【正文】 00元/平方米。區(qū)域住宅物業(yè)開發(fā)較為零散，形成的房地產(chǎn)開發(fā)版塊主要有鳳天路、沙濱路、學府大道，由于市場消費力較強，而土地資源又較為稀缺，因此，區(qū)域住宅以規(guī)模較小而密度較大的花園小區(qū)和單體公寓為主，單位售價一般在30003500元/㎡。從區(qū)域未來發(fā)展來看，北部片區(qū)的開發(fā)重心仍然會集中于普通住宅版塊，住宅形態(tài)將以現(xiàn)有業(yè)態(tài)為主；而相對來說，商業(yè)和寫字樓等相關物業(yè)的發(fā)展水平仍不能和解放碑地區(qū)抗衡，仍將以滿足區(qū)域性消費為主。解放碑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著CBD的建設相應的調(diào)整，核心地位、國際商務氛圍已經(jīng)顯現(xiàn)。在政府規(guī)劃中，將強化“十字金街”的商貿(mào)中心作用，使其成為以大型綜合商業(yè)設施為核心，以專業(yè)性商業(yè)零售店為骨架的復合型高檔商業(yè)區(qū)。u 解放碑住宅物業(yè)由于地理位置的獨特性，渝中區(qū)土地資源十分有限，尤其是解放碑CBD區(qū)域，更是寸土寸金之地，因此房地產(chǎn)住宅的開發(fā)主要為單體公寓式物業(yè)，在解放碑CBD區(qū)域則集中了目前重慶最高檔次的一批公寓，如時代天驕、時代豪苑、恒通云鼎、天倫華苑及合景聚融廣場等。由于特殊的城市功能和人文情節(jié)，使得渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展主要以商業(yè)、商務及高檔公寓為主，尤其是解放碑CBD區(qū)域。目前，各地房地產(chǎn)品牌企業(yè)大舉進攻重慶房地產(chǎn)市場，如香港長江實業(yè)、香港瑞安、華新國際、融僑、保利、香江國際、深圳茂業(yè)等紛紛搶灘重慶房市，引領重慶新地產(chǎn)，且隨著重慶的城市發(fā)展，越來越多的實力開發(fā)企業(yè)力求進入重慶，如：深國投、深圳金地、大連萬達、上海綠地、深圳萬科等全國房產(chǎn)巨鱷也在蠢蠢欲動。據(jù)重慶市政府初步規(guī)劃，在未來10年將進一步擴大商貿(mào)流通規(guī)模。2005年17月，%，%。重慶房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率逐漸提高，在GDP中所占的比率由1997年的不到5%%，房地產(chǎn)投資額逐年遞增。u 未來政策走勢預測從我國房地產(chǎn)政策的發(fā)展歷程來看，目前呈現(xiàn)出階段性政策調(diào)整趨向，希望通過宏觀調(diào)控來抑制目前房地產(chǎn)市場過熱的不良態(tài)勢，為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展奠定政策基礎。2003年以來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)相關土地政策、金融政策、產(chǎn)品政策、交易政策，旨在規(guī)范整個房地產(chǎn)市場，抑制地產(chǎn)泡沫，使得整個房地產(chǎn)市場趨向良性方向發(fā)展。圖：直轄以來社會消費品零售總額發(fā)展趨勢 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）重慶市社會消費品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長的趨勢，%，創(chuàng)歷史新高。萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告一、綜合市場分析宏觀市場環(huán)境分析重慶直轄以來，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力躍升新的臺階。市場購銷兩旺，住房、汽車、通信、教育和旅游成為新的消費熱點。由于重慶房市以需求市場為主要導向，新政對于市場購買量和價格的影響甚小，而將更加規(guī)范和完整市場競爭機制，營造良好的開發(fā)環(huán)境。任何一個政策都不可能是絕對的打擊、限制，肯定還是會有支持和鼓勵的對象。在新政策的影響下，%，仍然保持了較高的增長速度，說明重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較為規(guī)范，整個市場趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預測，2006年重慶地產(chǎn)投資額將會仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。由于受2005年4月出臺的“新政”的影響，46月份樓市走勢較為平緩。到2007年，社會消費品零售總額將達到1350億元，2010年，社零總額將達到2000億元，“十一五”期間，年均增長13%，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營銷售額達600億元，商品銷售總額達4000億元以上，鼓勵組建大公司、大集團，形成主導流通市場的新格局。正如，萬科總裁王石說過的一句話，“兩年后再來重慶會后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場的投資價值。u 解放碑商業(yè)解放碑CBD區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。目前，解放碑CBD區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價已經(jīng)達到6000—10000元/㎡，并且有逐年增長的趨勢，中原預計最近兩年的市場價格將會突破到12000元/㎡以上。而較場口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。經(jīng)營性土地必須公開的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地區(qū)，預計未來的房價將會保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務及公寓。主要房地產(chǎn)開發(fā)始于1999年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積達18萬㎡。九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂街為輔。u 宏觀開發(fā)表：近年來重慶商業(yè)用房宏觀開發(fā)（單位：億元、萬㎡）商業(yè)用房開發(fā)指標 2000年 2001年 2002年 2003年房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % %商品房施工面積 其中：商業(yè)營業(yè)用房面積 商業(yè)用房所占比例 % % % %u 總營業(yè)面積截止到2003年底，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預計在400－500萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬㎡，占全主城區(qū)的25－30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達90萬㎡。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對比城市 建成區(qū)城市面積（k㎡） 商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡） 常住人口（萬人） 每1k㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡）重慶 203 450 上海 994 注：216。 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。u 商業(yè)租售價格表：主城區(qū)商場、臨街鋪面租售價格分析商圈 租售價格（建筑面積） 商場（購物中心） 主要街道臨街鋪面解放碑商圈 銷售均價（元/㎡） 30000—80000 — 平均租價（元/㎡太平洋百貨是目前重慶定位檔次較高、購物環(huán)境較好的商場，是重慶的標志性購物場所，廣場以經(jīng)營品牌產(chǎn)品為主，尤其是在服裝方面，引入了眾多國內(nèi)國際一流品牌。美美時代百貨在重慶開業(yè)并引入多個國際品牌，其輻射面除重慶外，在整個西南片區(qū)都具有很強的影響力。在未來若干年，主城區(qū)各商圈商業(yè)都將保持較大的增長，其中解放碑商圈，當前的商業(yè)規(guī)模約在40萬㎡左右，而到2010年，預計商業(yè)面積會繼續(xù)攀高到75萬㎡的水平，居全市最高。截止到2005年12月19日，%%；，%%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。如大都會商廈、希爾頓商務大廈等；商住樓（商務公寓）。甲級寫字樓租金平均在100150元/㎡u 辦公物業(yè)租售價格178。月左右，遠低于解放碑中心區(qū)的租價。u 典型個案分析大都會商廈發(fā) 展 商：和記黃埔地產(chǎn)有限公司位 置：重慶市渝中區(qū)鄒容路68號樓層規(guī)模：寫字樓10－37F，標準層1600㎡，寫字樓總建筑面積30000㎡ 面積劃分：30㎡、50㎡、100㎡、196㎡（使用面積）交付使用標準：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門等配套設施：地下車庫（400余個）、商務中心、會客室、員工餐廳、每層設置茶水間等客源及租售分析：大都會商廈只租不售，整體租金水平在市場上目前又是最高的，高達150元/㎡在物業(yè)管理上，大都會商廈提供24小時物管服務，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專人進行著經(jīng)常性的保結(jié)服務；對各辦公區(qū)域進行日常的辦公工具如桌椅、電話等的清潔維護，并定期進行地毯、門窗清潔等，服務的質(zhì)量較高。在軟硬件設施方面大都會商廈都得到市場的高度認可，在重慶寫字樓市場具有顯著的競爭力。上述圖形比例是根據(jù)對大都會商廈內(nèi)入住的138家單位調(diào)查的結(jié)果。 出租率分析就出租率而言，重慶寫字樓呈現(xiàn)出比較明顯的地域特征。中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨话阋哂诖沃行膮^(qū)域。在甲級寫字樓供應量較為有限的情況下，乙級寫字樓則占到市場總供應的40%以上（以寫字樓棟數(shù)計），仍然主要分布于渝中區(qū)解放碑片區(qū)及兩路口片區(qū)，而渝中區(qū)外線則多為各區(qū)域組團的標志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區(qū)標志性建筑，重慶國際金融大廈則為江北區(qū)標志性建筑。如重賓商務層、萬豪酒店商務層等。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經(jīng)沒有開發(fā)空間，較場口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神話。 紅體字表示預測值；216。由于定位檔次很高，在市場上的反應情況良好。月，其中1F（250）、1F（600）、2F（450）3F（400）、4F（400）、5F（350）、6F（350）、7F（300）、8F（300），上述租金均采用使用面積計算，扣點/租金已經(jīng)包含管理費用經(jīng)營狀況 出租率達90%以上；人流量：平均28800－36000人/日，其中平時21600—28800人/日、節(jié)假日36000—43200人/日，無論平時或節(jié)假日，上午11—12點、下午2—3點是人流高峰時段經(jīng)營特色 主力旗艦店（太平洋百貨）+ 獨立商鋪形式，定位檔次高推廣特色