【正文】 經(jīng)營性：提供有償服務(wù) 從事物業(yè)管理的是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我生存、自我發(fā)展的經(jīng)營服務(wù)性企業(yè)，其從事一切活動(dòng)必然要考慮經(jīng)濟(jì)收益，否則便無法生存發(fā)展。這也是現(xiàn)在眾多物業(yè)區(qū)域業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛的原因之一。 總之，規(guī)范有序是物業(yè)管理高效運(yùn)作發(fā)展的重要前提，也是服 務(wù)業(yè)發(fā)展的共性。內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，住用人在享受這些服務(wù)時(shí)不需要事先再提出或作出某種約定 . 以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： 一、房屋公共部位的維護(hù)與管理 二、房屋裝修管理服務(wù) 三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) 五、綠化管理服務(wù) 六、安全管理服務(wù)：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防 管理和車輛管 理三大方面。 這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。這種模式是現(xiàn)行物業(yè)管理市場中采用最多的。 缺點(diǎn)是在目前市場 環(huán)境中競爭能力較弱 ， 生存能力不強(qiáng) 。根據(jù)此 《 辦法 》 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)有注冊資金數(shù)額、主要管理和技術(shù)人員數(shù)量、管理物業(yè)的規(guī)模和類型（業(yè)績）等。 ? 三級資質(zhì)： ? 50萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人。 ? 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 但是，業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（續(xù)） （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。只不過這一服務(wù)帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對建筑物進(jìn)行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進(jìn)行約束。 服務(wù)質(zhì)量。 ? 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。凡是為產(chǎn)權(quán)人和使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，出政府部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的外，收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。 ? 3．樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 ? 案例三： ? 2021年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。請問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。 ? 案例五： ? 某先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi) 。 ? 通知服務(wù)處 ， 讓服務(wù)處人員來解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務(wù)人員或保安兩人以上 ， 進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況 ， 作適當(dāng)處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 處理完后 ， 一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn) ， 以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生 。 首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里 ？ 導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激 ， 相對物業(yè)公司 ） ， 今后務(wù)必避免 出現(xiàn)類似問題 。 以后對于這種情況一定要向上級反映 ， 不能自己單干 。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。物業(yè)服務(wù)員上門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。其愛人向校物業(yè)服務(wù)中心提出了賠償要求 (醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約 3400元）。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。 ? 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 雙方的權(quán)利義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標(biāo)的內(nèi)容復(fù)雜、期限較長的特征。 在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利 益應(yīng)當(dāng)服從整體利益 ,單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩 序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生。 ? 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（ 1）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；（ 2）營業(yè)執(zhí)照；（ 3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（ 4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；（ 5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（ 6）物業(yè)服務(wù)業(yè)績材料。 ? 臨時(shí)資質(zhì)： ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（ 1）營業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗(yàn)資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 ? 一級資質(zhì)： ? 500萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。不足的是物業(yè)服務(wù)公司可能會(huì)成為開發(fā)商的利益代言人，而忘記了其本身的服務(wù)職責(zé)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 《 條例 》 第 32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng) 具有獨(dú)立的法人資格。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 四、物業(yè)管理的委托 （一）委托主體 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間不同，物業(yè)管理委托的主體分為兩種： 業(yè)主委員會(huì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第一次委托：開發(fā)商 —— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會(huì) ——— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）物業(yè)管理的委托方式 招標(biāo)投標(biāo)方式 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。 通常是物業(yè)服務(wù)單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)服務(wù)單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： 1．代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等； 2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；