【正文】 ，相比上月房交會較為火爆的供應市場本月則較為冷淡，之江區(qū)、下沙區(qū)均無新盤上市。 板塊分析 ——銀湖板塊 ?區(qū)內主要 景觀為午潮山國家森林公園，多山、多湖 是銀湖板塊景觀的主要特點。西野風韻全木結構的別墅等項目的開發(fā)，將極大的 提升板塊的知名度及市場價值 ，同時也表明了 青山湖已具備開發(fā)高端別墅產品的條件 。 環(huán)境、距離、板塊價值都不是本項目的優(yōu)勢所在 建筑及觃劃分析 —— 富春山居 ?產品風格多樣，建筑密度較低，容積率僅 ，綠化率達 78%。 建筑及觃劃分析 —— 錦繡錢塘 ?錦繡錢塘是純正的坡地別墅 ， 整體品質相對較高 ， 獨幢 ， 容積率 ， 綠化率65%， 建筑密度 11%。 ?根據最新出臺的最近五年 《 受降區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》 ， 在九龍大道東側將形成受降區(qū)主要的商業(yè)中心 ，集中發(fā)展商貿服務；規(guī)劃布局體育設施兩處、文娛設施三處；在閑祝線東側新建一所中小型綜合性康體醫(yī)院；結合受降廳布置愛國主義教育基地和主題紀念公園。 ?網球中心是杭州目前最大的，面積超過 10000方，有 9片室外場地和 2片室內場地。 ?500米的登山漫步道。而更應該堅定不移的發(fā)掘和強調自身獨特性，強調“以我為主”的主動競爭策略。 徑山休閑會議中心、 18洞高爾夫球場 開發(fā)，拔高了項目的檔次，也為項目配套的發(fā)展和成熟提供了一部分人脈的支持； 商業(yè)街、樂活生態(tài)園、運動場， 在滿足生活需要的基礎上，為項目注入了強烈的風格和特色。 公共設施建議： 公共客廳、公共餐廳、公共廚房、影視吧、電子圖書游戲室、寵物護理間、健身中心（力量、有氧、舞蹈、瑜伽、跆拳道、動感單車等項目）、美式臺球房、乒乓球房等配套項目。定期為業(yè)主之間舉行烹飪俱樂部廚藝交流、比拼活動。器械區(qū)配備設施齊全和具有時尚特色的各種健身器材，加上新穎而富有活力動態(tài)色彩的裝潢，讓業(yè)主們在工作之余休閑放松和鍛煉身體。并在業(yè)主有需要時提供寵物臨時寄養(yǎng)，讓寵物有一個家外之家。 SPA中心 spa中心項目主要針對許多青年業(yè)主因平時工作繁忙、壓力過大、應酬頻繁，產生不正常的新陳代謝現象，使許多業(yè)主處于亞健康狀態(tài)。價值提煉 ?結合目標客群需求，提煉項目價值主張 權力頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產層 新資產層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 社會結構體系模擬圖 本案的產品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們制訂一個政策可能影響眾多人地位的升降。 4. 對物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢非常關注，強調自己的審美觀和價值觀； 5. 對消費品的經濟價值敏感，擅長數理分析和對比，希望獲取高值回報； 6. 對長輩的健康及生活更為關注；并更加重視對子女的教育情況； 行為特征 amp。 強調購買的物有所值或物超所值， 而不是物美價廉?！? 前期?；騼簳r的關于 鄉(xiāng)村的記憶，或在那個火熱年代的上山下鄉(xiāng)的回憶，所有的艱難和磨難都被記憶過濾，留下的都是對鄉(xiāng)村的美好的回憶。 購買別墅時，對細節(jié)的追求，不僅僅體現在產品方面，更體現在對一種隨心所欲的 生活品質的追求 ：沒有為了一種享受而放棄另外一種享受， 反而因為周邊富有特色 的配套，將享受生活的范圍整合、放大。 以一棟別墅的名義，享受一座風景如畫、特色鮮明的城市 —— 廣告語： 1墅 1城 依山郡 別墅部分定位語 一棟別墅 一條商街 高爾夫 500畝樂活生態(tài)園 一個徑山休閑會議中心 一棟別墅，在其他的地方可能僅只意味著優(yōu)美的自然環(huán)境和悠閑放松的心情，在 依山郡一棟別墅卻可以提供更多的生活可能和更豐富的人生享受 …… PART3:推廣執(zhí)行 1. 營銷推廣總綱 2. 媒體策略 3. 各階段工作執(zhí)行 4. 現場實景營銷 ?渠道全面覆蓋＋實景營銷，解析項目價值 1. 營銷推廣總綱 活動固市： 結合奧運會事件節(jié)點，通過已積累客戶活動營銷，留住意向客戶； 大眾傳播： 前期通過公眾媒體， 在大眾層面上建立特色別墅樓盤的品牌知名度， 并通過別墅物業(yè)拉升項目的整體形象， 力爭一朝成名天下知。高端品牌的媒體的編輯質量非常高，在高消費群體中，也擁有非常重要的影響力。 推廣方式： 軟文宣傳和活動為主，硬性宣傳為輔； 推廣主題： 為一棟別墅造一座城。 內容提要：全年齡階層服務 由依山會負責管理，將論壇作為依山郡項目信息發(fā)布、客戶服務的重要端口，結合依山會的其他工作比如系列運動樣板區(qū)活動等，提升論壇的活躍度。 媒體計劃 第二階段：強勢推廣期 （ 08年 9月－ 10月底） 項目節(jié)點： 樣板房開放，房交會。 時間： 08年 10月份房交會前完成印刷 手法： 明暗兩條主線交織。依山郡表態(tài)，要與之不同。 對人們休閑需求的考慮，如何設計徑山休閑會議中心。 樂活生 態(tài)園篇 拒絕污染、拒絕化學物質，提倡天然、綠色的食物。 總體 只有對全年齡階層的關懷，才是依山郡。 5″ 因為一棟別墅，造 500畝樂活生態(tài)園。 看萬科 ” 等的 專題形式，把依山郡想說的信息準確的傳遞給目標消費者。 因而我們建議在一些專業(yè)媒體中投放一些形象廣告。 PR活動 網絡推廣 雜志 /報紙廣告投放 提升項目人氣，促進項目銷售 及時釋放信息 項目形象及開盤信息 階段任務：通過實景體驗、媒體推廣銷售 第三階段媒體策略 ? 時間： 10月底開放當天 ? 活動目的： 通過營造樣板區(qū)現場的氛圍，讓購房者來到現場后能了解項目的 優(yōu)勢和感受項目所營造的生活場景，并被之打動，完成銷售 。 ? 目的： 慣常的開盤銷售模式已經讓絕大部分的客戶感覺厭倦，采用創(chuàng)新銷售，可以讓客戶感覺新鮮之余更容易營造現場氣氛，使之更真切的感受到現代與傳統(tǒng)的完美結合 事件營銷 2 銷售創(chuàng)新 2——拒絕式營銷 ? 形式： 如：大額意向金、一定數量的看房保證金、每日看房客數量限制（ 10組 /日）、中英文樓書，任何人、任何群體不享有折扣！ ? 目的： 除了在部分廣告上我們會用 “ 拒絕式 ” 的訴求語言，在營銷階段也將引入系列拒絕式服務，以此設置門檻，制造神秘感。 投放時間 媒體建議 投放形式 主題建議 10月底 11月中旬 住在杭州首頁通欄、搜房新房網頂部通欄 / 開盤信息 11月中旬 12月 住在杭州首頁通欄、搜房新房網頂部通欄 / 熱銷信息 網絡排期 投放時間 媒體建議 投放形式 主題建議 11月 6日 錢江晚報 硬廣 開盤熱銷 11月 7日 都市快報 軟文 開盤后新聞 11月 21日 都市快報 /錢江晚報 軟文 別墅產品解析 11月 28日 都市快報 軟文 別墅人群描述 報紙排期 投放時間 媒體建議 投放形式 主題建議 11/12月 樓市 硬廣 +軟文 產品解析 11/12月 感覺生活 硬廣 +軟文 別墅調性及配套展示 11/12月 商業(yè)評論 硬廣 +軟文 產品解析 11/12月 寶馬雜志 硬廣 +軟文 別墅調性及配套展示 11/12月 大視野 硬廣 +軟文 別墅調性及配套展示 雜志排期 Thanks! 華坤道威整合營銷機構 地址 Add:杭州黃姑山路 9號天科大廈 8層 電話 Tel:+8657128995598 傳真 Fax:+8657128995698 網址 Web: 。呈現一個功能 齊全的高檔別墅建筑形態(tài)，提升項目的整體調性。以輕音樂為主，營造優(yōu)雅氣氛。 9月 26日（周五） 都市快報 /錢江晚報 整版硬廣 +軟文 為 1棟別墅，造 1座城 10月 9日（周四） 都市快報 /錢江晚報 整版硬廣 +軟文 沒有足夠胸襟，不足以分享果嶺 10月 15日 都市快報 整版硬廣 +軟文 曾經創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會展位信息 錢江晚報 軟文 曾經創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會展位信息 10月 29日（周三） 都市快報 /錢江晚報 整版硬廣 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 都市快報 /錢江晚報 軟文 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 報紙排期 媒體建議 投放時間 投放形式 主題建議 樓市 9月刊上半月刊 封面 +軟文 為 1棟別墅，造 1座城； 9月刊下半月刊 跨版 +軟文 沒有足夠胸襟，不足以分享果嶺； 10月刊上半月刊 封面 +軟文 曾經創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會展位信息； 10月刊下半月刊 封面 +軟文 從今天起，做依山郡的主人 +開盤信息 感覺生活 9月刊 封面內頁跨頁 +軟文 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 封面內頁跨頁 +軟文 曾經創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 +房交會展位信息 寶馬雜志 9月刊 硬廣 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 硬廣 沒有足夠胸襟，不足以分享果嶺 商業(yè)評論 9月刊 扉頁硬廣 為 1棟別墅，造 1座城 10月刊 扉頁硬廣 曾經創(chuàng)造繁華，如今靜享繁華 雜志投放 看房現場包裝 第三階段： 實景強銷期 （ 08年 10月底－ 12月） 時間節(jié)點： 10月底樣板區(qū)開放、項目開盤。（把專題的網址和圖片貼到 BBS上） 時間： 10月初啟動 網絡推廣 ? 目的： 塑造形象的高度，拉開市場距離；釋放產品信息，吸引關注。 5″ 因為一棟別墅，有了高爾夫球場。 結尾 為 1棟別墅，造 1座城。 業(yè)主筆記四 2022年 11月 8日，秋天的收獲。 業(yè)主筆記二 2022年 8月 12日，一家人的不同興趣。 對人們休閑需求的考慮，如何設計英倫商街、規(guī)劃物業(yè)。 大樓書 樓書 《 為 1棟別墅，造 1座城 》 闡述 目的：通過“為 1棟別墅，造 1座城”，凸顯豐富配套，并描繪未來生活。 推廣方向： 用配套以點帶面，全面解析項目的吸引力所在。 與網友分享一下看房經驗，實用而又能引起共鳴。 第一階段媒體策略 軟文報道 PR活動 戶外廣告 有利于深度剖析項目利好 通過活動做運