【正文】 質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。 剪力墻由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大?？v觀1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。一、區(qū)域市場分析　　通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。要　通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。廣馨居 合計(jì)： 新青年公寓 10合計(jì)： 86世紀(jì)陽光 普通住宅新青年公寓 普通住宅東環(huán)18華騰園n　　　　目標(biāo)客戶的細(xì)分n　　　　開發(fā)商品牌意識加強(qiáng)n　　　　注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)n　　　　注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)n　　?。?）市場表現(xiàn)項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓 實(shí)木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修東環(huán)18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修推出時(shí)間分析　在售項(xiàng)目價(jià)格表物業(yè)名稱 均價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目開盤時(shí)間華騰園 5800 毛坯房 2000年1月樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001年12月世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán)1勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運(yùn)作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性價(jià)比得到市場的完全吸納。我們對本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國貿(mào)中心就有76家。本項(xiàng)目的價(jià)格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項(xiàng)目在性能和價(jià)格比方面具有優(yōu)勢。n　　　n　　　高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾　小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和裝修等方面更符合目前的要求。（四）價(jià)格方案　　我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時(shí)會存在競爭現(xiàn)象。建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進(jìn)行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題　　本項(xiàng)目的推廣主題可以圍繞以下幾個(gè)方面開展。案名建議　　建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個(gè)字去掉。擴(kuò)散與項(xiàng)目有關(guān)的積極信息所采取的主要方式如下。對于本項(xiàng)目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部”、“外企購房俱樂部”等單位。針對每個(gè)成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時(shí)候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時(shí)，重視客戶服務(wù)工作通過在現(xiàn)實(shí)客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于發(fā)展商、項(xiàng)目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢?！　【唧w的計(jì)劃另行確定?！∫虼?，努力做好售后服務(wù)工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。（5）網(wǎng)絡(luò)銷售　（2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行?。?） 物業(yè)管理公司的選擇　接待臺應(yīng)*近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，并不宜正對大門n　　　可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應(yīng)有項(xiàng)目LOGO和名稱。項(xiàng)目銷售人員的服裝應(yīng)該簡潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專業(yè)化水準(zhǔn)。（9）氣氛售樓處在局部要體現(xiàn)休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。高品質(zhì)項(xiàng)目的樣板間應(yīng)將交房時(shí)沒有的裝修及設(shè)備配置齊全，要體現(xiàn)項(xiàng)目的品味（如買房時(shí)配備的裝修、家具用顯眼的標(biāo)記標(biāo)明），包括家庭生活一切必備的家具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設(shè)、書本、綠色植物等。（歐美發(fā)達(dá)國家的廚房都有這些設(shè)備）n　　　玄關(guān)：利用玄關(guān)體現(xiàn)項(xiàng)目的藝術(shù)性n　　　　必要的生活用品　工地現(xiàn)場圍墻對于本項(xiàng)目來說是一個(gè)生動的廣告載體，故應(yīng)在此下大力氣，使之色彩鮮亮且極具項(xiàng)目的特色。小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)（1）小區(qū)入口到項(xiàng)目設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)志　小區(qū)內(nèi)的公共告示牌應(yīng)具有一定特色，要設(shè)定一種形象，盡量區(qū)別于其它項(xiàng)目。四、宣傳推廣方案（一）媒體選擇報(bào)紙（1）利弊分析A、優(yōu)點(diǎn)　對于本項(xiàng)目而言，報(bào)紙廣告的作用應(yīng)該是樹立形象、告之的作用為主，因此應(yīng)適當(dāng)考慮。近年來房地產(chǎn)告的勢頭有明顯進(jìn)步，客戶已漸漸從心理接受其作為房地產(chǎn)的專業(yè)媒體，由于其客戶群非常大，所以其影響力不容忽視?！?戶外廣告（1）原則　　可以將本項(xiàng)目網(wǎng)站與中國房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、天朗房網(wǎng)等知名站點(diǎn)建立熱門鏈接，達(dá)到擴(kuò)大網(wǎng)站和項(xiàng)目知名度的效果。（3）產(chǎn)品發(fā)布會在積累了一定數(shù)量的購房客戶后，適時(shí)舉辦客戶聯(lián)誼會，并可進(jìn)行抽獎等活動。在本公司的總體策劃和獨(dú)家代理銷售之下，一期60000平方米銷售率達(dá)100%；二期、三期推出后，銷售率已達(dá)到90%，售價(jià)已升至9000元/平方米。開盤后的一個(gè)月內(nèi)，在幾乎沒有任何公開媒介宣傳的情況下，成交70套。19 / 19。（3）網(wǎng)絡(luò)支持　擁有成功的全案企劃經(jīng)驗(yàn)?。ㄈV告投入　　廣告投入比例不超過總銷售額的2%。（二）活動行銷 原因　需要通過和客戶進(jìn)行互動形式溝通，如建立相關(guān)的論壇等方式，通過客戶的語言向目標(biāo)客戶群宣傳推廣。（3）初步建議　戶外路牌廣告為本項(xiàng)目重要推廣方式之一，考慮到費(fèi)用較高，其出發(fā)點(diǎn)應(yīng)作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場相結(jié)合。在樹立形象時(shí)廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復(fù)閱讀等特點(diǎn)，可以取得較大的宣傳效果。由于小區(qū)目前周邊小環(huán)境較差，所以在東三環(huán)入口至本項(xiàng)目樣板間的沿路要設(shè)明顯的標(biāo)志牌，可以選擇路旗或燈桿旗，一定要注意該標(biāo)志牌與項(xiàng)目形