【正文】 藝廊、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、二、項目優(yōu)劣勢分析（一） 項目優(yōu)勢分析依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾方面： 地處南山文化中心區(qū)，易受市場關注南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來將建成21世紀最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。現(xiàn)根據(jù)有關圖文資料及實地調查結果整理其概況如下：觀海臺項目概況一覽表序號項 目內 容1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號地塊2占地面積3建筑面積 M24面積分布商業(yè)面積（5910 M2），住宅面積（ M2），肉菜市場（1500 M2），社區(qū)服務中心（300 M2），托兒所（600 M2），居委會（100 M2）5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風格新古典主義7建筑結構住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結構8建筑類型小高層、高層結合，一梯2~4戶9層 數(shù)由南向北118層10戶 數(shù)913戶11車庫及車位花園式車庫，共618個車位12戶型及面積2房2廳~5房2廳 面積：~13主導戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導面積105~170平方米15園林規(guī)劃中式園林風格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化16工程進度2001年10月15日開工，現(xiàn)已封頂，2003年竣工入伙。2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場等。 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模 項目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍海岸、招商海月、浪琴嶼、藍月灣畔、創(chuàng)世紀濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。 新古典建筑風格，半圍合布局，庭院式組團，中式園林在片區(qū)獨樹一幟項目采用半圍合式布局及庭院式組團，像一個巨大的四合院，營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項目的獨有賣點，獲取市場認同。進入車庫如入花園，充分關懷住戶感受。 （二） 項目劣勢分析由于種種客觀原因，本項目也存在不足之處，具體有以下幾點： 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和娛樂設施分布零散且距觀海臺較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 戶型面積偏大，不符目前實際市場需求據(jù)項目的圖文資料顯示，觀海臺的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場對戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項目單位將面臨市場有效需求不足的嚴峻壓力。 針對項目所處位置相對較偏的劣勢 對策：加強對周邊海景的正面宣傳，并結合適度的后海灣畔高尚住宅進行宣傳引導，同時提出本項目“市區(qū)位置，永久海景” 的環(huán)境賣點，以有效的宣傳溝通引導客戶消費意向，化劣勢為優(yōu)勢。 針對“S（優(yōu)勢）+O（機會）組合”的對策：將本項目的優(yōu)勢與機會點有機結合，借機會點彰顯項目的優(yōu)勢。216。 針對“S（優(yōu)勢）+T（威脅）組合”的對策：整合本項目的優(yōu)勢，分析市場有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，切準市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。就觀海臺而言，面對深圳本地市場是毋庸置疑的了。 存在少量外銷可能目前，24小時通關的大市場狀況吸引港人來深置業(yè)，連接深港的西部跨海大橋建成之后將會吸引更多港人選擇海景秀麗的后海片區(qū)。因此，從地域角度分析，以南山片區(qū)客戶為主，主要集中在后海、南油、科技園三大片區(qū)，南山其它片區(qū)也有小部分客戶。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設施情況相當熟悉；216。特征★ 重視價格水平購房款項對絕大多數(shù)置業(yè)者而言是一筆不菲的支出，故價格是大多數(shù)置業(yè)者擇房時考慮的首要條件?！?注重物業(yè)升值潛力物業(yè)位處區(qū)位成熟度高的黃金地段，配套設施完善，會所舒適，視野開揚、飽覽美景的樓宇；或規(guī)劃超前、目前價位較低、有較強發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，通常具備較高的升值潛力，最受投資者的青睞。 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員%左右，構成深圳二次置業(yè)群體的主力軍。他們對家居的品味和檔次要求較高，力求體現(xiàn)他們與眾不同的成功形象和身份地位，是中大戶型的推廣對象。 南山區(qū)原住居民這部分客戶在南山區(qū)已有自己的住宅，土生土長，習慣本區(qū)的生活環(huán)境，有優(yōu)厚的積蓄。 福田、羅湖上班的年輕工薪族這部分首次置業(yè)者，是因為南山物業(yè)的價格低于市區(qū)而愿意在南山置業(yè)。 對于外銷客戶來說，實地樓盤考察亦是影響其決策購買的關鍵，故項目售樓處及示范單位的裝修設計水平對銷售狀況有很大程度的影響。對物業(yè)的價位接受能力較強。同時，海景，一直是港人極度推崇的住宅景觀。永續(xù)海景，可謂之“臨?！?。 28 / 28。3. 首創(chuàng)理想生活社區(qū)1） 理想生活社區(qū)包括：位置、環(huán)境、前景、交通、配套、設施、景觀、服務、氣氛、鄰居等等2） 本項目既坐擁后海優(yōu)良環(huán)境、又享有中心區(qū)發(fā)展前景、無敵海景園景、與成功者為鄰、道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近，視野開闊無遮擋。 他們選擇中小戶型的幾率較高，對大戶型基本不存在購買力。216。 有穩(wěn)定收入的深港家庭這部分客戶有一方長期住在深圳，買房多用于自住。愿意選擇輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實現(xiàn)買樓、供樓。