【正文】 口的人流量為5000人左右，因此初步可以得出結(jié)論，該位置有足夠的交通流量保證業(yè)主的回報要求。行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30％首先，假設(shè)幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù)：1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70％。對于總價尾款金額超過5000元以上的戶型調(diào)整。銷售價格作價原則~~~~銷售價格作價原則這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一次性的設(shè)計費用?！￠_發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計。作為一個建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在結(jié)合點留下了很多空白。在我們的設(shè)計理念中，認(rèn)為建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型?！‖F(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大?，F(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強大，總部設(shè)在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計。然而具體操作并不容易。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。Mall北京現(xiàn)在還沒有。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping（25）、比如“試住”、“購房返租”等等；（20）、對比性銷控策略；C、你知道用什么方式跟客戶打交道并且已經(jīng)制定了一套完整的實施計劃；（3）（1）有開發(fā)商提出要求，他說他的樓盤既不是高檔樓盤也不是尾樓，但現(xiàn)在賣不動了，請問該從哪個“穴位”“下刀”？能否提供一個既不限檔次高低又不論銷售階段的“滯銷樓盤萬能解套公式”？其實，哪有什么“包治百病”的“萬能公式”，任何事情的有效解決都是離不開“具體問題具體分析”這一“甘草藥方”的。注解：包括“脫離市場現(xiàn)狀，失去成交基礎(chǔ)”和“物非所值”兩方面；建筑規(guī)劃沒有創(chuàng)新、外立面沒有特色、建筑密度、容積率、綠化率等均不如同類市場。雖說“市場不相信眼淚”，但他們不怕，因為他們早已無淚水可流；B、你知道你的價格適合目標(biāo)客戶；（19）、價格太接近，導(dǎo)致買家集中選擇質(zhì)素好的單位；但降價也有許多技巧，除了降低單位售價外，還有所謂“隱性降價”，如降低首期款、送裝修、送物業(yè)管理費、送花園等等；因為只有“對癥下藥”，方可“藥到病除”！商業(yè)街地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計!盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項目是直銷。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒有市場。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設(shè)計，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計　隨著北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標(biāo)志著北方經(jīng)濟(jì)水平的提高。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。每個商業(yè)街應(yīng)該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)很重要。全憑發(fā)展商是否有遠(yuǎn)見卓識。通過不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類（個性房、資源房、普通房、缺陷房）系數(shù)，加權(quán)平均，計算每單戶價。產(chǎn)品購買數(shù)量：預(yù)測銷售額/產(chǎn)品單價；上海浦東世紀(jì)大道浦電路口正在推出的國際金融家裙房商鋪為例：首先，假設(shè)幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù)：1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70％。117／15％＝780人步驟四：房地產(chǎn)政策調(diào)研⑴、全國性房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢⑵、項目所在地房地產(chǎn)政策狀況二、城市交通環(huán)境規(guī)劃C、房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研⑴、區(qū)域在建及將建項目的摸查⑷、項目優(yōu)勢一、青島及房產(chǎn)市場概述 （一）、青島概況青島屬于溫帶季風(fēng)性氣候。“花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。位。隨著城市居民生活質(zhì)量的改善和提高，房屋資產(chǎn)將成為居民家庭財產(chǎn)中最主要的一部分資產(chǎn)，不同收入階層居民家庭房屋資產(chǎn)價值的差異，進(jìn)一步驗證了各類收入家庭之間的收入差距。03年＃住宅如位于寧夏路的萬事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價為每平方米5300元，今年該樓盤房屋售價已達(dá)到每平方米6780表現(xiàn)在三個方面。地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá)，無論房產(chǎn)投資開發(fā)和買賣市場均呈現(xiàn)一派繁榮景象，以高層、高價為主要特征。旺盛的購買力從哪里來？？答案很明確。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄11個街道辦事處。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場概況開發(fā)概況序號北苑風(fēng)景永平路北段3800400080—150商品房在售2聚富苑金水路未開盤2890125—140經(jīng)濟(jì)適用房結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。三、項目所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定就本項目來講，合適的市場區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè)膠州灣的圍合地帶。備注1勝利花園永平路北段3800四、項目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線之間，西靠四流中路、東達(dá)永平路，且公交線路較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達(dá)。E、項目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。本項目自身除了會所外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對于規(guī)模宏大（1—4期居住人口將達(dá)近萬人）的居住社區(qū)是一種不足。在青島房產(chǎn)大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無規(guī)模項目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分中小型項目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價位將進(jìn)一步抬高。本項目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長性元素，在這樣一個區(qū)域商品房青黃不接的階段內(nèi)只要用心運作完全可以樹立區(qū)域領(lǐng)軍樓盤形象，取得項目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。鐵路噪音、橡膠廠視覺和空氣的污染，項目西向環(huán)境條件為本項目最弱，量用2973468074戶平方米坐姿：售樓員坐姿應(yīng)該端正，坐椅子的1/32/3?！边@樣既不影響熱線的正常工作，也可以留下有效的客戶檔案。生硬類用語：你姓什么？友好熱情用語：先生，您好！請問您貴姓？生硬類用語：你買什么房？友好熱情用語：請問您想買什么樣的房子？我們這里有一房一廳式、三房兩廳式……生硬類用語：你還想知道什么？友好熱情用語：請問您還有哪些地方不明白？請盡管吩咐。如原始接待者因事外出，當(dāng)值售樓員應(yīng)與原始接待者取得聯(lián)系；如原始接待者出差或探親，無法聯(lián)絡(luò)，則按當(dāng)天售樓順序處理，輪著誰，由誰接待。四、接待規(guī)范登記客戶必須回訪，記錄回訪情況，對我們樓盤的看法，滿意點和不滿意點，購買抗性等?？己朔秶?、接待規(guī)范執(zhí)行度，例如市場調(diào)查等、老客戶的回訪，挽回?fù)p失或做出貢獻(xiàn)考勤制度按時上下班，不遲到、早退?？蛻糍Y料管理辦法新客戶資料管理辦法接待人員應(yīng)備客戶資料卡，對有意向客戶基本資料有記錄，并爛記于心，到客戶下次過來時要立即認(rèn)出并主動打招呼。⑶在與客戶交談中,要設(shè)法取得我們想要的咨詢?nèi)缈蛻粜彰?、地址、?lián)系電話、能接受的價格、面積、戶型及對產(chǎn)品的要求等。11萬/套起售。⑵詢問客戶是否第一次看房，如以前來過，便由第一次接待的銷售人員上前接待；反之則繼續(xù)接待⑶接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩個人。⑵在客戶未主動表示時，應(yīng)該立刻主動地選擇一戶做試探型介紹。⑷注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。⑵囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。⑵填寫重點為客人的聯(lián)系方式和個人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。⑷無論最后成功與否，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。⑸收取定金、請客戶、經(jīng)辦銷售人員、現(xiàn)場經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。⑶定單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。⑴在約定補足日前，在次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準(zhǔn)備。與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。⑶簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管。⑾及時檢討簽約的情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。堅持公開、公正、公平的原則。第四條第六條考核內(nèi)容公司財經(jīng)部于月度生產(chǎn)經(jīng)營計劃會后，對月度工作計劃完成情況、工作質(zhì)量和工作狀態(tài)、勞動紀(jì)律、精神文明建設(shè)、通用指標(biāo)考核情況進(jìn)行匯總，提出考核方案，提交考核辦公室審核。重點工作在月度生產(chǎn)經(jīng)營計劃會上研究確定。（一）重點工作實行加分制。（五）黨建工作（10分）因公司未及時研究、決策致使工作未完成的，不加分，不扣分。F1：重點工作完成情況得分第。F3：工作質(zhì)量和工作態(tài)度得分重點工作當(dāng)月應(yīng)完成而未完成的，除經(jīng)公司批準(zhǔn)同意的，必須列為下月重點工作，加分及扣分分值不變。重點工作分為外部工作和內(nèi)部工作?？己瞬块T職責(zé)審查批準(zhǔn)各部室及所屬各單位上報的月度工作計劃?？己私M織堅持定量與定性相結(jié)合的原則。集團(tuán)公司所屬各單位有項目公司的，考核時將項目公司單列考核，項目公司考核分值匯總計入該單位，作為該單位月度考核得分。⑵報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認(rèn)，認(rèn)定退戶。⑸由他人代理簽約的，戶主給與代理人的委托書最好經(jīng)過公證。將定單收回交現(xiàn)場經(jīng)理備案。⑶將詳盡的情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報備案。流程十：定金補足⑴定金欄內(nèi)填寫實收補足金額。⑺將訂單第一聯(lián)（訂戶聯(lián)）交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補足或簽約時將訂單帶來。⑵追蹤客戶要注意時間間隔，一般以23天為宜。⑴客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。⑵再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承若為其做義務(wù)購房咨詢。⑹現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該制然親切，掌握火候。⑷針對客戶的疑惑點，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。流程三：介紹產(chǎn)品⑴了解客戶的個人資訊。我們售樓處資料比較齊全，并且有專人進(jìn)行介紹，如果您有時間，歡迎您來售樓處現(xiàn)場看一下。⑸馬上將所有咨訊記錄在客戶來電表上。所有檔案在每天下班前必須全部歸入資料柜內(nèi)，不得遺留在外或遺留在桌面上。中午值班屬正常上班，不缺崗離崗?；炯o(jì)律員工要注重自己的外表形象，要以整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止，贏得客戶的信任；職員應(yīng)自覺維護(hù)公司形象，注意保持售樓部的安靜整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嬉戲、吃零食等所有破壞銷售部整體形象的行為，不準(zhǔn)在公共場合化妝、換裝，不能擅入其它部門，以免影響其它部門工作。老客戶介紹新客戶來訪時，該新客戶歸其介紹人的原始接待者所有。接待順序排列為：從左到右，以售樓員坐向為標(biāo)準(zhǔn)。五、文明用語迎賓用語類：您好、請進(jìn)、這是我的名片，請指教、歡迎光臨、請坐。女士從椅子左側(cè)走到椅子前面，右腳后撤半步，右手后籠衣服后放在身前，雙膝并攏，輕輕落座。以5+6+1的多層住宅為主，共26棟，多層23棟，其中8棟5+1多層，15棟6+1多層；3棟11+1小高層住宅?？偨ㄖ娣e停車位公建面積78000如有可能，建議作局部調(diào)整，將小高層部分置于地塊東方向上，更利于對滄口公園效應(yīng)的最大利用和整體利益最大化的追求。無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開發(fā)空間孕育著無限商機(jī)的同時，對于個案來講也埋伏著難以預(yù)料的潛在威脅。毋庸置疑，市內(nèi)四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場擴(kuò)張的下一個戰(zhàn)場，從青島本土地產(chǎn)大鱷——海信對李滄區(qū)項目資源的鯨吞策略就可見一斑。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，視覺和人文環(huán)境較差，所以也應(yīng)看到本項目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢阻力，這與振華路商業(yè)街上的北苑風(fēng)景項目是截然不同的。從規(guī)劃圖和產(chǎn)品單體圖來看，開發(fā)商在項目規(guī)劃上精益求精，無論從布局、單體、自身配套還是中庭設(shè)計、園林景觀的均好性等各方面，傾注了大量的心血，因而開發(fā)的起點就是一個高品質(zhì)的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域第一個規(guī)模、品質(zhì)兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)樓盤，必將激起潛在消費者的極大共鳴。C、教育配套完整。景觀環(huán)境：東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園南向：本項目前期住宅、國棉六廠宿舍西向：四流南路