【正文】 聯網情有獨鐘；他們崇尚一定的文化品味，但生活并不追求奢華；他們很多來深時間不長，但未來發(fā)展前景光明；他們收入不算很高，積蓄有限，但雄心勃勃，豪情萬丈，夢想著在深圳這片熱土立穩(wěn)腳跟，擠身成功一族。由此，本樓盤將來面臨的真正住戶和用戶都是一些創(chuàng)業(yè)型青年，所以對創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活模式的炒作容易獲得他們的認同。第三篇、項目定位在深圳市房地產市場熱熱鬧鬧的大環(huán)境里，我們常常不得不面對一個現實的問題：我們的房子大多賣給了“有錢人”，而作為社會主體的工薪白領一族，面對高昂房價卻常常是囊中羞澀。優(yōu)勢、機遇本項目優(yōu)勢分析：⒈項目整體規(guī)模較小，便于管理；⒉高層單位有一定的山景資源；⒊戶型面積大小合理，實用率較高；⒋片區(qū)住房出租率較高，投資有保障；⒌周邊配套完善，生活設施、學校教育一應俱全；⒍背靠86萬m2圍嶺公園天然氧吧。 購房送首期款發(fā)展商：深圳騰亞實業(yè) 項目簡析：本項目推“山水水戶型”概念，因此，整個項目均以小戶型為主，需借助周邊項目配套，且東湖水景也只是少量高層單位能夠享用，由于各方面自身原因加上推廣的嚴重不足、本項目目前銷售并不理想。山湖居項目簡介：項目位置：羅湖東曉路北經濟技術指標：總占地面積：總建筑面積：總 棟 數：26棟總 戶 數：900戶主力戶型：二房 6979平方米、三房 80100平方米均 價：5100元/平方米（起價：4700元/平方米）入伙時間：一期2003年6月30日，二期8月30日銷售情況：銷售率為75%左右促銷手段：164?？伤鸵荒旯芾碣M164。百仕達三期根據報紙所列的十條新聞，選出認為最有價值的，投票中獎。 “月供800元，不要去租房”164。因此，近年來的房地產市場頗受置業(yè)者的追捧。香港華潤集團曾在南山成功開發(fā)鴻瑞花園和前海宜家的半島地產，在羅湖的鴻翔花園項目，總建筑面積達到26萬平方米，有望為舊城改造樹立標桿。這是華南甚至全國最大的現代都市商業(yè)項目，地處在蔡屋圍金融中心，由香港華潤集團投資40億元建造。截至今年上半年，深圳市商品住宅價格已連續(xù)5年保持在5％的波動范圍之內，表明房地產市場繼續(xù)在理性、平穩(wěn)的軌道上運行。表明深圳市對高檔住宅的需求仍然旺盛。商鋪預售面積巨幅增長。深圳房地產市場供給與需求基本均衡，房地產業(yè)發(fā)展與社會經濟發(fā)展繼續(xù)保持協調且市場景氣程度較高，房地產業(yè)繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。工程自去年10月31日開工以來，項目建設和招商工作進展順利，今年2月24日喜獲農業(yè)銀行13億元人民幣貸款用于項目建設。金光華集團的南國電影院改建項目——金光華商業(yè)廣場，建筑面積也超過10萬平方米，是僅次于華潤中心的大型商業(yè)項目，因其獨特的地位而倍受市民關注。 鴻翔花園半島地產26萬百仕達四期山水城百仕達實業(yè)尤以羅湖白領置業(yè)以及片區(qū)原居住人士的關注程度更為顯注。 陽關生活，陽光生活 164。獎品有手提電腦、背投電視、數碼相機等。君逸華府項目簡介：項目位置：太白路與東環(huán)干線之間經濟技術指標：總占地面積：4478平方米總建筑面積：41927平方米總 棟 數：7棟總 戶 數：1288戶主力戶型：二房 6679平方米均 價：7500元/平方米（起價：6500元/平方米）入伙時間：2002年11月（已入伙）銷售情況：銷售率為90%左右促銷手段：164。 前十位可獲全屋家電，總價一萬左右164。 購房入戶164。主要客戶群：片區(qū)白領、周邊的一些投資客和部分港客。項目機遇分析：⒈地鐵3號線、觸手可及、升值潛力無限。真正能滿足特區(qū)內廣大工薪白領首次置業(yè)人士的現實和發(fā)展需求，既經濟實惠、又有一流的環(huán)境和配套設施的房子較少。二、目標客戶群分析本項目目標客戶群的鎖定將直接影響到在以后的宣傳推廣和銷售過程中要采取什么樣的策略，對目標客戶群的選擇則要在對客戶市場合理細分的前提下，才能有的放矢。他們的近期目標往往量化為一個簡單的憧憬：在深圳擁有屬于自己的住房，即使其中近40%以上的人仍暫時是都市飄一族（租房者）。每一步、每一階段的工作都有其不同的特點，眾廈將根據不同情況，制定每一期有針對性的營銷策略。（3）五月開盤，適逢“五一”假期，有利于開盤活動的強勢舉辦，并趁勢引爆銷售。公開發(fā)售期的具體營銷策略，要根據內部認購和實際操作中的具體情況，按客戶的反饋信息，制定有針對性的具體方案。B、戶型差的確定● 朝向● 景觀● 實用性● 結構● 面積● 噪音或污染一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的3%。（3）價格實施策略價格表確定后，根據實際銷售情況需及時予以調整，以實現較高的售價和較快的銷售速度。 促銷活動把售樓中心當作節(jié)、假日觀光景點來包裝，周周有活動，月月有主題。宣傳以時尚生活方式，全方位服務和高投資回報率為主。三、 銷售組織策略銷售團隊的組建與培訓優(yōu)秀的銷售團隊是保證銷售成功的基本條件。眾廈建議首次考核上崗的淘汰率至少應在20%以上。銷售計劃應包括：l 上期銷售情況小結l 銷售目標l 人員安排l 廣告計劃l 促銷活動方案l 推廣費用l 需配合解決的問題l 市場分析（2）客戶情況的反饋在銷售過程中，實際客戶情況是重要的基礎數據，是銷售策略執(zhí)行和調整的依據。上述銷售策略的制定與選擇，主要是結合市場銷售的可能性，根據銷售信息的反饋調整銷售模式，通過將銷售重點時間安排在房地產銷售旺季，以符合消費者購買心理，加之工程進度形象的準確配合，在項目操作過程中，必須根據實際情況，通過不斷的調整、優(yōu)化，才能完善并達到銷售策劃的成功概率。本方案是眾廈根據有限的資料及對工程進度預估后，所提出的一個初步的、階段性的工作思路，并不是全程的營銷策劃執(zhí)行方案。（3）階段銷售策略的調整眾廈建議在公開銷售后，每月進行銷售情況分析，每兩月進行階段銷售策略的調整包括：l 銷售價格l 銷售房號l 廣告策略l 促銷活動l 現場的改進l 售樓資料的修改與補充階段銷售策略的調整應匯集銷售、策劃、工程、財務、行政、物業(yè)管理等各方面的意見，由開發(fā)公司批準執(zhí)行。而在考核制度中應注意職業(yè)道德的考核。（1）銷售人員的數量與素質要求根據本項目規(guī)模，眾廈認為現場銷售人員至少應保證在6人左右，另外需配置銷售經理1名。圍墻：南邊圍墻要作宣傳，畫面色調鮮亮明快，視覺沖擊強烈，展示創(chuàng)業(yè)青年生活模式。（1）可以請影視歌星或社會名人擔任項目的形象大使與業(yè)主舉行聯誼會。A、入市價的確定眾廈建議在準備期即開始認購，以較低的入市吸納客戶，積聚開盤造勢客源，加快資金回收。高層住宅樓層差為核心均價的3%。因此，眾廈建議本項目的具體價格應在公開銷售前2030日根據市場情況來確定。（2）售樓現場內部認購、公開發(fā)售的主要銷售渠道。 配套設施建議由于本項目所處小環(huán)境并不理想，所以必須健全項目本身的服務功能，以提升樓盤的附加值。他們中有4成的人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。（1）主流購房者的總量近年來，深圳社會結構最顯著的變化之一，就是一個中低收入階層