【正文】 項(xiàng)目的分析工作，集團(tuán)公司成本設(shè)計中心、集團(tuán)公司財務(wù)管理中心、集團(tuán)公司投資管理中心部、集團(tuán)公司審計法務(wù)部、分子公司參與配合。建筑規(guī)模較大，規(guī)劃條件較復(fù)雜的土地項(xiàng)目，由集團(tuán)公司成本設(shè)計中心牽頭委托外部設(shè)計院完成項(xiàng)目規(guī)劃方案分析。　　　　 在進(jìn)行項(xiàng)目論證前，集團(tuán)集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理（土地、營銷）、總經(jīng)濟(jì)師必須對重點(diǎn)目標(biāo)地塊進(jìn)行更深入的實(shí)地踏勘，并且召開有集團(tuán)公司營銷管理中心班子成員參加的項(xiàng)目市場及定位、規(guī)劃方案、經(jīng)濟(jì)測算分析討論協(xié)調(diào)會，對項(xiàng)目整體投資方案進(jìn)行討論分析，形成統(tǒng)一結(jié)論?！　　　　?如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)價值、風(fēng)險因素等對合作或轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行分析決策，并制定最終的方案、策略等。城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，分子公司負(fù)責(zé)所在地項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂，集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。第五條 集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)建立、維護(hù)集團(tuán)共享項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫，集團(tuán)公司行政人力資源中心科技信息部配合實(shí)施。12 / 102第十三條 集團(tuán)公司成本設(shè)計中心負(fù)責(zé)各開發(fā)項(xiàng)目所在城市的直接成本指標(biāo)的收集、整理和分析；集團(tuán)公司財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目除營銷費(fèi)用外的期間費(fèi)用計算依據(jù)；集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目營銷費(fèi)用計算依據(jù)。第二十條 拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)（一）集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)土地獲取的總價、拿地后項(xiàng)目定位、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地前投資估算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析測算。第二十二條 施工圖階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)（一）集團(tuán)公司成本設(shè)計中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目最新方案施工圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。　　　項(xiàng)目招投 標(biāo)結(jié)果由集團(tuán)公司成本設(shè)計中心在方案招標(biāo)結(jié)束后 1 日內(nèi)，以集團(tuán)公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書面形式，提供給營銷管理中心，集團(tuán)公司營銷管理中心收到指標(biāo)后，3 日內(nèi)完成招投標(biāo)階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析，并通過審批后，上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第三十一條 本管理制度的解釋權(quán)歸集團(tuán)公司營銷管理中心。小組成員由以下 7 名成員組成，招標(biāo)小組成員組成及分工是：分子公司總經(jīng)理（招標(biāo)小組長）：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)招標(biāo)小組內(nèi)外部各種關(guān)系，組織審查授權(quán)范圍內(nèi)的投標(biāo)人投標(biāo)報價的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、合理性，負(fù)責(zé)把控整個招標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)結(jié)果符合公司要21 / 102求。第四條 與中標(biāo)單位簽定合同前，合同由顧問律師對合同條款內(nèi)容最終審核并簽字確認(rèn)。（三）誠實(shí)信用原則：嚴(yán)格按照公司《雙方合作宣言》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，以維護(hù)公司的合法權(quán)益。 （2）凡沒有正當(dāng)理由耽誤工作的人員將承擔(dān)公司給予的處罰，有關(guān)招標(biāo)時間由招標(biāo)小組重新調(diào)整，確保不影響 進(jìn)場時間。審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團(tuán)內(nèi)部公布。入市價格的審批流程如下：市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財務(wù)部經(jīng)理→營銷副總→總經(jīng)理→營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→財務(wù)管理中心總會計師→財務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO第七條 銷售期內(nèi)的目 標(biāo)均價的調(diào)整 審批按《XXXX（中國）置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定》執(zhí)行。附件 1：整體價格策略模板XXXX 項(xiàng)目 08 年銷售策略時間銷售面積㎡銷售額(萬) 銷售均價(元)1 月 55000 30250 55002 月 40000 22022 55003 月 33000 18150 55004 月 30000 16800 56005 月 30000 16950 56506 月 30000 16950 56507 月 20220 11320 56608 月 20220 11360 56809 月 50000 28500 570010 月 30000 17280 576011 月 30000 17280 576012 月 30000 17280 5760總計 398000 224120 年度實(shí)現(xiàn)均價備注：銷售均價為每月項(xiàng)目在售均價37 / 102XXXX項(xiàng) 目 08年 銷 售 策 略56500100002022030000400005000060000面 積5350540054505500555056005650570057505800銷 售 額銷 售 面 積 ㎡ 55000 40000 33000 30000 30000 30000 20220 20220 50000 30000 30000 30000銷 售 額 (萬 ) 30250 22022 18150 16800 16950 16950 11320 11360 28500 17280 17280 17280銷 售 均 價 (元 ) 5500 5500 5500 5600 5650 5650 5660 5680 5700 5760 5760 57601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月備注：表中所列數(shù)字為模擬數(shù)字。（一） 銷售價格未上漲，經(jīng)銷售主管審核，報銷售部經(jīng)理審批同意后，可以為客戶進(jìn)行換房，并報財務(wù)備案。第十三條 退房違約金按集團(tuán)下發(fā)的財務(wù)管理制度執(zhí)行。第三章 附則第五條 本審批流程自 2022 年 4 月 1 日執(zhí)行。第二章 薪酬管理原則　　　 業(yè)績導(dǎo) 向。鼓勵銷售人員挑戰(zhàn)任務(wù)、勇創(chuàng)業(yè)績。如果一個部門考核為 B，則不超過 20％的 員工可以按照Z*100％提成；如果該部門考核為 A，則 20％的 員工也可以按照Z*70％（銷 售主管、置業(yè)顧問 80％）提成。提成比例：一致。安徽公司其他營銷人員薪酬政策同其他公司，只是月度提成比例不同。（三）按揭回款時間 21 日；一般公積金回款時間為 45 日；特殊公積金回款日期，由財務(wù)管理中心按照各單位按揭實(shí)際情況確定。第二十二條 以前執(zhí)行的營銷薪酬制度中，關(guān)于營銷人員已經(jīng)產(chǎn)生的借支工資在后續(xù)月份中繼續(xù)執(zhí)行原有制度關(guān)于歸還借支工資的規(guī)定。第三條 項(xiàng)目整體定價策略會（一）營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理收到項(xiàng)目整體定價策略報告、項(xiàng)目投資利潤分析表初稿，檢查資料是否齊全、符合標(biāo)準(zhǔn)后，上報營銷管理中心主管營銷副總經(jīng)理，或要求分子公司補(bǔ)充、調(diào)整后再提交。（二）營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理將審批通過的項(xiàng)目推盤策價格申請存檔，并反饋給分子公司。第四章 營銷推廣費(fèi)用的確定第四條 取得土地使用權(quán)后，根據(jù)董事會簽字認(rèn)可的項(xiàng)目成本測算表確定項(xiàng)目整體營銷費(fèi)用。第十二條 項(xiàng)目推廣費(fèi)用的具體使用辦法參照集團(tuán)下發(fā)的[2022]第 39 號《XXXX（中國）置業(yè)有限公司營銷類招投標(biāo)管理辦法》執(zhí)行。DCZX11 銷售現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)定目前部分項(xiàng)目營銷工作嚴(yán)重制約集團(tuán)業(yè)務(wù)及整體績效，為了有效提升營銷業(yè)績，結(jié)合相關(guān)節(jié)點(diǎn)對銷售案場、看房通道、樣板間以及產(chǎn)品規(guī)劃方案在銷售過程中的變更與調(diào)整、產(chǎn)品市場重新定位等營銷工作進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范流程，及制定檢查相關(guān)的考核標(biāo)準(zhǔn)，以便達(dá)到集團(tuán)營銷管理的規(guī)范化，有效實(shí)現(xiàn)和形成 XXXX 統(tǒng)一的模式與標(biāo)準(zhǔn)化的營銷動作，具體如下：　　　營銷 管理中心每月對各項(xiàng)目的案場、看房通道及樣板房進(jìn)行抽查（具體檢查標(biāo)準(zhǔn)詳見附件《項(xiàng)目銷售標(biāo)準(zhǔn)化管理體系》），每月對抽查項(xiàng)目進(jìn)行評比，將排名最后的單位進(jìn)行通報。外場布置內(nèi)容：戶外看板、形象圍墻、圍墻廣告、引導(dǎo)系66 / 102統(tǒng)（大型指示牌和道旗）。（1）施工地點(diǎn)，且有許多建筑垃圾的，可沿街邊制作高為 左右的噴繪 畫面。（5）售樓處四周尚未貼大理石的地方盡快完成，或者用盆景植物掩蓋。室內(nèi)賣場（1）功能分區(qū)：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)，售樓處布置應(yīng)以方便客戶接洽、觀看展板、進(jìn)行洽談為主。小區(qū)廣場和售樓處至樣板房間通道小區(qū)內(nèi)設(shè)置外觀漂亮的照明燈，指示標(biāo)志，警示標(biāo)志等。67 / 102（4）內(nèi)部須渲染氛圍的彩旗、氣球、綠化等，同時可以布置休閑椅，有明確的導(dǎo)示系統(tǒng)，如車行方向，人行方向，停車位等；（5）施工工地現(xiàn)場設(shè)置各類警示牌。內(nèi)場布置內(nèi)容：戶內(nèi)掛件、展板、模型、樣板房布置。附件：65 / 102DCZX12 項(xiàng)目銷售標(biāo)準(zhǔn)化管理體系第一章 總則第一條 為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特定市場容量下的快速銷售，建立差異化的競爭優(yōu)勢，必須建立銷售管理的流程和標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范，對銷售進(jìn)行嚴(yán)格的管理。第十四條 固定費(fèi)用包括：售樓部的租賃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)（單建）、裝修費(fèi)、園林景觀費(fèi)；樣板間的建設(shè)費(fèi)（單建）、裝修費(fèi)；沙盤模型的設(shè)計制作費(fèi)用。第六條 分子公司在集團(tuán)下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo)后兩周內(nèi)對所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行年度推廣計劃安排，并根據(jù)年度推廣計劃進(jìn)行營銷推廣費(fèi)用分解、分?jǐn)偂才?，結(jié)果上報集團(tuán)營銷管理中心和 COO 審批。第八條 若進(jìn)行價格下調(diào)，參照本管理辦法第三章。（三）項(xiàng)目整體均價定價會會議參會人員，從專業(yè)角度、集團(tuán)總體目標(biāo)等方面，討論通過，或要求分子公司補(bǔ)充、調(diào)整后再提交，并形成會議紀(jì)要。借支標(biāo)準(zhǔn)：后臺人員工資借支辦法54 / 102級別 借支后底薪標(biāo)準(zhǔn)主管及其以上 不允許借支工資主管以下級別人員 同 PC 值固定薪酬100％第二十三條 營銷人員日常行政獎罰措施由各分子公司自行制訂。第十九條 營銷傭金提成，按照銷售額發(fā)生當(dāng)月的營銷薪酬政策進(jìn)行提成。第十六條 招商人員、司機(jī)薪酬，按照《2022 年度薪酬管理制度》執(zhí)行。51 / 102第十一條 保安保潔薪酬結(jié)構(gòu)序號類別 職位 基本工資浮動工資年終獎工資構(gòu)成結(jié)構(gòu)1營銷部保安 1100 200 1100基本工資＋浮動工資＋工齡工資2營銷部保潔 750 100 800基本工資＋浮動工資＋工齡工資第十二條 營銷部保安班長津貼為 100 元/月。第七條 同崗位，因個人考核與就職條件等原因，造成本人實(shí)際 PC 值薪酬標(biāo)準(zhǔn)與 標(biāo)準(zhǔn) PC 值薪酬標(biāo) 準(zhǔn)不一致，該員工的底薪，要乘以一個系數(shù)，即：該員工實(shí)際 PC 值年度薪酬總額/標(biāo)準(zhǔn) PC 值年度薪酬總額。12銷售主管昆山：2727/月蘇州、成都：2364/月其他：2022/月置業(yè)顧問昆山：1500/月蘇州、成都：1300/月其他：1100/月其他職位 同 PC 值固定薪酬55/70247?？儍?yōu)者多得、績差者少得?！　　?月度提成，是具體金額數(shù)值，是當(dāng)月銷售額與月度提成比例的乘積。證照主管 銷 售經(jīng)理 財務(wù) 部經(jīng)理 營銷副總 總經(jīng)理第八章 附則第十五條 本制度自公布下發(fā)之日起開始實(shí)施，解釋權(quán)歸總部營銷管理中心。第八條 客戶簽約后，換房制度。第二章 審批內(nèi)容第二條 凡在客戶下定后發(fā)生的更名、換房、退定、退房行為第三章 管理部門第三條 分子公司銷售部為更名、換房、退定、退房審批的直接責(zé)任部門。分子公司內(nèi)部審批流程如下：市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財務(wù)部經(jīng)理→營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理（二）當(dāng)項(xiàng)目均價低于目標(biāo)均價、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時，價格調(diào)整按如下流程執(zhí)行：市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財務(wù)部經(jīng)理→營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理→營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→財務(wù)管理中心總會計師→財務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO（三）總部營銷管理中心根據(jù)各項(xiàng)目的銷售情況有權(quán)對價格34 / 102進(jìn)行及時調(diào)整。審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團(tuán)內(nèi)部公布。第二章 案名制定原則第一條 案名制定應(yīng)貫徹強(qiáng)化 XXXX 品牌認(rèn)知度的原則，所有案名均采用“XXXX第十條 招標(biāo)小組的職權(quán)包括：（一）招標(biāo)小組根據(jù)公司相關(guān)制度對擬合作方進(jìn)行資格審查后，擁有批準(zhǔn)其是否具有參加投標(biāo)資格的權(quán)利；（二）招標(biāo)小組可以根據(jù)環(huán)境及條件的變化，及時修改招標(biāo)文件的權(quán)利；（三）招標(biāo)小組確定招標(biāo)結(jié)果報公司審批后，擁有宣布中標(biāo)結(jié)果的權(quán)利；（四）招標(biāo)小組成員擁有獨(dú)立投票、不受任何單位或個人干涉的權(quán)利，每位成員有且只有一票投票權(quán)。第六條 招標(biāo)小組必須確保通過招標(biāo)選擇到適合公司要求的合作方：成本指標(biāo)在合理范圍內(nèi)，質(zhì)量滿足公司產(chǎn)品及客戶的需要，速度能夠符合公司年度經(jīng)營任務(wù)的時間節(jié)點(diǎn)要求，合作方的信譽(yù)良好，對 XXXX 的品牌具有支撐作用和積極意義。市場推廣部經(jīng)理（招標(biāo)小組組員）：根據(jù)要求并結(jié)合市場及公司具體情況負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目的廣告推廣計劃及預(yù)算分析，并將經(jīng)過系統(tǒng)分析的廣告計劃與相關(guān)預(yù)算上報營銷副總經(jīng)理審閱，后報總經(jīng)理審核確認(rèn)；負(fù)責(zé)組織招標(biāo)工作，并完成技術(shù)標(biāo)的分析與合同的起草工作，并分別推薦 3 家以上投標(biāo)商交予營銷副總經(jīng)理及總經(jīng)理簽字；對于技術(shù)標(biāo)進(jìn)行具體分析，同時進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)的系統(tǒng)分析與合同的初步審閱工作，提出合理化建議交予營銷副總經(jīng)理；營銷副總經(jīng)理簽署意見后報財務(wù)部進(jìn)行相應(yīng)審計。第一條 使用范圍：本制度適用于 XXXX（中國）置業(yè)有限公20 / 102司所屬置業(yè)類分子公司。第二十五條 各階段成本目標(biāo)必須包含的表格內(nèi)容：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、成本表（每項(xiàng)成本必須注明責(zé)任部門并要求集團(tuán)公司計劃考核中心進(jìn)行考核）、利潤表和現(xiàn)金流量表。（二）審批流程：集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司計劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會計師→CFO→ COO →CEO。（三）拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析，由集團(tuán)公司營銷管理中心在土地獲取后，3 日內(nèi)完成