【正文】 場(chǎng)的市場(chǎng)推廣工具。我們會(huì)經(jīng)常與貴司會(huì)面討論近期市場(chǎng)推廣活動(dòng)安排，整個(gè)租賃市場(chǎng)走勢(shì)并接受貴司的監(jiān)督?，F(xiàn)已形成兩大主要商業(yè)中心： 天一廣場(chǎng)商業(yè)區(qū) 寧波最繁華的商業(yè)區(qū)域，以中山東路為主要干道，以天一廣場(chǎng)為核心，眾多百貨商店、購(gòu)物中心及超市為輻射的商業(yè)中心區(qū)，是寧波最主要的商業(yè)中心地帶。 ?家樂福及天倫商廈組成區(qū)域內(nèi)唯一的商業(yè)中心，為周邊區(qū)域居民提供必要的生活類商業(yè)。 ?項(xiàng)目地塊周邊由于未形成良好的商業(yè)環(huán)境和氛圍，因而租金水平偏低。 Chinnocks Holdings plc 在倫敦交易所上市。 楊先生在 1993年回亞洲后一直在香港和上海兩地從事專業(yè)房地產(chǎn)咨詢。 在再度加入戴德梁行之前， William曾經(jīng)在 AIG全球房地產(chǎn)投資（亞洲）公司資產(chǎn)管理及設(shè)施策劃部門擔(dān)任高級(jí)經(jīng)理 6年多時(shí)間。 他的經(jīng)驗(yàn)包括了與戰(zhàn)略客戶的多項(xiàng)合作，其中包括法國(guó)工商業(yè)協(xié)會(huì)在 2022年 12月的著名收購(gòu)活動(dòng)。 其他的主要客戶包括： ?通用電氣中國(guó)有限公司 ?美國(guó)運(yùn)通 ?蘇格蘭皇家銀行 ?國(guó)際商業(yè)機(jī)器 ?羅氏診斷中國(guó)有限公司 ?時(shí)代華納中國(guó)有限公司 ?日本郵船中國(guó)有限公司 ?飛利浦中國(guó)投資有限公司 ? 德國(guó)安聯(lián)保險(xiǎn) ? 安捷倫科技中國(guó)有限公司 ? 道康寧中國(guó)有限公司 ?匯豐銀行等 Page 73 章崢嶸 高級(jí)助理董事 戴德梁行商鋪部 章崢嶸畢業(yè)于香港城市大學(xué)統(tǒng)計(jì)及運(yùn)籌學(xué)系，并修讀完成由上海華東師范大學(xué)組辦中國(guó)房地產(chǎn)碩士研究課程。 咨詢項(xiàng)目包括： ?盛大國(guó)際中心 （ 盛大集團(tuán) ， 陸家嘴項(xiàng)目 ， 80000平方米建筑面積 ） ?中建國(guó)際 （ 中建集團(tuán) ， 陸家嘴項(xiàng)目 ， 80000平方米建筑面積 ） ?城建國(guó)際中心 （ 城建集團(tuán) ， 陸家嘴 ， 60000平方米 ） ?南京國(guó)際金融中心 （ 招商地產(chǎn) ， 南京 ， 95000平方米 ） ?長(zhǎng)甲大廈 （ 長(zhǎng)甲集團(tuán) ， 陸家嘴 ， 60000平方米 ） ……………………… . Page 75 楊煜 高級(jí)經(jīng)理 戴德梁行寫字樓部 楊煜先生擁有四年房地產(chǎn)行從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房產(chǎn)操作流程，了解政府相關(guān)政策，和各大中介保持有長(zhǎng)期、良好的合作關(guān)系，積累了和大面積知名客戶的談判經(jīng)驗(yàn)。熟悉現(xiàn)場(chǎng)視察安排和商務(wù)談判、促成最終簽約等工作。 Page 76 任秀芝 高級(jí)市場(chǎng)顧問 戴德梁行寫字樓部 任秀芝小姐自畢業(yè)至今在上海的寫字樓市場(chǎng)作為市場(chǎng)顧問已有一年多的工作經(jīng)驗(yàn) ,在此期間任小姐充分利用公司資源，通過全球營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣宣傳，配合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租賃或銷售業(yè)績(jī)最大化。他在加入戴德梁行（上海）公司前的三年內(nèi)曾任仲量聯(lián)行（上海）商鋪部助理董事，主管商業(yè)咨詢及顧問服務(wù)，為國(guó)內(nèi)及國(guó)際客戶提供顧問服務(wù)。 在戴德梁行服務(wù)的 8年里，魏超英已經(jīng)成為上海最知名的物業(yè)代理人之一，并在 2022年里榮獲 ‘ 戴德梁行 ’ 北亞區(qū)的 ‘ TP， TD， TA’ 的三項(xiàng)冠軍。 主要客戶 Prologis, Liu Chong Hing Bank, AIG, Li amp。 楊先生現(xiàn)任戴德梁行杭州分公司總經(jīng)，負(fù)責(zé)戴德梁行在華東地區(qū)寫字樓項(xiàng)目的前期咨詢、市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷策劃、租售代理的統(tǒng)籌工作。 陸先生現(xiàn)為任戴德梁行華東區(qū)總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)華東區(qū)的業(yè)務(wù)拓展 。 ?地塊周邊由于商鋪形態(tài)、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，有少量的空臵房，入駐率約為 90% ?老外灘商業(yè)區(qū)由于尚處在市場(chǎng)培育期，入駐率約為 75%。 Page 51 項(xiàng)目周邊商業(yè)與中心商業(yè)的對(duì)比分析 注：最新的數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)研究后取得。 Page 48 代表性商業(yè)項(xiàng)目 — 老外灘 注：最新的數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)研究后取得。 ?截止至 2022年第三季度的統(tǒng)計(jì)，寧波商業(yè)市場(chǎng) 1樓的整體平均租金約為 4元 /平方米 /天。 ?確認(rèn)可能的大型前期客戶 ?收集更多的市場(chǎng)最新信息為順利貫徹市場(chǎng)推廣作更好的規(guī)劃及改進(jìn) Page 37 、法律文件的起草和專業(yè)建議 戴德梁行會(huì)配合貴司就租賃意向書及合同的商業(yè)條款作充分建議。 ? 充分考慮層差因素 ,以保證價(jià)格的穩(wěn)步遞增 中信泰富廣場(chǎng) 1號(hào)辦公樓 分隔面積 名義層 實(shí)際層 單元分隔 22 25 整層 /半層 21 23 單元分隔 20 22 單元分隔 19 21 整層 /半層 18 20 整層 17 19 單元分隔 16 18 整層 15 17 單元分隔 14 16 單元分隔 13 15 整層 12 12 單元分隔 11 11 整層 10 10 單元分隔 9 9 整層 /半層 8 8 單元分隔 7 7 主力租戶 6 6 5 5 大堂 /裙房商業(yè) Page 32 租賃策略 中信泰富廣場(chǎng) 1號(hào)辦公樓 分隔面積 名義層 實(shí)際層 單元分隔 22 25 整層 /半層 21 23 單元分隔 20 22 單元分隔 19 21 整層 /半層 18 20 整層 17 19 單元分隔 16 18 整層 15 17 單元分隔 14 16 單元分隔 13 15 整層 12 12 單元分隔 11 11 整層 10 10 單元分隔 9 9 整層 /半層 8 8 單元分隔 7 7 主力租戶 6 6 5 5 大堂 /裙房商業(yè) 階段一： 推出部分低區(qū)樓面，引入主力租戶 階段二： 推出部分中區(qū)小分割樓面，迅速提升租金 階段三： 推出剩余低區(qū)小分割樓面，提升低區(qū)租金 階段四： 推出高區(qū)部分整層或半層樓面，加快消化速度 階段五： 推出高區(qū)部分小分割樓面，進(jìn)一步提升項(xiàng)目平均租金 階段六： 推出最高層保留樓面，爭(zhēng)取最高租金 Page 33 戴德梁行服務(wù)內(nèi)容 ? 建立專業(yè)、專職市場(chǎng)推廣小組 ? 寫字樓市場(chǎng)定期分析及研究 ? 對(duì)中信泰富廣場(chǎng)軟件的專業(yè)建議 ? 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)推廣的專業(yè)建議 ? 市場(chǎng)推廣工具的討論與開發(fā) ? 商業(yè)、法律文件的起草和專業(yè)建議 ? 面對(duì)特定客戶的軟性市場(chǎng)推廣 ? 定期工作進(jìn)度匯報(bào) ? 市場(chǎng)推廣活動(dòng)的開發(fā)及管理 Page 34 、專職市場(chǎng)推廣小組 若成功獲貴司委托作為中信泰富廣場(chǎng)的獨(dú)家市場(chǎng)推廣顧問及租售代理，戴德梁行會(huì)成立一個(gè)專職的市場(chǎng)推廣小組為中信泰富廣場(chǎng)的成功推廣提供高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù) 。 借勢(shì)東部新城規(guī)劃發(fā)展動(dòng)力 Page 21 東部新城商務(wù)王座 中信臵業(yè)的強(qiáng)大品牌資源 合 誠(chéng) 汽 車 大 廈 中 信 大 廈 陸家嘴新金融區(qū)項(xiàng)目 上海中信泰富廣場(chǎng) 中 信 泰 富 擁 有 一 支 對(duì) 香 港 及 中 國(guó) 大 陸 物 業(yè) 業(yè) 務(wù) 具 備 豐 富 知 識(shí) 及 經(jīng) 驗(yàn) 的 專 業(yè) 隊(duì) 伍 。寧波中信泰富廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書 致寧波信富臵業(yè)有限公司 Page 1 寧波中信泰富 —— 寫字樓部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估 方案實(shí)施策略 項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容 Page 2 寫字樓市場(chǎng)分布 注明： ? 左圖僅列出寧波目前品質(zhì)相對(duì)尚可的已投入使用的寫字樓 ? 圓圈的大小與該項(xiàng)目可使用辦公面積的體量成正比 ? 顏色代表相對(duì)品質(zhì)，深藍(lán)色最高，紅色其次，淺藍(lán)色最低 寧波現(xiàn)已投入使用的寫字樓分布較為分散，以海曙區(qū)寫字樓數(shù)量最多，而東部新城的開發(fā) ,使江東區(qū)成為目前寧波寫字樓發(fā)展最快的區(qū)域。 隊(duì) 伍 一 直 參 與 物 業(yè) 項(xiàng) 目 發(fā) 展 的 每 個(gè) 環(huán) 節(jié) ─ ─ 由 物 色 投 資 機(jī) 會(huì) 到 工 程 興 建 、 以 至 物 業(yè) 建 成 后 的 日 常 管 理 ， 均 鉅 細(xì) 無 遺 。 戴德梁行會(huì)按月提供不間斷的寧波寫字樓市場(chǎng)最新行情。同時(shí)幫助貴司起草一套業(yè)主樂于接受同時(shí)又符合市場(chǎng)行情的租售文件。商業(yè)的平均售價(jià)約為8000元 /平方米 /天。 ? 配合老外灘的建筑特色及沿江景觀優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂為主，形成市內(nèi)最具特色的休閑商業(yè)區(qū)。 租金水平 ?商業(yè)租金最高的為家樂福內(nèi)商鋪，租金約為 20元 /平方米 /天。 Page 53 項(xiàng)目初析 目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)想 周一 ~周五（工作日） ? 本項(xiàng)目辦公樓人員 ? 區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員 ? 其他商務(wù)性消費(fèi)者 ? 當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板 ? 當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個(gè)體老板 ? 區(qū)域內(nèi)居民 重要性 引發(fā)需求 ?商務(wù)餐飲、娛樂 ?特色、休閑餐飲 ?精致生活體驗(yàn) ?商務(wù)配套服務(wù) 周六、周日（節(jié)假日） ? 區(qū)域內(nèi)居民、新家庭 ? 周邊區(qū)域居民 ? 過境、休閑的商務(wù)、旅游客 ? 其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民 重要性 ?時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品 ?生活、家居、家電、百貨 ?休閑餐飲、娛樂 ?配套服務(wù) 引發(fā)需求 * 以上只是初步設(shè)想，仍應(yīng)在后續(xù)服務(wù)工作中進(jìn)行論證及深化。在此之前，陸先生為華北區(qū)總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)華北區(qū)的業(yè)務(wù)拓展，北京、天津及大連公司的全面管理。 Page 70 卓奇樂 William Cheuk 董事 戴德梁行寫字樓部 William最開始從事房地產(chǎn)領(lǐng)域工作是在香港一家總部位于倫敦的著名建筑公司，并于 90年