【正文】 圍】——優(yōu)越的居住文化好房子的第三個標準要看樓盤規(guī)模。好房子標準之四【】 ——低密度生活、親地物業(yè)低密度的房子最大的優(yōu)點在于自然和環(huán)境的連接，減少了戶與戶之間的視覺干擾，更加重視私密性，通風采光優(yōu)良。高綠化率是現(xiàn)代高品質(zhì)生活的一種需求，在滿足人們視覺美感享受的同時，對人體健康也有很重要的意義。 好房子標準之七【院落共享空間】——藏風聚氣，私密院落在建筑空間中引入自然空間的方式來改善內(nèi)部小氣候，陽光，植物等自然要素被引入了建筑組團內(nèi)部，宜人的尺度構成富有人情味的居住空間。菲詩艾倫項目，通過創(chuàng)新產(chǎn)品設計，有效節(jié)省空間，減少公攤面積等措施，使小高層實用率達90％，多層洋房實用率達95%，江景別墅實用率達100%，為客戶提供真正高性價比的品質(zhì)物業(yè)。配套服務篇好房子標準之十【物業(yè)管理國際標準】——韶關最苛刻的三層九重防范系統(tǒng)第一層周界防范：第一重：社區(qū)全封閉式管理系統(tǒng)第二重：周界數(shù)字攝像監(jiān)控系統(tǒng)第三重：周界安防阻擋報警系統(tǒng)第四重：出入口IC卡智能管理系統(tǒng)第五重：紅外線監(jiān)控系統(tǒng)第二層社區(qū)防范：第六重：社區(qū)數(shù)字攝像監(jiān)控系統(tǒng)第七重：社區(qū)24小時電子巡控系統(tǒng)第三層入戶防范：第八重：入戶呼叫系統(tǒng)第九重：室內(nèi)報警系統(tǒng)加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。162。162?！镑攘Α庇兄鴱娏业囊曈X吸引和空間想象力，暗示本項目有著良好的市場預期。 ◎藝術的、人文的藝術和人文的生活概念，是一種歷史而厚重的文化積淀，使項目形象具有豐富的文化內(nèi)涵和迷人的藝術氣質(zhì)，嚴格區(qū)分市場上空洞的、乏味的、沒有藝術內(nèi)涵的概念營銷。影響置業(yè)者選擇的最重要因素根據(jù)同致行對市場的長期觀察和總結，影響置業(yè)者決定購買高端物業(yè)的最重要因素為：品質(zhì)、交通、價格。選擇購買最低價格的計算C = ，∑qn = 77，∑tn = 55。要切實做到低開高走，兩個難點在于：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度，必須做到調(diào)幅要“小”、調(diào)頻要“頻”。第三篇 營銷戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略構思： 從市場鋪墊——價值訴求——品味訴求——生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略+形象擴張整合營銷我們顛覆市場，制定全新的好房子、好生活的評估體系和評估標準，樹立項目品質(zhì)、格調(diào)的高端物業(yè)形象，同時結合銷售，制造市場熱點，使項目的推廣達到前所未有、耳目一新的全新效果，最終實現(xiàn)7個月100%的銷售率，實現(xiàn)良好的預期均價。菲詩艾倫項目在推廣方面應準確控制： 各項能賣什么不能賣什么1未來現(xiàn)狀2親地繁華3資源配套4風情傳統(tǒng)5價值價格6高尚奢侈7品味尊貴8文化個性上表為項目差異性賣點表現(xiàn)策略控制的原則，是營銷推廣的指引及調(diào)性。3第二強銷期品味營銷“菲詩艾倫的生活格調(diào)”；４尾盤沖刺期生活營銷“魅力中央 上流生活。我們本階段的主要工作有：為外展點的開放、為內(nèi)部認購活動的客戶積累而準備。 中心南移西聯(lián)，韶關高速邁向文明新篇章；內(nèi)容：原因、承載史命、高速發(fā)展、未來。 商會對中心區(qū)經(jīng)濟吸引的看法；216。 公務員置業(yè)態(tài)度期待；216。時間：05年12月中－06年3月中（過年期間）主題：城市中心南移，西聯(lián)成就韶關未來。媒體：樓體戶外＋北江橋東段戶外（戶外形象齊步統(tǒng)一）；說明：位于人流量大、城市中心地段火車站的近1500平米巨型樓體戶外廣告，昭示性強、傳播面廣。C、 外展點開放（）C1：意義178。對豐富項目形象、令目標客戶群詳盡了解項目有直接的功效。 但是，在認籌之前必須確認是否以卡號順序選房。 產(chǎn)品介紹會；178。 紅酒會；178。 ：報版（硬＋軟）——“西班牙空降韶關，新城市生活革命”訴求：“12月24日，外展點開放”。30萬平米西班牙風情島生活”訴求：項目營銷主題、賣點解讀、內(nèi)部認購；從營銷效果的角度來看，應根據(jù)階段的主題而調(diào)整畫面表現(xiàn)。事項：n 入島通道178。 城市公園完工開放（百旺大橋下）具體路線及經(jīng)典，根據(jù)園林最終方案深入細化。 風格：風格不同；參見《樣板房風格建議》；n 導示系統(tǒng)178。②如果客戶積累太多，則公開解籌當天抽號決定選房順序——抽簽選房，此種方式的前提是VIP客戶認籌量是推出單位數(shù)量的3倍以上。 風格：溫馨提示、西班牙特色；通過前期集中、高密度的宣傳，項目擁有一批誠意客戶，如何讓誠意客戶進一步堅定購買信心？通過“好房子自己會說話”的現(xiàn)場體驗營銷，給客戶以未來生活的親身嘗試，最終征服客戶購買。 標準：交樓；178。 百旺大橋178。第三階段：公開發(fā)售期發(fā)售信息推廣開盤活動示范區(qū)開放【營銷控制】： 時間：06年3月底——6月主題：“魅力西班牙，生活新紀元。 ～：戶外、電視、報紙等各媒體——“西班牙空降韶關，新城市生活革命”訴求：項目營銷主題、賣點解讀、內(nèi)部認購；方案2：178。 現(xiàn)場VIP認購組織；（另提專題活動方案）如不以新聞發(fā)布會的方式，而當天以外展場為認購場地，則需在現(xiàn)場組織內(nèi)部認購活動，我司將提出認購專案。 城市規(guī)劃部門；178。 優(yōu)先選房權；解籌選房活動，只針對VIP客戶；178。形式：戶外、報版（硬＋軟）、電視說明：為發(fā)布 “外展點開放”信息，同時傳遞項目初形象，以吸引潛在客戶深入來訪外展點，我們必須通過整版硬廣及大幅軟文廣告相結合進行宣傳，尤其告知項目目標客戶群之一的公務員。 內(nèi)部認購場地；C2：外展點功能要求178。菲詩艾倫”項目充滿充滿好奇與期待。人們會自然地聯(lián)想到自己將與新中心區(qū)、與西聯(lián)發(fā)生各種方面關系，更多的人認為——到西聯(lián)居住！本階段的核心目標是奠定“韶關第一盤”高形象，迅速擴張市場、為銷售階段聚集目標客戶。 商賈名流對新中心區(qū)居住的看法；216。 對比新、老中心生活圈規(guī)劃； 內(nèi)容：市政設施、生活配套、自然環(huán)境、居住質(zhì)量、未來前景。 新中心區(qū)之國際級、現(xiàn)代化標準功能解讀；內(nèi)容：市政設施、功能組團、未來預期。生活理念手冊；導示牌、展板設計具有營銷主題（西班牙、高品質(zhì)）看樓專車包裝接送客戶到現(xiàn)場的中巴外車身；4現(xiàn)場物料及工作風車設計及制作西班牙風格、標志構筑物之一；會所及售樓處設計施工滿足銷售功能的會所，體顯尊貴園林設計及施工詳見《園林設計建議》入戶大堂設計符合入伙標準的高品質(zhì)大堂；樣板房設計主題＋概念樣板房，及戶型銘牌；導示系統(tǒng)具有西班牙特色的品質(zhì)導示牌戶型單張（手繪、平面設計）手繪體現(xiàn)品質(zhì)、平面解讀戶型《樓書》產(chǎn)品解讀綜合樓書第二階段：市場預熱期南郊區(qū)域炒作形象加強外展點開放內(nèi)部認購項目炒作項目形象面市【預熱步驟】： (一) 市場預熱期1：南郊區(qū)域炒作時間：05年12月初中旬主題：城市中心南移，西聯(lián)成就韶關未來。我司調(diào)查顯示，由于韶關房地產(chǎn)市場的需求量相對較小，市場項目的內(nèi)部認購期約為3－5個月，相對較長。 推廣主題延展（營銷概念）通過對房地產(chǎn)市場營銷推廣的長期、深入研究及綜合多個樓盤實操經(jīng)驗，同致行認為：任何一個成功的項目推廣，必須嚴格把握各階段的推廣主題緊密圍繞該項目營銷核心有序有效開展，給市場一個系統(tǒng)連續(xù)、深刻豐富、品質(zhì)與創(chuàng)新同在的市場形象，在短時間內(nèi)提高項目知名度，全方位提升項目及發(fā)展商美譽度。菲詩艾倫產(chǎn)生良好的預期（生活臺歷——好房子的標準發(fā)放）；進而是對居住價值、生活品位的訴求（格調(diào)樓市面市）和對產(chǎn)品亮點的深入挖掘（戶型手冊發(fā)放），使整個營銷推廣過程承接有序、緊湊合理。 內(nèi)部認購時，價格較低，才能吸引客戶，真正做到高尚的物業(yè)、平實的價格?！苩n /C = 2314元/平方米也就說明，在本項目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評定條件下，本項目的總體均價水平可達到2314元/㎡。（2）交通因素t（traffic）100分為滿分分 項內(nèi) 容打 分滿分t距離距城市中心區(qū)距離1—15530距其他各區(qū)距離1—52距片區(qū)中心距離1—54距火車站、機場距離1—53t時間到主要干道時間5—10730到最近公交樞紐時間5—106到市區(qū)最近繁華商圈時間5—106t交通組織軌道交通1—15530公交線路1—105小區(qū)接駁交通1—53t停車地面停車1—4310地下停車1—66總計55100我們認為，本項目可得55分。 畢加索《公爵夫人的服裝設計》 超現(xiàn)實主義畫家達利作品◎運動的、休閑的西班牙人喜歡旅游、酷愛戶外活動，對足球、登山、及自行車等運動情有獨鐘。生 活：突出項目的居家品質(zhì)，生活味道濃厚，最大化界定目標客戶群體。需求戶型3房2廳2衛(wèi)（洋房和小高層）年齡結構3545歲家庭結構三口之家，或三代同堂型家庭居住片區(qū)多為項目周邊客戶，區(qū)縣的客戶較少生活習慣生活規(guī)律固定，偶爾也會忙于應酬，閑暇時刻喜歡讀書看報，有一定的文化品位，注重精神的愉悅和享受付款方式一次性/按揭1020年職業(yè)構成細節(jié)特征描述韶冶、韶鋼集團高層領導主管、工程師為了改善居住環(huán)境，購買三房作為自住，喜歡選擇距離工作地點較近的物業(yè)，方便工作和照顧家庭電廠中高層領導及員工收入穩(wěn)定，擁有自有物業(yè)，再次購房作為改善居住環(huán)境的需求，一次性到位兼有長遠居住的考慮粵北醫(yī)院醫(yī)師、主任及醫(yī)院中高層管理人員已工作七八年，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，具有強烈改善住房的需求本地政府公務員及區(qū)縣級的當?shù)仡I導此類客戶多為二次或多次置業(yè)，有個人灰色收入，購房兼有處置閑散資金、投資保值的考慮個體經(jīng)營餐飲、商業(yè)老板資金充裕，注重實惠，好面子，信口碑，購買三房作為自住或投資n 二級主力客戶（144167㎡的TOWNHOUSE客戶）共性特征描述：擁有個人實業(yè)，經(jīng)常出入高檔消費場所，有強烈的尊崇感，渴望得到社會認同和體現(xiàn)自身的價值，對事物有著強烈的主觀色彩和個人喜好判斷力，但同時受高層名流影響易于被引導；擁有多套物業(yè)，再次購置物業(yè)不僅是出于對居住的簡單需求，而是對自己身份和地位的表現(xiàn)，同時是對稀缺江景資源的占有；注重個人身體健康，有著強烈的及時享樂思想，有很強的決策力，對總價有一定的控制。162。以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務、專項業(yè)務和特色業(yè)務的服務，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應性一個優(yōu)秀的戶型應該具備以下基本的條件：首先，相關尺寸大小及空間布局應符合人體工程學；其次，功能健全、布局合理、面積搭配合理；第三，滿足健康要求，做到干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，出入動線流暢，南北通透，采光良好；第四，滿足彈性化空間，以適應消費者對戶型的個性化裝修創(chuàng)造；第五、應該與周邊的環(huán)境相互協(xié)調(diào)，避免對視，有良好的景觀視野等。院落建筑是符合當今科技的發(fā)展和未來的建筑形式的，是一種新概念的住宅。㎡，％，真正天然氧吧里的健康生活！好房子標準之六【建筑風格經(jīng)典】——經(jīng)得起時間檢驗的建筑歷史是不可以更改的，我們卻能創(chuàng)造經(jīng)典的未來！因時因勢地創(chuàng)造最適宜居住的、具有生命力的、具有參考價值和歷史意義的建筑，追求線條的美感，使建筑成為一道可以欣賞的靚麗城市風景，同時富有深厚的文化底蘊。居住密度直接影響人們居住的整體品質(zhì)。大規(guī)模是開發(fā)商實力的重要體現(xiàn)，它使社區(qū)大面積景觀規(guī)劃和完善生活配套要求成為可能，也是提升社區(qū)管理水平、降低單方管理成本的基礎；大的社區(qū)對社會有較大的影響，政府也會提供很大的支持和保證，使大社區(qū)無論從市政配套還是周邊環(huán)境，都將使大社區(qū)里的居住者受益；大社區(qū)具有溫馨、和諧、豐富的社區(qū)文化氛圍。韶關中心向南轉(zhuǎn)移，西聯(lián)片區(qū)將成為城市未來新的CBD(市中心)，龍洲島人，因宅而立；宅，因人得存。引導：建議為女性，主要負責配合售樓員作好銷售現(xiàn)場接待、樣板房接待、賣場和樣板房保潔等。2）物業(yè)管理公司選取建議我司認為如采用物業(yè)管理顧問的方式，可選擇知名品牌物管公司合作，如“萬科”“中?！薄敖鸬亍钡?，既突出項目品質(zhì)，又符合區(qū)域競爭戰(zhàn)略。（六）情景體驗營銷好的視覺系統(tǒng)，可以縮短銷售的過程。216。（三）產(chǎn)品亮點挖掘優(yōu)良生活是從好的住所開始的。龍洲島 “江島”環(huán)境“江心小島”，天賦優(yōu)越，擁有“江島”資源，可謂離塵不離城，既可享受新城市中心的市政配套，又可獨享小島內(nèi)部資源，為本項目成就高尚居住區(qū)打下了堅實的基礎。菲詩艾倫擁有絕對優(yōu)勢的市場競爭力。系統(tǒng)的價值體系構筑，為營銷推廣提供明確的思路和方向，在對市場深刻認知的基礎上，通過賣點提煉、產(chǎn)品亮點挖掘、生活概念導入、情景體驗營銷和軟環(huán)境的營造等方法構筑項目核心的價值體系，使龍洲島178。 異域風情歐陸風情建筑因其建筑語言豐富，符號性識別性強，建筑輪廓優(yōu)美，天際線豐富，與中國傳統(tǒng)的建筑有相通之處，充分尊重人的居住感受體驗等特點易于被市場接受，厭倦于火柴盒、桌子腿的呆板無奇，白瓷磚、摸灰墻的千面一色，視覺審美陷入疲勞，韶關人民渴望有所突破，渴望一場久違了的居住革命。我們要讓客戶真切體驗到獨占一島的優(yōu)越感，從澳洲到西班牙，島居都是一種的尊崇身份和優(yōu)越地位的象征，利用島的優(yōu)勢舉辦系列風情文化活動，讓客戶真實體驗優(yōu)越居住環(huán)境，衍生自豪感，并在推廣物料制作中加以渲染。 主入口主要考慮住民的通行功能，注意在門禁、通行功能上的考慮，保證住民的安全和暢通；同時，“門面”的風格是住民將來選擇住所的另一個重要因素，因此要營造