【正文】 te Homes Centex Lennar 目錄二：美國房地產(chǎn)的研究 1. 美國四大房地產(chǎn)公司發(fā)展歷程 2. 美國四大房地產(chǎn)公司地域市場 3. 美國四大房地產(chǎn)公司并購歷史對比 4. 美國四大房地產(chǎn)公司業(yè)務范圍對比 5. 美國四大房地產(chǎn)公司土地儲備 6. 美國四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略安排 目 錄 美國四大房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程 Pulte Homes 公司的歷史簡介 ? 18歲的公司創(chuàng)始人 Bill Pulte 賣出自己生平第一套房； ? Pulte Homes 公司正式注冊成立，業(yè)務主要集中在 Detroit 郊區(qū)修建住房和部分商業(yè)用房； 50年代末， Bill Pulte 調(diào)整業(yè)務戰(zhàn)略，將業(yè)務集中在住宅市場開發(fā)上，并開設了第一家分公司。南都融資 7000萬美元來買地，萬科以現(xiàn)金 18億來收購，節(jié)省了成本和時間，雙方各取所需。 產(chǎn)品 十年內(nèi)在做產(chǎn)品方面，萬科難以被超越。英資、港資倉皇出逃時，李嘉誠穩(wěn)坐釣魚臺，堅信回歸后的香港會更好，低價接手了外商、港商倉促拋出的資產(chǎn)，再次賺得盆滿缽盈。 一位曾經(jīng)的萬科人，揭示萬科如何把握規(guī)律，快速發(fā)展并取得巨大成功的過程。 《 規(guī)律造就萬科 》 作者，從 1990年始從事房地產(chǎn)行業(yè)，曾就職于香港金朝陽集團、萬科集團。 問題的研究，包括美國房地產(chǎn)、老年住宅、客戶細分、房地產(chǎn)金融、未來土地政策、供給研究等。李嘉誠趁機再次大量吃進優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 地價 10億元：拍賣價 ＋契稅 3000萬 內(nèi)部收益率 8％ 項目本身盈利能力差，主要是土地增值帶來盈利。 12 00年總部地產(chǎn)化 2022年集團主要做戰(zhàn)略、資金、人力資源和品牌 專業(yè)能力與嚴謹?shù)耐卣钩绦? 從買地、市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設計、施工到賣樓，萬科在實施標準化之后需要 4個月，融資成本為 ％。 15 廣州富力無意中走上正確的道路，卻又走上錯誤的道路。 ? 公司并購了 ICM抵押公司（現(xiàn)為 PULTE抵押公司），以更好的管理整個住房買賣過程，為客戶提供優(yōu)質(zhì)購買服務 。J公司一直在這兩個市場上占有相當重要的地位。 ? 市場從原有的 8個擴張到 24個，收入從原有的 ，凈利潤從 810萬增長到 2740萬美元，公司凈資產(chǎn)從 5020萬增長到 。機會把握的力度限制的問題。 該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域項目規(guī)劃來控制地產(chǎn)項目。 資源分布相對集中，可以進行區(qū)域管理，萬科集團在三個區(qū)域設立了深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域管理，將相關房地產(chǎn)的項目發(fā)展、營銷管理、設計、工程、成本等房地產(chǎn)管理職能放到區(qū)域管理實行的區(qū)域管理解決了管理。一方面自用，一方面出售。 55歲以上 會所（學香港）、物業(yè) 都有老年住宅的特點 例如北京太陽城，主要客戶是各部委退休的有灰色收入的司局級干部，學得比較到位。 ? 現(xiàn)在絕大多數(shù)地產(chǎn)商都是在依靠地價的升值賺取利潤。 58 造成我國土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點：經(jīng)濟快速增長；城鎮(zhèn)化加速；生態(tài)建設加快；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整 ? GDP增長與建成區(qū)面積擴展高度相關，相關系數(shù)高達 。 61 (1) 城鎮(zhèn)閑置地 ：通過收購儲備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供約為 1%— 2%的住宅 用地，大約為 。據(jù)判斷，在增量土地資源在未來五年大約每年可提供 空間，存量資源未來 5年大約每年在 ，開發(fā)區(qū)、農(nóng)村土地和開發(fā)商估計提供資源每年在 1億左右。 結論： 供需短缺程度反映了城市未來住宅市場的價格走向，應關注未來短缺程度較高地價升值潛力較大的城市。 對于住宅產(chǎn)業(yè)來說，土地成本提高必然導致住宅開發(fā)成本的提高，但在政府管理市場化程度不斷提高和管理日益透明的情況下，土地成本的交易費用在一定程度上又會降低（這對有利）。 ? 按照不同城市歸類分析地價上漲的速度： 特大城市地價速度（北京、上海、南京、武漢、沈陽、成都、大連、重慶、天津、鄭州）在未來 10年大約上漲 64％； 較大城市包括地價上漲速度（杭州、太原、廣州、深圳、蘭州、長春、烏魯木齊、合肥、青島、長 沙、石家莊）在未來的 10年大約上漲 57％； 一般性城市地價（銀川、南通、西寧、寧波、福州、呼和浩特、南昌、貴陽、南寧）在未來 10年大約上漲 62％； 從總體上來看，我國未來大城市的地價上漲速度大約在 60％左右，其中，西安、武漢、長春、?？诘瘸鞘猩蠞q大約在 100％左右。 86 020040060080010001200元/平方米米）徐州保定秦皇島唐山?？谑仪f珠海中山南通無錫福州蘇州廈門青島寧波濟南沈陽大連南京天津杭州20222022年東部城市基準地價增長比較圖0100200300400500600元/平方米米）保定徐州秦皇島唐山石家莊中山珠海海口福州南通無錫蘇州廈門青島寧波濟南沈陽大連南京天津杭州20222022年 東部城市基準地價增長比較圖01020304050607080保定石家莊福州秦皇島中山南京寧波沈陽青島?？谔旖?0222022年 東部城市綜合升值潛力分級圖01南京福州保定無錫寧波杭州沈陽大連石家莊蘇州天津珠海唐山廈門中山南通徐州青島秦皇島濟南海口20222022年東部城市地價投資增值能力比較圖東部城市比較 —— 基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力 87 02004006008001000地價（元/平方米）洛陽 太原 吉林 大慶 南昌 長沙 合肥 鄭州 哈爾濱 長春 武漢20222022中 部城市基準地價增長比較圖0100200300400500600地價（元/平方米）洛陽 大慶 太原 吉林 南昌 合肥 鄭州 長沙 哈爾濱 長春 武漢2022—2022年中部城市基準地價增長比較圖 01太原 洛陽 長沙 哈爾濱 武漢 長春 20222022年中部城市地價投資增值能力比較圖0102030405060708090吉林 洛陽 太原 大慶 南昌 鄭州 長沙 合肥 哈爾濱 長春 武漢2 0 0 3 —2 0 1 4 年中部城市綜合升值潛力分級圖中部城市比較 —— 基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力 88 0100200300400500600700800900地價（元/平方米）西寧包頭銀川蘭州南寧貴陽呼和浩特昆明西安烏魯木齊成都重慶2 0 0 3 —2 0 1 0 年西部城市基準地價增長比較圖050100150200250300350400地價（元/平方米）銀川西寧包頭蘭州貴陽南寧呼和浩特西安昆明重慶烏魯木齊成都2 0 1 0 —2 0 1 4 年西部城市基準地價增長比較圖01蘭州西寧成都南寧昆明烏魯木齊重慶貴陽呼和浩特銀川西安2022—2022年西部城市地價投資增值能力比較圖0102030405060708090西寧蘭州南寧銀川貴陽昆明呼和浩特成都烏魯木齊重慶西安2022—2022年西部城市綜合升值潛力分級圖西部城市比較 —— 基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力 89 020224000600080001000012022元深圳 廣州 上海 北京2 0 1 0 年與2 0 1 4 年四城市城市基準地價水平圖2 0 1 0 年基準地價均值 2 0 1 4 年基準地價均值2600 26404415 4450050010001500202225003000350040004500元深圳 廣州 北京 上海20222022年 四城市地價增長空間比較圖元廣州 深圳 北京 上海20222022年 四城市地價投資增值能力比較圖廣州 深圳 北京 上海20222022年 四城市地價增值能力綜合比較圖北京、上海、廣州、深圳城市比較 —— 基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力 90 四、土地一級開發(fā)：目前在開發(fā)主體、資金來源等方面的模式及其未來開發(fā)模式預計 91 土地一級開發(fā)主要由政府控制，政府開發(fā)會有城市建設債券、土地證券化及不動產(chǎn)信托等新的融資渠道 當前一級開發(fā)主要由政府來控制，政府擔當開發(fā)主體一方面是由城市土地的所有權歸政府所有的天然職責所決定，另一方面則與開發(fā)商擔當開發(fā)主體具有弱質(zhì)性有關（主要是因為開發(fā)商資金實力與在各部門配合及公益性行為較弱有關）。 觀點三： 94 六、土地稅費改革的發(fā)展趨勢，物業(yè)稅的開征，對土地開發(fā)的影響、對住宅開發(fā)的影響等 95 目 錄 第一章 中國土地資源狀況及規(guī)劃研究 第二章 土地價格及成本變化分析 第三章 土地政策及其變化趨勢 目錄－土地政策及其變化趨勢 一． 土地產(chǎn)權制度的變化或改革趨勢 二． 土地出讓政策的變化和趨勢 三． 存量土地市場化流通的管理政策 四． 土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化。） 觀點二： 集體土地產(chǎn)權地位將逐步獲得與國有土地相同的產(chǎn)權地位，集體土地產(chǎn)權流轉在將來將成為產(chǎn)權制度的一項重要內(nèi)容。 觀點一： 政府對存量土地管理將進一步細化，規(guī)劃控制、計劃引導作用將增強，存量流通將趨向于集約化利用方向。 征地制度改革 (1)嚴格限制強制性拆遷范圍，區(qū)分公益性拆遷和經(jīng)營性拆遷； (2)尊重公民財產(chǎn)權利，充分實行按價補。 觀點三： 100 四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化 —— 土地規(guī)劃剛性約束增強，市場在規(guī)劃控制范圍內(nèi)作用能力增大。 觀點四： 98 二、土地出讓政策的變化和趨勢 —— 土地出讓將納入到國家的宏觀調(diào)控管理中；未來會更加注意出讓政策與相關產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)；政府將將嚴管住宅土地供應，規(guī)范土地市場秩序。 六． 未來趨勢是征地范圍縮小、按照市價進行補償、開放集體土地市場；嚴格限制強制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強。建議：不要進入一級開發(fā)，（即使進入，投資不可超過 5000萬，利潤率一定要達到 100％，）將資源集中在二級開發(fā)市場。 說明：除去一線城市主要是這幾個城市地價與其他城市地價偏差相差太大，各個地區(qū)所選擇的城市標準是：經(jīng)濟發(fā)展在全省位于前列、可能進入、能夠反映區(qū)域經(jīng)濟特點。 隨著城市土地供應緊縮及城市基礎設施和城市整體素質(zhì)不斷提高的情況下，土地出讓成本在將來會有不同程度的提高，在未來 10年大約可提高30%左右 78 二、土地價格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價格變化規(guī)律預計 79 預計未來 10年城市地價上漲的增值空間應將近 40%，其中全國主要大城市的地價上漲在 60%以上 相關因素與城市基準地價關系表 參評指標 指標與城市基準地價相關系數(shù) 地方預算內(nèi)收入（萬元） 社會消費品總額（億元） 人均消費品零售額（元） 工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 圖書館總藏量（萬冊） 職工平均工資（元） 醫(yī)院床位數(shù)（個） 建成區(qū)土地面積（平方公里） 年末非農(nóng)業(yè)人口（萬人） 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元 /人） 年末儲蓄余額（億元） 城市居民年收入（元） 住宅開發(fā)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 影響地價的因素是多種多樣的，但對于城市地價的整體水平