【正文】 十五”期間中央財政安排國債資金和產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)資金 100 多億元，用于支持 1400 多個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、重大裝備研制和技術(shù)創(chuàng)新項目，帶動社會投資 1200 多億元 “十五”期間國家安排科技中小型企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金 38 億元，重點支持處于初創(chuàng)時期的中小企業(yè)將科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力 2020 年，中央財政設(shè)立了“國家科技基礎(chǔ)條件平臺項目專項資金”，截至 2020 年底已累計投入 億元 自 2020 年起中央財政設(shè)立了中小企業(yè)發(fā)展專項資金，重點支持中小企業(yè)的公益專業(yè)化、產(chǎn)品專業(yè)化、增強(qiáng)其與 大企業(yè)的配套能力 2020 年全國財政科技投入達(dá) 1315 億元，比上年增長 20％ 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員也保持了穩(wěn)定增長 全國開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)從業(yè)人數(shù) 說 明 從 2020 年到 2020 年，全國開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量年均增長 ％，預(yù)計以后這種增長趨勢更加明顯 2020 年全國開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)完成總產(chǎn)值 萬億元，人均年產(chǎn)值超過 50 萬元。 高素質(zhì)人力資源吸引了發(fā)達(dá)國家高端產(chǎn)業(yè)如軟件外包以及研發(fā)中心的進(jìn)駐。 高新技術(shù)發(fā)展的動力不在于園區(qū)模式提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)的水平，更多取決 于技術(shù)的市場潛力和聚集效應(yīng)。預(yù)測中 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅只有 平方米，預(yù)測比較保守 因此，城市化進(jìn)程加速和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后 20 年 30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期 城市化 公共服務(wù)放開 城市群擴(kuò)張與重新定位 消費 升級 城市人口和人均面積增加 城鎮(zhèn)數(shù)量增長 我國每年新增小城鎮(zhèn) 800 個左右，提供了城市建設(shè)新增空間 大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間 政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā) 汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠(yuǎn)影響 每年 1000－ 3800 萬農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加 1 米 2，則全國需新建 5 億米2 住宅 房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元以上 快速上升階段 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段 ⊙ 中國 1200 美元 隨著中國人均可支配收入的增長，城市居民購房能力增強(qiáng) 除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國平均水平增幅均非常明顯。如北京的望京新區(qū)、回龍觀居住區(qū)就采用了這種土地一級開發(fā)模式 政府或人大授權(quán)，由土地發(fā)展公司代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓，如北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地就采用了這種模式，較適合高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā) 將開發(fā)的熟地以成本價 (含管理費用 )交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運作模式，其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo) 以政府為主的模式 含義 模式 城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨拿出一部分作為一級開發(fā)費用；二是政府與銀行合作，按照 1： 3 或 1： 5 的比例出資 土地一級開發(fā)市場化 商品住宅（民用房地產(chǎn)）分為別墅、公寓、普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，不同住 宅類型針對不同的消費群體 經(jīng)濟(jì)適用房 普通商品房 公寓 TOWN HOUSE 別墅 頂級收入階層 高收入階層 中低收入階層 在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，開發(fā)商總是先迎合高端消費者的需求，等到高端市場趨于飽和后才會關(guān)注中端及低端消費者的需求 隨著區(qū)域市場的深化發(fā)展，住宅消費主體必將由社會高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主 商品住宅供給逐年上升， 2020 年增幅下降， 2020 年增幅則有所回升 1998 年以來，全國住宅建設(shè) 穩(wěn)步增長 2020 年增幅出現(xiàn)明顯下降， 2020 年則增幅有所回升 資料來源： 《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 商品住宅（民用房地產(chǎn)）投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大 1998 年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場，國家出臺了一系列扶持政策，刺激著商品住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的增長的核心 近年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資結(jié)構(gòu) 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 普通住宅投資占比逐步上升，高檔住宅投資占比有下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 1998 年 2020 年，別墅、高檔公 寓投資額在商品住宅中所占投資額比例一直保持在 8%10%之間，并且比例呈下降趨勢 普通住宅投資在商品住宅投資總額中所占比重逐步上升，每年增加 2%左右的增幅 由于別墅市場的開發(fā)商隊伍良莠不齊，加之國家相關(guān)政策繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)，實力不強(qiáng)的開發(fā)商相繼退出 盲目性 急功近利 忽視景觀 形狀差異 規(guī)劃設(shè)計欠缺 片面追求利潤 選址不夠重視 脫離了別墅功能 造型呆板，選材粗糙 施工質(zhì)量差 配套設(shè)施不全 片面追求銷售面積增加棟數(shù) 水電、通訊問題不能解決 景觀一般，無特別之處 由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，政府 從節(jié)約土地資源出發(fā)，在 2020 年房地產(chǎn)新政“國六條”中明確提到“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)” 雖然利潤高，但別墅項目銷售時間長，資金回收周期長，增加了別墅市場進(jìn)入門檻 別墅前期規(guī)劃設(shè)計和中期建設(shè)施工要求較高，相應(yīng)對開發(fā)商的綜合實力要求較高 較高的要求和不可捉摸的市場使很多開發(fā)商開始退出這塊市場 國內(nèi)別墅市場開發(fā)存在很多問題 首先選址不科學(xué)，項目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀； 其次規(guī)劃十分欠缺，公共環(huán)境與庭院應(yīng)有足夠空間，造型設(shè)計和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選 材粗糙，施工質(zhì)量差； 片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能 經(jīng)濟(jì)適用房投資額呈現(xiàn)負(fù)增長，占商品住宅投資額的比重下降 1998 年 2020 年，經(jīng)濟(jì)適用房投資呈增長態(tài)勢，但投資年增長率一直呈下降趨勢 2020 年以后，經(jīng)濟(jì)適用房投資年增長率為負(fù)值，出現(xiàn)了相對量上的負(fù)增長 經(jīng)濟(jì)適用房投資額占商品住宅投資額的比例呈下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 經(jīng)濟(jì)適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，有望成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 1998 年底， 北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認(rèn)定的大型經(jīng)濟(jì)適用房項目，第一期建筑面積850 萬平方米，迅速銷售一空。由于城市建設(shè)不斷深化，尤其是隨著各地政府不斷投入大量資金，對各地市政環(huán)境進(jìn)行 配套建設(shè)，從而令土地升值。囊括了生態(tài)住宅、辦公酒店、商業(yè)購物、休閑娛樂、體育健身和景觀旅游等多種功能于一體 泰達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)不僅僅是土地開發(fā)，而是“打造一個新的經(jīng)濟(jì)平臺”，以土地為核心的城市資源的整合 戰(zhàn)略聯(lián)盟 成片土地開發(fā)和城市設(shè)施運營 房地產(chǎn)業(yè) 非核心業(yè)務(wù)整合 “ 3+1 模式” 2020 年 涉足房地產(chǎn)市場 2020 年 提出資源經(jīng)營戰(zhàn)略 2020 年 大舉買地 2020 年 與萬通結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 2020 年 項目實質(zhì)運作 做城市運營實踐者 山東及濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為山東房地產(chǎn)相當(dāng)時間供不應(yīng)求，濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大 山東相比經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，房地產(chǎn)發(fā)展明顯滯后： 發(fā)展的總量不夠，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的總量對總的需求來說，有相當(dāng)時間供不應(yīng)求。部分群眾愿意通過買房來保值增值 ，從而形成了投資型需求。 區(qū)域房價仍然存在著漲跌不一，新出現(xiàn)的板塊會帶動區(qū)域整體房價的強(qiáng)勁上升，如長清大學(xué)城區(qū)域，因為消費群體的積聚，將會帶動區(qū)域房價的上漲 持續(xù)消費需求的拉動，使?jié)戏康禺a(chǎn)市場的整體交易量會出現(xiàn)上升勢態(tài)，但整體均價漲幅不會太大 個人投資買房者不斷增加，商品房空置比率降低，現(xiàn)有可售商品房現(xiàn)房存量不大，與居民對房屋的需求相比呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面 由于政府嚴(yán)格執(zhí)行土地年度計劃，控制土地供應(yīng)，推行土地公開招標(biāo)、掛牌、拍賣制度，在一定程度上提高了建設(shè)用地的價格 國家對部分小鋼鐵 、小建材等高耗能、高污染企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)，在一些方面提高了房屋的建設(shè)成本 居民收入水平提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，需求檔次的提升拉動了房價的上升 近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本 個別開發(fā)商大肆進(jìn)行市場炒作，誤導(dǎo)消費者，在一定程度上也拉動了房價的上揚 原因分析 目前濟(jì)南市潛在購房者的消費需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資需求 潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為 69%，購房給父母及孩子的比例為 23%，用于投資的潛在購房者所占的 比例為 6%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。商品房銷售價格雖然比去年有所增高，但從 2020 年 6 月份以來，基本維持在 3100 元左右 產(chǎn)品類型向多樣化發(fā) 展 開發(fā)商以本地為主 外地開發(fā)商也在增多 濟(jì)南的房地產(chǎn)和同等規(guī)模的省會城市相比存在差距 濟(jì)南的商品房消費還處在一個初級階段 濟(jì)南很多消費者不了解自己需要什么，盲目從眾消費較嚴(yán)重，大多只對房型、面積、總價等關(guān)心，而往往忽略房屋配套設(shè)施、內(nèi)在質(zhì)量及環(huán)境規(guī)劃等因素 從國內(nèi)大中城市來看，濟(jì)南房價穩(wěn)定，市場很誘人，但市場發(fā)育度不夠，樓盤的系統(tǒng)化、專業(yè)化運作不夠 發(fā)展商太注重“多出面積”，而 忽略樓盤附加值含量的提高 濟(jì)南市場會在兩三年內(nèi)進(jìn)入春秋戰(zhàn)國時代，尤其是面對日趨成熟的消費者，發(fā)展商之間的“默契”與“平衡”會被打破，濟(jì)南市場不溫不火的局面也會改變 外地一些房地產(chǎn)開發(fā)人士認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的整體感覺是比較保守的，無論是從樓盤的戶型、營銷策劃，還是整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計及配套設(shè)施均相對落后 山東省房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力五十強(qiáng)企業(yè)中，濟(jì)南的企業(yè)占十三家，其中具有一級資質(zhì)的僅有三家 三級 濟(jì)南陽光 100 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三級 山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級 濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司 二級 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 二級 山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級 山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 二級 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 二級 齊魯置業(yè)有限公司 二級 山東普利建設(shè)發(fā)展有限公司 二級 山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司 一級 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 一級 山東豪商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一級 山東中潤置業(yè)有限公司 資質(zhì)等級 企業(yè)名稱 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營、合作模式將會發(fā)生轉(zhuǎn)變。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集建筑設(shè)計、房產(chǎn)營銷、建材供應(yīng)和物業(yè)管理為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。通過深化改革，建章立制，規(guī)范管理和培育品牌，建立起了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑 施工、房管經(jīng)營、房屋維修等專業(yè)化發(fā)展的經(jīng)營格局。 先后開發(fā)了銅元局小區(qū)、 三吉花園、銀苑、吉祥苑、如意苑、平安苑等高檔住宅小區(qū)；山東郵政大廈、濟(jì)南數(shù)碼科技大廈、七星吉祥大廈等高檔寫字樓；擬開發(fā)曲阜市明故城恢復(fù)項目，澄波湖綠色生態(tài)文化旅游社區(qū)，國務(wù)院和省政府批準(zhǔn)的濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項目等 ,是山東省最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。開發(fā)企業(yè)會意識到優(yōu)秀品牌房產(chǎn)代理 公司的重要性。 總價在 40 萬元以下的住宅頗受歡迎 潛在購房者對住宅總價的承受力方面，以 40 萬元以下的為需求主 流，占到總數(shù)的八成多，其中 21~30 萬元間的總價，購房者接受的比例約占到四成，其次是 31~40 萬元之間的總價，約占到三成，超過 40 萬元的總價水平，僅有 12%的人可以接受，所以總價水平 40 萬元為潛在購房者的心理底線。 購房目的中非投資購房的整體比例占到 %，說明目前的市場需求是真實的住房需求，證明濟(jì)南房地產(chǎn)市場沒有泡沫。房產(chǎn)市場供需經(jīng)過檢驗和調(diào)整，將會得到明顯的改善 商業(yè)地產(chǎn)是熱點，商鋪投資將呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢，板塊分化將更加明朗 2020 年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域 東部高新區(qū)會因政府的搬遷及會展效應(yīng)的日漸成熟而逐步得到提升 濟(jì)南西部會因陽光 100、萊鋼凱旋新城、外海中央花園的開發(fā)而整體提升區(qū)域的居住環(huán)境和居住品質(zhì)；長清大學(xué)城 2020 年將隨著開發(fā)的整體推進(jìn)，在市場需求及區(qū)域價值方面也越來越明顯 北部重汽地產(chǎn)以教育和地產(chǎn)進(jìn)行嫁接，將在競爭中脫穎而出 濟(jì)南中部的商業(yè)將愈演愈烈，區(qū)位 仍是競爭中的優(yōu)勢 濟(jì)南房地產(chǎn)市場開發(fā)投資總體呈現(xiàn)即理性又平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 資料來源：《濟(jì)南日報》 2020 年 11 月 24 日 2020 年 110 月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 % 從投資的構(gòu)成看，住宅完成投資 ，增長