【正文】 推進(jìn)CEPA以大珠三角為核心，結(jié)合廣東及江南八省形成廣大的經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年賀州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了132億元，比2003年增長了13％。熟地雖是從原始自然的土地和農(nóng)業(yè)土地（或稱“生地”）演變而來，但由于經(jīng)過人類社會(huì)勞動(dòng)加工，使得生地原有效用極大地?cái)U(kuò)大，并增加了許多新的內(nèi)容,產(chǎn)生了新的價(jià)值,因此也可以說在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質(zhì)的變化。 物業(yè)開發(fā)價(jià)值土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦,通過合理的定位和規(guī)劃，開發(fā)具有市場前景的物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)土地的使用價(jià)值，物業(yè)開發(fā)價(jià)值包括居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、觀賞旅游價(jià)值等。圖13賀州地理位置及交通圖（4）區(qū)域旅游資源賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點(diǎn)，這里旅游資源豐富，集自然風(fēng)光、人文景觀、民族風(fēng)情于一體，境內(nèi)有姑婆山、大桂山兩個(gè)國家級(jí)森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽(yù)為“十里畫廊”的鐘山荷塘風(fēng)光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風(fēng)景區(qū)，還有被列為國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風(fēng)情、客家文化富有特色、令人神往。 地段價(jià)值（1）地段區(qū)位項(xiàng)目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域——城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對外聯(lián)系的重要交通樞紐。 地塊價(jià)值項(xiàng)目占地約500畝，四周都與四條城市主要道路（其中一條為規(guī)劃路）相連。同時(shí)將提升項(xiàng)目本身的消費(fèi)吸引力。 綜上所述，本項(xiàng)目地塊的開發(fā)為社會(huì)展現(xiàn)一個(gè)具有示范性和標(biāo)志性的新項(xiàng)目，并具有較高的人文價(jià)值，可以推動(dòng)城市的社會(huì)發(fā)展建設(shè)。另外更可憑借商業(yè)中心、文化交流及觀光旅游帶來的巨大人流，若作為投資購買，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΓＷC所購物業(yè)具有巨大的增值空間，并且憑借物業(yè)出眾的整體素質(zhì)出租取得豐厚的租金回報(bào)，并在金錢上獲得收益的同時(shí)，更帶來了成功投資者的體驗(yàn)感受，從物質(zhì)及精神兩個(gè)層面上都獲得豐收。 本地塊的經(jīng)濟(jì)評估價(jià)值極高（詳見本報(bào)告第四章節(jié)），并具有較高的經(jīng)濟(jì)增長價(jià)值空間，可出讓部分土地轉(zhuǎn)化成貨幣，為剩余土地的開發(fā)提供資金支持，最終實(shí)現(xiàn)全部土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。地塊上漲的速度較其它城區(qū)將更快。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（5）多種方法相結(jié)合的原則目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 （2）價(jià)格修正本項(xiàng)目將選取三個(gè)地塊進(jìn)行市場比較修正評估，分別是金旗市場、鼎昌裝飾廣場、糧油公司三個(gè)地塊，估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，區(qū)域因素主要包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件，個(gè)別因素主要包括容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況。 居住用地：面積90畝，容積率＝，建筑面積按110000㎡計(jì)算，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。（2） 宗地地價(jià)計(jì)算根據(jù)宗地地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的關(guān)系用下式計(jì)算：宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日修正[1+(出讓年期修正－1) +∑（個(gè)別因素）+∑（區(qū)位因素－1）]（3） 修正因素分析 基準(zhǔn)地價(jià)只是反映了某區(qū)域的平均地價(jià)水平，宗地地價(jià)由于受區(qū)域因素和個(gè)別因素影響，或高或低偏離基準(zhǔn)地價(jià)，故宗地地價(jià)評估時(shí)須以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行因素修正，影響宗地地價(jià)的因素又很多，概括起來主要可分為時(shí)間因素、區(qū)位因素、個(gè)別因素的影響，本項(xiàng)目地價(jià)修正如下表48：表 48 城區(qū)宗地地價(jià)修正因素表土地用途時(shí)間因素區(qū)位因素個(gè)別因素商業(yè)用地評估時(shí)日交易年限繁華程度容積率、宗地深度、宗地進(jìn)深、街角地住宅用地評估時(shí)日交易年限基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況（4） 項(xiàng)目用地因素修正系數(shù)的確定與評估 詳見《2000年賀州市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)修編報(bào)告》表49 地價(jià)修正結(jié)果一覽表商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)日修正出讓年期修正個(gè)別因素區(qū)位因素容積率宗地寬度宗地進(jìn)深街角地繁華程度6001住宅基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)日修正出讓年期修正個(gè)別因素區(qū)位因素朝向樓層地價(jià)分配率生活設(shè)施文體設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境質(zhì)量320經(jīng)以上地價(jià)修正計(jì)算過程后，㎡，㎡。216。 22。 ，并且具有良好的上漲空間，但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時(shí)間價(jià)值，不利于本地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，而選擇獨(dú)立開發(fā)可獲得巨大的投資回報(bào)，但將面臨一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)投入產(chǎn)出測算之后，自行開發(fā)所獲得的收益較高，但將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進(jìn)行優(yōu)化組合，以前期拍賣土地獲得啟動(dòng)資金，滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面，具體可以參考《賀州項(xiàng)目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報(bào)告》中關(guān)于土地開發(fā)時(shí)序的建議。（以上土地的評估價(jià)格皆為熟地價(jià)格）。（1） 計(jì)算公式與原理待估地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－開發(fā)商利潤（2） 建筑費(fèi)用通過現(xiàn)行《廣西建設(shè)工程概算定額》，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，估算項(xiàng)目的造價(jià)，前期按照工程費(fèi)用的10％估算，不可預(yù)見費(fèi)按照工程總造價(jià)與前期費(fèi)用之和的3％計(jì)算，管理費(fèi)包含運(yùn)營管理費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)用，分別按照工程總造價(jià)的3％、％收取。 估價(jià)方法選擇估價(jià)方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的土地估價(jià)方法，根據(jù)待估地塊土地利用特點(diǎn)和土地評估的規(guī)定，宗地地價(jià)評估一般采用兩種或兩種以上不同的評估方法。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。據(jù)近幾年土地交易情況分析，二級(jí)市場地價(jià)呈上升趨勢，年均增幅約15%，鑒于賀州市城區(qū)可拓展空間廣闊，賀州城區(qū)