【正文】 （監(jiān)控）3設(shè)備維修工（房屋、泥、木、漆、管道）2保潔綠化工4合計(jì)24人c) 物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算 年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/年）備注人事費(fèi)用32653391524見表一辦公費(fèi)670080400見表二保潔費(fèi)111013320見表三保安費(fèi)4104920見表四綠化費(fèi)5006000見表五設(shè)備維護(hù)費(fèi)205524660見表六折舊費(fèi)97411688見開辦費(fèi)用預(yù)算表酬金230027600稅收及附加298136084按營業(yè)稅稅率6 %計(jì)算合計(jì)49683596196編制說明：l 委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；l 國家及溫州市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；l 同類相似物業(yè)水平；l 業(yè)戶消費(fèi)水平；l 溫州市現(xiàn)有物價(jià)水平；l 委托方提供的數(shù)據(jù)以及口頭提供的數(shù)據(jù)，若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整；l 本預(yù)算不包括電梯維保費(fèi)、電梯能耗、水泵運(yùn)行費(fèi)用；l 本預(yù)算按照入住率100%計(jì)算，若入住率未達(dá)100%，空置房費(fèi)用按行業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；l 本預(yù)算不包括地下車庫、地上車位的管理人員及費(fèi)用，地下車庫、地上車位的管理按實(shí)際情況安排管理人員，車輛管理費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定制定；年度人事費(fèi)用預(yù)算表（表一）崗位設(shè)置人數(shù)（人）月工資額(元/人)月計(jì)提(元/人)月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)管理處經(jīng)理助理134001744514461728業(yè)戶服務(wù)部主管（兼保潔主管）11400718211825416業(yè)戶服務(wù)員21100563332639912設(shè)備維修部主管11400718211825416設(shè)備維修員21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡崗（領(lǐng)班）3120017365143812保安門崗6100017610273224保安監(jiān)控3100017305136612保潔員4600240028800合計(jì)2413600437432653391836說明：％計(jì)算。若貴方能提供設(shè)備、工器具、輔助設(shè)施、服裝及其他用具等，并符合我公司接管“盛德大廈”管理服務(wù)的需要，可以抵扣預(yù)墊付的開辦費(fèi)?，F(xiàn)有員工98人，其中管理人員14人，服務(wù)人員84人。專業(yè)理論 《物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)》是上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年來從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，組織編輯與理論研究，前后花了約二年時(shí)間潛心編著而取得的成果。公司全體員工應(yīng)牢固樹立“創(chuàng)業(yè)、敬業(yè)、競爭、發(fā)展”的精神和意識，努力將公司建設(shè)成為“上海第一，全國一流，國際知名”的物業(yè)管理公司，使“陸家嘴”這顆世界東方耀眼的明珠熠熠生輝。經(jīng)理培訓(xùn)班共培訓(xùn)了物業(yè)經(jīng)理100多人，這些人分別拿到了公司培訓(xùn)經(jīng)理合格證和上海市物業(yè)經(jīng)理上崗證，目前已有90%人走上經(jīng)理或主管以上崗位。公司按GB/T19001ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，建立了貫穿于物業(yè)管理全過程的、從管理層到員工都積極參與的、目標(biāo)明確、層次分明、部門之間職責(zé)清楚的質(zhì)量保證體系，確保對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量達(dá)到“安全、舒適、尊重”的質(zhì)量目標(biāo)，公司“代表業(yè)主的利益”，貫徹“100%業(yè)戶第一”，實(shí)行365天24小時(shí)全天候規(guī)范服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“不斷超越業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求”。公司現(xiàn)為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事、中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長單位。我們期盼能以陸家嘴物業(yè)全國先進(jìn)的物業(yè)管理理念，結(jié)合國家政策、法規(guī)和貴方的實(shí)際需要，利用公司長期物業(yè)管理過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過全方位的服務(wù)，憑借陸家嘴物業(yè)充足的人才、豐富管理經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，以保證管理標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，為“盛德大廈”開拓一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，并使“盛德大廈”成為一個(gè)溫州知名的小區(qū)物業(yè)管理品牌。公司既注重發(fā)展速度、管理規(guī)模，又注重管理水平、企業(yè)品牌。近年來，在做好服務(wù)的同時(shí)，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用和培養(yǎng)放在企業(yè)發(fā)展的首要位置，通過各種途徑組織員工培訓(xùn)。在多年的運(yùn)行過程中，公司已形成了五個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和五個(gè)操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。只要撥打“96916”服務(wù)熱線，服務(wù)人員即刻就會上門幫助解決。《陸家嘴物業(yè)服務(wù)案例200》是公司總結(jié)長期從事物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和體會的精選。三、雙方合作的意向 物業(yè)概況l 由溫州市盛德房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“盛德大廈”座落在車站大道22地塊；l “盛德大廈”結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)；l “盛德大廈”以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、先進(jìn)的硬件設(shè)施、便利的交通及健康生活領(lǐng)跑者的理念定位，將成為溫州市的一個(gè)高層次、高質(zhì)量、別具一格的高檔商住樓；l “盛德大廈”總用地面積：4977平方米；l “盛德大廈”建筑占地面積：2082平方米；l “盛德大廈”總建筑面積：28355平方米，層數(shù)為32層；地下室建筑面積：3315平方米地上建筑面積： 24400平方米（）其中五層以上住宅建筑面積：一層建筑面積： 平方米（商場、辦公）二層建筑面積： 平方米（商場、辦公）三層建筑面積： 平方米（商場、辦公）四層架空層： （設(shè)備層）物業(yè)管理用房：物業(yè)經(jīng)營用房：l 綠地率： 12％；l 停車位： 地上室內(nèi)車位18個(gè)地下車庫車位99個(gè)非機(jī)動車車庫面積：注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)盛德大廈公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算表（預(yù)測） 合作意圖l “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶住得安心、滿意；l 貴方要求在物業(yè)管理市場上中招聘一家具有高資質(zhì)、上等級、有規(guī)模，而且擁有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司；l 我公司正具備管理“盛德大廈”的資質(zhì)和能力，而且一旦接受委托管理后，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系，來提升“盛德大廈”的管理檔次，達(dá)到貴方對物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；l 我公司十分愿意以全權(quán)委托管理的方式介入“盛德大廈”的物業(yè)管理，并在接受全權(quán)委托后將嶄新的管理理念帶入“盛德大廈”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營造一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的學(xué)習(xí)、生活及工作氛圍。同時(shí)制訂適合“盛德大廈”的三級操作文件。垃圾袋2402880以40個(gè)垃圾桶計(jì)算，*40*30日清潔材料1001200漂白、消毒水、洗滌劑、不銹鋼油、食堿、刷子等。九、開辦費(fèi)用預(yù)算開辦費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目數(shù)量預(yù)算額(元)項(xiàng)目數(shù)量預(yù)算額(元)辦公室簡易裝修 10000電風(fēng)扇2只300復(fù)印機(jī)1臺 11000辦公桌椅5套 3000電腦1臺 5000洽談桌椅1套 600打印機(jī)1臺 500文件柜2組 1500電腦臺1只 200考勤鐘1只 1500傳真機(jī)1臺 1200更衣箱24只3600掛壁式空調(diào)1只 5000管理處銘牌1只 500電話機(jī)2臺 240安全綠燈1套 100檔案柜5組 3600保險(xiǎn)帶及尼龍繩2套 400雨傘架2只 1000工具箱（包括小修工具）2套 600保險(xiǎn)箱1只 600電錘1臺600對講機(jī)7只 6300小推車1輛 1100合計(jì)： 58440元 說明：開辦費(fèi)用由開發(fā)商墊付，納入攤銷費(fèi)用，按五年每月974元攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用。十一、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)戶服務(wù)i. 業(yè)主入伙通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)戶的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時(shí)保證入伙各項(xiàng)資料收集歸檔。ii. 裝修管理通過對裝修過程的控制；對裝修隊(duì)伍的管理，從而保障小區(qū)的整潔、安全，建筑物、設(shè)備、設(shè)施的完好。房屋完好率100%，‰以下。iv. 業(yè)戶檔案l 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一袋；l 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；l 文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用；l 業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；l 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改；l 業(yè)戶檔案內(nèi)容a. 入伙通知單；b. 入伙手續(xù)書；c. 業(yè)戶使用公約；d. 裝修責(zé)任書；e. 驗(yàn)房簽收單；f. 入伙手續(xù)資料簽收單；g. 產(chǎn)權(quán)清單；h. 租賃清單；i. 售房合同復(fù)印件；j. 權(quán)證復(fù)印件；k. 其他有關(guān)業(yè)戶資料。l 統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法及運(yùn)用a. 按《統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序》中推薦方法（排列圖、因果圖）實(shí)施應(yīng)用；b. 管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計(jì)人員和相關(guān)人員，對匯總的“業(yè)戶評議表”結(jié)果進(jìn)行評價(jià)分析，運(yùn)用排列圖，找出服務(wù)過程中的薄弱環(huán)節(jié)、運(yùn)用因果圖，分析產(chǎn)生問題的原因，實(shí)施控制，予以改進(jìn)，并保存過程中所有的記錄；c. 運(yùn)用排列圖，從影響服務(wù)質(zhì)量諸多問題中，找出關(guān)鍵的少數(shù)（在全部問題中占80%比重的1至2個(gè)問題），為制定措施提供條件。a. 便民服務(wù)便民服務(wù)是管理公司為提高社會效益而開展的一些無償性服務(wù),可開展的服務(wù)項(xiàng)目：借針線包、打氣筒；設(shè)立便民小藥箱；郵件、報(bào)紙收發(fā)服務(wù)。l 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)具體情況提出活動計(jì)劃，在實(shí)施過程中可根據(jù)實(shí)際情況在管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后對計(jì)劃做適當(dāng)調(diào)整。2） 保安服務(wù)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，主要包括：門崗警衛(wèi)、小區(qū)巡邏、防汛防臺及防盜、防火監(jiān)督、電視監(jiān)控、24小時(shí)無間斷值班等。ⅵ. 治安管理l 發(fā)生盜竊、匪警處理程序a. 隊(duì)員在值勤中遇有（或接報(bào)）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財(cái)物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪。b. 制止原則：勸阻雙方住手、住口；將爭吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場；持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。b. 對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向管理處或安保領(lǐng)班、主管匯報(bào)。暖地型草，夏季勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。l 其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。ⅲ. 補(bǔ)植樹木l 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；l 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。l 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。b. 下水道、窨井下水道無阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無損，與路面齊平。l 機(jī)房環(huán)境a. 消防設(shè)施完備，有效；b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；c. 無亂堆雜物和易爆、易燃物品；d. 電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。l 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。l 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。l 消防報(bào)警a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動；b. 噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動；c. 報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助管理處經(jīng)理做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作?？梢曅盘柫己?；門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。d. 線路終端各放大器性能可靠，接地保護(hù)符合要求。b. 電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]l 攝像監(jiān)控系統(tǒng)a. 控制臺各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。l 其他消防設(shè)施a. 機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；b. 車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]l 消火栓泵a. 消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無