【正文】 。全市陸地面積2465平方公里，2007年常住人口約870萬，此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整的同時(shí)，又逐漸體現(xiàn)出東莞制造業(yè)名城的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)、林、牧、漁業(yè)）比例不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、消費(fèi)零售等）比例明顯上升，而其中第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的拉動尤其明顯，充分顯示出東莞市打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的特色。暫住人口增幅明顯大于戶籍人口增幅，說明東莞有較大的輻射影響力，大量外來人口的進(jìn)入及人口的穩(wěn)步增長，也為東莞的零售市場帶來更大的活力，進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。由于購買小汽車的增加，居民用于交通方面的支出也明顯上升。據(jù)調(diào)查資料，醫(yī)療保健類支出年均增長約20%左右。 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃178。 中心區(qū)規(guī)劃1) 中心區(qū)范圍東莞市中心區(qū)規(guī)劃的范圍為市區(qū)4個(gè)區(qū)（城區(qū)、南城、東城、萬江）的已建成區(qū)域和寮步鎮(zhèn)西北規(guī)劃東五環(huán)路以西的一小部分，具體范圍為北至東江，東至五環(huán)路，南至篁村科技工業(yè)園，西至萬江中心區(qū)。其中改造道路10條，包括莞樟路、四環(huán)路、旗峰路、二環(huán)路、東城中路、莞龍路、莞太路、運(yùn)河路、一環(huán)路、紅川路；新建道路3條，包括五環(huán)路、東江大道、鴻福西路。 東莞市地理位置優(yōu)越，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。從宏觀市場運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)角度看，今年國民經(jīng)濟(jì)總體增長平穩(wěn)，給消費(fèi)品市場帶來了有利的商機(jī)。 08年上半年土地成交情況　指標(biāo)2007上半年2008上半年增長土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地?cái)?shù)量（宗）5272%商住土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地?cái)?shù)量（宗）3522% 2008年上半年共計(jì)交易土地72宗，㎡，同比上漲%，上升幅度很大；，%。 “樓市漲跌，土地先行”， 樓市價(jià)格是一級市場的風(fēng)向標(biāo)，隨著07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時(shí)也帶動了土地市場的變化。216。 三為樟木頭等組成的“外銷區(qū)”， 這些鎮(zhèn)區(qū)有著發(fā)達(dá)的交通（鐵路），居住環(huán)境較好，主要以香港人購買，為其在內(nèi)地居住、度假區(qū)。178。東莞最初從農(nóng)村城市向現(xiàn)代化工業(yè)城市轉(zhuǎn)型，外來人口大量涌入東莞，城市固定消費(fèi)群和購買力獲得早期培育和發(fā)展機(jī)會，地區(qū)商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣逐步成型。受外來品牌的激勵(lì)，東莞本土零售業(yè)的整體經(jīng)營狀況這一時(shí)期得到明顯加強(qiáng)，本土品牌陸續(xù)出現(xiàn)。同比增長19%。全市現(xiàn)有各類商業(yè)街95條，大城區(qū)以及常平、石龍、塘廈、虎門、茶山、鳳崗、清溪、橋頭、大朗等鎮(zhèn)均建成了一批各具特色的商業(yè)步行街。東莞近年來物流行業(yè)發(fā)展迅速，%，2010年將達(dá)1200萬標(biāo)箱。此外，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展過快，明顯超過了實(shí)際需求。c) 政策支持力度不足。雖目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛，隨著政府規(guī)劃的力度不斷的加大，該商圈的商業(yè)未來具有一定改造空間。此路段商鋪面積均不大，多為民房改建，經(jīng)營品種較多，價(jià)格適中，因人多路窄、貨物堆放，整條街有擁擠之虞。 整體商業(yè)過于分散，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施；252。多年混營一處的場、鋪將首次分類規(guī)劃集合，從而最終形成莞城商圈大型商貿(mào)、專業(yè)門市和行業(yè)市場三區(qū)統(tǒng)籌的經(jīng)營格局。中庭：300㎡、600㎡。 2002年6月，吉之島進(jìn)駐；178。 商業(yè)檔次以中檔為主，低檔為輔，高檔商業(yè)設(shè)施需求不明顯。 商圈以大型超市、百貨為主，其它商業(yè)為補(bǔ)充；252。而綜觀東城商業(yè)圈，其1公里以內(nèi)就集中了盈峰商務(wù)中心、羅沙大廈、海聯(lián)大廈、東莞人壽保險(xiǎn)大廈、中惠商務(wù)中心、聯(lián)和大廈等。e) 原因五：大型商業(yè)物業(yè)扎堆綜觀現(xiàn)代都市核心商圈，無不以高起點(diǎn)的規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑，集超大型、標(biāo)志性、高檔次、多功能，集購物、娛樂、休閑和旅游于一體，像深圳的華強(qiáng)北路，全長530米，聚集了20多家大型商場，兩千多家各類門店鋪位。216。2F:超市，日用品、小家電。 采用國際流行的豪華型貨架陳列商品，賣場建有冷凍冷藏庫；178。經(jīng)營狀況一般一般一般較好評析178。1/F:化妝品、珠寶、飾品，服飾、皮鞋；2/F:女裝、內(nèi)衣、飾品、餐飲；3/F:休閑裝、兒童裝、運(yùn)動裝、家居。 商場布局較為合理，與海雅百貨有過道連通178。 小結(jié)252。可以說，該商圈還未能真正形成，目前的商業(yè)氛圍和莞城、東城相比還有一定距離，有待進(jìn)一步的發(fā)展。 商圈規(guī)劃及前景南城商圈由南城新城區(qū)CBD衍生出來，東莞市政府的遷入、大批寫字樓及公共配套設(shè)施的建設(shè),給片區(qū)帶來強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，中心區(qū)商圈目前立足于社區(qū)，向區(qū)域服務(wù)延展。建筑規(guī)劃柱間距：7m8m；層高：6m；4部手扶電梯。商場名稱家福特嘉榮購物廣場時(shí)尚島海雅百貨位置鴻福西路南側(cè)莞太路與銀豐路交匯處莞太路與鴻福路交匯處莞太路與鴻福路交匯處規(guī)模20，000㎡9,000㎡20000㎡35000㎡樓層2層3層4層地上五層、地下一層主題定位專業(yè)建材商場百貨商場主題商場百貨商場檔次中檔中檔偏低中檔中高檔業(yè)態(tài)分布1/F:建材、五金、涂料、服務(wù)臺等；2/F:燈具、櫥柜、衛(wèi)浴用品、裝飾品等；1/F:生鮮超市；2/F:日用百貨、圖書音像、小家電、皮具箱包、床上用品；3/F:服裝、鞋類1/F:珠寶、化妝品、皮鞋皮具、餐飲等；2/F:女裝、內(nèi)衣、運(yùn)動等；3/F：電器、童裝、床用等；4/F：餐飲1/F:化妝品、皮具、男女鞋、珠寶、鐘表；2/F:時(shí)尚女裝、少女裝、餐飲；3/F：成熟女裝、內(nèi)衣等；4/F：男裝；5/F運(yùn)動、健身器材等；1/F：生活超市建筑規(guī)劃一層：；二層：柱間距6m*7m 。所在位置緊鄰主干道，展示面好，周邊擁有眾多新樓盤，但受第一國際整體開發(fā)的影響，目前人流少，經(jīng)營較差，根據(jù)規(guī)劃展望，其經(jīng)營會隨著入駐第一國際商家的不斷增多逐步好轉(zhuǎn)。 三大商圈綜合比較及結(jié)合項(xiàng)目分析比較內(nèi)容南城商圈莞城商圈東城商圈結(jié)論大型商業(yè)設(shè)施商業(yè)規(guī)模約35萬平米約25萬平米約65萬以上目前東城商業(yè)規(guī)模最大，商業(yè)氛圍最成熟，本項(xiàng)目處于莞城商圈，政府對片區(qū)實(shí)施了一些有利的措施，如片區(qū)的舊城改造，且突出商業(yè)的功能。區(qū)域已經(jīng)成型，但具有一定的改造空間。針對東莞三大城區(qū)商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，主要有以下幾點(diǎn)：252。同時(shí)，對于2006年起新建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還將實(shí)施聽證制度——建3,000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要先開聽證會，商業(yè)用地與住宅用地立項(xiàng)分離以及住宅禁商等重要管理措施。 對于一個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的地方來說，軟環(huán)境和硬環(huán)境不可缺少，一方面要提供良好的消費(fèi)市場和消費(fèi)環(huán)境，另一方面更要重視軟環(huán)境，要重視培育市場，引導(dǎo)市民正確消費(fèi)。178。 區(qū)域人口外遷，常住人口減少；252。 規(guī)劃的主要功能包括：216。 城市干道：可園路、莞太大道、莞龍路、東城中路（40米）東江大道、 可園南路、金牛路、羅沙路、學(xué)院路、東縱大道、八達(dá)路、東城大道、東城西路、東興路、期峰路216。 文化廣場北側(cè)的建筑應(yīng)該有一定的特色和標(biāo)志性地塊應(yīng)建成莞城區(qū)地標(biāo)建筑?！? 而另一點(diǎn)“西城樓”，一直是莞城的核心，連接著市橋、西正路，這一帶也曾是東莞最繁華的商業(yè)片區(qū)。 兩面，就是東部片區(qū)和西部片區(qū)。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)設(shè)施主要以肉菜市場為主。 對于東縱大道大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，由于目前該區(qū)已經(jīng)有幾處大型商業(yè)設(shè)施在建，現(xiàn)狀發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此將來發(fā)展將主要是引導(dǎo)現(xiàn)有的大型點(diǎn)狀商業(yè)，從目前沿城市干道發(fā)展的現(xiàn)狀模式，向區(qū)域型面狀模式發(fā)展。 項(xiàng)目周邊各路段調(diào)研分析216。216。 對于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，將與旅游、休閑設(shè)施互動發(fā)展。而東部片區(qū)就是沿東縱大道兩旁約一平方公里的現(xiàn)化化商業(yè)圈。同時(shí)，將利用市橋——西正路軸線的商業(yè)氣氛和人氣，通過文化廣場，使其越過運(yùn)河，從而帶動運(yùn)河以西可園大片區(qū)的重新起動。 改造重點(diǎn)：2012年建成兩點(diǎn)兩線兩面，改造重點(diǎn)為兩點(diǎn)兩線兩面，實(shí)際改造重建土地面積約為2平方公里，約占莞城總面積的15％。 城市次要道路：新沙坊東路、興隆路、珊瑚路、下高橋路、新風(fēng)路、溫家圍路、彭屋路、萬壽路、東正路、解放路、金牛二路、澳南西路、紅山東路、園嶺二路、興賢路、鴻裕路、步步高一路、步步高二路、溫南路、學(xué)院北路、新興路、禾倉嶺南路、大興路、合和路178。 東莞市城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；216。 珠嘰港一帶拆遷后未建和東江大道的建設(shè)對于該區(qū)域的交通造成影響；252。目前2008年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從實(shí)際發(fā)展情況來看，預(yù)計(jì)2008年莞城區(qū)全年社會消費(fèi)品零售總額同比仍將會穩(wěn)定增長；同時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格水平繼續(xù)保持穩(wěn)定。 項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目可園路解放路向陽路文化廣場區(qū)政府運(yùn)河路創(chuàng)業(yè)路項(xiàng)目地理位置圖塞納河畔項(xiàng)目（以下簡稱：本項(xiàng)目）位于東莞市莞城區(qū)運(yùn)河路與創(chuàng)業(yè)路和可園路的交匯處，距離莞城核心商圈約400米，處于莞城核心商圈的邊緣位置，商業(yè)氛圍相對淡薄，人車流量有限。從總體商業(yè)面積來看，到2010年，東莞市的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積總量將達(dá)到308萬平方米；而到2015年，總量將達(dá)到382萬平方米，以滿足消費(fèi)需求。 三大商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上具有一定的傾向性；252。本項(xiàng)目應(yīng)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化及特色鮮明。本項(xiàng)目所在商圈以家庭消費(fèi)及服務(wù)配套為主。 小結(jié)252。；柱間距8m*8m。柱間距：4m8m；凈高：。隨著區(qū)域商業(yè)中心聚合力加強(qiáng)，大型商業(yè)第一國際、時(shí)尚島、海雅百貨陸續(xù)開業(yè)，商圈影響力逐步擴(kuò)大。216。 大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展迅速，品牌連鎖商家爭相進(jìn)駐，商圈內(nèi)競爭激烈；252。 主要服務(wù)消費(fèi)人群為東莞城區(qū)中高收入、白領(lǐng)階層消費(fèi)群體；以中高收入階層、家庭為主要目標(biāo)，引進(jìn)眾多知名品牌，為需求較高人士提供流行度更高更具特色的生活元素，購物環(huán)境優(yōu)美，品牌眾多，引領(lǐng)當(dāng)?shù)爻绷髭厔荨?/F：手機(jī)通訊、家電、冰箱、家居用品、汽車展示等；建筑規(guī)劃首層層高6米，其余5米；柱間距8m*；6部手扶梯；首層凈高5m，；*7m；14部手扶梯；2個(gè)500平米左右中庭。 主要服務(wù)于月收入5000元以上的中高收入階層；蘇寧采用“店中店”的形式，全方位克隆蘇寧3C經(jīng)營模式，依托美新家具較高定位，全力打造家電、家居 “一站式”購物；178。 該店的經(jīng)營突出3C家電的流行概念，走精而全的中高端路線；商場名稱華潤萬家美新名家居中心國美世博店海雅百貨位置東城中路與東城大道交匯處東城中路與東城大道交匯處東城中路與東城大道交匯處世博廣場東城中路與東城大道交匯處世博廣場規(guī)模約16000㎡約48,000㎡約3,000㎡約28,000㎡樓層4層4層1層4層主題定位超市百貨商場專業(yè)家居商場專業(yè)電器商場流行時(shí)尚百貨商場檔次中檔中高檔中檔中高檔業(yè)態(tài)分布1/F:服飾、精品、皮鞋皮具、化妝品等；2/F：超市、服飾；3/F:超市；4/F:空置1/F:蘇寧電器（數(shù)碼、手機(jī)）、櫥柜、地板、衛(wèi)浴等；2/F：蘇寧電器（音像、電視等）；3/F:家居飾品、沙發(fā)；4/F:沙發(fā)、床上用品等。建筑規(guī)劃柱間距：6m6m，凈高：5m，凈高：5m。但隨著近年來大型商業(yè)項(xiàng)目的興建，商圈經(jīng)營規(guī)模急劇擴(kuò)張，目前有統(tǒng)計(jì)的商業(yè)規(guī)模已達(dá)50萬平方米以上。商圈的形成需要一個(gè)集體效應(yīng)，而且目前以東縱大道為中心的新核心商圈已經(jīng)產(chǎn)生了這樣的效應(yīng)。就目前而言，東城商業(yè)圈的基礎(chǔ)人流達(dá)30萬人，日均客流8萬人，節(jié)假日客流量超過12萬人。 商業(yè)偏重于零售購物，整體購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差。 東城商業(yè)圈東城商業(yè)圈定位為市域商業(yè)中心，以前，黃旗山周邊高檔商品住宅的興起，確立了東城區(qū)作為東莞中高檔消費(fèi)的集聚地位，同時(shí)也對東城業(yè)已形成的商貿(mào)產(chǎn)生了強(qiáng)勁的推動作用，在發(fā)展中逐漸烘托出了東城區(qū)作為東莞成熟商貿(mào)中心區(qū)的形象。 2002年2月開業(yè)，一度是東莞零售業(yè)中檔次最高的；178。經(jīng)營狀況較好一般較好較好評析178。1/F:陶瓷、潔具、衛(wèi)浴、五金、家私等；2/F:天花板、廚柜、家具、裝飾公司等。 整體購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差。216。南城商圈：東莞市新的行政文化中心，新政府所在地，也是東莞市的CBD所在地，匯集了眾多高檔寫字樓、市政設(shè)施及高尚住宅，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。d) 商貿(mào)流通現(xiàn)代化進(jìn)程有待加快。b) 消費(fèi)需求和商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。f) 商業(yè)對內(nèi)對外開放進(jìn)一步加快。會展場館資源十分充裕。全市商貿(mào)流通業(yè)正處于增長快速、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、功能完善、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、層次提升的良好發(fā)展階段，呈現(xiàn)出如下幾方面良好態(tài)勢：a) 民營商業(yè)和連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速。 第四階段：連鎖競爭期從2002年至今，東莞的城市零售業(yè)進(jìn)入較為殘酷的市場競爭階段。 216。 整體發(fā)展平穩(wěn)，走勢強(qiáng)勁，東莞的城市轉(zhuǎn)型將繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，政府宏觀調(diào)控力度將繼續(xù)加大，未來趨向良性發(fā)展；216。 市場呈現(xiàn)多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，中心區(qū)優(yōu)勢明顯，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?16。2007年，是政府對行業(yè)宏觀調(diào)控力度最大的一年，整體商品房市場新增供應(yīng)持續(xù)增長，成交全線飄綠，市場縮量調(diào)整跡象明顯，成交量同比大幅下降近五成左右，價(jià)格也在快速回調(diào)，較去年底均價(jià)已經(jīng)回落超過16%。那么，隨著今年土地交易價(jià)格的下降，預(yù)計(jì)未來23年內(nèi)樓市會隨著開發(fā)成本的降低而成良性方向發(fā)展，開發(fā)壓力和風(fēng)險(xiǎn)都將減小。從08年上半年總體的市場供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比07年同期有所增長，%，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。 通過城市發(fā)展規(guī)劃我們可以看出，隨著東莞大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，東莞道路交通網(wǎng)絡(luò)的日