【正文】 現(xiàn)狀推導(dǎo)而定。 第三步：視招商懇談會(huì)的情況，會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目 情況及合作條件，采用每隔一周溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。 （二）招 商渠道 招商執(zhí)行方案 亳州境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動(dòng)，它是一種跨地域、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往地區(qū)的對(duì)外投資條例、 投資習(xí)性、營商習(xí)慣乃至地區(qū)商會(huì)的支持程度都將對(duì)舉辦招商活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響。 先主力 / 核心，后散戶 招商執(zhí)行方案 核心租戶→品牌租戶→商業(yè)租戶→散戶 在各版塊的功能依據(jù)“群概念 / 組團(tuán)概念”的功能劃分后，應(yīng)先將各目標(biāo)行業(yè)具有號(hào)召力的品牌商戶核心，商戶引入本項(xiàng)目，將核心租戶和品牌分散安排在銷售區(qū)的端點(diǎn)，商業(yè)租戶放在專設(shè)位置，散戶租戶放在兩端點(diǎn)區(qū)的中 端，對(duì)非散戶部分商戶盡量將租金放寬，讓其落實(shí)進(jìn)場(chǎng)意向，從而逐漸使本項(xiàng)目最終得到旺場(chǎng)。 后期階段的招商以租金增加彈性和租金折扣，以保證滿鋪經(jīng)營為主。相對(duì)而言，小主力店和品牌店則相對(duì)可行性高得多，此外，由于項(xiàng)目返租至今沒有確定，依據(jù)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)及國家增值稅政策的落實(shí)，商鋪返租的可能性較小，除非到了萬不 得已的地步，而購買商鋪客戶的純投資比例較高 [經(jīng)營者不投資，投資者不經(jīng)營 ]，為客戶展開服務(wù)性招商是其中一個(gè)較為有效的方式。 招商整體思路 （一）前期階段 前期的異地招商以政府關(guān)系行業(yè)協(xié)會(huì)招商為主，本地招商以登門拜訪舉辦座談會(huì)為主。 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) B、招商策劃副經(jīng)理職能 對(duì)招商經(jīng)理、招商副總負(fù)責(zé)； 根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度招商策劃方案，呈報(bào)招商經(jīng)理、招商副總； 負(fù)責(zé)整理、匯編招商主管提交的商家信息，深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營特色和區(qū)域經(jīng)營情況，制訂相應(yīng)的招商策劃方案，配合招 商工作開展； 定期收集各行業(yè)信息，不斷推出各種招商促銷手段和措施； 根據(jù)公司有關(guān)招商工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。 三、招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 從以上分析來看，招商是整個(gè)項(xiàng) 目開發(fā)成功與否的“引擎”、“發(fā)動(dòng)機(jī)”，也是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的“一發(fā)”，其重要性不言而喻！ 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 從目前的市場(chǎng)來看，專業(yè)的招商公司還很少見，鑒于我們項(xiàng)目的特殊性和招商的四大戰(zhàn)略意義，在沒有找到合適的招商公司合作之前，我們有必要組建自己的招商部門，可稱為“招商營銷中心”，簡稱“招商中心”。在保障城市菜籃子供應(yīng)、推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民收入等方面作出了重要貢獻(xiàn)。 包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗(yàn)檢測(cè)、電子結(jié)算 等）、垃圾處理中心、公共廁所，建筑面積 18240 ㎡。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，遠(yuǎn)景目標(biāo)在于建立亳州市農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的供應(yīng)母體，并成為輻射周邊 100 公里的區(qū)域大型農(nóng)產(chǎn)品流通中心。 招商戰(zhàn)略意義 1 招 商 為 銷售 2 招商戰(zhàn)略意義 對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模和如此大的鋪位面積，招商是銷售的前提條件，也就是說，招商成功了可能銷售不一定成功，但沒有招商的成功，銷售一定成功不了。這是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，需要引起賽爾集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)層的高 度認(rèn)可，任何時(shí)候都不能輕視招商對(duì)銷售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。項(xiàng)目運(yùn)營初期以建設(shè)亳州市菜籃子工 程，保障亳州市 40 萬市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為基礎(chǔ)，逐漸提升現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，加強(qiáng)本項(xiàng)目的批發(fā)交易市場(chǎng)的規(guī)模化，并進(jìn)一步拓寬經(jīng)營道路。 招商項(xiàng)目定位 （三）項(xiàng)目運(yùn)營分析 市場(chǎng)運(yùn)營戰(zhàn)略 1）市場(chǎng)運(yùn)營任務(wù) A、“產(chǎn)地市場(chǎng)”。由于市場(chǎng)建立時(shí)間較早，現(xiàn)有場(chǎng)地與相關(guān)配套硬件設(shè)施都已嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)的經(jīng)營發(fā)展，硬件等設(shè)施亟待改造升級(jí)。成立招商中心刻不容緩，不容置疑。 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) C、招商主管職能 負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)區(qū)域或行業(yè)的招商業(yè)務(wù)及管理工作； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)本組的招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作； 負(fù)責(zé)本組人員的崗位培訓(xùn)，提高招商顧問的營銷技巧； 了解市場(chǎng)及周邊鋪位、商戶信息狀況，獲取最新市場(chǎng)行業(yè)信息，為招商策 劃提供可靠信息和依據(jù)； 編制本組月、季、年度招商、租賃計(jì)劃和工作總結(jié)，確保完成部門下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)； 負(fù)責(zé)主動(dòng)尋求各部門對(duì)招商的配合，并將信息反饋給相關(guān)部門； 妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作； 搜集和整理客戶的租售資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計(jì)及分析報(bào)表，呈送有關(guān)部門經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理； 督促本組人員妥善做好檔案資料管理； 積極完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。 前期的招商以蔬菜、水果、糧油商鋪主題業(yè)態(tài)為主，其他花卉、糧油、副食品、調(diào)味品、干貨商鋪為輔，并兼顧餐飲娛樂休 閑業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)（高級(jí)酒店、特色餐館、茶館、咖啡吧）、休閑業(yè)態(tài)（洗浴、按摩、美容美發(fā)、 SPA、健身美體）、娛樂業(yè)態(tài)（ KTV 量販、迪士高、演藝吧），盡量保證有一些不同業(yè)態(tài)的品牌進(jìn)駐。但散戶商家的招商真正產(chǎn)生作用的時(shí)段主要集中在交付前 4 個(gè)月左右，或者說，目前項(xiàng)目的散戶招商只是一個(gè)意向而已，屆時(shí)的變數(shù)很大。 后期階段的招商以招商對(duì)象的數(shù)量為主，開業(yè)滿鋪經(jīng)營為主。按照本項(xiàng)目的定位，主力核心商家就是蔬菜水果各大省級(jí)經(jīng)銷商。本項(xiàng)目的招商要根據(jù)項(xiàng)目擬引進(jìn)的商家（主力店、次主力店、普通散戶商家）情況，選擇恰當(dāng)?shù)恼猩糖?。而且，要重點(diǎn)對(duì)第 一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。 品牌店：主要是簽訂招商意向協(xié)議書，不具備法律效力，里面主要涉及商家名字、商家意向面積、經(jīng)營范圍等，加蓋公章。 從這 一原則出發(fā)，我們的所有的招商推廣都要圍繞“為經(jīng)營 者創(chuàng)造價(jià)值”這個(gè)理念而科學(xué)制定，任何有悖于這個(gè)招商理 念的活動(dòng)或廣告都要堅(jiān)決制止，決不多花一分錢冤枉錢。 說明：整個(gè)招商宣傳其實(shí)也是銷售宣傳，因此兩者必須要統(tǒng)籌兼顧，而招商活動(dòng)的主要目的與其說是為了招商，不如說是為了銷售，因此，千萬不能犯了舍本逐末的錯(cuò)誤，“招商為銷售”這一戰(zhàn)略意義絕不能動(dòng)搖。本項(xiàng)目采用的營銷策略建議為： 進(jìn)行主題式（專業(yè)市場(chǎng)）租售，租售同步。 * 付款方式建議 為迅速回籠資金，又能增強(qiáng)投資者的信心，達(dá)到雙贏的目的，本項(xiàng)目應(yīng)選取的付款方式建議為： A、一次性付款： 30 天內(nèi)付清全款，可優(yōu)惠至九折； B、按工程進(jìn)度分期付款：首付 50%，交鋪付 50%，可優(yōu)惠至九五折。 廣告公司 手機(jī)短信等 10． 咨詢登記 咨詢登記 誘 導(dǎo) 期 （共３０天 ) 永久民生 回報(bào)穩(wěn)定 交通要道 商業(yè)旺地 物業(yè) 介紹、定位及功能介紹； 公告正式公開發(fā)售日期； 突出位置的優(yōu)越性、區(qū)域配套性； 突出一站式規(guī)劃； 于專業(yè)網(wǎng)發(fā)布物業(yè)銷售、使用功能定 位、對(duì)外招商等信息。 （詳見附件《項(xiàng)目營運(yùn)方案》）。 * （九）、 售后服務(wù) — 商業(yè)管理方案建議 協(xié)助發(fā)展商成立物管部和運(yùn)營部； 協(xié)助客戶辦理開業(yè)前的裝修手續(xù)； 客戶入伙流程的了解； 清潔區(qū)域的承包洽談； 協(xié)助物管部人員的其他相關(guān)工作； ６、提供開業(yè)優(yōu)惠方案、可持續(xù)經(jīng)營的促銷方案建議。 廣告公司 亳州晚報(bào) 亳州廣播電視報(bào) 手機(jī)短信 電視、電臺(tái) 專業(yè)網(wǎng)站 郵政遞送公司 30． 解籌， 公開租售 沖 刺 期 （共 150 天） 企業(yè)巨星在這里造就； 同行匯聚 專業(yè)領(lǐng)先 邀請(qǐng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組團(tuán)參觀； 阻力產(chǎn)品促銷； 開業(yè)慶典