【正文】 區(qū)域配套教育：高新一中初中部、高中部、市14中、61中、西安文理學(xué)院。項(xiàng)目名稱米羅藍(lán)山發(fā)展商七星地產(chǎn)地理位置高新六路與科技路交匯處開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2005年12月項(xiàng)目類型普通住宅容積率：項(xiàng)目名稱利君明天發(fā)展商西安利君地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置唐興路與丈八北路東南角開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2006年11月18日,項(xiàng)目類型普通住宅容積率：19﹒5%公攤率：景觀主題以園林為主綠化率：42%總建面積15萬(wàn)占地面積： 售樓電話88336868總套數(shù)： 1期共673戶車位數(shù)700工程進(jìn)度：二期建設(shè)中物業(yè)費(fèi)1﹒3交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間： 熱水24小時(shí)熱水采暖地輻射安防：24小時(shí)保安起價(jià)均價(jià)3750最高價(jià)付款方式按揭優(yōu)惠2％，一次性付款優(yōu)惠3％規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟26層，一棟29層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室88。另外，由于西高新的年輕白領(lǐng)階層較多，并且有不少外來(lái)企業(yè)，因此對(duì)公寓有一定需求, 所以西高新的公寓相對(duì)其他城區(qū)也走在了前列，金領(lǐng)公寓、摩登BOBO公寓、高新水晶島、mini國(guó)度等都受到了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。15年來(lái)，西高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位。l 區(qū)域配套發(fā)展需要一段時(shí)間，本項(xiàng)目進(jìn)入易去化緩慢的銷售壓力。l 噪音污染項(xiàng)目位于南二環(huán)路北，由于車輛過(guò)往較多，會(huì)造成一些噪音污染，會(huì)影響到業(yè)主門(mén)的生活。 從本項(xiàng)目到豐慶公園徒步僅5分鐘的路程，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是人們休閑娛樂(lè)的最佳處所。從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)重的有抗性。客源的區(qū)域歸屬概念強(qiáng)、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來(lái)自高新區(qū)的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補(bǔ)充。l 區(qū)域環(huán)境 二 項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)商西安嘉德置業(yè)公司地理位置西二環(huán)與南二環(huán)交界處規(guī)劃性質(zhì)居住用地建筑密度51%占地面積總建面9650建筑密度51%容積率6綠化率停車位26本案l 地理位置根據(jù)《西安市1995~2010年城市總體規(guī)劃》，我市的中心城市范圍為中心集團(tuán)（碑林、新城、蓮湖區(qū)及雁塔、未央、灞橋區(qū)的部分用地）和外圍9個(gè)組團(tuán)（臨潼、韋曲、閻良、紡織城、六村堡、未央、洪慶、涇河和草灘）。市轄八區(qū)五縣，面積9977多平方千米，人口618余萬(wàn)，其中市內(nèi)市區(qū)面積1066平方公里，是我國(guó)西北地區(qū)最大的城市。我們把自己的思維放在這樣的層次上去思考、去操作項(xiàng)目時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“海闊憑魚(yú)躍”，項(xiàng)目的可塑性增加，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這意味著機(jī)會(huì)與成功！E動(dòng)空間項(xiàng)目地處南二環(huán)與西二環(huán)交界處，本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也存在著很大的局限性。在資源整合下的概念引導(dǎo)將成為一種必然趨勢(shì)，最大限度地挖掘和釋放生產(chǎn)力，把內(nèi)、外部資源進(jìn)行最優(yōu)化的組合。北臨渭河，南依終南山，周圍曲流環(huán)繞，有“八水繞長(zhǎng)安”之說(shuō)。 中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)最著名的七大古都之一。 采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過(guò)渭河發(fā)展。 項(xiàng)目位于南二環(huán)與西二環(huán)的交界處高新區(qū)的外沿，東臨占地400畝的豐慶公園，西側(cè)緊鄰80畝規(guī)劃綠地和180米寬唐延路延伸段（擬建），南側(cè)為有著國(guó)畫(huà)山水園林美景的國(guó)家AAA級(jí)住宅小區(qū)——群賢莊，項(xiàng)目西側(cè)唐延路是西安城區(qū)進(jìn)入西高新區(qū)的“北大門(mén)”。 項(xiàng)目位于豐慶公園西側(cè)，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較高。對(duì)多層有一定程度的偏好，但對(duì)高層的抗性表現(xiàn)不明顯。l 潛在客戶地塊介于高新與城西之間，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)。l 區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，消費(fèi)者也是理性的，這種提高并不限于面積求大、居家求奢華、更為重要的是要求所購(gòu)房屋具有良好的宜居性和健康品質(zhì)。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來(lái)愈成為西安房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開(kāi)發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平。夏日景色、大華項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)由四棟30層的純板樓高層圍合而成的國(guó)際風(fēng)范公寓大社區(qū)。教育：高新一中、高新中學(xué)、高新第二學(xué)校、高新二小、高新三幼、西安外事學(xué)院、高新第二學(xué)校 醫(yī)療：高新醫(yī)院 。 銀行： 中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行等。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)由四棟30層的純板樓高層圍合而成的國(guó)際風(fēng)范公寓大社區(qū)。社區(qū)配套臨街商鋪，商業(yè)會(huì)所。萬(wàn)嘉國(guó)際商務(wù)酒店、陽(yáng)光酒店、肯德基、名典咖啡、大香港、匯豐咖啡、萬(wàn)嘉三和酒樓等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所社區(qū)配套休閑廣場(chǎng)、開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)社區(qū)商業(yè)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)主要賣點(diǎn)絕好地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、升值潛力大。區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)樓盤(pán)名稱公園大道中海華庭海佳云頂公園天下西港國(guó)際花園占地面積40畝82畝29456平方米3375平方米規(guī)模32000㎡㎡54000㎡205170㎡90390㎡物業(yè)類型高層小高層高層公寓高層，小高層，公寓高層建筑類型一棟20層高層5棟小高層5棟高層高層和小高層共17棟4棟12層、7棟26層29層高層戶型3/2/2，3/4/2，4/2/2，3/2/2，4/2/2，3/2/2，2/2/1，2/2/1，3/2/1，4/2/2，3/2/2，4/2/34/2/2，3/2/2，面積16021012517010915281165137168均價(jià)38504900385070003850總價(jià)銷售狀態(tài)新房已售完新房已售完尾房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精致裝修主力賣點(diǎn)美觀典雅實(shí)用的大宅空間濃厚的威尼斯風(fēng)情采取公園的造景手法采取公園的造景手法216。區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇216。 兩房占據(jù)主體地位，其次為一房，這兩者為購(gòu)房者的首選房型。216。 區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價(jià)在3700－3900元/平方米的面積在60－90平方米的2/1/1.178。l 區(qū)域購(gòu)房者集中在40歲以下，其中30－35歲比例最高，25－30歲也占有相當(dāng)比例。這種立足于自己民族傳統(tǒng)，以一種開(kāi)放的姿態(tài)去接受學(xué)習(xí)外來(lái)的事物的姿態(tài)不可不謂是一種進(jìn)步。后現(xiàn)代主義建筑的存在。（2）、給本項(xiàng)目的提示：雖然本項(xiàng)目住宅部分的建筑形態(tài)定位是小戶型公寓，但我們沒(méi)有理由因?yàn)槊娣e小而忽視戶型設(shè)計(jì)，有理由相信，只要在設(shè)計(jì)上多下些功夫是完全可以設(shè)計(jì)出既精致又實(shí)用用的小戶型。v 客廳、餐廳做到區(qū)分明確，提高空間利用率。因此，在產(chǎn)品概念上導(dǎo)入：摩登公寓，即超現(xiàn)代SOHO 社區(qū)。營(yíng)造二環(huán)商務(wù)地產(chǎn)“藍(lán)籌股”！從市場(chǎng)的基本情況和項(xiàng)目的基本情況來(lái)看，目前市場(chǎng)上需求的就是本項(xiàng)目的小戶型精裝公寓樓。 （4）目標(biāo)消費(fèi)業(yè)主的置業(yè)目的 v 不愿躋身于混雜的住宅樓中辦公；v 難逾越寫(xiě)字樓的價(jià)格門(mén)檻；v 能夠接受可商可住的公寓辦公樓；v 相對(duì)追求自身企業(yè)形象。l 家庭結(jié)構(gòu)：2人或1人以2人為主，1人為輔。（詳細(xì)內(nèi)容暫略）八 案名分析 本項(xiàng)目無(wú)論是作為居住或者辦公，最主要的劣勢(shì)是體量小，無(wú)法塑造更好辦公或居住環(huán)境，但是作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終需要實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)銷售和入住，就需要整體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、包裝。其三，地址真實(shí)性。 消費(fèi)者攔截訪問(wèn)A、訪問(wèn)對(duì)象樣本同時(shí)滿足以下條件：?城區(qū)家庭的常住居民；?年齡在22—55歲之間；消費(fèi)者經(jīng)常到商業(yè)區(qū)消費(fèi)。本公司確保全部問(wèn)卷具有可復(fù)核性。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整；有不足之處詳盡方案中補(bǔ)充，望諒解！順祝工作順利2007年8月1日。四、實(shí)地執(zhí)行質(zhì)量控制1．訪問(wèn)要求d 訪員必須中立，不引導(dǎo)受訪者，做到客觀公正；d 采用讀錄法（訪問(wèn)員讀出問(wèn)題，調(diào)查對(duì)象回答，訪問(wèn)員記錄），盡量不使受訪對(duì)象看問(wèn)卷；訪問(wèn)員對(duì)于過(guò)濾的樣本量要進(jìn)行詳細(xì)記錄。主要分布于項(xiàng)目周邊及開(kāi)發(fā)區(qū)。一、研究?jī)?nèi)容與目的本項(xiàng)目開(kāi)展市場(chǎng)定位研究的主要目的是確定項(xiàng)目做不做的問(wèn)題，以及解決做什么的問(wèn)題，甚至部分為如何做的問(wèn)題。本項(xiàng)目體量小，根據(jù)地段和區(qū)域限制作為商住功能是本項(xiàng)目的基本定位，案名的創(chuàng)意原則： 有動(dòng)感； 大氣； 上口； 適合功能定位； 適合項(xiàng)目風(fēng)格定位；建議案名： 備選案名：九 市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)報(bào)告主要結(jié)論摘要本次市調(diào)真實(shí)性非常高。組成家庭時(shí)間不太長(zhǎng)，注重溫馨浪漫。25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時(shí)尚一族”。因此將本項(xiàng)目的主題定位在公寓上，通過(guò)核心戶型的競(jìng)爭(zhēng)力贏得市場(chǎng)。它起源于上世紀(jì)８０年代的紐約，因?yàn)樗囆g(shù)家云集而出名?？梢愿淖龀芍苓叺男蓍e娛樂(lè)場(chǎng)所。建筑面積：30—120平方米。同樣在一定程度上滿足了人們的需要。后現(xiàn)代建筑的美感，首先是在色彩，那些長(zhǎng)期生活在一片灰色的城市中的男女們，走到大街上。l 整體素質(zhì)較高，對(duì)新鮮事物有較快的接收能力.l 目前價(jià)格因素為購(gòu)房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)