【正文】 規(guī)劃價值 坡地、親水、人與自然徹底相融； 現(xiàn)代新徽派風(fēng)格，典雅、含蓄的名宅之美； 東亞 國際城與知名品牌商家達(dá)成合作意向 （具體操作手段針對具體操作節(jié)點(diǎn)而進(jìn)行） 101 針對不同的節(jié)點(diǎn) /展開不同的節(jié)點(diǎn)引爆 讓每一個活動都成為一個歡樂的節(jié)日 鑒賞會 多元營銷 之 活動營銷 感恩會 喜禮惠 樣板房開放 元旦 春節(jié) 102 東亞 方案一 115 國際城體驗館 采用德式元素，但風(fēng)格比之前一套顯得稍微拙樸和含蓄 同時配以木線條、燈飾、更顯禪韻之意味。 簡單 ， 生活越見真正實(shí)質(zhì) 。 重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個城市的名盤地位。 國際城 迎春四重喜禮惠” 關(guān)鍵詞：品牌登場、風(fēng)雨滿城 12月 15號 — 2月底 第二階段 — 品牌啟動期 》》 營銷目標(biāo)： 》》 營銷工作要點(diǎn)： 》》 營銷時間安排： 131 該階段的相關(guān)配合 1. 銷售配合 1. 策劃配合 1. 工程 配合 1. 新方式蓄積新客戶； 2. 貴賓服務(wù)體系的培訓(xùn)完成 1. 二個活動策劃方案完成并做好執(zhí)行工作； 2. 戶外新形象廣告登場 3. 報紙廣告登場； 4. 做好區(qū)域和周邊市場的深度和廣度挖掘 5. 樓書 /快報出版； 1. 樣板房籌備工作，裝修風(fēng)格及選材示意。 Internationalamp。品質(zhì) 大學(xué)俯之鄰， 50萬方國際水岸特區(qū) 報廣模擬 150 151 創(chuàng)意 方案二 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 生活本來就沒有規(guī)律可言， 如果我們的一切都已顯得如此乏味， 不如將這一切打破， 將所有的一切分解以后，重新組合， 組合出屬于自己的生活方式， 我們用世界上最原生的自然元素， 詮釋我們的生活追求， 收藏來自世界的完美風(fēng)景 報廣模擬 Worldamp。 時代潮 價值連城 125 攻勢風(fēng)暴 第四波攻擊 目標(biāo)：強(qiáng)銷 主題：主角登場 第二波攻擊 目標(biāo)：確立市場地位 主題：風(fēng)云榜 重構(gòu)品牌形象，建立起區(qū)域乃至整個城市的名盤地位。 樣板一 尚品之境 118 以木質(zhì)為核心元素 ， 達(dá)到拙樸大雅之味 。國際城項目的不定額優(yōu)惠； 可享受置業(yè)顧問的單人全程顧問服務(wù)；（只針對名御卡會員） 多元營銷 之 網(wǎng)絡(luò)營銷 107 多元營銷 之 網(wǎng)絡(luò)營銷 領(lǐng)御會聯(lián)系方式 定期快報 領(lǐng)御生活快報 不定期活動、講座 會員生日賀卡郵寄（制作領(lǐng)御會統(tǒng)一的生日賀卡） 不定期商家折扣券郵寄 重點(diǎn)會員的定期電話回訪 短信平臺，重要銷售信息到達(dá) 領(lǐng)御會蓄水方式 定點(diǎn)蓄水 通過團(tuán)購洽談、企業(yè)聯(lián)誼會的形式在市區(qū)定點(diǎn)招募會員； 活動蓄水 通過路演活動、社區(qū)活動現(xiàn)場招募會員； 問卷派發(fā) 結(jié)合問卷調(diào)查同時招募會員； 售樓處蓄水 在前往售樓處的客戶中招募會員； 項目網(wǎng)站蓄水 項目網(wǎng)站設(shè)置領(lǐng)御會板塊，客戶可直接在網(wǎng)上填寫入會申請表 。國際城 城市發(fā)展高端峰會 目的： 擺出領(lǐng)袖姿態(tài) /與城市共進(jìn)步 /引發(fā)全城關(guān)注 手法： 邀請渾南政府部門領(lǐng)導(dǎo) /地產(chǎn)界大佬 / 省部級領(lǐng)導(dǎo) /營銷專家 延續(xù)操作： 專家論壇 論城市發(fā)展 專家現(xiàn)場考察 軟文聯(lián)動炒作 時間段 ： 08年 10月（ 配合第一波去化和二期蓄水） 領(lǐng)銜沈城，聚焦峰會 制造話題 多元營銷 之 事件營銷 99 獲獎榮譽(yù)，品質(zhì)見證 實(shí)力信服 多元營銷 之 事件營銷 主題： 東亞 總建筑面積約為 50萬平方米。 體驗化 /情境化街區(qū) 商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營造意象 70 C區(qū) 優(yōu)尚生活街 業(yè)態(tài)建議： 經(jīng)營門類：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主 一層： 盡考慮品牌服務(wù)型商業(yè)加盟，部分 業(yè)態(tài)示意 集中性小型商業(yè) 花店 便利店 快餐店 （帶外賣） 干洗 家政服務(wù)中心 自助銀行 早餐店 美發(fā) 商業(yè)引擎 之 社區(qū)小配套型商業(yè) 優(yōu)尚生活街 71 高尚會館引擎 由社區(qū)型普通會所轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n會館 首家導(dǎo)入私人專屬型高尚會館 東亞 2）通過項目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤可以達(dá)到最大化。三環(huán)中心 ” 、 “ 東亞 從目前來看，有責(zé)任有實(shí)力的開發(fā)商都把品牌建設(shè)作為自己未來企業(yè)發(fā)展的重中之重。 ? 客源構(gòu)成相對較多，市內(nèi)五區(qū)本地人、外地人、投資客等。 ?容積率較高 ?戶型偏大 ?車位量偏少 競爭項目優(yōu)劣勢分析 27 規(guī)劃 產(chǎn)品 配套 景觀 1. 毗鄰渾南大道，到奧體 CBD商務(wù)區(qū)及老城區(qū)車程不足 10分鐘。 ?價格合理，戶型配比具針對性 ?項施工緩慢 ?無業(yè)主會所，人文服務(wù)依附奧體中心 ?蝶點(diǎn)高層 136平方米的品相問題，影響整體銷售 金地國際花園 ?品質(zhì)高、物業(yè)服務(wù)好、高車位配比 園林設(shè)計及建筑體系的符合高端氣質(zhì) 周變商業(yè)配套、市政配套相對完善 ?知名開發(fā)企業(yè)，有一定品牌效應(yīng) ?產(chǎn)品類型（花園洋房、電梯洋房）受客群歡迎 ?均價高，不利于中端客群置業(yè) 萬科 中級階段 南大學(xué)城板塊 未來發(fā)展熱點(diǎn)區(qū) 大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)，土地儲備量大，將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 9 . 5 1 %0 . 4 7 %1 . 1 9 %1 5 . 0 8 %4 . 6 1 %4 3 . 4 6 %1 7 . 1 3 %9 . 0 5 %7 3 . 3 3 %6 4 . 8 2 %4 1 . 8 1 %70%8 6 . 5 5 %100%100%100%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%3755 5565 6575 80110 110130 120140 140180 1806000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)比例 銷售率區(qū)域市場研究部分 ——渾河堡板塊 渾南新區(qū)板塊分布 16 ? 該板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動了板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，帶來了充足的客源，萬科地產(chǎn)的進(jìn)入在一定程度上提升了板塊熱度。從2022年的商品房上市均價來看， 第一季度 的平均價格為 3866元 /平方 米，而從四月份開始，渾南地區(qū)的商品房上市均價 穩(wěn)定在 4000元 /平米之上，這樣的價位已經(jīng)和市內(nèi)的鐵西、大東等區(qū)域分庭抗禮。 南部別墅：大多位于渾南新區(qū)的南部地帶。這里的總體布局是“ 一廊、兩翼 ” 版塊大事記： 初創(chuàng)起步階段（ 1988年 — 1992年） 發(fā)展提高階段（ 1992年 — 2022年） 新區(qū)建設(shè)階段（ 2022年 1月 — 至今） 版塊規(guī)劃： 按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為 “ 三區(qū)一城一帶 ” ，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地 80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地 20%，商貿(mào)金融用地 4%，居住用地 20%，教育科研用地 6%，道路用地 20%，公共綠地 20%，其它用地 10%。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購房者歡迎。 據(jù)統(tǒng)計， 2022年的商品房那個均價比 2022年上漲了約 %，這樣的增長速度充分驗證了區(qū)域的升值空間。 。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。 起步階段 渾南新區(qū)板塊對比分析 19 Part One 市場研究 板塊閱讀 競爭分析 消費(fèi)者分析 20 大學(xué)城板塊個案分析 萬科新里程 紅陽上河城 金地國際花園 21 項目名稱 已開工 06年開發(fā) 年均消化 中房金河花園 10 5 5 浦江苑 20 7 SR新城 22 17 假日伊利雅特灣 30 14 融城時代 11 5 中國女人街 10 —— 金水花城 35 —— 河畔新城 50 10 9 左岸慧晶 11 —— 唯美品格 19 —— 8 清華同方信息港 8 7 4 在水一方 26 —— 4 塞納家園 17 4 5 新華國際公寓 —— 5 慧緣博雅 18 6 6 新榆公館 20 6 富都麗景 10 10 7 雍熙金園 10 10 總 計 101 市場研究部分 —— 年均消化量近百萬平米 22 普通住宅的主力戶型面積在 100180m2之間，多數(shù)超過政府限價的大面積戶型，小戶型供給相對缺乏。 新里程 ? 物業(yè)的金質(zhì)招牌，市場影響力巨大。 2. 周邊項目多以品牌為主，無形中提升項目品質(zhì)，為客戶置業(yè)富人區(qū)理念奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。 ? 一次置業(yè)者，用于改善居住條件。 對于大盤來說，忠誠度與口碑傳播力尤其重要； 同時，品牌性大盤可以形成較高的溢價能力； 營銷戰(zhàn)略 2 [品牌大盤的四高特征 ] 高認(rèn)知度： 個性鮮明，容易從眾多激烈的競爭中脫穎而出。世紀(jì)城 ” …… 品牌劣勢 》 審視母品牌 》 區(qū)域市場影響力不足，地產(chǎn)市場品牌號召力不足 57 企業(yè)品牌與項目品牌互動 項目品牌為企業(yè)品牌成長累積 企業(yè)品牌為項目品牌成長加分 借助實(shí)力構(gòu)筑信賴 營銷戰(zhàn)略 2 實(shí)現(xiàn) 58 北京實(shí)力企業(yè) 打造最具規(guī)模的大盤 提供最具品質(zhì)的生活 實(shí)力型企業(yè)＝ 》 領(lǐng)袖型企業(yè)＝ 》 領(lǐng)導(dǎo)性大盤 變實(shí)力型為領(lǐng)袖型 變規(guī)模性為領(lǐng)導(dǎo)性 營銷戰(zhàn)略 2 59 戰(zhàn)略三：強(qiáng)化泛地產(chǎn)引擎 打造活力源 /提升生活 營銷戰(zhàn)略 3 》 泛地產(chǎn)引擎置入的現(xiàn)實(shí)意義： 1）強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力 2）提升生活格調(diào) 3）分期階段構(gòu)筑不同的引爆點(diǎn) 4）形成泛蓄水，擴(kuò)大客群覆蓋面 》》 泛地產(chǎn)三大引擎強(qiáng)化 商業(yè)引擎 +教育引擎 +高尚會館引擎 60 營銷戰(zhàn)略 3 商業(yè)引擎 社區(qū)配套商業(yè) 特色風(fēng)情商業(yè) 大型超市 一站式商業(yè)配套體系 教育引擎 國際幼兒教育 重點(diǎn)小學(xué)教育 重點(diǎn)中學(xué)教育 一體化教育成長體系 高尚會館引擎 格調(diào)生活會館 健康運(yùn)動會館 休閑娛樂會館 一點(diǎn)式娛樂休閑體系 強(qiáng)化和完善引擎功能 61 營銷戰(zhàn)略 3 商業(yè)引擎 之 整體布局構(gòu)想 沿街商業(yè)－ 定位為風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，通過商 業(yè)定位，形成特色商業(yè)街。 整合型風(fēng)情商業(yè)的導(dǎo)入 “ 集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的 ” 情景商業(yè) 商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè) 65 A區(qū) 美食天下休閑街 業(yè)態(tài)建議： 沿街經(jīng)營門類：風(fēng)味美食街、名牌服飾專賣、 電玩城、網(wǎng)絡(luò)、迪廳等。 生活會館 72 游泳池 ＳＰＡ 高爾夫 桌球室 商務(wù)酒店 咖啡吧 打造城市精英人群專享化生活館，與 “ 國際城會 ” 聯(lián)動，采用ＶＩＰ會員制，考慮城市時尚人群的喜好習(xí)慣，配置一些優(yōu)質(zhì)生活元素，使業(yè)主能夠感受尊貴與榮耀。 項目地處渾南大學(xué)城中心地帶，是聯(lián)通沈陽、撫順城市交通的中心位置。國際城榮獲 “中國生態(tài)人居住宅金獎”（假設(shè)） 目的： 二線城市 /榮譽(yù)是老百姓最為信服的一種方式 /要獲就獲大獎 / 手法： 參與中國住交會 /建設(shè)部 /搜房網(wǎng)等住宅大獎評選； 100 締約結(jié)盟，品質(zhì)引領(lǐng) 承諾兌現(xiàn) 多元營銷 之 事件營銷 1）東亞 108 深度挖掘市區(qū)市場 廣度覆其他區(qū)域市場 定向攔截 /定向搜尋 /定向巡展 多元營銷 之 定向營銷 109 定向攔截策略 定點(diǎn)看板攔截客戶 /打擊競爭對手 鎖定要點(diǎn)通路 打盡所有客戶 多元營銷 之 定向營銷 戶外高炮： 火車站 /汽車站 /高速公路入口 /老城中央集中地 /兩條進(jìn)入新區(qū)干線 / 車體 — 利用公交車身進(jìn)行傳播； 110 聯(lián)合郵政商函局、短信發(fā)布公司 針對公務(wù)員、中小企業(yè)主、城市白領(lǐng)精英等目標(biāo)客群 定期進(jìn)