【正文】 二郎腿，應(yīng)兩腿并攏；不得將物件夾在腋下；六、交談 交談時(shí)，必須保持衣著整潔； 說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然、清澈、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中； 交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)　　　容； 交談時(shí)，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等； 在售樓部?jī)?nèi)不得大聲說(shuō)笑或手舞足蹈； 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人； 稱呼客人時(shí)，要用：“先生”、“小姐”或“女士”，禁止使用“喂”等不禮貌語(yǔ)言； 不得對(duì)客人流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿　和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)。三、態(tài)度要面帶微笑，和顏悅色，給人以親切感。 上班前不吃異味食品和不喝含酒精的飲料，注意個(gè)人清潔衛(wèi)生。第二章 銷售人員行為規(guī)范一、 行為規(guī)范要求 遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； 關(guān)心公司，熱愛(ài)本職工作，遵守職業(yè)道德； 準(zhǔn)時(shí)上班，不準(zhǔn)遲到、早退和曠工； 員工在工作時(shí)間應(yīng)堅(jiān)守工作崗位；接待來(lái)訪、業(yè)務(wù)洽談等應(yīng)在洽談區(qū)進(jìn)行； 工作時(shí)間不得從事與工作無(wú)關(guān)的事情； 上班時(shí)間不得在銷售大廳看報(bào)、喝水、吃東西、吸煙、化妝、打鬧等與銷售無(wú)關(guān)的事情； 不得在工作時(shí)間從事娛樂(lè)活動(dòng)，不得打牌、下棋、聽(tīng)隨身聽(tīng)、玩電子游戲（玩手機(jī)）； 不允許長(zhǎng)時(shí)間（5分鐘以上）接打私人電話； 不允許在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、談笑，不得閑聊與工作無(wú)關(guān)的事情； 上班之前兩個(gè)小時(shí)內(nèi)及上班時(shí)間不得飲酒；1 任何員工、任何時(shí)候不得在售樓處打架、罵人；1 隨時(shí)保持前臺(tái)及洽談桌椅的整潔，每位銷售人員在客戶離開(kāi)后應(yīng)立即清理洽談桌面并將椅子恢復(fù)原位，保持銷售大廳整潔；1 下班前，應(yīng)自覺(jué)清理前臺(tái)及自己的辦公桌，將所有文件盡數(shù)歸檔，并收存好自己的辦公用品；桌面不得擺放與銷售無(wú)關(guān)的物品；不得亂扔辦公用品；1 具有一切從客戶角度出發(fā)為客戶服務(wù)的精神；1 切實(shí)服從上司工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得無(wú)理拖延或拒絕；1 提高工作效率，發(fā)揚(yáng)勤勉精神，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；1 守法、廉潔、誠(chéng)實(shí)、敬業(yè)；1 不得玩忽職守，違反工作紀(jì)律，影響公司的正常運(yùn)行秩序；1 不得兼職； 保守公司管理及經(jīng)營(yíng)秘密，不可泄露本樓盤(pán)有關(guān)業(yè)務(wù)秘密及相關(guān)管理資料。 對(duì)成交客戶勤追蹤，做好簽約工作，督促簽約付款；216。 同事間工作配合協(xié)調(diào)，信息溝通及時(shí)主動(dòng)216。 文件交接、傳送或借閱手續(xù)完備，有詳細(xì)交接記錄 收款管理216。 明源管理軟件：報(bào)表內(nèi)容準(zhǔn)確、完整，同明源管理軟件系統(tǒng)數(shù)據(jù)一致216。 做好考勤管理，記錄銷售現(xiàn)場(chǎng)的考勤情況；每周每月按時(shí)提交排班表和考勤統(tǒng)計(jì)表216。 嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤規(guī)定216。杜絕違反制度的工作現(xiàn)象。 定期向主管領(lǐng)導(dǎo)提交工作計(jì)劃和總結(jié)216。 制定售后相關(guān)工作流程，保障銷售現(xiàn)場(chǎng)的良性循環(huán)。 維護(hù)銷售部的權(quán)益，保證銷售部的銷售管理工作與雙方公司保持一致；216。 協(xié)調(diào)和處理銷售過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題；216。 第一章 機(jī)構(gòu)設(shè)置一、 組織框架銷售總監(jiān)1名 銷售經(jīng)理1名銷售經(jīng)理1名策劃經(jīng)理1名銷售秘書(shū)1名銷售員4名策劃師1名銷售員4名二、崗位職責(zé)說(shuō)明（一） 銷售經(jīng)理崗位職責(zé)說(shuō)明人員管理216。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售資料對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，就銷售狀況及目前存在的問(wèn)題為公司提供合理化建議；216。 建議客服統(tǒng)計(jì)代理費(fèi)及提成發(fā)放比例，并上報(bào)公司。（二） 銷售主管崗位職責(zé) 日常管理職責(zé)216。 負(fù)責(zé)銷售資料的監(jiān)控和準(zhǔn)備216。216。 客戶服務(wù)熱情周到完善，無(wú)客戶投訴216。 現(xiàn)場(chǎng)辦公設(shè)備的保管、使用、維護(hù)、保養(yǎng)，出現(xiàn)問(wèn)題 報(bào)修及時(shí)；辦公用品領(lǐng)用管理216。 明源管理軟件系統(tǒng)信息監(jiān)督管理216。 嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目銷售流程，房款的收取符合工作流程，手續(xù)完備，統(tǒng)計(jì)及時(shí)216。 團(tuán)隊(duì)合作精神216。 負(fù)責(zé)自己客戶及指定客戶的聯(lián)絡(luò)、溝通、跟蹤及催款工作并協(xié)助客戶辦理貸款工作；216。2 禁止利用公司名義謀取私人利益；2 熱情周到服務(wù)，幫助客戶買(mǎi)到稱心如意的房子。（二）女士上班時(shí)間一律統(tǒng)一著裝，保持整潔大方，工號(hào)牌要佩帶在左胸前，穿裙子不可露出襪口，應(yīng)穿肉色襪子；女士上班要淡妝打扮，要求粉底不能打得過(guò)厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調(diào)；眼影以不易被明顯察覺(jué)為宜，眼線不要勾畫(huà)太重，眼眉要描得自然，原則上以彌補(bǔ)眉形中的輕描為主，不許紋眉或因勾描過(guò)重而產(chǎn)生紋眉效果；涂胭脂以較淡和彌補(bǔ)臉型不足為基本標(biāo)準(zhǔn)，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和具有青春朝氣；不留長(zhǎng)指甲、不涂有色的指甲油，發(fā)式要按銷售管理中心的規(guī)定要求，不留怪異發(fā)型，頭發(fā)要梳洗整齊、不披頭散發(fā)。要聚精會(huì)神，注意傾聽(tīng)，給人以受尊重之感。 談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。1 客戶來(lái)訪時(shí)，接待人員應(yīng)主動(dòng)迎接，并致問(wèn)候語(yǔ)(如：您好!歡迎參觀)。216。216。216。 每周工作例會(huì) 招集主持：銷售經(jīng)理 參會(huì)人員：項(xiàng)目部全體人員 開(kāi)會(huì)時(shí)間：不定 上周考勤情況公布； 上周工作情況總結(jié)； 本周銷售管理工作內(nèi)容； 解答上周銷售人員提出的疑問(wèn)； 本周策劃推廣工作介紹； 組織銷售人員與策劃人員座談； 組織進(jìn)行階段性培訓(xùn)。（二） 嚴(yán)重違紀(jì)處理216。216。216。 打架斗毆，造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失，造成不良影響者予以辭退。 守法、廉潔、誠(chéng)實(shí)、敬業(yè)；216。216。 銷售人員嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)接電順序接聽(tīng)咨詢電話，如是有效客戶需及時(shí)、認(rèn)真、如實(shí)填寫(xiě)接聽(tīng)電話記錄表；216。 銷售人員嚴(yán)格按照接聽(tīng)電話培訓(xùn)說(shuō)辭進(jìn)行回答。216。 對(duì)于第一次來(lái)訪客戶，業(yè)務(wù)員務(wù)必首先帶領(lǐng)客戶參觀小區(qū)模型，詳盡介紹小區(qū)環(huán)境位置、規(guī)劃、配套等。216。216。 當(dāng)客戶超過(guò)一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互間的關(guān)系。 盡量讓客戶充分的了解產(chǎn)品，給客戶留以深刻印象。 盡量利用樣板間、模型、透視圖、客服表、建材表等輔助資料工具，通過(guò)熟練介紹及參觀，營(yíng)造銷售氣氛，促成成交。 業(yè)務(wù)員注意做好辦理按揭的相關(guān)服務(wù)性工作；216。 客戶所有接、訪、認(rèn)購(gòu)、簽約、跟蹤記錄必須及時(shí)準(zhǔn)確錄入明源系統(tǒng)（在當(dāng)天）；216。如客戶屬第一次來(lái)訪，業(yè)務(wù)員應(yīng)在接待過(guò)程中選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)問(wèn)清客戶有關(guān)來(lái)訪登記表中的內(nèi)容。216。216。216。 輪空處理指：接待完該客戶后若不在輪值業(yè)務(wù)員位置，按原順序接待。四、 現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)與甲方的溝通 客服負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)行政事務(wù)與甲方的溝通； 銷售主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售管理； 銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)與甲方的溝通； 銷售經(jīng)理確定與甲方相關(guān)部門(mén)溝通的渠道和方式。 固定資產(chǎn)的申請(qǐng)采購(gòu)（1）使用部門(mén)選購(gòu)固定資產(chǎn)的原則應(yīng)考慮到適用性、可靠性、節(jié)能性、環(huán)保性、耐用性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性等。（4）出庫(kù)：使用部門(mén)領(lǐng)用固定資產(chǎn)時(shí)，需到行政部辦理出庫(kù)手續(xù)，由各部門(mén)秘書(shū)或部門(mén)負(fù)責(zé)人在《領(lǐng)用單》上簽字后，方可領(lǐng)用。（3）公司固定資產(chǎn)不允許外借，特殊情況經(jīng)使用部門(mén)、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并報(bào)行政部備案。 清查、核對(duì)中發(fā)現(xiàn)與帳面不相符的或已毀損的固定資產(chǎn)，應(yīng)由使用部門(mén)查明原因并分別列出名稱、數(shù)量、 原價(jià)、毀損原因等，按固定資產(chǎn)管理中的報(bào)損、報(bào)廢程序辦理。 部門(mén)辦公用品中使用期限相對(duì)比較長(zhǎng)，不易消耗的辦公用品，每個(gè)部門(mén)原則上只發(fā)放一套，但物品報(bào)廢后可以舊換新，但在未報(bào)廢前所造成的丟失、損壞，視具體情況由保管人賠償或由部門(mén)共同賠償。銷售體員工到客服處報(bào)到、報(bào)退。 員工必須嚴(yán)格遵守工作時(shí)間和作息制度，各部門(mén)人員必須每日上午到公司報(bào)到后，方可進(jìn)行各自工作。 在正常工作時(shí)間內(nèi)須請(qǐng)假的員工，應(yīng)事先向部門(mén)經(jīng)理說(shuō)明理由和所需時(shí)間，至少提前一天在行政部辦理請(qǐng)假手續(xù)：填寫(xiě)《請(qǐng)假審批表》。上班后，持有關(guān)證明辦理補(bǔ)假手續(xù)。 具體規(guī)定如下：事假： 三天以內(nèi)（含）由上級(jí)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；連續(xù)請(qǐng)假超過(guò)三天，需由負(fù)責(zé)人報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。本單位連續(xù)工齡不滿兩年者發(fā)給基本工資的50％，至多可享受兩個(gè)月；滿兩年不滿四年者發(fā)給基本工資的60％，至多可享受三個(gè)月；滿四年不滿六年者發(fā)給基本工資的70％，至多可享受四個(gè)月；滿六年不滿八年者發(fā)給基本工資的80％，至多可享受五個(gè)月；八年以上者發(fā)給基本工資的100％，至多可享受六個(gè)月。 7）喪假符合公司喪假標(biāo)準(zhǔn)的員工，喪假期間發(fā)放全額工資。（2）銷管部經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)人事部經(jīng)理核準(zhǔn)后，即可辦理離職手續(xù)。3. 客服負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)此離職業(yè)務(wù)員簽署全部合同應(yīng)提取的傭金，并填寫(xiě)《離職業(yè)務(wù)員傭金確認(rèn)單》由銷售經(jīng)理、客服與業(yè)務(wù)員本人簽字確認(rèn)后上報(bào)到銷售管理部。10. 員工正式離開(kāi)工作崗位后，由人事部負(fù)責(zé)在公司范圍內(nèi)作離職通告。 離職員工必須遵守勞動(dòng)合同及公司《員工手冊(cè)》規(guī)定的保密義務(wù)。3) 文件夾內(nèi)文件要有目錄并統(tǒng)一進(jìn)行編號(hào)。 公司客戶信息資源共享管理規(guī)定一、目的 公司客戶資源的有效整合及資源充分、有效的利用，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 共享公司信息資源的部門(mén)需定期（每周一次）將共享資源的跟蹤情況分類以EXCEL形式反饋給銷售管理部；項(xiàng)目有效客戶直接按項(xiàng)目新客戶錄入系統(tǒng)。178。 銷售經(jīng)理配備工服同上。5. 自工服配備起在公司超過(guò)1年的員工，離職時(shí)不再交納工服費(fèi)用，工服歸個(gè)人所有。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)?？梢钥闯?，這個(gè)行業(yè)里包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)服務(wù)，調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織。2) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系：兩者之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的。我國(guó)城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入了溫飽型向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，對(duì)居住條件的改善非常迫切。3． 物業(yè)管理企業(yè)什么是物業(yè)管理：就是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的房地產(chǎn)管理模式。我們把各種金融機(jī)構(gòu)中專門(mén)從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以及住宅銀行，叫做房地產(chǎn)金融企業(yè)。（二）與住宅有關(guān)的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率（3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。（開(kāi)間一般限定在5米左右）開(kāi) 間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。（四）與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)： 泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。使用面積大于等于地毯面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。n 客戶選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)分析隨著商品房市場(chǎng)的日漸完善，客戶的要求不斷提高，單純考慮位置的好壞已不能成為選房的唯一條件，下面我給大家歸述幾類： 地區(qū)要上風(fēng)上水這指的并不是迷信，說(shuō)白了還是位置，北京上風(fēng)上水的方向是西北方向，不過(guò)也不確實(shí)有寫(xiě)客戶比較迷信，找風(fēng)水大師確實(shí)自己住哪個(gè)朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。又比如：首層采光較差，污水容易溢出，地面較潮濕，安全性差，但同時(shí)接地會(huì)老人喜歡，出入方便。因此，我們?cè)谙蚩蛻艚榻B時(shí)，要格外注意，避重就輕。如一家好幾口人，都有此要求時(shí)，盡可能都的照顧到，所謂少數(shù)服從多數(shù)，甚至他們會(huì)考慮將來(lái)有可能的變化，如工作調(diào)動(dòng)，孩子升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。n 綠 化 率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)?！叭ā笔前验_(kāi)發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。物業(yè)公司的管理不僅能延長(zhǎng)房地產(chǎn)商品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟(jì)壽命和保值增值，而且能給使用者提供各種服務(wù)，滿足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。l 深化改革與市場(chǎng)發(fā)展刺激了對(duì)住宅的需求。由于人們對(duì)土地需求的日益增加使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。3) 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：★ 土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)★ 房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)★ 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。2. 違反公司規(guī)定的將給予一定經(jīng)濟(jì)處罰216。（二） 工服配備明細(xì) 性別春秋裝夏裝男西服1套（含衣服、褲子各1件），長(zhǎng)袖襯衫2件1套（短袖襯衫2件，褲子1條）