【正文】 均 成 交 量 （ 套 ） 94 68 103 106 104 1241月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，較 006 年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。強(qiáng)勁的住宅需求仍然是推動無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。小結(jié)：從無錫 2022 年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自 2022 年以來第二輪高速上漲行情，在 2022 年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。第一是無錫城市城市化進(jìn)程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進(jìn)了一部分剛性需求。同時隨著無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，而這類中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。無錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5 平方公里多。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將達(dá) 50 萬平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會事業(yè)項目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣?？鐕偛孔疃嗟母叩?。　八部委聯(lián)合展開房地產(chǎn)市場專項整治4 月初，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為切入點組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。價格公示后，開發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價格的，須將各項差價系數(shù)重新調(diào)整后，在實施前一個月向價格主管部門備案。2. 土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 24 頁 共 125 頁區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革　南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位　南長區(qū)域規(guī)劃XX 城項目所處的南長區(qū)位于無錫市中心南部，與崇安、北塘兩區(qū)共同構(gòu)成傳統(tǒng)無錫城區(qū)，是無錫老城區(qū)的”南大門”，歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域，地理位置重要。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 25 頁 共 125 頁江南花園一直是無錫市區(qū)同時代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今已經(jīng)成為有 30 萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。產(chǎn)品品質(zhì)高端和市場供應(yīng)不足導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新房價格飆升之外，一些品質(zhì)較高的二手房價格同樣居高不下。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 28 頁 共 125 頁　區(qū)域內(nèi)樓盤特征　區(qū)域次新盤特征南長區(qū)內(nèi)次新盤包括新世紀(jì)花園、新江南花園、永德苑、金樂華庭、逸景園、南洋花園、新世紀(jì)公寓等。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 30 頁 共 125 頁 年齡層次分布因項目各自特征而有所不同，但多數(shù)集中在40 歲以上； 在追求居住舒適性而對項目品質(zhì)要求比較高之外，還對生活尊貴感，項目調(diào)性和品位有一定要求。圖：近年來無錫出讓土地面積　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬㎡中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 35 頁 共 125 頁太湖廣場板塊 定位高端，板塊優(yōu)勢明顯，吸引高端客戶群體朗詩未來之家 地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚(yáng)生活理念城東板塊 距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體紫金門 宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢，宣揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì)東亭板塊 品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域中、高端客戶群體首創(chuàng)雋府 發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端新區(qū)板塊 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中、高端客戶群體萬科東郡 發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品特色明顯，區(qū)域產(chǎn)品投資價值高梁溪河沿岸板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體新梁溪人家 本地國有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富太湖新城板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯，未來行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引高端客戶群體太湖國際社區(qū) 國際著名開發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富，戶型設(shè)計實用，適合無錫當(dāng)?shù)鼐用窨谖妒堵钒鍓K 居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體仁和英倫花園 區(qū)域領(lǐng)頭羊項目，產(chǎn)品主題鮮明錢橋板塊 價格優(yōu)勢明顯，吸引中、低端客戶群體晴山藍(lán)城 規(guī)模比較大，走低價路線，性價比卓越惠山新城板塊 區(qū)域開發(fā)體量巨大，品牌開發(fā)商眾多，樓盤項目性價比高，吸引中端客戶群體綠地世紀(jì)城 發(fā)展商品牌實力雄厚，規(guī)模較大，產(chǎn)品特色鮮明從上述論述中可以得出這樣的結(jié)論，無錫 2022 和 2022 年土地供應(yīng)量比較大，這直接導(dǎo)致市場整體供應(yīng)情況偏大，無錫樓市的市中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。適光”? 主要營銷活動：朗詩科技住宅體驗之旅、朗詩產(chǎn)品說明會? 開盤時間： 6 月 30 日? 價格情況：一期開盤（帶裝修）住宅均價 11000 元/M2? 銷售情況：第一批開盤當(dāng)日，推出 128 套住宅，當(dāng)天銷售113 套，銷售情況較好3. 清楊首席? 開發(fā)商：無錫金城灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 總建筑面積： 平方米? 建筑層數(shù)：住宅 26 層，商業(yè)與辦公用房 6 層? 項目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房? 戶型面積分布： M2（A 型）、 M2（B 型）、（C 型）? 主力訴求點：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門? 主要營銷活動：開盤前下午茶；? 開盤時間：06 年 12 月? 價格情況：住宅（毛坯）均價 7500 元/M2，辦公均價7500—9000 元/M2中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 44 頁 共 125 頁? 物業(yè)類型：高層，一幢 45 層，兩幢 30 層? 產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓? 預(yù)計上市時間：07 年 10 月4. 常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚(yáng)御庭）? 開發(fā)公司：無錫常發(fā)置業(yè)? 項目位置：清揚(yáng)路、金城路交匯處東北角? 占地面積： 萬㎡? 總建筑面積：21 萬㎡? 物業(yè)類型：高層? 產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦公、居住? 預(yù)計上市時間：2022 年初5. 奕淳水泵廠東側(cè)地塊項目? 開發(fā)公司：無錫奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項目位置：南長街、金城路交匯處西北角? 占地面積： 萬㎡? 總建筑面積： 萬㎡? 物業(yè)類型：≤5 層中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 41 頁 共 125 頁? 銷售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過半同區(qū)域在售項目競爭分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)在售項目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于 XX城項目開發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項目部分客戶群，我們應(yīng)加快速度，盡可能早的開始宣傳本項目可售房源部分區(qū)域內(nèi)在售項目特點鮮明，各有風(fēng)格特征，本項目同樣應(yīng)該有自身鮮明的特點，以區(qū)分其他項目，奠定自身的項目屬性；區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價位項目的上市，提升了太湖廣場板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對該板塊房價的心理預(yù)期?！№椖扛偁幏治觥⊥瑓^(qū)域在售項目競爭分析表：區(qū)域內(nèi)在售住宅項目情況樓盤名稱 　項目體量 產(chǎn)品類型 目前售價 發(fā)展商凱燕環(huán)球中心 萬㎡ 酒店式公寓 18000 元/㎡ 無錫凱燕置業(yè)有限公司朗詩未來之家 20 萬㎡ 高科技住宅 11000 元/㎡ 無錫朗詩置業(yè)清揚(yáng)首席 4 萬㎡ 小體量住宅 7500 元/㎡ 無錫金城灣房產(chǎn)陽光城市花園 90 萬㎡ 住宅、洋房 6800 元/㎡ 江蘇陽光置業(yè)凱燕環(huán)球中心? 開發(fā)商：無錫凱燕置業(yè)有限公司? 總建筑面積：134254 平方米? 建筑層數(shù)：總高 50 層( 近 200 米)中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。在目前無錫的居住板塊中，太湖廣場板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東板塊中項目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質(zhì)項目領(lǐng)跑各區(qū)域市場，受無錫高端客戶群體關(guān)注的項目，也多出自上述四個板塊中。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 33 頁 共 125 頁2022 年無錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬㎡，加上 2022 年結(jié)轉(zhuǎn)的可售商品房面積 萬㎡，2022 年全市商品房市場供應(yīng)總量達(dá)到 萬㎡。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 31 頁 共 125 頁年，無錫房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，但增長幅度較 2022 年明顯有所趨緩，2022 年的增長率為 %?！^(qū)域在售新盤特征目前區(qū)域內(nèi)在售的樓盤同樣不多，但相比前幾年推出的項目，目前區(qū)域及周邊項目在繼承了產(chǎn)品檔次較高，客戶群體高端的特點之外，還出現(xiàn)了差異化特征。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。隨著太湖大道和太湖廣場的建成，清揚(yáng)路周邊交通便利性和配套設(shè)施完善的優(yōu)點日益為無錫居民所青睞，清揚(yáng)路周邊必將成為無錫重要的高檔居住集中區(qū)域。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱 6個街道。4. 土地和房屋調(diào)控由“租”“費”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 22 頁 共 125 頁?！?022 年 6 月，無錫物價局發(fā)布 《關(guān)于切實加強(qiáng)價格熱點和難點問題管理的實施意見》“ 一價清”制度。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 20 頁 共 125 頁高檔酒店最集中的區(qū)域。從歷史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心) 和太湖廣場商務(wù)文化核心區(qū)(新中心 )兩個市級中心。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無錫，對無錫房地產(chǎn)市場起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。無錫城區(qū)目前有 80 萬左