【正文】 召開業(yè)主大會(huì)?！　〉谑邨l 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 　 　第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定： （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）聽取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。　　業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！　】h級(jí)以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例 　?。?000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò) 2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正 2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修訂） 陜西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告　　 〔十一屆〕第九號(hào)　　《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年5月1日起施行?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！　〉诰艞l 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議： （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50％以上的； （二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20％以上的。　　業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！　I(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！　〉谑藯l 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理、收益辦法，業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費(fèi)用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　 　第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 第二十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。　　未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員?！　〉诙藯l 業(yè)主委員會(huì)組成人員不得有下列行為： （一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物； （二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作； （三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。　　經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。　　業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定?！　?duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭(zhēng)議的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定?！　∽≌飿I(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　〉谖迨l 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)，不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。　　第五十五條 建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時(shí)予以公示?！　I(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。　　供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作： （一）業(yè)主共有的結(jié)余資金； （二）第五十三條規(guī)定的資料； （三）物業(yè)服務(wù)用房； （四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料； （五）物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備； （六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物?！　〉谄呤龡l 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取?！　∥飿I(yè)保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立專戶?！　〗ㄔO(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人，在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定?！　」凶》渴鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0％，高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取專項(xiàng)維修資金。　　開立專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬；未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬?！　〉诰攀鍡l 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！　〉谝话贄l 違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款?！　∵`反本條例第五十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！　〉谝话僖皇l 違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗的； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的； （三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地的； （四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的?！　〉谝话僖皇藯l 縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門作出吊銷資質(zhì)證書、二十萬(wàn)元以上罰款處罰決定的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利?！　I(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟?！　〉谝话僖皇臈l 違反本條例第八十七條第二款規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任?！　∵`反本條例第六十九條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令追回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！　〉谝话倭愣l 有下列情形之一的，由縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：　?。ㄒ唬┻`反本條例第四十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的；　?。ǘ┻`反本條例第五十條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場(chǎng)所公示的；　?。ㄈ┻`反本條例第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的。　　第九十六條 本條例實(shí)施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專項(xiàng)維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門代管；已售公有住房專項(xiàng)維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣（市）財(cái)政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理?！　ｍ?xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定?！　I(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供交存專項(xiàng)維修資金的憑證；未提供憑證的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用。　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。　　第八十二條 物業(yè)保修期間，建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額提存?！　〉谄呤艞l