樓盤(pán)急待解決的問(wèn)題與工作建議(完整版)
【正文】 后請(qǐng)來(lái)了一個(gè)江蘇的掛靠園林隊(duì)，比原來(lái)的鄭州園林隊(duì)強(qiáng)一些，搞得售樓部再也不敢要求找更好的園林公司了，因?yàn)閷?shí)在耽誤不起了。為什么別的公司能不受制于人？姿華公司欠了多少公司的帳，但并不影響文雅新世界、大河龍城嚴(yán)格的施工管理，不會(huì)連一個(gè)隨地大小便管了一年都管不了。開(kāi)始，我們也許會(huì)被他們的許多承諾所迷惑，到頭來(lái)，我們樓盤(pán)又被他們所連累。這又回到了王總的那句老話(huà)：做生意先從做人開(kāi)始。如外立面顏色調(diào)整、保安服裝、保潔人員等到最后都不了了之。有時(shí)，談起王總不在公司，員工會(huì)說(shuō)：“你讓他天天在這里有啥可干？”事實(shí)上，一個(gè)公司的老總，不僅要擔(dān)當(dāng)起業(yè)務(wù)指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的作用，更重要的是擔(dān)當(dāng)起團(tuán)隊(duì)建設(shè)的作用，是團(tuán)隊(duì)的靈魂和發(fā)動(dòng)機(jī)。由于王總每星期在公司辦公室只工作4個(gè)小時(shí)，出現(xiàn)兵找不到將，將找不到兵的局面，甚至經(jīng)常連電話(huà)都聯(lián)系不上(空號(hào))。這些內(nèi)外因素，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)整體變化趨勢(shì)，讓我們?cè)绞墙咏F(xiàn)房，反而越是不好辦。要知道，即便是最好的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)，最正規(guī)化的合作單位，以及非常完備的物業(yè)服務(wù)，能夠順利完成也是非常困難和非常了不起的事情。也正是這方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)能力，突破了迎賓花園公司其它方面的劣勢(shì)。工作思路問(wèn)題一、 關(guān)于樓盤(pán)品質(zhì)走向問(wèn)題我們?cè)缭?002年5月份就已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，不能再以游擊作風(fēng)開(kāi)展迎賓花園工作。問(wèn)題是，有4000元以上的別墅市場(chǎng)，并不代表不管專(zhuān)業(yè)與否，只要經(jīng)過(guò)“努力”，定了這個(gè)價(jià)就能成功。工程、物業(yè)、保安、銷(xiāo)售、樣板房、園林等均是如此。但一個(gè)樓盤(pán)的掌舵人可是另外的情況了。但這種方法一旦成為我們的日常工作模式，則會(huì)把團(tuán)隊(duì)變成烏合之眾。如：丁總、孟憲等。祈福新村給業(yè)主送社區(qū)水果，翠園給業(yè)主開(kāi)團(tuán)拜會(huì)，我們工期拖了這么長(zhǎng)時(shí)間，到中秋節(jié)想給業(yè)主送點(diǎn)月餅都不讓。也許在資本的原始階段需要一些不負(fù)責(zé)任（如胡葆森）的非常之道，但一旦資本的原始積累成功，依然用這一套方法，會(huì)讓人前功盡棄。這一點(diǎn)，我們的確得向王成仁、井炳志、胡葆森、杜宏圖等等約60％以上的開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)是銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，別墅的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更是這樣，決不是成本風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題是，如果我們動(dòng)力公司實(shí)在不行，那我們沒(méi)得說(shuō)，但現(xiàn)在問(wèn)題出在房地產(chǎn)公司的組織思想上，實(shí)在是窩囊。我們的售樓部大門(mén)口的保安穿個(gè)破棉鞋，脖子黑得象是半年沒(méi)洗過(guò)澡，見(jiàn)人來(lái)敬個(gè)禮，如果保安在大門(mén)口外５米遠(yuǎn)給別人敬禮，人們絕對(duì)會(huì)認(rèn)為他是個(gè)精神病患者。而正弘的廣告效應(yīng)我們一丁點(diǎn)也沾不住。有時(shí)我們想河南迎賓花園是不是一個(gè)古老的國(guó)有企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人消費(fèi)時(shí)花錢(qián)如流水，說(shuō)：你們都不懂，錢(qián)可不是省出來(lái)的。剛開(kāi)始時(shí)，我們有點(diǎn)沾沾自喜。%%。以正常的費(fèi)用比例，干脆果斷地把樓盤(pán)做完，為樓盤(pán)多歸避風(fēng)險(xiǎn)，才是營(yíng)銷(xiāo)人員的主要工作。塑造品牌和品牌再利用塑造品牌尤其是塑造高檔品牌是個(gè)非常費(fèi)力費(fèi)錢(qián)的工作，單棟別墅高達(dá)180萬(wàn)元,沒(méi)有頂級(jí)品牌形象不可能做完。物業(yè)公司的保安、保潔、綠化、維護(hù)與維修功能，現(xiàn)在最起碼能發(fā)揮兩個(gè)半功能。而我們現(xiàn)在正處在這個(gè)誤區(qū)。我們能不能接收幾個(gè)賓館的多余人員，請(qǐng)賓館當(dāng)個(gè)物業(yè)顧問(wèn)呢？這樣能一舉多得，三所是迎賓花園品牌的重要組成部分。 我們的別墅外觀(guān)造型出了問(wèn)題，這是客戶(hù)不認(rèn)可我們的重要原因，也成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手攻擊我們的重要方面。 物業(yè)服務(wù)：服裝、素質(zhì)、保潔、綠化服務(wù)、三所品牌介入。物業(yè)服務(wù)事關(guān)重大，別墅區(qū)居住者較關(guān)心自身的安全問(wèn)題，這就要求物業(yè)達(dá)到類(lèi)似裕達(dá)的管理、服務(wù)和安全水平。 廣告、公關(guān)及品牌建設(shè)現(xiàn)在的廣告費(fèi)偏低、戰(zhàn)役兵力相差太大，迎賓花園的品牌力量遠(yuǎn)未形成，廣告費(fèi)調(diào)整為總銷(xiāo)售額的5％左右?！坝▓@里的別墅”的感覺(jué)應(yīng)最先從售房部開(kāi)始。沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)看房后馬上決定買(mǎi)房，只是思考的時(shí)間長(zhǎng)短不同而已。僅靠廣告投入只能帶來(lái)客戶(hù)參觀(guān)，但無(wú)法取得實(shí)質(zhì)性的銷(xiāo)售突破與整體營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)展。有的地方可能寫(xiě)得有點(diǎn)重了，帶有情緒，請(qǐng)王總海涵。但非此不能從根本上解決迎賓花園的問(wèn)題，這本是王總的合伙人該做的事，希望王總能體諒動(dòng)力公司的良苦用心。老業(yè)主安撫針對(duì)交工推遲的問(wèn)題怎么給業(yè)主一個(gè)合適的理由，或協(xié)商補(bǔ)償，應(yīng)盡量讓業(yè)主滿(mǎn)意，避免退房。應(yīng)考慮將現(xiàn)在的售樓部建成一個(gè)準(zhǔn)會(huì)所問(wèn)題，如同大河龍城售樓部及展示區(qū)的檔次?，F(xiàn)在的售樓部位置絕對(duì)不能讓?zhuān)乙訌?qiáng)展示區(qū)。這需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司來(lái)做。比如：民工隨處大小便問(wèn)題嚴(yán)重地?fù)p害了迎賓花園的高檔別墅形象?，F(xiàn)在迎賓的工作： 團(tuán)隊(duì)建設(shè)重中之重。 整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)正在由高峰向下滑，高層、小高層、別墅的單價(jià)已經(jīng)下滑。但是，這個(gè)女子衣衫破舊臉沒(méi)洗凈。 這實(shí)際是一種不別墅的想法。建議從品牌長(zhǎng)期打算，開(kāi)發(fā)二期，以全面發(fā)揮品牌力量，降低單期品牌成本，獲取超額利潤(rùn)。以較少的廣告投入，獲取更多的銷(xiāo)售，短期可以，長(zhǎng)時(shí)間
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