愛地地產(chǎn)關(guān)于返租銷售法律問題解讀研究報告(完整版)
【正文】 在房產(chǎn)租賃収生糾紛時，開収商幫助業(yè)主不承租人協(xié)商解決，或者由業(yè)主不承租人自行解決。管理公司對房產(chǎn)的營運能力也自然成為業(yè)主的主要關(guān)注點之一。 勝 這是一種特殊的融資租賃形式。 勝 目前，尚無法律就售后返租迚行明確的定義，可供參照的相關(guān)規(guī)定有原建設(shè)部 《 商品房銷售管理辦法 》 、銀監(jiān)會 《 金融租賃公司管理辦法 》 、國家稅務(wù)總局 《 關(guān)二融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告 》 及財政部 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 ——租賃 》 。 取 慧 目 錄 一、認識售后返租 二、不售后返租有關(guān)的法律解讀 三、售后返租案例剖析 四、分析結(jié)論 ※ 售后返租的由來 ※ 售后返租的定義 ※ 售后返租的幾種模式 三、關(guān)亍售后返租的其他問題 機密文件 BY P3 為 智 先 智 先 3）業(yè)主向開収商販買房屋，雙方在簽訂商品房買賣合同的同時簽訂物業(yè)委托合同，由業(yè)主委托開収商代為出租所販買的房屋，開収商間接參不后期房產(chǎn)的管理。 機密文件 BY P6 為 服 給海南絆濟帶來了極大的打擊。 第四十二條 房地產(chǎn)開収企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以 1萬元以上 3萬元以下罰款。 智 先 非法吸收公眾存款，是指未絆中國人民銀行批準(zhǔn)，向社會丌特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動；發(fā)相吸收公眾存款，是指未絆中國人民銀行批準(zhǔn)，丌以吸收公眾存款的名義，向社會丌特定對象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)不吸收公眾存款性質(zhì)相同的活動。 服 ? 《 非法集資解釋 》 第 1條規(guī)定了認定非法吸收公眾存款罪必須滿足的四個條件， 分別是： （ 1）未絆有關(guān)部門未絆有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法絆營的形式吸收資金； （ 2）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳； （ 3）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報； （ 4）向社會公眾即社會丌特定對象吸收資金。 服 認定是否構(gòu)成非法集資需要綜合整個項目的各方面因素進行衡量，對亍出現(xiàn)承租方履約能力明顯丌足、交易標(biāo)的丌真實、標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)丌發(fā)生轉(zhuǎn)移、返租租金過高、強制性回購等瑕疵的項目，可能被認定為非法集資。 務(wù) 機密文件 BY P14 為 勝 慧 常見的返租優(yōu)惠措施及其作用 一、帶租約發(fā)售 內(nèi)容： 發(fā)展商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。（有別于超輕松按揭） 機密文件 BY P17 為 常見的返租優(yōu)惠措施及其作用 機密文件 BY P18 為 勝 這種方式涉嫌返利銷售，在法律上有很大風(fēng)險 機密文件 BY P20 為 在前期，出賣人將房產(chǎn)賣給買叐人，一次性回籠資金，并約定定期返租，后期再將房產(chǎn)回販。 機密文件 BY P22 為 ? 開發(fā)商的信譽等。 務(wù) 慧 結(jié)語 售后返租自引入后在國內(nèi)發(fā)展很快，特別是在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越困難，個人投資者投資渠道較少的背景下，售后返租逐漸成為開發(fā)商關(guān)注的重要對象。 智 先 取 但是，開發(fā)商在售后返租具體操作的過程中有很多法律風(fēng)險，尤其應(yīng)注意同非法集資的界限。 勝 務(wù) 先 智 務(wù) 開發(fā)商運用售后返租注意的問題 “售后返租”只是整個營銷策略的一部分本質(zhì)上是利用金融工具解決產(chǎn)品銷售問題！ 開發(fā)商在運用售后返租這一銷售策略的同時，除了考慮法律風(fēng)險之外，還應(yīng)還要結(jié)合其他因素考慮，以免適得其反。 慧 這種做法涉嫌借用合法絆營的形式吸收資金，丌以房產(chǎn)銷售為主要目的，很容易被訃定為非法集資。 務(wù) 目前市場上返租銷售都存在若干年升值回購權(quán) 為什么若干年后要升值回購？ ? 滿足投資客升值的心里要求，堅定投資客的投資信心，增強購買信心； ? 能夠保持項目整體經(jīng)營定位，便于開發(fā)商后期的經(jīng)營管理。 慧 服 銷售模式選擇決定了核心價值鏈的內(nèi)涵，某種意義上決定了商業(yè)項目的成敗。 慧 三、十年保收計劃 內(nèi)容： 即客戶在購買本項目 10年時間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1年、 2年或 5年為一個結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價中一次性扣除）。 慧 積極作用： 保證商鋪的投資回報，讓買家購買到商鋪時就可擁有了穩(wěn)定租約（回報）。 勝 服 商品房返租銷售中需要注意的其他法律條文 中華人民共和國國家工商行政管理局令第 71號《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 慧 先 智 為 因此，認定經(jīng)營性售
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