【正文】 圍】——優(yōu)越的居住文化好房子的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看樓盤規(guī)模。好房子標(biāo)準(zhǔn)之四【】 ——低密度生活、親地物業(yè)低密度的房子最大的優(yōu)點(diǎn)在于自然和環(huán)境的連接，減少了戶與戶之間的視覺干擾，更加重視私密性，通風(fēng)采光優(yōu)良。高綠化率是現(xiàn)代高品質(zhì)生活的一種需求，在滿足人們視覺美感享受的同時(shí)，對(duì)人體健康也有很重要的意義。 好房子標(biāo)準(zhǔn)之七【院落共享空間】——藏風(fēng)聚氣，私密院落在建筑空間中引入自然空間的方式來改善內(nèi)部小氣候，陽光，植物等自然要素被引入了建筑組團(tuán)內(nèi)部，宜人的尺度構(gòu)成富有人情味的居住空間。菲詩艾倫項(xiàng)目，通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有效節(jié)省空間，減少公攤面積等措施，使小高層實(shí)用率達(dá)90％，多層洋房實(shí)用率達(dá)95%，江景別墅實(shí)用率達(dá)100%，為客戶提供真正高性價(jià)比的品質(zhì)物業(yè)。配套服務(wù)篇好房子標(biāo)準(zhǔn)之十【物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)】——韶關(guān)最苛刻的三層九重防范系統(tǒng)第一層周界防范：第一重：社區(qū)全封閉式管理系統(tǒng)第二重：周界數(shù)字?jǐn)z像監(jiān)控系統(tǒng)第三重：周界安防阻擋報(bào)警系統(tǒng)第四重：出入口IC卡智能管理系統(tǒng)第五重：紅外線監(jiān)控系統(tǒng)第二層社區(qū)防范：第六重：社區(qū)數(shù)字?jǐn)z像監(jiān)控系統(tǒng)第七重：社區(qū)24小時(shí)電子巡控系統(tǒng)第三層入戶防范：第八重：入戶呼叫系統(tǒng)第九重：室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。162。162?！镑攘Α庇兄鴱?qiáng)烈的視覺吸引和空間想象力，暗示本項(xiàng)目有著良好的市場預(yù)期。 ◎藝術(shù)的、人文的藝術(shù)和人文的生活概念，是一種歷史而厚重的文化積淀，使項(xiàng)目形象具有豐富的文化內(nèi)涵和迷人的藝術(shù)氣質(zhì)，嚴(yán)格區(qū)分市場上空洞的、乏味的、沒有藝術(shù)內(nèi)涵的概念營銷。影響置業(yè)者選擇的最重要因素根據(jù)同致行對(duì)市場的長期觀察和總結(jié)，影響置業(yè)者決定購買高端物業(yè)的最重要因素為：品質(zhì)、交通、價(jià)格。選擇購買最低價(jià)格的計(jì)算C = ，∑qn = 77，∑tn = 55。要切實(shí)做到低開高走，兩個(gè)難點(diǎn)在于：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度，必須做到調(diào)幅要“小”、調(diào)頻要“頻”。第三篇 營銷戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略構(gòu)思： 從市場鋪墊——價(jià)值訴求——品味訴求——生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略+形象擴(kuò)張整合營銷我們顛覆市場，制定全新的好房子、好生活的評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，樹立項(xiàng)目品質(zhì)、格調(diào)的高端物業(yè)形象，同時(shí)結(jié)合銷售，制造市場熱點(diǎn)，使項(xiàng)目的推廣達(dá)到前所未有、耳目一新的全新效果，最終實(shí)現(xiàn)7個(gè)月100%的銷售率，實(shí)現(xiàn)良好的預(yù)期均價(jià)。菲詩艾倫項(xiàng)目在推廣方面應(yīng)準(zhǔn)確控制： 各項(xiàng)能賣什么不能賣什么1未來現(xiàn)狀2親地繁華3資源配套4風(fēng)情傳統(tǒng)5價(jià)值價(jià)格6高尚奢侈7品味尊貴8文化個(gè)性上表為項(xiàng)目差異性賣點(diǎn)表現(xiàn)策略控制的原則，是營銷推廣的指引及調(diào)性。3第二強(qiáng)銷期品味營銷“菲詩艾倫的生活格調(diào)”；４尾盤沖刺期生活營銷“魅力中央 上流生活。我們本階段的主要工作有：為外展點(diǎn)的開放、為內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)的客戶積累而準(zhǔn)備。 中心南移西聯(lián)，韶關(guān)高速邁向文明新篇章；內(nèi)容：原因、承載史命、高速發(fā)展、未來。 商會(huì)對(duì)中心區(qū)經(jīng)濟(jì)吸引的看法；216。 公務(wù)員置業(yè)態(tài)度期待；216。時(shí)間：05年12月中－06年3月中（過年期間）主題：城市中心南移，西聯(lián)成就韶關(guān)未來。媒體：樓體戶外＋北江橋東段戶外（戶外形象齊步統(tǒng)一）；說明：位于人流量大、城市中心地段火車站的近1500平米巨型樓體戶外廣告，昭示性強(qiáng)、傳播面廣。C、 外展點(diǎn)開放（）C1：意義178。對(duì)豐富項(xiàng)目形象、令目標(biāo)客戶群詳盡了解項(xiàng)目有直接的功效。 但是，在認(rèn)籌之前必須確認(rèn)是否以卡號(hào)順序選房。 產(chǎn)品介紹會(huì)；178。 紅酒會(huì)；178。 ：報(bào)版（硬＋軟）——“西班牙空降韶關(guān)，新城市生活革命”訴求：“12月24日，外展點(diǎn)開放”。30萬平米西班牙風(fēng)情島生活”訴求：項(xiàng)目營銷主題、賣點(diǎn)解讀、內(nèi)部認(rèn)購；從營銷效果的角度來看，應(yīng)根據(jù)階段的主題而調(diào)整畫面表現(xiàn)。事項(xiàng)：n 入島通道178。 城市公園完工開放（百旺大橋下）具體路線及經(jīng)典，根據(jù)園林最終方案深入細(xì)化。 風(fēng)格：風(fēng)格不同；參見《樣板房風(fēng)格建議》；n 導(dǎo)示系統(tǒng)178。②如果客戶積累太多，則公開解籌當(dāng)天抽號(hào)決定選房順序——抽簽選房，此種方式的前提是VIP客戶認(rèn)籌量是推出單位數(shù)量的3倍以上。 風(fēng)格：溫馨提示、西班牙特色；通過前期集中、高密度的宣傳，項(xiàng)目擁有一批誠意客戶，如何讓誠意客戶進(jìn)一步堅(jiān)定購買信心？通過“好房子自己會(huì)說話”的現(xiàn)場體驗(yàn)營銷，給客戶以未來生活的親身嘗試，最終征服客戶購買。 標(biāo)準(zhǔn)：交樓；178。 百旺大橋178。第三階段：公開發(fā)售期發(fā)售信息推廣開盤活動(dòng)示范區(qū)開放【營銷控制】： 時(shí)間：06年3月底——6月主題：“魅力西班牙，生活新紀(jì)元。 ～：戶外、電視、報(bào)紙等各媒體——“西班牙空降韶關(guān)，新城市生活革命”訴求：項(xiàng)目營銷主題、賣點(diǎn)解讀、內(nèi)部認(rèn)購；方案2：178。 現(xiàn)場VIP認(rèn)購組織；（另提專題活動(dòng)方案）如不以新聞發(fā)布會(huì)的方式，而當(dāng)天以外展場為認(rèn)購場地，則需在現(xiàn)場組織內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)，我司將提出認(rèn)購專案。 城市規(guī)劃部門；178。 優(yōu)先選房權(quán)；解籌選房活動(dòng)，只針對(duì)VIP客戶；178。形式：戶外、報(bào)版（硬＋軟）、電視說明：為發(fā)布 “外展點(diǎn)開放”信息，同時(shí)傳遞項(xiàng)目初形象，以吸引潛在客戶深入來訪外展點(diǎn)，我們必須通過整版硬廣及大幅軟文廣告相結(jié)合進(jìn)行宣傳，尤其告知項(xiàng)目目標(biāo)客戶群之一的公務(wù)員。 內(nèi)部認(rèn)購場地；C2：外展點(diǎn)功能要求178。菲詩艾倫”項(xiàng)目充滿充滿好奇與期待。人們會(huì)自然地聯(lián)想到自己將與新中心區(qū)、與西聯(lián)發(fā)生各種方面關(guān)系，更多的人認(rèn)為——到西聯(lián)居?。”倦A段的核心目標(biāo)是奠定“韶關(guān)第一盤”高形象，迅速擴(kuò)張市場、為銷售階段聚集目標(biāo)客戶。 商賈名流對(duì)新中心區(qū)居住的看法；216。 對(duì)比新、老中心生活圈規(guī)劃； 內(nèi)容：市政設(shè)施、生活配套、自然環(huán)境、居住質(zhì)量、未來前景。 新中心區(qū)之國際級(jí)、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)功能解讀；內(nèi)容：市政設(shè)施、功能組團(tuán)、未來預(yù)期。生活理念手冊(cè)；導(dǎo)示牌、展板設(shè)計(jì)具有營銷主題（西班牙、高品質(zhì)）看樓專車包裝接送客戶到現(xiàn)場的中巴外車身；4現(xiàn)場物料及工作風(fēng)車設(shè)計(jì)及制作西班牙風(fēng)格、標(biāo)志構(gòu)筑物之一；會(huì)所及售樓處設(shè)計(jì)施工滿足銷售功能的會(huì)所，體顯尊貴園林設(shè)計(jì)及施工詳見《園林設(shè)計(jì)建議》入戶大堂設(shè)計(jì)符合入伙標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)大堂；樣板房設(shè)計(jì)主題＋概念樣板房，及戶型銘牌；導(dǎo)示系統(tǒng)具有西班牙特色的品質(zhì)導(dǎo)示牌戶型單張（手繪、平面設(shè)計(jì)）手繪體現(xiàn)品質(zhì)、平面解讀戶型《樓書》產(chǎn)品解讀綜合樓書第二階段：市場預(yù)熱期南郊區(qū)域炒作形象加強(qiáng)外展點(diǎn)開放內(nèi)部認(rèn)購項(xiàng)目炒作項(xiàng)目形象面市【預(yù)熱步驟】： (一) 市場預(yù)熱期1：南郊區(qū)域炒作時(shí)間：05年12月初中旬主題：城市中心南移，西聯(lián)成就韶關(guān)未來。我司調(diào)查顯示，由于韶關(guān)房地產(chǎn)市場的需求量相對(duì)較小，市場項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期約為3－5個(gè)月，相對(duì)較長。 推廣主題延展（營銷概念）通過對(duì)房地產(chǎn)市場營銷推廣的長期、深入研究及綜合多個(gè)樓盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，同致行認(rèn)為：任何一個(gè)成功的項(xiàng)目推廣，必須嚴(yán)格把握各階段的推廣主題緊密圍繞該項(xiàng)目營銷核心有序有效開展，給市場一個(gè)系統(tǒng)連續(xù)、深刻豐富、品質(zhì)與創(chuàng)新同在的市場形象，在短時(shí)間內(nèi)提高項(xiàng)目知名度，全方位提升項(xiàng)目及發(fā)展商美譽(yù)度。菲詩艾倫產(chǎn)生良好的預(yù)期（生活臺(tái)歷——好房子的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放）；進(jìn)而是對(duì)居住價(jià)值、生活品位的訴求（格調(diào)樓市面市）和對(duì)產(chǎn)品亮點(diǎn)的深入挖掘（戶型手冊(cè)發(fā)放），使整個(gè)營銷推廣過程承接有序、緊湊合理。 內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，價(jià)格較低，才能吸引客戶，真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格?！苩n /C = 2314元/平方米也就說明，在本項(xiàng)目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評(píng)定條件下，本項(xiàng)目的總體均價(jià)水平可達(dá)到2314元/㎡。（2）交通因素t（traffic）100分為滿分分 項(xiàng)內(nèi) 容打 分滿分t距離距城市中心區(qū)距離1—15530距其他各區(qū)距離1—52距片區(qū)中心距離1—54距火車站、機(jī)場距離1—53t時(shí)間到主要干道時(shí)間5—10730到最近公交樞紐時(shí)間5—106到市區(qū)最近繁華商圈時(shí)間5—106t交通組織軌道交通1—15530公交線路1—105小區(qū)接駁交通1—53t停車地面停車1—4310地下停車1—66總計(jì)55100我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得55分。 畢加索《公爵夫人的服裝設(shè)計(jì)》 超現(xiàn)實(shí)主義畫家達(dá)利作品◎運(yùn)動(dòng)的、休閑的西班牙人喜歡旅游、酷愛戶外活動(dòng)，對(duì)足球、登山、及自行車等運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)鐘。生 活：突出項(xiàng)目的居家品質(zhì)，生活味道濃厚，最大化界定目標(biāo)客戶群體。需求戶型3房2廳2衛(wèi)（洋房和小高層）年齡結(jié)構(gòu)3545歲家庭結(jié)構(gòu)三口之家，或三代同堂型家庭居住片區(qū)多為項(xiàng)目周邊客戶，區(qū)縣的客戶較少生活習(xí)慣生活規(guī)律固定，偶爾也會(huì)忙于應(yīng)酬，閑暇時(shí)刻喜歡讀書看報(bào)，有一定的文化品位，注重精神的愉悅和享受付款方式一次性/按揭1020年職業(yè)構(gòu)成細(xì)節(jié)特征描述韶冶、韶鋼集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)主管、工程師為了改善居住環(huán)境，購買三房作為自住，喜歡選擇距離工作地點(diǎn)較近的物業(yè)，方便工作和照顧家庭電廠中高層領(lǐng)導(dǎo)及員工收入穩(wěn)定，擁有自有物業(yè)，再次購房作為改善居住環(huán)境的需求，一次性到位兼有長遠(yuǎn)居住的考慮粵北醫(yī)院醫(yī)師、主任及醫(yī)院中高層管理人員已工作七八年，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，具有強(qiáng)烈改善住房的需求本地政府公務(wù)員及區(qū)縣級(jí)的當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)此類客戶多為二次或多次置業(yè)，有個(gè)人灰色收入，購房兼有處置閑散資金、投資保值的考慮個(gè)體經(jīng)營餐飲、商業(yè)老板資金充裕，注重實(shí)惠，好面子，信口碑，購買三房作為自住或投資n 二級(jí)主力客戶（144167㎡的TOWNHOUSE客戶）共性特征描述：擁有個(gè)人實(shí)業(yè)，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場所，有強(qiáng)烈的尊崇感，渴望得到社會(huì)認(rèn)同和體現(xiàn)自身的價(jià)值，對(duì)事物有著強(qiáng)烈的主觀色彩和個(gè)人喜好判斷力，但同時(shí)受高層名流影響易于被引導(dǎo)；擁有多套物業(yè)，再次購置物業(yè)不僅是出于對(duì)居住的簡單需求，而是對(duì)自己身份和地位的表現(xiàn)，同時(shí)是對(duì)稀缺江景資源的占有；注重個(gè)人身體健康，有著強(qiáng)烈的及時(shí)享樂思想，有很強(qiáng)的決策力，對(duì)總價(jià)有一定的控制。162。以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性一個(gè)優(yōu)秀的戶型應(yīng)該具備以下基本的條件：首先，相關(guān)尺寸大小及空間布局應(yīng)符合人體工程學(xué)；其次，功能健全、布局合理、面積搭配合理；第三，滿足健康要求，做到干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，出入動(dòng)線流暢，南北通透，采光良好；第四，滿足彈性化空間，以適應(yīng)消費(fèi)者對(duì)戶型的個(gè)性化裝修創(chuàng)造；第五、應(yīng)該與周邊的環(huán)境相互協(xié)調(diào)，避免對(duì)視，有良好的景觀視野等。院落建筑是符合當(dāng)今科技的發(fā)展和未來的建筑形式的，是一種新概念的住宅。㎡，％，真正天然氧吧里的健康生活！好房子標(biāo)準(zhǔn)之六【建筑風(fēng)格經(jīng)典】——經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的建筑歷史是不可以更改的，我們卻能創(chuàng)造經(jīng)典的未來！因時(shí)因勢地創(chuàng)造最適宜居住的、具有生命力的、具有參考價(jià)值和歷史意義的建筑，追求線條的美感，使建筑成為一道可以欣賞的靚麗城市風(fēng)景，同時(shí)富有深厚的文化底蘊(yùn)。居住密度直接影響人們居住的整體品質(zhì)。大規(guī)模是開發(fā)商實(shí)力的重要體現(xiàn)，它使社區(qū)大面積景觀規(guī)劃和完善生活配套要求成為可能，也是提升社區(qū)管理水平、降低單方管理成本的基礎(chǔ)；大的社區(qū)對(duì)社會(huì)有較大的影響，政府也會(huì)提供很大的支持和保證，使大社區(qū)無論從市政配套還是周邊環(huán)境，都將使大社區(qū)里的居住者受益；大社區(qū)具有溫馨、和諧、豐富的社區(qū)文化氛圍。韶關(guān)中心向南轉(zhuǎn)移，西聯(lián)片區(qū)將成為城市未來新的CBD(市中心)，龍洲島人，因宅而立；宅，因人得存。引導(dǎo)：建議為女性，主要負(fù)責(zé)配合售樓員作好銷售現(xiàn)場接待、樣板房接待、賣場和樣板房保潔等。2）物業(yè)管理公司選取建議我司認(rèn)為如采用物業(yè)管理顧問的方式，可選擇知名品牌物管公司合作，如“萬科”“中?！薄敖鸬亍钡?，既突出項(xiàng)目品質(zhì)，又符合區(qū)域競爭戰(zhàn)略。（六）情景體驗(yàn)營銷好的視覺系統(tǒng)，可以縮短銷售的過程。216。（三）產(chǎn)品亮點(diǎn)挖掘優(yōu)良生活是從好的住所開始的。龍洲島 “江島”環(huán)境“江心小島”，天賦優(yōu)越，擁有“江島”資源，可謂離塵不離城，既可享受新城市中心的市政配套，又可獨(dú)享小島內(nèi)部資源，為本項(xiàng)目成就高尚居住區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。菲詩艾倫擁有絕對(duì)優(yōu)勢的市場競爭力。系統(tǒng)的價(jià)值體系構(gòu)筑，為營銷推廣提供明確的思路和方向，在對(duì)市場深刻認(rèn)知的基礎(chǔ)上，通過賣點(diǎn)提煉、產(chǎn)品亮點(diǎn)挖掘、生活概念導(dǎo)入、情景體驗(yàn)營銷和軟環(huán)境的營造等方法構(gòu)筑項(xiàng)目核心的價(jià)值體系，使龍洲島178。 異域風(fēng)情歐陸風(fēng)情建筑因其建筑語言豐富，符號(hào)性識(shí)別性強(qiáng)，建筑輪廓優(yōu)美，天際線豐富，與中國傳統(tǒng)的建筑有相通之處，充分尊重人的居住感受體驗(yàn)等特點(diǎn)易于被市場接受，厭倦于火柴盒、桌子腿的呆板無奇，白瓷磚、摸灰墻的千面一色，視覺審美陷入疲勞，韶關(guān)人民渴望有所突破，渴望一場久違了的居住革命。我們要讓客戶真切體驗(yàn)到獨(dú)占一島的優(yōu)越感，從澳洲到西班牙，島居都是一種的尊崇身份和優(yōu)越地位的象征，利用島的優(yōu)勢舉辦系列風(fēng)情文化活動(dòng)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn)優(yōu)越居住環(huán)境，衍生自豪感，并在推廣物料制作中加以渲染。 主入口主要考慮住民的通行功能，注意在門禁、通行功能上的考慮，保證住民的安全和暢通；同時(shí)，“門面”的風(fēng)格是住民將來選擇住所的另一個(gè)重要因素，因此要營造