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龍洲島菲詩艾倫營銷執(zhí)行報(bào)告終稿(完整版)

2025-02-26 13:18上一頁面

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【正文】 圍】——優(yōu)越的居住文化好房子的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看樓盤規(guī)模。好房子標(biāo)準(zhǔn)之四【】 ——低密度生活、親地物業(yè)低密度的房子最大的優(yōu)點(diǎn)在于自然和環(huán)境的連接,減少了戶與戶之間的視覺干擾,更加重視私密性,通風(fēng)采光優(yōu)良。高綠化率是現(xiàn)代高品質(zhì)生活的一種需求,在滿足人們視覺美感享受的同時(shí),對(duì)人體健康也有很重要的意義。 好房子標(biāo)準(zhǔn)之七【院落共享空間】——藏風(fēng)聚氣,私密院落在建筑空間中引入自然空間的方式來改善內(nèi)部小氣候,陽光,植物等自然要素被引入了建筑組團(tuán)內(nèi)部,宜人的尺度構(gòu)成富有人情味的居住空間。菲詩艾倫項(xiàng)目,通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì),有效節(jié)省空間,減少公攤面積等措施,使小高層實(shí)用率達(dá)90%,多層洋房實(shí)用率達(dá)95%,江景別墅實(shí)用率達(dá)100%,為客戶提供真正高性價(jià)比的品質(zhì)物業(yè)。配套服務(wù)篇好房子標(biāo)準(zhǔn)之十【物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)】——韶關(guān)最苛刻的三層九重防范系統(tǒng)第一層周界防范:第一重:社區(qū)全封閉式管理系統(tǒng)第二重:周界數(shù)字?jǐn)z像監(jiān)控系統(tǒng)第三重:周界安防阻擋報(bào)警系統(tǒng)第四重:出入口IC卡智能管理系統(tǒng)第五重:紅外線監(jiān)控系統(tǒng)第二層社區(qū)防范:第六重:社區(qū)數(shù)字?jǐn)z像監(jiān)控系統(tǒng)第七重:社區(qū)24小時(shí)電子巡控系統(tǒng)第三層入戶防范:第八重:入戶呼叫系統(tǒng)第九重:室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值,而且還可以使物業(yè)增值。162。162?!镑攘Α庇兄鴱?qiáng)烈的視覺吸引和空間想象力,暗示本項(xiàng)目有著良好的市場預(yù)期。 ◎藝術(shù)的、人文的藝術(shù)和人文的生活概念,是一種歷史而厚重的文化積淀,使項(xiàng)目形象具有豐富的文化內(nèi)涵和迷人的藝術(shù)氣質(zhì),嚴(yán)格區(qū)分市場上空洞的、乏味的、沒有藝術(shù)內(nèi)涵的概念營銷。影響置業(yè)者選擇的最重要因素根據(jù)同致行對(duì)市場的長期觀察和總結(jié),影響置業(yè)者決定購買高端物業(yè)的最重要因素為:品質(zhì)、交通、價(jià)格。選擇購買最低價(jià)格的計(jì)算C = ,∑qn = 77,∑tn = 55。要切實(shí)做到低開高走,兩個(gè)難點(diǎn)在于:一是調(diào)價(jià)頻率;二是調(diào)價(jià)幅度,必須做到調(diào)幅要“小”、調(diào)頻要“頻”。第三篇 營銷戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略構(gòu)思: 從市場鋪墊——價(jià)值訴求——品味訴求——生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略+形象擴(kuò)張整合營銷我們顛覆市場,制定全新的好房子、好生活的評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),樹立項(xiàng)目品質(zhì)、格調(diào)的高端物業(yè)形象,同時(shí)結(jié)合銷售,制造市場熱點(diǎn),使項(xiàng)目的推廣達(dá)到前所未有、耳目一新的全新效果,最終實(shí)現(xiàn)7個(gè)月100%的銷售率,實(shí)現(xiàn)良好的預(yù)期均價(jià)。菲詩艾倫項(xiàng)目在推廣方面應(yīng)準(zhǔn)確控制: 各項(xiàng)能賣什么不能賣什么1未來現(xiàn)狀2親地繁華3資源配套4風(fēng)情傳統(tǒng)5價(jià)值價(jià)格6高尚奢侈7品味尊貴8文化個(gè)性上表為項(xiàng)目差異性賣點(diǎn)表現(xiàn)策略控制的原則,是營銷推廣的指引及調(diào)性。3第二強(qiáng)銷期品味營銷“菲詩艾倫的生活格調(diào)”;4尾盤沖刺期生活營銷“魅力中央 上流生活。我們本階段的主要工作有:為外展點(diǎn)的開放、為內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)的客戶積累而準(zhǔn)備。 中心南移西聯(lián),韶關(guān)高速邁向文明新篇章;內(nèi)容:原因、承載史命、高速發(fā)展、未來。 商會(huì)對(duì)中心區(qū)經(jīng)濟(jì)吸引的看法;216。 公務(wù)員置業(yè)態(tài)度期待;216。時(shí)間:05年12月中-06年3月中(過年期間)主題:城市中心南移,西聯(lián)成就韶關(guān)未來。媒體:樓體戶外+北江橋東段戶外(戶外形象齊步統(tǒng)一);說明:位于人流量大、城市中心地段火車站的近1500平米巨型樓體戶外廣告,昭示性強(qiáng)、傳播面廣。C、 外展點(diǎn)開放()C1:意義178。對(duì)豐富項(xiàng)目形象、令目標(biāo)客戶群詳盡了解項(xiàng)目有直接的功效。 但是,在認(rèn)籌之前必須確認(rèn)是否以卡號(hào)順序選房。 產(chǎn)品介紹會(huì);178。 紅酒會(huì);178。 :報(bào)版(硬+軟)——“西班牙空降韶關(guān),新城市生活革命”訴求:“12月24日,外展點(diǎn)開放”。30萬平米西班牙風(fēng)情島生活”訴求:項(xiàng)目營銷主題、賣點(diǎn)解讀、內(nèi)部認(rèn)購;從營銷效果的角度來看,應(yīng)根據(jù)階段的主題而調(diào)整畫面表現(xiàn)。事項(xiàng):n 入島通道178。 城市公園完工開放(百旺大橋下)具體路線及經(jīng)典,根據(jù)園林最終方案深入細(xì)化。 風(fēng)格:風(fēng)格不同;參見《樣板房風(fēng)格建議》;n 導(dǎo)示系統(tǒng)178。②如果客戶積累太多,則公開解籌當(dāng)天抽號(hào)決定選房順序——抽簽選房,此種方式的前提是VIP客戶認(rèn)籌量是推出單位數(shù)量的3倍以上。 風(fēng)格:溫馨提示、西班牙特色;通過前期集中、高密度的宣傳,項(xiàng)目擁有一批誠意客戶,如何讓誠意客戶進(jìn)一步堅(jiān)定購買信心?通過“好房子自己會(huì)說話”的現(xiàn)場體驗(yàn)營銷,給客戶以未來生活的親身嘗試,最終征服客戶購買。 標(biāo)準(zhǔn):交樓;178。 百旺大橋178。 第三階段:公開發(fā)售期發(fā)售信息推廣開盤活動(dòng)示范區(qū)開放【營銷控制】: 時(shí)間:06年3月底——6月主題:“魅力西班牙,生活新紀(jì)元。 ~:戶外、電視、報(bào)紙等各媒體——“西班牙空降韶關(guān),新城市生活革命”訴求:項(xiàng)目營銷主題、賣點(diǎn)解讀、內(nèi)部認(rèn)購;方案2:178。 現(xiàn)場VIP認(rèn)購組織;(另提專題活動(dòng)方案)如不以新聞發(fā)布會(huì)的方式,而當(dāng)天以外展場為認(rèn)購場地,則需在現(xiàn)場組織內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng),我司將提出認(rèn)購專案。 城市規(guī)劃部門;178。 優(yōu)先選房權(quán);解籌選房活動(dòng),只針對(duì)VIP客戶;178。形式:戶外、報(bào)版(硬+軟)、電視說明:為發(fā)布 “外展點(diǎn)開放”信息,同時(shí)傳遞項(xiàng)目初形象,以吸引潛在客戶深入來訪外展點(diǎn),我們必須通過整版硬廣及大幅軟文廣告相結(jié)合進(jìn)行宣傳,尤其告知項(xiàng)目目標(biāo)客戶群之一的公務(wù)員。 內(nèi)部認(rèn)購場地;C2:外展點(diǎn)功能要求178。菲詩艾倫”項(xiàng)目充滿充滿好奇與期待。人們會(huì)自然地聯(lián)想到自己將與新中心區(qū)、與西聯(lián)發(fā)生各種方面關(guān)系,更多的人認(rèn)為——到西聯(lián)居?。”倦A段的核心目標(biāo)是奠定“韶關(guān)第一盤”高形象,迅速擴(kuò)張市場、為銷售階段聚集目標(biāo)客戶。 商賈名流對(duì)新中心區(qū)居住的看法;216。 對(duì)比新、老中心生活圈規(guī)劃; 內(nèi)容:市政設(shè)施、生活配套、自然環(huán)境、居住質(zhì)量、未來前景。 新中心區(qū)之國際級(jí)、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)功能解讀;內(nèi)容:市政設(shè)施、功能組團(tuán)、未來預(yù)期。生活理念手冊(cè);導(dǎo)示牌、展板設(shè)計(jì)具有營銷主題(西班牙、高品質(zhì))看樓專車包裝接送客戶到現(xiàn)場的中巴外車身;4現(xiàn)場物料及工作風(fēng)車設(shè)計(jì)及制作西班牙風(fēng)格、標(biāo)志構(gòu)筑物之一;會(huì)所及售樓處設(shè)計(jì)施工滿足銷售功能的會(huì)所,體顯尊貴園林設(shè)計(jì)及施工詳見《園林設(shè)計(jì)建議》入戶大堂設(shè)計(jì)符合入伙標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)大堂;樣板房設(shè)計(jì)主題+概念樣板房,及戶型銘牌;導(dǎo)示系統(tǒng)具有西班牙特色的品質(zhì)導(dǎo)示牌戶型單張(手繪、平面設(shè)計(jì))手繪體現(xiàn)品質(zhì)、平面解讀戶型《樓書》產(chǎn)品解讀綜合樓書第二階段:市場預(yù)熱期南郊區(qū)域炒作形象加強(qiáng)外展點(diǎn)開放內(nèi)部認(rèn)購項(xiàng)目炒作項(xiàng)目形象面市【預(yù)熱步驟】: (一) 市場預(yù)熱期1:南郊區(qū)域炒作時(shí)間:05年12月初中旬主題:城市中心南移,西聯(lián)成就韶關(guān)未來。我司調(diào)查顯示,由于韶關(guān)房地產(chǎn)市場的需求量相對(duì)較小,市場項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期約為3-5個(gè)月,相對(duì)較長。 推廣主題延展(營銷概念)通過對(duì)房地產(chǎn)市場營銷推廣的長期、深入研究及綜合多個(gè)樓盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn),同致行認(rèn)為:任何一個(gè)成功的項(xiàng)目推廣,必須嚴(yán)格把握各階段的推廣主題緊密圍繞該項(xiàng)目營銷核心有序有效開展,給市場一個(gè)系統(tǒng)連續(xù)、深刻豐富、品質(zhì)與創(chuàng)新同在的市場形象,在短時(shí)間內(nèi)提高項(xiàng)目知名度,全方位提升項(xiàng)目及發(fā)展商美譽(yù)度。菲詩艾倫產(chǎn)生良好的預(yù)期(生活臺(tái)歷——好房子的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放);進(jìn)而是對(duì)居住價(jià)值、生活品位的訴求(格調(diào)樓市面市)和對(duì)產(chǎn)品亮點(diǎn)的深入挖掘(戶型手冊(cè)發(fā)放),使整個(gè)營銷推廣過程承接有序、緊湊合理。 內(nèi)部認(rèn)購時(shí),價(jià)格較低,才能吸引客戶,真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格?!苩n /C = 2314元/平方米也就說明,在本項(xiàng)目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評(píng)定條件下,本項(xiàng)目的總體均價(jià)水平可達(dá)到2314元/㎡。(2)交通因素t(traffic)100分為滿分分 項(xiàng)內(nèi) 容打 分滿分t距離距城市中心區(qū)距離1—15530距其他各區(qū)距離1—52距片區(qū)中心距離1—54距火車站、機(jī)場距離1—53t時(shí)間到主要干道時(shí)間5—10730到最近公交樞紐時(shí)間5—106到市區(qū)最近繁華商圈時(shí)間5—106t交通組織軌道交通1—15530公交線路1—105小區(qū)接駁交通1—53t停車地面停車1—4310地下停車1—66總計(jì)55100我們認(rèn)為,本項(xiàng)目可得55分。 畢加索《公爵夫人的服裝設(shè)計(jì)》 超現(xiàn)實(shí)主義畫家達(dá)利作品◎運(yùn)動(dòng)的、休閑的西班牙人喜歡旅游、酷愛戶外活動(dòng),對(duì)足球、登山、及自行車等運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)鐘。生 活:突出項(xiàng)目的居家品質(zhì),生活味道濃厚,最大化界定目標(biāo)客戶群體。需求戶型3房2廳2衛(wèi)(洋房和小高層)年齡結(jié)構(gòu)3545歲家庭結(jié)構(gòu)三口之家,或三代同堂型家庭居住片區(qū)多為項(xiàng)目周邊客戶,區(qū)縣的客戶較少生活習(xí)慣生活規(guī)律固定,偶爾也會(huì)忙于應(yīng)酬,閑暇時(shí)刻喜歡讀書看報(bào),有一定的文化品位,注重精神的愉悅和享受付款方式一次性/按揭1020年職業(yè)構(gòu)成細(xì)節(jié)特征描述韶冶、韶鋼集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)主管、工程師為了改善居住環(huán)境,購買三房作為自住,喜歡選擇距離工作地點(diǎn)較近的物業(yè),方便工作和照顧家庭電廠中高層領(lǐng)導(dǎo)及員工收入穩(wěn)定,擁有自有物業(yè),再次購房作為改善居住環(huán)境的需求,一次性到位兼有長遠(yuǎn)居住的考慮粵北醫(yī)院醫(yī)師、主任及醫(yī)院中高層管理人員已工作七八年,收入穩(wěn)定,有一定積蓄,具有強(qiáng)烈改善住房的需求本地政府公務(wù)員及區(qū)縣級(jí)的當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)此類客戶多為二次或多次置業(yè),有個(gè)人灰色收入,購房兼有處置閑散資金、投資保值的考慮個(gè)體經(jīng)營餐飲、商業(yè)老板資金充裕,注重實(shí)惠,好面子,信口碑,購買三房作為自住或投資n 二級(jí)主力客戶(144167㎡的TOWNHOUSE客戶)共性特征描述:擁有個(gè)人實(shí)業(yè),經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場所,有強(qiáng)烈的尊崇感,渴望得到社會(huì)認(rèn)同和體現(xiàn)自身的價(jià)值,對(duì)事物有著強(qiáng)烈的主觀色彩和個(gè)人喜好判斷力,但同時(shí)受高層名流影響易于被引導(dǎo);擁有多套物業(yè),再次購置物業(yè)不僅是出于對(duì)居住的簡單需求,而是對(duì)自己身份和地位的表現(xiàn),同時(shí)是對(duì)稀缺江景資源的占有;注重個(gè)人身體健康,有著強(qiáng)烈的及時(shí)享樂思想,有很強(qiáng)的決策力,對(duì)總價(jià)有一定的控制。162。以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行,可以延長物業(yè)的使用壽命,還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù),適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能,提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性一個(gè)優(yōu)秀的戶型應(yīng)該具備以下基本的條件:首先,相關(guān)尺寸大小及空間布局應(yīng)符合人體工程學(xué);其次,功能健全、布局合理、面積搭配合理;第三,滿足健康要求,做到干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū),出入動(dòng)線流暢,南北通透,采光良好;第四,滿足彈性化空間,以適應(yīng)消費(fèi)者對(duì)戶型的個(gè)性化裝修創(chuàng)造;第五、應(yīng)該與周邊的環(huán)境相互協(xié)調(diào),避免對(duì)視,有良好的景觀視野等。院落建筑是符合當(dāng)今科技的發(fā)展和未來的建筑形式的,是一種新概念的住宅。㎡,%,真正天然氧吧里的健康生活!好房子標(biāo)準(zhǔn)之六【建筑風(fēng)格經(jīng)典】——經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的建筑歷史是不可以更改的,我們卻能創(chuàng)造經(jīng)典的未來!因時(shí)因勢地創(chuàng)造最適宜居住的、具有生命力的、具有參考價(jià)值和歷史意義的建筑,追求線條的美感,使建筑成為一道可以欣賞的靚麗城市風(fēng)景,同時(shí)富有深厚的文化底蘊(yùn)。居住密度直接影響人們居住的整體品質(zhì)。大規(guī)模是開發(fā)商實(shí)力的重要體現(xiàn),它使社區(qū)大面積景觀規(guī)劃和完善生活配套要求成為可能,也是提升社區(qū)管理水平、降低單方管理成本的基礎(chǔ);大的社區(qū)對(duì)社會(huì)有較大的影響,政府也會(huì)提供很大的支持和保證,使大社區(qū)無論從市政配套還是周邊環(huán)境,都將使大社區(qū)里的居住者受益;大社區(qū)具有溫馨、和諧、豐富的社區(qū)文化氛圍。韶關(guān)中心向南轉(zhuǎn)移,西聯(lián)片區(qū)將成為城市未來新的CBD(市中心),龍洲島人,因宅而立;宅,因人得存。引導(dǎo):建議為女性,主要負(fù)責(zé)配合售樓員作好銷售現(xiàn)場接待、樣板房接待、賣場和樣板房保潔等。2)物業(yè)管理公司選取建議我司認(rèn)為如采用物業(yè)管理顧問的方式,可選擇知名品牌物管公司合作,如“萬科”“中?!薄敖鸬亍钡?,既突出項(xiàng)目品質(zhì),又符合區(qū)域競爭戰(zhàn)略。(六)情景體驗(yàn)營銷好的視覺系統(tǒng),可以縮短銷售的過程。216。(三)產(chǎn)品亮點(diǎn)挖掘優(yōu)良生活是從好的住所開始的。龍洲島 “江島”環(huán)境“江心小島”,天賦優(yōu)越,擁有“江島”資源,可謂離塵不離城,既可享受新城市中心的市政配套,又可獨(dú)享小島內(nèi)部資源,為本項(xiàng)目成就高尚居住區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。菲詩艾倫擁有絕對(duì)優(yōu)勢的市場競爭力。系統(tǒng)的價(jià)值體系構(gòu)筑,為營銷推廣提供明確的思路和方向,在對(duì)市場深刻認(rèn)知的基礎(chǔ)上,通過賣點(diǎn)提煉、產(chǎn)品亮點(diǎn)挖掘、生活概念導(dǎo)入、情景體驗(yàn)營銷和軟環(huán)境的營造等方法構(gòu)筑項(xiàng)目核心的價(jià)值體系,使龍洲島178。 異域風(fēng)情歐陸風(fēng)情建筑因其建筑語言豐富,符號(hào)性識(shí)別性強(qiáng),建筑輪廓優(yōu)美,天際線豐富,與中國傳統(tǒng)的建筑有相通之處,充分尊重人的居住感受體驗(yàn)等特點(diǎn)易于被市場接受,厭倦于火柴盒、桌子腿的呆板無奇,白瓷磚、摸灰墻的千面一色,視覺審美陷入疲勞,韶關(guān)人民渴望有所突破,渴望一場久違了的居住革命。我們要讓客戶真切體驗(yàn)到獨(dú)占一島的優(yōu)越感,從澳洲到西班牙,島居都是一種的尊崇身份和優(yōu)越地位的象征,利用島的優(yōu)勢舉辦系列風(fēng)情文化活動(dòng),讓客戶真實(shí)體驗(yàn)優(yōu)越居住環(huán)境,衍生自豪感,并在推廣物料制作中加以渲染。 主入口主要考慮住民的通行功能,注意在門禁、通行功能上的考慮,保證住民的安全和暢通;同時(shí),“門面”的風(fēng)格是住民將來選擇住所的另一個(gè)重要因素,因此要營造
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