【正文】 ，相比上月房交會(huì)較為火爆的供應(yīng)市場(chǎng)本月則較為冷淡，之江區(qū)、下沙區(qū)均無(wú)新盤上市。 板塊分析 ——銀湖板塊 ?區(qū)內(nèi)主要 景觀為午潮山國(guó)家森林公園，多山、多湖 是銀湖板塊景觀的主要特點(diǎn)。西野風(fēng)韻全木結(jié)構(gòu)的別墅等項(xiàng)目的開發(fā)，將極大的 提升板塊的知名度及市場(chǎng)價(jià)值 ，同時(shí)也表明了 青山湖已具備開發(fā)高端別墅產(chǎn)品的條件 。 環(huán)境、距離、板塊價(jià)值都不是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在 建筑及觃劃分析 —— 富春山居 ?產(chǎn)品風(fēng)格多樣，建筑密度較低，容積率僅 ，綠化率達(dá) 78%。 建筑及觃劃分析 —— 錦繡錢塘 ?錦繡錢塘是純正的坡地別墅 ， 整體品質(zhì)相對(duì)較高 ， 獨(dú)幢 ， 容積率 ， 綠化率65%， 建筑密度 11%。 ?根據(jù)最新出臺(tái)的最近五年 《 受降區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 ， 在九龍大道東側(cè)將形成受降區(qū)主要的商業(yè)中心 ，集中發(fā)展商貿(mào)服務(wù)；規(guī)劃布局體育設(shè)施兩處、文娛設(shè)施三處；在閑祝線東側(cè)新建一所中小型綜合性康體醫(yī)院；結(jié)合受降廳布置愛(ài)國(guó)主義教育基地和主題紀(jì)念公園。 ?網(wǎng)球中心是杭州目前最大的，面積超過(guò) 10000方，有 9片室外場(chǎng)地和 2片室內(nèi)場(chǎng)地。 ?500米的登山漫步道。而更應(yīng)該堅(jiān)定不移的發(fā)掘和強(qiáng)調(diào)自身獨(dú)特性，強(qiáng)調(diào)“以我為主”的主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)策略。 徑山休閑會(huì)議中心、 18洞高爾夫球場(chǎng) 開發(fā)，拔高了項(xiàng)目的檔次，也為項(xiàng)目配套的發(fā)展和成熟提供了一部分人脈的支持； 商業(yè)街、樂(lè)活生態(tài)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)， 在滿足生活需要的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目注入了強(qiáng)烈的風(fēng)格和特色。 公共設(shè)施建議： 公共客廳、公共餐廳、公共廚房、影視吧、電子圖書游戲室、寵物護(hù)理間、健身中心（力量、有氧、舞蹈、瑜伽、跆拳道、動(dòng)感單車等項(xiàng)目）、美式臺(tái)球房、乒乓球房等配套項(xiàng)目。定期為業(yè)主之間舉行烹飪俱樂(lè)部廚藝交流、比拼活動(dòng)。器械區(qū)配備設(shè)施齊全和具有時(shí)尚特色的各種健身器材，加上新穎而富有活力動(dòng)態(tài)色彩的裝潢，讓業(yè)主們?cè)诠ぷ髦嘈蓍e放松和鍛煉身體。并在業(yè)主有需要時(shí)提供寵物臨時(shí)寄養(yǎng)，讓寵物有一個(gè)家外之家。 SPA中心 spa中心項(xiàng)目主要針對(duì)許多青年業(yè)主因平時(shí)工作繁忙、壓力過(guò)大、應(yīng)酬頻繁，產(chǎn)生不正常的新陳代謝現(xiàn)象，使許多業(yè)主處于亞健康狀態(tài)。價(jià)值提煉 ?結(jié)合目標(biāo)客群需求，提煉項(xiàng)目?jī)r(jià)值主張 權(quán)力頂層 財(cái)富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 新資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖 本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們制訂一個(gè)政策可能影響眾多人地位的升降。 4. 對(duì)物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢(shì)非常關(guān)注，強(qiáng)調(diào)自己的審美觀和價(jià)值觀； 5. 對(duì)消費(fèi)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值敏感，擅長(zhǎng)數(shù)理分析和對(duì)比，希望獲取高值回報(bào)； 6. 對(duì)長(zhǎng)輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對(duì)子女的教育情況； 行為特征 amp。 強(qiáng)調(diào)購(gòu)買的物有所值或物超所值， 而不是物美價(jià)廉?！? 前期?；騼簳r(shí)的關(guān)于 鄉(xiāng)村的記憶，或在那個(gè)火熱年代的上山下鄉(xiāng)的回憶，所有的艱難和磨難都被記憶過(guò)濾，留下的都是對(duì)鄉(xiāng)村的美好的回憶。 購(gòu)買別墅時(shí)，對(duì)細(xì)節(jié)的追求，不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品方面，更體現(xiàn)在對(duì)一種隨心所欲的 生活品質(zhì)的追求 ：沒(méi)有為了一種享受而放棄另外一種享受， 反而因?yàn)橹苓吀挥刑厣? 的配套，將享受生活的范圍整合、放大。 以一棟別墅的名義，享受一座風(fēng)景如畫、特色鮮明的城市 —— 廣告語(yǔ)： 1墅 1城 依山郡 別墅部分定位語(yǔ) 一棟別墅 一條商街 高爾夫 500畝樂(lè)活生態(tài)園 一個(gè)徑山休閑會(huì)議中心 一棟別墅，在其他的地方可能僅只意味著優(yōu)美的自然環(huán)境和悠閑放松的心情，在 依山郡一棟別墅卻可以提供更多的生活可能和更豐富的人生享受 …… PART3:推廣執(zhí)行 1. 營(yíng)銷推廣總綱 2. 媒體策略 3. 各階段工作執(zhí)行 4. 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景營(yíng)銷 ?渠道全面覆蓋＋實(shí)景營(yíng)銷，解析項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1. 營(yíng)銷推廣總綱 活動(dòng)固市： 結(jié)合奧運(yùn)會(huì)事件節(jié)點(diǎn)，通過(guò)已積累客戶活動(dòng)營(yíng)銷，留住意向客戶； 大眾傳播： 前期通過(guò)公眾媒體， 在大眾層面上建立特色別墅樓盤的品牌知名度， 并通過(guò)別墅物業(yè)拉升項(xiàng)目的整體形象， 力爭(zhēng)一朝成名天下知。高端品牌的媒體的編輯質(zhì)量非常高，在高消費(fèi)群體中，也擁有非常重要的影響力。 推廣方式： 軟文宣傳和活動(dòng)為主，硬性宣傳為輔； 推廣主題： 為一棟別墅造一座城。 內(nèi)容提要：全年齡階層服務(wù) 由依山會(huì)負(fù)責(zé)管理，將論壇作為依山郡項(xiàng)目信息發(fā)布、客戶服務(wù)的重要端口，結(jié)合依山會(huì)的其他工作比如系列運(yùn)動(dòng)樣板區(qū)活動(dòng)等，提升論壇的活躍度。 媒體計(jì)劃 第二階段：強(qiáng)勢(shì)推廣期 （ 08年 9月－ 10月底） 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)： 樣板房開放，房交會(huì)。 時(shí)間： 08年 10月份房交會(huì)前完成印刷 手法： 明暗兩條主線交織。依山郡表態(tài)，要與之不同。 對(duì)人們休閑需求的考慮，如何設(shè)計(jì)徑山休閑會(huì)議中心。 樂(lè)活生 態(tài)園篇 拒絕污染、拒絕化學(xué)物質(zhì)，提倡天然、綠色的食物。 總體 只有對(duì)全年齡階層的關(guān)懷，才是依山郡。 5″ 因?yàn)橐粭潉e墅，造 500畝樂(lè)活生態(tài)園。 看萬(wàn)科 ” 等的 專題形式，把依山郡想說(shuō)的信息準(zhǔn)確的傳遞給目標(biāo)消費(fèi)者。 因而我們建議在一些專業(yè)媒體中投放一些形象廣告。 PR活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)推廣 雜志 /報(bào)紙廣告投放 提升項(xiàng)目人氣，促進(jìn)項(xiàng)目銷售 及時(shí)釋放信息 項(xiàng)目形象及開盤信息 階段任務(wù)：通過(guò)實(shí)景體驗(yàn)、媒體推廣銷售 第三階段媒體策略 ? 時(shí)間： 10月底開放當(dāng)天 ? 活動(dòng)目的： 通過(guò)營(yíng)造樣板區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后能了解項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)和感受項(xiàng)目所營(yíng)造的生活場(chǎng)景，并被之打動(dòng)，完成銷售 。 ? 目的： 慣常的開盤銷售模式已經(jīng)讓絕大部分的客戶感覺(jué)厭倦，采用創(chuàng)新銷售，可以讓客戶感覺(jué)新鮮之余更容易營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，使之更真切的感受到現(xiàn)代與傳統(tǒng)的完美結(jié)合 事件營(yíng)銷 2 銷售創(chuàng)新 2——拒絕式營(yíng)銷 ? 形式： 如：大額意向金、一定數(shù)量的看房保證金、每日看房客數(shù)量限制（ 10組 /日）、中英文樓書，任何人、任何群體不享有折扣！ ? 目的： 除了在部分廣告上我們會(huì)用 “ 拒絕式 ” 的訴求語(yǔ)言，在營(yíng)銷階段也將引入系列拒絕式服務(wù)，以此設(shè)置門檻，制造神秘感。 投放時(shí)間 媒體建議 投放形式 主題建議 10月底 11月中旬 住在杭州首頁(yè)通欄、搜房新房網(wǎng)頂部通欄 / 開盤信息 11月中旬 12月 住在杭州首頁(yè)通欄、搜房新房網(wǎng)頂部通欄 / 熱銷信息 網(wǎng)絡(luò)排期 投放時(shí)間 媒體建議 投放形式 主題建議 11月 6日 錢江晚報(bào) 硬廣 開盤熱銷 11月 7日 都市快報(bào) 軟文 開盤后新聞 11月 21日 都市快報(bào) /錢江晚報(bào) 軟文 別墅產(chǎn)品解析 11月 28日 都市快報(bào) 軟文 別墅人群描述 報(bào)紙排期 投放時(shí)間 媒體建議 投放形式 主題建議 11/12月 樓市 硬廣 +軟文 產(chǎn)品解析 11/12月 感覺(jué)生活 硬廣 +軟文 別墅調(diào)性及配套展示 11/12月 商業(yè)評(píng)論 硬廣 +軟文 產(chǎn)品解析 11/12月 寶馬雜志 硬廣 +軟文 別墅調(diào)性及配套展示 11/12月 大視野 硬廣 +軟文 別墅調(diào)性及配套展示 雜志排期 Thanks! 華坤道威整合營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 地址 Add:杭州黃姑山路 9號(hào)天科大廈 8層 電話 Tel:+8657128995598 傳真 Fax:+8657128995698 網(wǎng)址 Web: 。呈現(xiàn)一個(gè)功能 齊全的高檔別墅建筑形態(tài)，提升項(xiàng)目的整體調(diào)性。以輕音樂(lè)為主，營(yíng)造優(yōu)雅氣氛。 9月 26日（周五） 都市快報(bào) /錢江晚報(bào) 整版硬廣 +軟文 為 1棟別墅，造 1座城 10月 9日（周四） 都市快報(bào) /錢江晚報(bào) 整版硬廣 +軟文 沒(méi)有足夠胸襟，不足以分享果嶺 10月 15日 都市快報(bào) 整版硬廣 +軟文 曾經(jīng)創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會(huì)展位信息 錢江晚報(bào) 軟文 曾經(jīng)創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會(huì)展位信息 10月 29日（周三） 都市快報(bào) /錢江晚報(bào) 整版硬廣 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 都市快報(bào) /錢江晚報(bào) 軟文 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 報(bào)紙排期 媒體建議 投放時(shí)間 投放形式 主題建議 樓市 9月刊上半月刊 封面 +軟文 為 1棟別墅，造 1座城； 9月刊下半月刊 跨版 +軟文 沒(méi)有足夠胸襟，不足以分享果嶺； 10月刊上半月刊 封面 +軟文 曾經(jīng)創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會(huì)展位信息； 10月刊下半月刊 封面 +軟文 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 感覺(jué)生活 9月刊 封面內(nèi)頁(yè)跨頁(yè) +軟文 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 封面內(nèi)頁(yè)跨頁(yè) +軟文 曾經(jīng)創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會(huì)展位信息 寶馬雜志 9月刊 硬廣 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 硬廣 沒(méi)有足夠胸襟，不足以分享果嶺 商業(yè)評(píng)論 9月刊 扉頁(yè)硬廣 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 扉頁(yè)硬廣 曾經(jīng)創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 雜志投放 看房現(xiàn)場(chǎng)包裝 第三階段： 實(shí)景強(qiáng)銷期 （ 08年 10月底－ 12月） 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 10月底樣板區(qū)開放、項(xiàng)目開盤。（把專題的網(wǎng)址和圖片貼到 BBS上） 時(shí)間： 10月初啟動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)推廣 ? 目的： 塑造形象的高度，拉開市場(chǎng)距離；釋放產(chǎn)品信息，吸引關(guān)注。 5″ 因?yàn)橐粭潉e墅，有了高爾夫球場(chǎng)。 結(jié)尾 為 1棟別墅，造 1座城。 業(yè)主筆記四 2022年 11月 8日，秋天的收獲。 業(yè)主筆記二 2022年 8月 12日，一家人的不同興趣。 對(duì)人們休閑需求的考慮，如何設(shè)計(jì)英倫商街、規(guī)劃物業(yè)。 大樓書 樓書 《 為 1棟別墅，造 1座城 》 闡述 目的：通過(guò)“為 1棟別墅，造 1座城”，凸顯豐富配套，并描繪未來(lái)生活。 推廣方向： 用配套以點(diǎn)帶面，全面解析項(xiàng)目的吸引力所在。 與網(wǎng)友分享一下看房經(jīng)驗(yàn)，實(shí)用而又能引起共鳴。 第一階段媒體策略 軟文報(bào)道 PR活動(dòng) 戶外廣告 有利于深度剖析項(xiàng)目利好 通過(guò)活動(dòng)做運(yùn)