【正文】 產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入成都地區(qū)，您是如何看待這一現(xiàn)象的？成都商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營條件方面，是否存在某種優(yōu)勢？ 盧朝壽：成都是一個(gè)休閑城市，而這種休閑卻有著這個(gè)城市獨(dú)特的文化。 把顧客當(dāng)作“潛在銷售員”178。確?，F(xiàn)金流安全為前提，限量鋪貨，嚴(yán)防庫存積壓，嚴(yán)防呆帳、死帳增加。2009年服裝市場機(jī)遇及應(yīng)對(duì)策略政策拉動(dòng)—— 08年11月，國務(wù)院出臺(tái)6項(xiàng)促進(jìn)輕紡工業(yè)發(fā)展的措施，在此之前國務(wù)院還出臺(tái)了10項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的政策。服裝市場消費(fèi)減弱，原材料及成品成本上漲。在營銷策劃方面，提出了“拉動(dòng)人氣、提升商氣”之十大策略：如開門迎客商，吸引商氣；環(huán)境營造，積聚人氣；媒體宣傳，煽動(dòng)人氣；現(xiàn)場活動(dòng)，聚集人氣；謀勢借勢，因勢利導(dǎo)造勢等等。大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍(lán)光金荷花國際時(shí)裝城市場培育期運(yùn)作策略 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)賣場在開業(yè)之初，如同剛出生的嬰兒一般需要精心培育，方能在激烈的市場環(huán)境中茁壯成長，而如何快速渡過最初的市場培育期？是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營過程中必須面臨的課題。三、商鋪?zhàn)饧s低于2年的商家比重超過 70%，經(jīng)營行為短期化。 多業(yè)權(quán)商業(yè)物業(yè)招商應(yīng)把握的重點(diǎn)可以概括成12個(gè)字：吃透兩點(diǎn)、把握三點(diǎn)、做到四點(diǎn) 一、吃透兩點(diǎn)：項(xiàng)目定位：（1）主題業(yè)態(tài)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)群定位（3）項(xiàng)目經(jīng)營模式定位商業(yè)規(guī)劃：（1）商鋪分割、主次通道、主次出入口、消防通道等動(dòng)線規(guī)劃，視線規(guī)劃（2）人流、車流、停車、導(dǎo)識(shí)規(guī)劃（3）建筑硬件與商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相關(guān)配套規(guī) 二、把握三點(diǎn)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)（業(yè)種）、商戶配比設(shè)置合理的招商準(zhǔn)入條件整合招商，變小商鋪為大店、大賣場 三、做到四點(diǎn)物業(yè)資源控制最大化商源儲(chǔ)備，優(yōu)選最大化業(yè)主策略多樣化商家策略模式化 （詳細(xì)資料請(qǐng)留言索?。┐笮头b專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點(diǎn)一、市場發(fā)展特點(diǎn)培育期（前2年）→成長期（12年） → 成熟期。在這個(gè)過程中，我們會(huì)不斷地進(jìn)行商業(yè)策劃、補(bǔ)位招商，通過變動(dòng)保持項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。另有一個(gè)項(xiàng)目在成都金堂縣，這個(gè)項(xiàng)目是高檔住宅加高爾夫球場，然后還有將近30萬平方米的配套商業(yè)。第四，這個(gè)項(xiàng)目整體建成養(yǎng)熟后，配套比較齊全。成都高端物業(yè)競爭越來越激烈，空港總部基地將如何脫潁而出？ 盧朝壽：空港總部基地是我們開發(fā)的一個(gè)規(guī)模很大的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我們稱之為城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃有三大塊，第一塊是花園式的商務(wù)樓，第二塊是商業(yè)配套項(xiàng)目，包括商業(yè)步行街、購物中心等，第三塊是五星級(jí)的高檔會(huì)所，三塊分三期開發(fā)。它是在成都一個(gè)傳統(tǒng)的服裝批發(fā)商圈中，叫做荷花池，這個(gè)商圈在成都很有影響力，在全國服裝批發(fā)市場中也排行第七。荷花池是在80時(shí)代中期開始發(fā)展起來的，但是它的整體規(guī)劃、硬件條件、經(jīng)營檔次到現(xiàn)在不能滿足市場的需求?，F(xiàn)在第一塊的商務(wù)辦公樓已經(jīng)建起來，總共十三棟樓，招商工作也已啟動(dòng)，已經(jīng)入住了部分大企業(yè)，估計(jì)到2009年3月左右，全部招商工作將完成。第五，項(xiàng)目的品質(zhì)十分好。除此外，我們?cè)谑?nèi)的二級(jí)城市宜賓、瀘州已經(jīng)談定了兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，我們主要負(fù)責(zé)策劃和經(jīng)營管理等工作。 《地產(chǎn)界》：在貴公司的相關(guān)資料里看到“嘉寶商業(yè)探索出了符合國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律并獨(dú)具特色的嘉寶商業(yè)運(yùn)營模式”這樣一句話，請(qǐng)問嘉寶商業(yè)運(yùn)營模式有什么特色？ 盧朝壽：嘉寶商業(yè)在運(yùn)營特色上，歸納起來有這么兩個(gè)顯著點(diǎn)，第一就是開發(fā)經(jīng)營一體化模式，也就是說從項(xiàng)目的開始到最后，我們都全程跟完，這中間包括市場研究、項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃及后期的銷售價(jià)格體系、招商經(jīng)營、管理運(yùn)作等一全套工作，這樣保證了商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的全程專業(yè)性，第二就是我們比較強(qiáng)調(diào)多方共贏模式，也就是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理公司、消費(fèi)者和政府的六方共贏，我們?cè)谶\(yùn)作時(shí)，都能很好地把握這里面各個(gè)環(huán)節(jié)的主體利益機(jī)構(gòu)，所以開發(fā)商有嘉寶商業(yè)這個(gè)品牌保證，他的價(jià)格就能上得去，業(yè)主知道有藍(lán)光嘉寶在運(yùn)作，就肯定有回報(bào)。二、“放水養(yǎng)魚” 特點(diǎn)低門檻引進(jìn)商家、養(yǎng)好會(huì)生“蛋”的“雞”，先予之、后取之。四、業(yè)主投資回報(bào)預(yù)期偏高，市場培育期給商家免租期短、租期短、租金高。15萬平米經(jīng)營面積的藍(lán)光金荷花國際時(shí)裝城僅僅用了兩年的時(shí)間就渡過了市場培育期，而且其知名度和品牌認(rèn)知度超過四川同類市場，成為西部唯一獲得“中國服裝市場十大最具影響力品牌”和“中國服裝批發(fā)市場十大競爭力品牌”大型專業(yè)市場，其中《藍(lán)光金荷花國際時(shí)裝城市場培育期運(yùn)作策略》發(fā)揮了重要的作用。　　號(hào)召商家、業(yè)主與管理公司一道，“同心齊力、各司其責(zé)，自助自救、共創(chuàng)輝煌”。 金融海嘯，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響——從金融業(yè)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)業(yè)，最終體現(xiàn)為全球消費(fèi)市場低迷，企業(yè)關(guān)、停，甚至破產(chǎn)。 服裝市場機(jī)遇——金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)是周期性的，既然有危機(jī)，也就會(huì)有復(fù)蘇。留住人才，吸納人才，加大產(chǎn)品研發(fā)力度，加強(qiáng)市場研究，把握自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、新產(chǎn)品占位。 主動(dòng)出擊，變被動(dòng)為主動(dòng)專訪：成都，商業(yè)地產(chǎn)大有作為 (20090602 14:22:35)《地產(chǎn)界》：金融危機(jī)對(duì)成都地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了哪些影響？對(duì)嘉寶運(yùn)營下的商業(yè)項(xiàng)目影響大嗎？嘉寶公司是如何應(yīng)對(duì)這場危機(jī)的？具體有哪些動(dòng)作？作為西南地區(qū)著名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營公司，您是怎么看待整個(gè)西南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r的？成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與國內(nèi)一線城市如上海、廣州等相同嗎？ 盧朝壽：西南地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)隨著國家的西部建設(shè)步伐加快、國際開發(fā)商和商業(yè)財(cái)團(tuán)的投資比重加大，與國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場格局差距越來越小，并逐步與上海、廣州等一線城市拉近距離。目前很多大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商涌入成都，會(huì)發(fā)現(xiàn)他們很多慣用的營銷手法和模式會(huì)水土不服，那是因?yàn)檫@個(gè)城市獨(dú)有的文化和消費(fèi)習(xí)性他們沒有讀懂和領(lǐng)悟。 　　藍(lán)光?嘉寶商業(yè)，經(jīng)過十年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，就項(xiàng)目經(jīng)營的持久興旺問題總結(jié)了一套獨(dú)特運(yùn)作模式，該模式也被稱作“四字方針”，即“穩(wěn)、補(bǔ)、提、變”，只要充分領(lǐng)悟和運(yùn)用好這四個(gè)字，便可駕輕就熟地解決好商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營過程中所遇到的困難。　　“變”的四個(gè)關(guān)注：關(guān)注商圈變化，調(diào)整項(xiàng)目商業(yè)定位；關(guān)注消費(fèi)變化，調(diào)整業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)；關(guān)注行業(yè)發(fā)展，調(diào)整商業(yè)運(yùn)營模式；關(guān)注客戶感受，調(diào)整服務(wù)方式。此次評(píng)選在60周年國慶大典前夕，主要針對(duì)國營和民營企業(yè)進(jìn)行評(píng)選。從開發(fā)商的角度冷靜地分析一下新出的政策，無論是二套房必須首付五成，還是第三套房可暫停發(fā)放貸款，或是異地購房暫停放貸，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些政策都紛紛將矛頭對(duì)準(zhǔn)了住宅市場，而住宅之外的商業(yè)地產(chǎn)則完全置身事外。眾多的企業(yè)積聚，使成都的寫字樓市場在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了市場井噴?！北R朝壽介紹，商業(yè)地產(chǎn)在中國已有十余年的蓬勃發(fā)展，綜管國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展的成功失敗經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與投資都是技術(shù)含量極高、規(guī)律性極強(qiáng)的。由于租金回報(bào)至少需要三個(gè)階段來完成，所以租金的差異化很明顯，不同區(qū)域、不同時(shí)間段、不同管理者運(yùn)作方式、不同物業(yè)形態(tài)、不同經(jīng)營業(yè)態(tài)，租金的回報(bào)都是不同的?！岸胄愫H度假區(qū)”是藍(lán)光第一個(gè)異地大型文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的成敗關(guān)系著藍(lán)光新商業(yè)模式的成功與否。以利潤回報(bào)和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營為指導(dǎo)思想，提高管理者的經(jīng)營意識(shí)和能力。藍(lán)光文旅，作為文化旅游地產(chǎn)的品牌開發(fā)商和資源運(yùn)營商，正在全方位、系統(tǒng)性整合世界上知名的文化旅游度假投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商，共同實(shí)現(xiàn)和成就峨秀湖國際度假區(qū)的夢(mèng)想，這將成為大峨眉休閑旅游版圖上頗為完美的一塊拼圖，更將成為中國文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn)，一個(gè)新高度?！癕INOR國際”注冊(cè)在泰國曼谷，并已在曼谷證券交易所上市，市值約為20億美元。近期，曾經(jīng)創(chuàng)作過引起全國矚目“田漢模式”的湖南紅太陽演藝公司正式與藍(lán)光文旅簽訂合同，負(fù)責(zé)這場超級(jí)秀的演出制作及演出管理。2011，開啟藍(lán)光文旅產(chǎn)業(yè)新紀(jì)年（下）—世界知名品牌運(yùn)營商齊聚峨眉，助推峨秀湖文旅產(chǎn)業(yè)提速（下） 從東京迪斯尼到新加坡環(huán)球影城到峨眉山澳大利亞新道信集團(tuán)與藍(lán)光攜手共建中國首家武俠文化主題樂園（?。┒朊甲怨乓詾榫褪侵腥A武術(shù)的發(fā)祥和傳承地，不管是金庸老先生筆下的峨眉派，還是《蜀山奇?zhèn)b傳》、《仙劍奇?zhèn)b傳》等劍俠世界的傳奇，都在不同角度演繹著峨眉武俠文化的傳說。是什么讓這個(gè)院落式的商業(yè)街有著如此大的魔力？ 眾多商家認(rèn)為，“定位高端，獨(dú)具風(fēng)格”——這是峨眉院子的顯著特征，如同鄰里圍合的一個(gè)個(gè)商業(yè)群落，體系功能健全，卻各具文化特色，藍(lán)光文旅在在峨眉院子所規(guī)劃的一切，能夠讓度假者在這里找到如同在麗江消費(fèi)的愉悅感，而且能夠更好的將成都及峨眉本土文化注入其中，因此該項(xiàng)目不僅是成都休閑慢生活的代表、更是歷史與時(shí)尚交匯的“峨眉不夜城”。此三方面原因共同作用造成了住宅成交迅速下滑的現(xiàn)象。只有同時(shí)具備超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力以及超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)這三項(xiàng)條件的開發(fā)商，才能確保他們所投資的商業(yè)項(xiàng)目取得成功。如果項(xiàng)目所在地是城市今后一段時(shí)期內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，或該區(qū)域?qū)⒂写笮统鞘芯C合體入駐，常住人口迅速增加等有利因素，同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)有相當(dāng)?shù)捏w量，且定位清晰精準(zhǔn)，有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司擔(dān)當(dāng)運(yùn)營。那么，旅游地產(chǎn)價(jià)值提升取決于哪些因素呢？通過實(shí)踐總結(jié)及研究分析，本文認(rèn)為應(yīng)從以下兩個(gè)層次的八個(gè)方面來解讀。因此，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如何挖掘區(qū)域文化資源，將文化元素有效運(yùn)用到文化旅游項(xiàng)目中，對(duì)于提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值至關(guān)重要。景觀打造是旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。那么，區(qū)域的宜居性對(duì)于旅游地產(chǎn)價(jià)值的提升也影響也就非常重要。故而，交通可進(jìn)入性對(duì)于旅游地產(chǎn)價(jià)值提升意義十分重大。因此，策劃是對(duì)項(xiàng)目靈魂的挖掘，策劃的好壞、深淺，直接決定后期開發(fā)與建設(shè)的方向與格局。作為旅游目的地，經(jīng)營性物業(yè)是旅游者旅游消費(fèi)的重要平臺(tái)，特色的旅游商業(yè)也可成為旅游目的地的重要吸引物；作為“第二居所”，經(jīng)營性物業(yè)也成為人們度假消費(fèi)或日常消費(fèi)不可或缺的載體。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻，是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結(jié)構(gòu)，而兩個(gè)行業(yè)發(fā)展理念的相互滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合。問題一：主題定位缺失項(xiàng)目總體定位，在項(xiàng)目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項(xiàng)目全盤開發(fā)的核心問題。對(duì)于開發(fā)模式的問題，實(shí)際上是依托項(xiàng)目的主題定位而確立，不同主題定位下的功能組織和產(chǎn)品布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃各不相同。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會(huì)遇到難以解決的瓶頸。問題五：營銷推廣不力作為項(xiàng)目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性不言而喻。從目前國內(nèi)主要的推廣方式來看，一是自主營銷和推廣，二是選擇銷售代理公司，三是選擇顧問公司作為營銷顧問或者委托代理銷售。沒有科學(xué)的、前瞻的策劃，項(xiàng)目的發(fā)展方向?qū)⑹腔煦绲?。在過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題。開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)，因此，從項(xiàng)目整體開發(fā)的角度而言，需要對(duì)項(xiàng)目有通盤的思考。問題四：產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏產(chǎn)品創(chuàng)新不是一個(gè)新問題，隨著市場競爭的愈演愈烈，各個(gè)行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域都將產(chǎn)品創(chuàng)新作為取得競爭勝利的利劍。酒香不怕巷子深的時(shí)代早已過去，一個(gè)好的產(chǎn)品、一個(gè)好的項(xiàng)目要提高市場知名度、塑造品牌形象，必須通過強(qiáng)有力的市場營銷手段來實(shí)現(xiàn)目的。如何選擇和采取多渠道營銷，、立體營銷，是國內(nèi)眾多旅游地產(chǎn)開發(fā)商正在探索和實(shí)踐的營銷方式。從項(xiàng)目整盤開發(fā)的高度去思量開發(fā)過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)存在的主要問題，并努力規(guī)避這些問題，將降低項(xiàng)目在操盤過程中的難度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營。二、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是中產(chǎn)階級(jí)興起的產(chǎn)物，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)的一種模式。隨著競爭的發(fā)展，市場的劃分越來越趨向超細(xì)分化，因此出現(xiàn)的相應(yīng)產(chǎn)品模式就是小而專、小而精的特征。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等；第五，經(jīng)營方式的連鎖性。可見，決定人生成敗的往往不是什么出身，亦不是什么機(jī)遇，而是贏在思維；有什么樣的思維，就有什么樣的人生；思維的空間有多大，人生的舞臺(tái)就有多寬。社會(huì)職業(yè)眾多，與之對(duì)應(yīng)的思維方式種類也很多，所以很難概括地說什么樣的思維方式是對(duì)的，什么樣的是優(yōu)秀的。如，國際品牌Super 8，華美達(dá)（勝騰），宜必思（雅高），國內(nèi)品牌錦江之星，如家快捷，莫泰168，欣燕都，中江之旅，7天連鎖等。電子技術(shù)無處不在，這就是酒店形成產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化和虛擬化創(chuàng)造了條件。所謂綠色經(jīng)營不外乎包括兩點(diǎn)，一是減少一次性物品消耗，加強(qiáng)回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費(fèi)開支。在這種背景下，“以變應(yīng)變，以變制變，創(chuàng)新發(fā)展”，是中國酒店業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇。而對(duì)于一些真正懂得了旅游地產(chǎn)真諦，發(fā)現(xiàn)了旅游地產(chǎn)價(jià)值源泉，秉持科學(xué)的經(jīng)營理念、擁有超強(qiáng)經(jīng)營能力的企業(yè)而言，它們會(huì)更加注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營收入、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入，商業(yè)配套設(shè)施的收入，從而構(gòu)建旅游地產(chǎn)才可能形成的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式和長期獲益的效果。問題1，就項(xiàng)目營銷項(xiàng)目，忽略區(qū)域價(jià)值一般的開發(fā)企業(yè)，對(duì)營銷推廣焦點(diǎn)多集中在項(xiàng)目自身，其主要目的是為了短期內(nèi)銷售項(xiàng)目，無法滿足項(xiàng)目長期開發(fā)推廣的需求。作為旅游地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)升級(jí)，而是產(chǎn)品功能的突破。而該類產(chǎn)品，承載著風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多責(zé)任，這些復(fù)雜的問題交織在一起就需要有一個(gè)科學(xué)和系統(tǒng)的論證，啟動(dòng)引擎的成功與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。重產(chǎn)品輕理念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了項(xiàng)目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)狗尾續(xù)貂的現(xiàn)象。國內(nèi)旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項(xiàng)目為基礎(chǔ)和依托，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過與旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者相互依托，相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住為一體的大型旅游休閑空間。問題六：盈利模式單一國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)的落腳點(diǎn)依然是房地產(chǎn)開發(fā)，核心盈利依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游資源更多的只是作為概念存在于項(xiàng)目的整體開發(fā)過程中，此模式無法將區(qū)域旅游資源有效充分利用，提高資源價(jià)值。然，從目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在諸多問題?？v觀