重慶巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報告(完整版)
【正文】 園，即普洛斯重慶物流園。通過對渝北區(qū)和江北區(qū)物流市場整體形勢調(diào)查和把握后，我司認(rèn)為目前項目所在區(qū)域范圍內(nèi)物流市場形勢如下： 市場前景旺盛，物流行業(yè)日益活躍渝北區(qū)在重慶市物流市場上主要有明顯的交通優(yōu)勢，機場大道、金開大道、八條全面輻射的高速公路，且在重慶很大一部分是深丘的總體地形走勢下，渝北區(qū)卻基本上是淺丘，土地較為平坦，符合了物流對公路交通的需求；另外，還有長江上游最大的集裝箱碼頭寸灘港、規(guī)劃建設(shè)中西南最大火車站龍頭寺火車站，又緊臨江北機場，構(gòu)筑了物流需要的整個“海、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域物流行業(yè)日益活躍。 未來一段時間內(nèi)，市場仍可吸納一定需求量隨著區(qū)域環(huán)境的日益成熟，周邊配套不斷完善，未來一段時間內(nèi)區(qū)域?qū)⒃黾右欢客＼囄恍枨?，但整個區(qū)域市場停車位的供給方面也跟著以一定比例在上升，仍能吸納這一部分需求量。商鋪分布不合理，結(jié)構(gòu)太單一，金融、醫(yī)療服務(wù)嚴(yán)重不足，且品牌商家少。總體上，項目區(qū)域范圍內(nèi)可比商業(yè)門面數(shù)量少，加上區(qū)域規(guī)劃還未成熟，人流量小，整體商業(yè)氛圍比較薄弱。因時間緊迫，本報告有不妥之處還請貴司指正。巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報告宏佳地產(chǎn)二00六年六月二日目錄前言第一章 項目區(qū)域市場概述一、區(qū)域商鋪市場形勢簡述二、區(qū)域車庫市場形勢簡述三、區(qū)域物流市場形勢簡述第二章 項目分析一、地塊概述 二、地塊周邊環(huán)境分析 三、項目SWOT分析第三章 項目定位 一、項目定位目標(biāo) 二、產(chǎn)品形象定位 三、項目目標(biāo)市場定位 四、價格定位第四章 成本費用與投資回收估算 一、項目成本費用估算 二、投資回收期預(yù)算三、項目方案收益對比第四章 營銷推廣思路與銷售管理 一、營銷推廣目標(biāo) 二、入市時機及推廣節(jié)奏 三、營銷推廣策略 四、媒體組合及廣告推廣策略結(jié)語 前言首先感謝重慶鑫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對我司營銷策劃及銷售能力的信任，讓我司參與到貴司巴蜀麗景商業(yè)部分營銷策劃的思考工作中來。月。從未來兩三年來看，項目區(qū)域范圍內(nèi)商鋪市場需求潛力大。行政機構(gòu)內(nèi)停車場空置較多，基本能滿足行政辦公人員與來訪人員對停車位的需求。很明顯，作為本項目而言，項目本身處于市場供求一直較為均衡的區(qū)域內(nèi)，優(yōu)勢不在車庫市場。市場還需要一段時間的醞釀與競爭，才能突破向系統(tǒng)化物流和信息化物流。第二章 項目分析一、地塊概述項目占地130畝，總建筑面積18萬平方米，其中住宅為15萬平方米。交通的日益完善有利于增加項目的附加值，提升商業(yè)氛圍。在劣勢規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品——品牌路線，通過中高品質(zhì)的商鋪提升項目價值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢，同時在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細(xì)，以精品形象規(guī)避項目規(guī)模小的劣勢。然后，再允許對項目改造的地方，對產(chǎn)品進(jìn)行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。我們認(rèn)為項目主要有以下賣點：便利交通地段優(yōu)勢需求旺盛順應(yīng)政府規(guī)劃（2）產(chǎn)品形象定位——新牌坊片區(qū)一支獨秀的物流中心（3）主題廣告語——財富金庫，等你挖掘——西部第一物流基地，起點，由這里開始——龍頭寺火車站旁，首選物流中心——海、陸、空運輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選三、項目目標(biāo)市場定位項目商鋪方案招商定位 目標(biāo)客戶定位依據(jù)來自項目周邊環(huán)境與可比商業(yè)門面調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項目自身情況，抓住市場空白點，分析得出項目相對準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群：（1）商鋪業(yè)種分布餐飲：30%超市：30%文化教育用品：10%娛樂休閑：10%醫(yī)療服務(wù)：5%金融服務(wù)：5%其他：10%（2）商鋪目標(biāo)客戶定位項目周邊行政機關(guān)辦公工作人員小區(qū)業(yè)主（其中多為教師和企事業(yè)機關(guān)工作人員）加州汽配市場消費群項目周邊樓盤業(yè)主外出、觀光部分人流項目物流方案定位 物流方案定位依據(jù)來自對項目區(qū)域總體市場形勢與物流發(fā)展趨勢的把握，結(jié)合項目自身情況，順應(yīng)市場走勢，分析得出項目相對準(zhǔn)確的業(yè)務(wù)分布：渝北區(qū)和江北區(qū)：40%主城市其他七區(qū)：30%市外：30%四、價格定位項目商鋪方案價格定位（1）定價原則通過對目前項目周邊環(huán)境、可比商業(yè)門面、本項目目標(biāo)市場的調(diào)查研究，以及近期未來一段時間內(nèi)區(qū)域商鋪市場趨勢的預(yù)測，我們認(rèn)為本項目的價格體系應(yīng)遵循以下原則：滿足商家心理定價的原則。月)序號項目名稱項目得分（X）租金（Y）1黃—薇—荊路段1102民安大道115根據(jù)以上兩表給出的數(shù)據(jù)，建立租金與項目得分之間關(guān)系的直線回歸方程為：Y=a + bX，其中Y為租金，X為項目得分。月。因此，我們建議項目采取物流定位方案，以下便對物流方案進(jìn)行營銷推廣思路的分析。在人流集中地段設(shè)立品質(zhì)較高的異地展場能夠充分體現(xiàn)項目品質(zhì)，對客戶進(jìn)行接待，同時能夠吸引大量隨機客戶?！獜V告投放時間：2006年9月中旬至10月中旬。l 其他廣告：同樣以項目展示為主，進(jìn)一步提高項目市場認(rèn)知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！獜V告投放時間：2005年11月中旬至12月初。l 電波廣告：項目形象，咨詢方式等。開通網(wǎng)站信息專業(yè)化的物流網(wǎng)站信息發(fā)布也是積累客戶的重要手段，由于運輸和存儲貨物的量總體上較大，因此價值量高，客戶會通過他人介紹或登陸權(quán)威的網(wǎng)站進(jìn)行決策分析，這樣也有利于項目為后期的客戶儲備打下堅實基礎(chǔ)。同時也為后期運營進(jìn)行客戶儲備。 但若以預(yù)期空置上升為10%的情況來算
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