【正文】 價出售土地的方法吸引外資，造成基礎(chǔ)設(shè)施投資及資金使用效率低下。 2020 年的時候城鎮(zhèn)住宅投資大概在 12020 億元左右 資料來源：中國住宅產(chǎn)業(yè)商會：《 2020 年中國房地產(chǎn)市場年度報告》 人均可支配收入：城市住房主要是取決于人均的住宅面積，還有就是人均的住宅面積跟人均的可支配收入有很多的關(guān)系 城市化：即城鎮(zhèn)的人口規(guī)模，一個城市的住宅的量是根據(jù)城市的人口的規(guī)模決定的 城鎮(zhèn)住宅的變量：還有就是隨著造價的提高，住宅質(zhì)量的提升 農(nóng)轉(zhuǎn)非的住宅量 建設(shè)部規(guī)劃： 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅建 筑面積將要達(dá)到 35 平米。該公司將待開發(fā)土地開發(fā)成熟地后，再向其他投資者轉(zhuǎn)讓，獲取土地開發(fā)收益。有兩種方式來加大資本金總量。相對便宜的土地價格，日益增長的強(qiáng)勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資商進(jìn)入這一領(lǐng)域 房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式 土地增值型 拿到了房屋開發(fā)用地自己不開發(fā)，而是擱置一邊靜候土地升值。兩個項(xiàng)目的占地面積分別都達(dá)到了 1 平方公里左右，總建筑面積不少于 280 萬平方米。不少外來投資者和務(wù)工人員來濟(jì)投資和安家，形成了一定規(guī)模的外來人口住房需求 投資型需求。 房價整體增幅緩慢 市區(qū)內(nèi)均價 3000 元 /平方米左右的價位，將是購房的主體。 二室、三室是需求 主力戶型 二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過 90％，其中二居室比例為 62％，三居室比例為 28％；對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為 2％、 3％。此外部分樓盤的后期開發(fā)，如上?；▓@、偉東新都、外海西子城市花園等；部分閑置土地開 始啟動，但并沒有急于開發(fā) 由于出臺的房地產(chǎn)政策主要是針對住宅市場，因此住宅物業(yè)所受影響最大，商業(yè)物業(yè)所受影響最小，而辦公物業(yè)之所以不景氣一方面是受政策的影響，另一方面則是由于辦公物業(yè)市場本身已經(jīng)趨于飽和 整體市場供不應(yīng)求 存在結(jié)構(gòu)性不平衡 價格上漲幅度放緩 新推項(xiàng)目數(shù)量減少 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程放緩 各種物業(yè)類型受政 策影響程度不同 2020 年 110 月商品房平均銷售價格為 3184 元／平方米，其中住宅平均銷售價格為 3078 元／平方米，分別比去年同期增長 %和 %，增幅比去年同期分別下降 和 個百分點(diǎn)。 中潤置業(yè)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營主業(yè)，多種產(chǎn)業(yè)并舉，注重企業(yè)品牌建設(shè)，提升自身的核心競爭力，倡導(dǎo)品質(zhì)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、創(chuàng)新服務(wù)的企業(yè)經(jīng)營理念，以“城市運(yùn)營商”的角色，充分發(fā)揮自身雄厚的資金實(shí)力、豐富的人才經(jīng)驗(yàn)以及充足的土地儲備等優(yōu)勢，開發(fā)精品地產(chǎn)項(xiàng)目 具有國家一級開發(fā)資質(zhì)的大型企業(yè)。主要品牌項(xiàng)目有泉星小區(qū)、名士閣 經(jīng)過多年發(fā)展，濟(jì)發(fā)集團(tuán)形成了“文化促管理，改革求發(fā)展，開拓創(chuàng)市場，品牌樹形象”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化發(fā)展”的經(jīng)營方針。 2020 年被評為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強(qiáng)之首， 2020 年被評為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力 10 強(qiáng)并名列前茅， 2020 年公司榮獲“中國房地產(chǎn) 500 強(qiáng)” 山東中潤置業(yè)集團(tuán)有限公司 山東豪商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東主要房地產(chǎn)公司（二） 成立于 1975 年 ,是具有 國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、山東省成立時間最早的從事城市綜合開發(fā)建設(shè)的大型國有公司。開發(fā)公司的重新思考和審視，將會影響代理公司進(jìn)行重新思考，及時調(diào)整新的經(jīng)營和合作模式。 房地產(chǎn)市場價格與購房者承受房價基本相當(dāng) 消費(fèi)者可以承受的最高單價主要分布在 30004500 之間，占總比例的 %；受訪者所能接受的最高總價主要集中在 2050 萬之間，其中 2030 萬和 3040 萬之間的比例相當(dāng)，分別占 %和 %， 4050 萬占 %。 數(shù)據(jù)來源：青島中原物業(yè)顧問有限公司 潛在購房者偏愛東部區(qū)域 “住東不住西、住南不住北”是濟(jì)南傳統(tǒng)居住觀點(diǎn)，隨著政府東部新城新規(guī)劃的推動，東部區(qū)域快速發(fā)展，已成為多數(shù)購房客戶群體的居家首選 由于城市規(guī)劃中“南控”政策影響，前一階段南部的房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相對較少，同時由于南部優(yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，致使南部成為“貴族生活區(qū)”，普通購房群體不能承受其高房價 選擇東部和南部居住的總體比例達(dá)到 %，說明傳統(tǒng)居住觀念依然在主導(dǎo)濟(jì)南的房地產(chǎn)市場。 110月全市住宅完成投資占全部投資的比重為 %，商業(yè)營業(yè)用房投資比重為 %，比去年同期下降 個百分點(diǎn)。 近幾年，濟(jì)南市居民的住房消費(fèi)正在慢慢的向更高的階段過渡，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場也在調(diào)整中迅速壯大。這種模式既可以穩(wěn)收土地增值帶來的收益，還可以獲得產(chǎn)品銷售帶來的收益，因此其一般都能獲得合理的投資回報。海外資金、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托投資基金等融資方式出現(xiàn) 開發(fā)方式發(fā)生變化 由于受商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率所累，一些開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，以往“先開發(fā)、后銷售”的 住宅地產(chǎn)開發(fā)模式正被“先招商、后投資建設(shè)”的開發(fā)模式取代。上海市房屋土地管理局在土地出讓過程中普遍采用了這種模式 將開發(fā)的熟地以成本價 (含管理費(fèi)用 )交土地管 理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運(yùn)作模式，其優(yōu)點(diǎn)是政府容易控制土地價格，有利于實(shí)現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo) 土地一級開發(fā)的市場化已成為一種趨勢 資料來源：國務(wù)院信息中心 近年來，熱衷于土地一級開發(fā)的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)出日益增多的趨勢。截至2020 年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國 30 個?。▍^(qū)、市）共 清理出各類開發(fā)區(qū) 6741個，規(guī)劃用地面積 萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的 % 資料來源：國務(wù)院信息中心 緊縮政策對土地供給渠道產(chǎn)生了很大影響 2020 年 6 月 6 日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》 影響市中心土地供給 總量控制 拆遷（部分與前 三項(xiàng)重合） 2020 年 4 月 29 日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊通知》 無新增征地 凍結(jié)半年 征地（新增城鎮(zhèn) 用地） 2020 年 7 月國務(wù)院 關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 、 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)土地管理的通知 開發(fā)區(qū)土地供給減少 暫停新設(shè)，同時清理原 來開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)（部分與 前三項(xiàng)重合） 供給下降、成本提高 、土地儲備對資金的 占用加大 商業(yè)項(xiàng)目用地必須招拍 掛 土地一級出讓 2020 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 公司土地儲備、市場 存量土地將大幅縮水 8 月 31 日后遺 留問題必 須全部解決，否則重新 招拍掛 土地二級市場 相關(guān)法規(guī) 影響 相關(guān)規(guī)定 土地供給渠道 其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長過快傾向 金融政策 對于低價位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問題，規(guī)定，“貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制” 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號）出臺，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響 部分地 區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價上漲快、以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了房地產(chǎn)投資的過熱傾向 對于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)” 、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信” 2020 年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅 達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2020 年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3 月，國家發(fā)改委提出“要堅決控制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭”，銀監(jiān)會已經(jīng)開始對房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查 我國房地產(chǎn)市場 60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá) ％ 央行 121 號文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化 開發(fā)商原有融資手段 121 文件要求 房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本 融資渠道多元化 取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款 施工企 業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段 通過預(yù)售從購房者處獲取大量資金 對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款 開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 資源配置的非市場化運(yùn)行模式阻礙了生產(chǎn)要素的合理流動 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)模和經(jīng)營狀況參差不齊，濟(jì)南高新區(qū)的收入在國家級高新區(qū)中位于中等水平，但是盈利尚待提高 數(shù)據(jù)來源：中國科技統(tǒng)計年鑒 200 175 2550 3700 北京 上海 蘇州 南京 深圳 無錫 西安 廣州 長春 成都 杭州 青島 天津 武漢 沈陽 珠海 濟(jì)南 長沙 廈門 大連 吉林 惠州 哈爾濱 中山 淄博 太 原 濰坊 重慶 佛山 合肥 石家莊 威海 常州 大慶 鄭州 包頭 福州 鞍山 株洲 昆明 南寧 洛陽 襄樊 綿陽 南昌 保定 海南 桂林 貴陽 蘭州 寶雞 烏魯木齊 楊凌 山東省建設(shè)立了多個開發(fā)區(qū) ,既構(gòu)成經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)也構(gòu)成了競爭 ,濟(jì)南高新區(qū)在山東省級以上高新區(qū)整體收入中只占 13％ 山東高新開發(fā)區(qū)分布狀況 國家級 省級 山東 2020 年省級以上高新區(qū)收入構(gòu)成圖 資料來源：山東統(tǒng)計年鑒 與山東沿海城市青島煙臺威海相比，濟(jì)南開發(fā)區(qū)的進(jìn)出口額和利用外資程度相對落后 山東省高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 年實(shí)際利用外資情況 萬美元 萬美元 資料來源：山東統(tǒng)計年鑒 山東省高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 年進(jìn)出口額 濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)由于地理位置、地域經(jīng)濟(jì)等限制，在進(jìn)出口貿(mào)易方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部沿海三城市高新區(qū)，在實(shí)際利用外資方面，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同省其他高新開發(fā)區(qū) 由于濟(jì)南擁有政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通等資源，在進(jìn)出口和利用外資方面潛力巨大 開發(fā)區(qū)經(jīng)營的雙重職能可能會遇到多方面的問題 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 公共配套設(shè)施建設(shè) 土地房地產(chǎn)建設(shè) 行政目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)? 土地開發(fā) 商住房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 市政道路管網(wǎng)建設(shè) 招商引資 公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的引進(jìn)和建設(shè) 醫(yī)院學(xué)校水廠電廠等 公共設(shè)施建設(shè) 開發(fā)區(qū)經(jīng)營企業(yè)兼有經(jīng)營性和行政性雙重職能，優(yōu)勢在于具有壟斷優(yōu)勢，易于享受政府優(yōu)惠政策，劣勢在于從管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化等方面來講轉(zhuǎn)型困難，基礎(chǔ)設(shè)施投入屬于公益項(xiàng)目，盈利能力不強(qiáng)，市場競爭能力薄弱 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提高核心競爭力需要關(guān)注的因素 管理競爭力 管理制度的制訂 管理制度的執(zhí)行 制度競爭力 激勵制度 管理制度 環(huán)境競爭力 法律環(huán)境 金融環(huán)境 政策環(huán)境 服務(wù)環(huán)境 體制環(huán)境 政治環(huán)境 開發(fā)區(qū)核心競爭力評價指標(biāo) 人才競爭力 人才總量 科技行業(yè)人才總量 人才知識結(jié)構(gòu) 人才年齡結(jié)構(gòu) 資本競 爭力 資本總量 資本結(jié)構(gòu) (資本來源結(jié)構(gòu) ) 資本的行業(yè)分布結(jié)構(gòu) 資本的技術(shù)分布結(jié)構(gòu) 資本的年度分布結(jié)構(gòu) 綜合以上，高新區(qū)行業(yè)整體發(fā)展趨勢將出現(xiàn)以下幾個特征 行業(yè)處于高速發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展前景良好，差異化競爭將長期存在，競爭激烈 中國政治穩(wěn)定，勞動力素質(zhì)和成本都具有優(yōu)勢，投資環(huán)境日益改善，宏觀經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)依然出于快速增長過程中。 開發(fā)區(qū)建設(shè)因地方利益的問題一度變相成為亂占耕地 國內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)值增長率遠(yuǎn)高于 GDP，占 GDP 總量的比重不斷提升，東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)具有顯著優(yōu)勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國科技年鑒 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)值比重與國家 GDP 增長比較 說 明 從 1999 年到 2020 年，國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)總產(chǎn)值的增長率遠(yuǎn)高于國家 GDP 的增長率，始終保持在 27％以上 2020 年全國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成總產(chǎn)值 22639 億元，占國家 GDP 總量的 ％，該比重保持強(qiáng)勁增長勢頭 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)按照地理位置劃分東部地區(qū)產(chǎn)值占據(jù)了全國高新區(qū) 68％以上 東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)模和實(shí)力遠(yuǎn)高于中部和西部 12937 17257 22639 國家對高新區(qū)的科技投入不斷增高 “十五”時期我國財政科技投入 4900 億元，是“九五 ”時期的 2 倍多，年均增長 ％ “