板先行應(yīng)設(shè)置樣板區(qū)，在樓宇外集中施工展示，原則上由各總包單位分期設(shè)置。（6）室內(nèi)開關(guān)（插座、燈具、弱電、等電位）底盒、空調(diào)洞口等預(yù)埋（留）位置符合要求。（5）主體施工單位須成立專職整改小組，人數(shù)按每10戶不少于1人，總?cè)藬?shù)不少于10人配置。工程技術(shù)部考核。管理及監(jiān)察中心考核。驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)為重大問題100%整改、一般問題80%整改完成。合同管理部考核。并將處理結(jié)果報管理及監(jiān)察中心備案。如須我方先行承擔(dān)費用的，由預(yù)決算部根據(jù)我方承擔(dān)費用總額及經(jīng)審批同意的費用分?jǐn)偙壤龔呢?zé)任單位當(dāng)期工程款中暫扣該部分費用，在責(zé)任單位完成費用分?jǐn)偙壤拇_認(rèn)后正式扣除。第二十六條建設(shè)工程的竣工標(biāo)準(zhǔn)：毛坯竣工標(biāo)準(zhǔn):工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含屋面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含地下室及地下機械停車庫），所有臨時建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。否則必須制定交樓應(yīng)急預(yù)案，報管理及監(jiān)察中心備案。每延遲移交一天，扣罰工程部經(jīng)理100元。第三十三條 毛坯交樓的，開發(fā)部、工程部必須在毛坯竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗收備案表》；豪裝交樓的，開發(fā)部、工程部必須在豪裝竣工后85天內(nèi)取得。營銷部考核。第三十七條 工程部未嚴(yán)格按施工圖紙施工，%以上（不含本數(shù)）至1％以內(nèi)的，每戶扣罰工程部經(jīng)理50元；套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1％的，每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。第四十條 地區(qū)公司董事長每月組織各相關(guān)部門召開月度工程建設(shè)會，總結(jié)上月工作、部署下月任務(wù)，并協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過程中遇到的問題。將大宗材料當(dāng)作零星材料的，每次扣罰工程部經(jīng)理500元，由工程技術(shù)部考核。第四十三條 非全國性、地區(qū)公司甲供大宗材料的采購辦法總價超過10萬元（不含10萬元）的單項材料為大宗材料。由招投標(biāo)部牽頭建立，報董事長（或主持工作一把手）審批后完成建庫工作。否則，給予工程部經(jīng)理降三級工資處分。第四十六條 嚴(yán)禁以聯(lián)系函等其它形式委托施工；嚴(yán)禁和自然人簽訂委托；委托必須經(jīng)施工單位有效授權(quán)人簽章方能生效；涉及較為重大質(zhì)量安全責(zé)任的專業(yè)工程如檢測類工程（如樁基檢測、基坑支護(hù)檢測）、高壓臨電工程等禁止采用委托形式。否則，扣罰工程部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。工程技術(shù)部考核。第五十四條簽證工程內(nèi)容施工過程中，工程部工程師須使用驗收終端系統(tǒng)對實體施工及完成情況進(jìn)行檢查、驗收，并拍照、上傳。如未在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見的扣罰項目經(jīng)理100元、工程部經(jīng)理100元。簽證理由和工程量要求與原始記錄憑證中監(jiān)理工程師簽署的意見一致，計量單位要求使用國際標(biāo)準(zhǔn)單位或習(xí)慣使用單位，機械臺班應(yīng)有設(shè)備型號。1簽證事項完成后在合同約定期限內(nèi)（合同未約定應(yīng)在五天內(nèi)）施工單位要報簽證單，不及時報的視作施工單位自動放棄，不再辦理簽證。未執(zhí)行本規(guī)定的，每次扣罰直接責(zé)任人1000元、部門負(fù)責(zé)人500元。涉及轉(zhuǎn)扣內(nèi)容的簽證單要有被轉(zhuǎn)扣單位的書面確認(rèn)手續(xù)。施工單位已有施工方案，須工程部簽證確認(rèn)施工單位是否已按方案施工。因設(shè)計原因造成多次簽證的，每項扣罰總工室主任200元。財務(wù)部經(jīng)辦會計必須在收到進(jìn)度款申報表后的4小時內(nèi)審核完畢，并按審批權(quán)限報批。每期工程進(jìn)度款，須扣回水、電等分?jǐn)傎M。裝修單位最后一筆進(jìn)度款的支付與分戶驗收質(zhì)量問題整改完成率掛鉤，重大問題100%整改，一般問題整改率須達(dá)90%，該系數(shù)由工程部經(jīng)理決定。（3）各部門在對結(jié)算資料的真實性、完整性及準(zhǔn)確性進(jìn)行事后確認(rèn)導(dǎo)致增加造價時，應(yīng)提供相應(yīng)的證明資料，并報相應(yīng)的公司領(lǐng)導(dǎo)或項目總經(jīng)理確認(rèn)。工程部工程師須使用驗收終端系統(tǒng)將施工樣板驗收及施工技術(shù)交底過程及結(jié)果實時拍照、上傳，未按上述要求辦理的，每次扣罰責(zé)任人100元。第七十條主體施工單位在整個施工過程中須組建不少于10人的專項質(zhì)量整改小組，并委派專人負(fù)責(zé)管理。處分文件報集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查外業(yè)勘察工作的質(zhì)量和進(jìn)度情況，檢查鉆孔比例不少于10%，每個勘察項目至少抽查5個鉆孔。
對驗收合格的每個勘探點的巖土芯進(jìn)行拍照并保存，對已完成鉆孔的中風(fēng)化巖層或微風(fēng)化巖層的巖芯拍照后進(jìn)行噴漆。雖經(jīng)復(fù)核，仍出現(xiàn)樓棟鏡像錯誤的，給予責(zé)任人降三級工資處分。預(yù)制樁進(jìn)場時，由一名非監(jiān)樁工程師和一名保安共同驗收，必須檢查樁的質(zhì)量證明書、規(guī)格、數(shù)量、長度、樁身完整性、預(yù)制樁堆放等，并現(xiàn)場在臺帳上簽字確認(rèn)。并且監(jiān)理工程師在原始施工記錄上寫明事件原因。工程部必須按合同對進(jìn)場樁機的規(guī)格、型號進(jìn)行核查，對不符合合同要求的樁機，由工程部書面通知招投標(biāo)部限期更換。清孔完成后、混凝土澆筑前，必須用比重計測量孔底50cm以內(nèi)的泥漿比重（）；混凝土澆筑須采用導(dǎo)管，導(dǎo)管底部至孔底距離為3050cm；同時根據(jù)核算初灌量，保證導(dǎo)管一次埋入混凝土灌注面以下不少于80cm，混凝土澆筑過程中須嚴(yán)格控制拔管速度，保證導(dǎo)管埋入混凝土深度在26m之間。每少一次，扣罰責(zé)任人200元。水量較大時，必須澆筑水下混凝土。水泥進(jìn)場由一名非監(jiān)樁的監(jiān)理工程師及保安進(jìn)行驗收。每根樁成樁驗收合格后，監(jiān)理工程師必須現(xiàn)場在原始記錄上簽字并當(dāng)天歸檔。工程部須按合同對進(jìn)場樁機的規(guī)格、型號進(jìn)行核查，對不符合合同要求的樁機，由工程部書面通知招投標(biāo)部限期更換。第八十五條基坑驗槽（使用工程管理平臺系統(tǒng)考核）驗收內(nèi)容：邊線復(fù)核、原始地面標(biāo)高、基坑（槽）截面尺寸、基底標(biāo)高、原位測試、核實釬探資料等。第八十六條基礎(chǔ)工程檢測（使用工程管理平臺系統(tǒng)考核）各項目基礎(chǔ)檢測方案不得低于《基礎(chǔ)工程試驗及質(zhì)量檢測有關(guān)規(guī)定》（恒地司管字[2011]第94號）中要求的最低標(biāo)準(zhǔn)，否則給予項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、總工室負(fù)責(zé)人降三級工資以上處分。否則，給予項目經(jīng)理降一級工資處分。監(jiān)理工程師須對以上內(nèi)容進(jìn)行驗收，并對孔位間距、孔徑和錨桿（索）直徑、長度重點檢查，對工作場景、雙方確認(rèn)的原始記錄表使用驗收終端系統(tǒng)及時拍照、上傳，每天不少于兩次，視頻監(jiān)控系統(tǒng)全程監(jiān)控并作為結(jié)算參考。錨桿（索）直徑、長度、數(shù)量等與設(shè)計嚴(yán)重不符，出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故的，給予相關(guān)責(zé)任人降三級工資以上處分；有意損害公司利益的，給予相關(guān)責(zé)任人開除處分。監(jiān)理工程師及保安，每臺班至少巡查1次，嚴(yán)禁水泵處于空轉(zhuǎn)狀態(tài)。在每次暴雨來臨之前，工程部必須提前做好降、排水措施，嚴(yán)禁基坑泡水?；颖O(jiān)測須由獨立第三方進(jìn)行監(jiān)測，不得由同一基坑支護(hù)施工單位監(jiān)測。項目經(jīng)理必須當(dāng)天對監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，數(shù)據(jù)有異常情況立即報工程部經(jīng)理，并采取有效措施進(jìn)行處理，未按上述要求處理的，給予責(zé)任人降三級工資處分；如導(dǎo)致重大質(zhì)量安全事故的，給予責(zé)任工程師、項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理開除處分，給予項目總經(jīng)理或地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)降六級工資處分。監(jiān)理工程師須加強對電表是否正確安裝、水泵是否正常抽水、是否存在偷電等進(jìn)行檢查，避免施工單位弄虛作假。監(jiān)理工程師及保安必須每天對水泵使用臺班及電表讀數(shù)進(jìn)行簽字確認(rèn)，工程師使用驗收終端系統(tǒng)及時拍照、上傳，視頻監(jiān)控系統(tǒng)全程監(jiān)控并作為結(jié)算參考。監(jiān)理工程師須對以上內(nèi)容進(jìn)行驗收，并對鋼筋網(wǎng)、混凝土厚度重點檢查，對工作場景、雙方確認(rèn)的原始記錄表使用驗收終端系統(tǒng)及時拍照、上傳，每50平方米不少于一點，每少一點，扣罰責(zé)任人50元。每少一次，扣罰責(zé)任人200元。對不合格基礎(chǔ)的處理方案以及新的基礎(chǔ)檢測方案經(jīng)總工室和外委設(shè)計院確認(rèn)、主管工程領(lǐng)導(dǎo)審批后，報集團(tuán)設(shè)計成本質(zhì)量控制中心審批，再報當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門審批后實施。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予招投標(biāo)部經(jīng)理開除處分，給予主管招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)降三級工資處分。基坑開挖達(dá)到設(shè)計要求后，必須由兩名監(jiān)理工程師對基坑（槽）截面尺寸、基底標(biāo)高、原位測試、基坑土質(zhì)等進(jìn)行核驗，并現(xiàn)場在原始記錄上簽字?？偣な腋鶕?jù)現(xiàn)場試樁情況，確認(rèn)混凝土標(biāo)號、混凝土塌落度、拔管速率等技術(shù)參數(shù)。第八十二條 CFG樁工程（使用工程管理平臺系統(tǒng)考核）驗收內(nèi)容：（1）混凝土標(biāo)號；（2）樁機規(guī)格型號；（3）樁位（軸線）及標(biāo)高；（4）樁徑、樁長、地基承載力、褥墊層的選料及夯填度等。進(jìn)場水泥設(shè)立專用倉庫雙方共管，水泥出庫時非監(jiān)樁監(jiān)理工程師必須監(jiān)控水泥的去向。第八十一條攪拌樁工程（使用工程管理平臺系統(tǒng)考核）驗收內(nèi)容：（1）水泥的品牌、標(biāo)號；（2）樁機規(guī)格型號；（3）樁位、樁徑、樁長、鉆桿垂直度；（4）機頭提升（下降）速度；（5）泵壓值、水灰比等。第一根樁（試樁）終孔時工程部須提前通知設(shè)計、勘察、施工單位、總工室、工程技術(shù)部共同確認(rèn)終孔標(biāo)準(zhǔn)，將巖樣拍照并封存交項目經(jīng)理保管。1未按上述2至10項要求辦理的，給予責(zé)任人扣罰100%綜合獎金以上處分。第一根樁（試樁）終孔時工程部須提前通知設(shè)計、勘察、施工單位、總工室、工程技術(shù)部共同確認(rèn)終孔標(biāo)準(zhǔn)，將巖樣拍照并封存交項目經(jīng)理保管。第七十九條沖（鉆）孔、旋挖灌注樁工程（使用工程管理平臺系統(tǒng)考核）驗收內(nèi)容：（1）樁機規(guī)格型號；（2）樁位（軸線）及標(biāo)高；（3）孔徑、孔深、入巖深度、持力層巖性；（4）沉渣厚度、泥漿比重；（5）鋼筋籠制作與安裝；（6）混凝土標(biāo)號、混凝土澆筑及充盈系數(shù)等。所有預(yù)制樁退場須按照進(jìn)場程序辦理。監(jiān)理工程師須對以上內(nèi)容進(jìn)行驗收，并對每根樁的樁位（軸線）、標(biāo)高、接樁、收樁重點檢查，使用驗收終端系統(tǒng)及時拍照、上傳，視頻監(jiān)控系統(tǒng)全程監(jiān)控并作為結(jié)算參考。工程技術(shù)部考核。驗收合格，在原始記錄表上簽名確認(rèn)。第二節(jié)勘察工程第七十六條勘察工程驗收內(nèi)容：（1）孔位、孔口標(biāo)高、孔深；（2）土樣、巖樣、水樣的數(shù)量；（3）原位測試、巖土芯采取率等。主體單位有進(jìn)度獎的，其獎金分配方案須報工程部經(jīng)理審批后執(zhí)行，未按照審批方案執(zhí)行的，下次取消該主體單位進(jìn)度獎。每少一次，扣罰責(zé)任人200元。預(yù)決算審計中心考核。第六十五條 工程結(jié)算管理工程部在主體工程竣工驗收（綜合驗收）后四個月內(nèi)、其他專業(yè)工程竣工驗收后三個月內(nèi)將工程結(jié)算資料提交預(yù)決算部，未按時提交的，每次扣罰工程部經(jīng)理500元；工程部在收到施工單位報送的工程結(jié)算資料后20天內(nèi)完成審核，每延期一天扣罰項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理500元，預(yù)決算審計中心考核。施工單位在申報進(jìn)度款中必須明確當(dāng)期甲供材料物資接收量、使用量，工程部負(fù)責(zé)核實是否列明該項；預(yù)決算部負(fù)責(zé)審核并在當(dāng)期進(jìn)度款中將已使用甲供材料款項予以扣除，最遲三個月內(nèi)扣完當(dāng)期全部材料。未按上述時間簽批的，每違反一次，給予責(zé)任人降三級工資的處分，一個月內(nèi)累計超過三次的責(zé)任人，一律給予開除處分。第六十二條 每季度由主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、總工室、預(yù)決算部、合同管理部、招標(biāo)部等部門召開簽證、委托、設(shè)計變更專題會議，分析簽證、委托、設(shè)計變更問題出現(xiàn)的原因，落實相關(guān)整改措施。大型機械多次進(jìn)退場記錄簽證。涉及轉(zhuǎn)扣內(nèi)容的簽證單辦理后，工程部必須在24小時內(nèi)發(fā)函（附上該簽證單的復(fù)印件）送達(dá)至被轉(zhuǎn)扣單位并簽收，如其拒不簽收，工程部則采用特快專遞郵寄給該單位，在郵寄單上填寫函件具體的內(nèi)容，并將回執(zhí)存檔。如造成重大損失的，對相關(guān)責(zé)任人及各級責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)給予問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處分。停工緩建超過十天的，由工程部報請董事長（或主持工作一把手）組織工程部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、合同管理部等相關(guān)部門成立索賠反索賠專項小組，專項小組組織召開專題會議制定并落實減損措施，明確責(zé)任人。拆改工程簽證須附設(shè)計變更、拆改前后的圖紙及影像資料。第五十七條 工程簽證的內(nèi)容和要求：工程簽證單、簽證原始記錄及所有的經(jīng)濟(jì)類文件不得由外委監(jiān)理單位辦理。工程技術(shù)部考核。第五十二條 在工程簽證辦理流程中，只能由工程部資料員收、發(fā)簽證單，并建立收發(fā)臺帳，其他任何人不得私自收、發(fā)。每違反一次，給予責(zé)任人降三級工資處分；一個月內(nèi)累計超過3次的，給予責(zé)任人降一級工資處分。第四十九條 委托工程竣工后三天內(nèi)，工程部必須牽頭組織施工單位進(jìn)行驗收，辦理《工程竣工驗收表》，并使用驗收終端系統(tǒng)進(jìn)行拍照、上傳。工程