【正文】 ，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應(yīng)，鄭東的超高房?jī)r(jià)西北板塊土地資源豐富，受到西北板塊的競(jìng)爭(zhēng)非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城市發(fā)展重心繼續(xù)東移2．區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè) 西南板塊板域跨度較大，北到隴海鐵路與西北板塊相鄰，與其有很大的相似性，都具有豐富的土地資源，且在城市規(guī)劃上有以居住為主，未來的激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免，但是西南板塊的環(huán)境、交通等有利因素是西北板塊所不具有的，市場(chǎng)成熟度上也占近優(yōu)勢(shì)。開發(fā)順序?yàn)橐黄谒臈澑邔幼≌鸵粭澬粜凸?，二期為三棟高層公寓，三期為近鄰大學(xué)路的寫字樓和商業(yè)。項(xiàng)目與其西面的帝湖花園共同支撐起了西南房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效提升了區(qū)域價(jià)值。 核心配套:幼兒園、小學(xué)、73中學(xué)北京阜外心腦血管醫(yī)院天津家世界歐洲風(fēng)情街威尼斯北街工人路商業(yè)街項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入 住，現(xiàn)在銷售的是三期——帝湖王府。 寫字樓市場(chǎng) 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場(chǎng)分布不均。2004－2006年成交總價(jià)段情況 從成交總價(jià)上來看，主要集中在30－50萬(wàn)元，其增長(zhǎng)量還非常明顯，10－20萬(wàn)元段也有不小的增長(zhǎng)速度。2004－2006年各物業(yè)類型價(jià)格變化 從近年的成交價(jià)格情況來看，高層價(jià)格上升平穩(wěn)，多層價(jià)格上升較快，高層多層價(jià)格差距變小。2005年以來，市場(chǎng)成交量、成交金額、成交價(jià)格的增長(zhǎng)幅度都是在快速走高。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等專科學(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等。 板塊外向交通也較為便利。板塊東鄰東南板塊，北鄰西北板塊。 完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周圍則是以中陸物流廣場(chǎng)為中心的物流圈。另外，西南板塊土地出現(xiàn)每畝200多萬(wàn)的出讓金，預(yù)示著西南板塊高層時(shí)代的到來，近年的數(shù)據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場(chǎng)快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明顯。 商業(yè)房地產(chǎn)以生活商業(yè)為主 西南板塊的城市規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境決定了西南板塊的商業(yè)性質(zhì)，其缺乏大型商業(yè)，趨勢(shì)也不明顯，而貼近居民生活的商業(yè)正在興起，中檔商業(yè)將成為西南板塊的主要形式，小區(qū)配套開發(fā)的商業(yè)作為其中的主要部分，受到了各個(gè)項(xiàng)目的特別關(guān)注，西南板塊多個(gè)項(xiàng)目街區(qū)概念的提出是其的反映，如長(zhǎng)城康橋華城、金源第一城、長(zhǎng)城陽(yáng)光新干線、綠都城等。 板塊典型個(gè)案 在國(guó)家土地政策日益嚴(yán)格的情況下，西南板塊豐富的土地資源是其一大優(yōu)勢(shì)。優(yōu)越的環(huán)境資源，豐富的土地資源，加之政策的引導(dǎo)，地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，已預(yù)示著地產(chǎn)又一個(gè)熱點(diǎn)的成功孕育。交通配套 東南板塊現(xiàn)有交通狀況的明顯特征之一是，主體交通通暢，細(xì)部交通條件須改善。 板塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套形式主要有三種：航海路沿線的各類食品、建材、汽車配件批發(fā)市場(chǎng)；板塊內(nèi)生活區(qū)周邊的集貿(mào)市場(chǎng)、路邊小型商鋪；新開發(fā)社區(qū)的配套底商。 二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述 總體市場(chǎng)發(fā)展 2002至2006年上半年，東南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。受區(qū)域物流業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)分布影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)原有發(fā)展水平不高。大盤帶動(dòng)與規(guī)劃導(dǎo)向特征 住宅市場(chǎng)是該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展過程的顯著特征是：大盤帶動(dòng)效應(yīng)和城市規(guī)劃效應(yīng)。 隨著未來路打通，區(qū)域北向交通極大改善，高層的消化速度會(huì)提高，價(jià)格也有一定增長(zhǎng)空間。 同時(shí)，從市場(chǎng)發(fā)展空間來說，由于該區(qū)域與鄭東CBD較近的相對(duì)位置，對(duì)區(qū)域外寫字樓需求的吸引力更加有限。 對(duì)于商貿(mào)交易市場(chǎng)型行業(yè)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求普遍大于對(duì)辦公空間的需求。根據(jù)《鄭州市商品交易市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》， 東南板塊內(nèi)的商貿(mào)交易園區(qū)包括：南曹汽摩配交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車配件、摩托車配件、建筑材料等市場(chǎng)；十八里河農(nóng)副產(chǎn)品交易園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、副食品市場(chǎng)。 區(qū)域發(fā)展SWOT分析 StrongWeakness總體交通條件便利；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好；消費(fèi)者支付能力可挖掘；區(qū)域物流業(yè)定位明確，利于發(fā)展；土地儲(chǔ)備資源豐富。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)環(huán)境變化，也會(huì)降低該區(qū)域增長(zhǎng)速度。[區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——西北板塊]一、區(qū)域概況 1．區(qū)域界定 本期區(qū)域研究的對(duì)象為西北板塊（以下簡(jiǎn)稱西北區(qū)），地理范圍為京廣鐵路以西、隴海鐵路以北的城區(qū)，東向分別與北環(huán)板塊、行政板塊接壤，南向與西南板塊相連。 ╝ 生活配套 缺乏商業(yè)配套：西北區(qū)受鐵路影響相對(duì)遠(yuǎn)離鬧市，區(qū)域內(nèi)目前尚無大型綜合商業(yè)，小型商業(yè)除區(qū)域東南角外其它地方也相對(duì)較少。同時(shí)，商務(wù)、商業(yè)氛圍也將隨之濃厚。 而這一區(qū)域有望在政府規(guī)劃的指導(dǎo)下形成高科技商務(wù)區(qū)和新興物流區(qū)，因而區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)有較大的潛力。 西北區(qū)各年的總體成交體量波動(dòng)較大，并且2005年的增幅相當(dāng)明顯，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年開始進(jìn)入了迅速發(fā)展階段。 ╝ 各面積段成交情況 從成交面積來看，各面積段成交量與戶型趨于一致，90150㎡的三居和兩居都是歷年成交量最多的。 而從另一方面來講，西北區(qū)具有較強(qiáng)的發(fā)展后勁，不久的將來，當(dāng)經(jīng)過市場(chǎng)歷練的開發(fā)商與更加成熟的政府集中精力于西北區(qū)的發(fā)展只是，區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)一觸即發(fā)，并且將擁有后發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)：大盤化運(yùn)作、凸現(xiàn)個(gè)性的項(xiàng)目將會(huì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)；在產(chǎn)品方面，也會(huì)有較大突破，在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)必優(yōu)勢(shì)相對(duì)更為突出。 ╝ 客戶特征分析 西北區(qū)的住宅項(xiàng)目成交客戶年齡分布相對(duì)均勻，年輕化不明顯。 高層（小高層）占比較少，但其體量逐年增加平穩(wěn)且迅速，如2005年較2004年就增加了將近100%的成交體量，隨著政策傾斜帶來的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的高層（小高層）物業(yè)也會(huì)有較大發(fā)展。目前區(qū)域內(nèi)僅有的商業(yè)項(xiàng)目“新街口”開發(fā)成熟尚需較多時(shí)日。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1．住宅市場(chǎng) 目前區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本以居住類為主，但其數(shù)量與整體體量也相當(dāng)有限，主要分布在桐柏路北端的西側(cè)和瑞達(dá)路中段附近。 市政配套基本能夠適應(yīng)現(xiàn)狀：從西北區(qū)內(nèi)經(jīng)過的公交線路主要有672145771150、3156等，相對(duì)較少，教育、醫(yī)療、購(gòu)物等生活設(shè)施也相對(duì)不足。由于區(qū)域內(nèi)鐵路分布較多，因而交通應(yīng)相對(duì)較差。其中，土地資源也決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)性。OpportunityThreaten緊鄰鄭東新區(qū)、加州工業(yè)區(qū)，借商務(wù)勢(shì)、借工業(yè)勢(shì)。根據(jù)《鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東南板塊內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)重點(diǎn)包括：紫荊山路航海路商業(yè)中心、航海路107商業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、十八里河商業(yè)中心。因此，該區(qū)域未來寫字樓產(chǎn)品將以中檔、中型為主，傾向于較小的面積分割。