【正文】 前，項目策劃先行，策劃部牽頭聯(lián)合項目公司做市場調(diào)查和分析評價，對項目所處的市場環(huán)境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領(lǐng)會等做出定量分析和定性評價，編制市場調(diào)查報告、可研報告和項目開發(fā)建議書，建議書內(nèi)容包括：市場定位、規(guī)劃方案（含業(yè)態(tài)、戶型規(guī)劃、建筑形態(tài)等）和營銷策略、建設(shè)時序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測算和效益估算，報總裁審定，作為選定項目和開發(fā)計劃的依據(jù)。 銷售管 /客服部理制度 、銷售計劃管理 、 總體銷售計劃 招商中心以項目總體營銷策劃方案為依據(jù)，編制整個項目總體銷售計劃草案（包括銷售目標、資金回籠目標、價格策略、價格清單、銷售節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源計劃、付款方式等），報副總裁審核、總裁批準后，下達執(zhí)行。 建立銷售管控機制，對房源的推出和預(yù)留做精確考慮。各招商部必須制訂詳細的每月回款計劃并落實到個人，作為考核銷售人員業(yè)績的主要指標。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需項目公司客服部審核確認，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有授權(quán)人（總裁）批準。副總裁組織專題討論、核準季度、月度銷售計劃，經(jīng)總裁審批后下達、執(zhí)行。 、策劃部工作制度 、 營銷 推廣 方案 策劃部按照項目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷策劃、推廣草案（包括營銷、推廣方式，營銷主題，價格策略，推盤節(jié)點，銷售目標，投入產(chǎn)出平衡點，廣告策略，銷售賣點及實施步驟等），報副總裁審核、總裁批準后，下達執(zhí)行?？蛻魬{收據(jù)換 發(fā)票。 工作關(guān)系 匯報：招商中心總經(jīng)理 監(jiān)督：本部門員工 指導(dǎo)：本部門員工 合作者：其他部門負責(zé)人 外部關(guān)系：銀行、房產(chǎn)局等。 權(quán)責(zé)范圍 權(quán)利： 對銷售主管的決策有建議權(quán)。 制定銷售培訓(xùn)計劃，提高銷售人員的整體素質(zhì)。 責(zé)任： 1 對策劃經(jīng)理負責(zé) 2 對本職工作完成情況負有責(zé)任 工作關(guān)系 工作匯報：策劃經(jīng)理；合作者：本部門員工；外部關(guān)系：媒體 供應(yīng)商 13 、 負責(zé) 公司 招商 、租售工作。 崗位職責(zé) ，負責(zé)公司危機管理和公關(guān)；媒介資源管理、維護和拓展工作。 工作關(guān)系 工作匯報：策劃部經(jīng)理 監(jiān)督：本部門員工 指導(dǎo)：本部門員工 合作者：其他部門負責(zé)人 外部關(guān)系：客戶 供應(yīng)商 政府職能部門 媒體 、策劃師崗位職責(zé) 職位名稱 策劃師 所屬部門 策劃部 職位層級 一般員工 11 、媒介執(zhí)行崗位職責(zé) 直接上級 策劃經(jīng)理 直接下級 崗位職責(zé) 1．負責(zé)公司項目的前期市場調(diào)研、分析和結(jié)果匯總工作； 2．在策劃總監(jiān)指導(dǎo)下，組織完成公司項目的前期策劃工作； 3．負責(zé)撰寫營銷方案中涉及到的廣告創(chuàng)意文案，上報策劃總監(jiān)審批； 4．負責(zé)整體宣傳推廣方案的策劃執(zhí)行工作； 5．完成策劃部日常管理、經(jīng)營工作； 6．參與定期的市場調(diào)研，收集市場信息，掌握市場動向，市場競爭動態(tài)； 7．由策劃主管授權(quán)處理的其他重要事項 。 權(quán)責(zé)范圍 權(quán)力 4. 對本部門各項工作的管理、監(jiān)督權(quán)； 5. 對本部門員工的管理、 監(jiān)督和考核權(quán)； 6. 對招商中心總經(jīng)理的決策有建議權(quán)。 、 負責(zé)各類促銷廣告的設(shè)計、策劃、發(fā)布。 工作關(guān)系 工作匯報：招商中心副總監(jiān) 監(jiān)督：本部門員工 指導(dǎo)：本部門員工 合作者：本部門員工 外部關(guān)系：客戶 6 、招商主管崗位職責(zé)說 明書 職位名稱 招商部主管 所屬部門 招商部 職位層級 基層管理人員 直接上級 招商部經(jīng)理 直接下級 本部門人員 崗位職責(zé) 1． 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，全面負責(zé)分管區(qū)域的招商日常工作； 2． 負責(zé)分管區(qū)域與其他關(guān)系的協(xié)調(diào)與溝通； 3． 根據(jù)招商中心發(fā)展的需要，協(xié)助招商經(jīng)理制定區(qū)域規(guī)劃，調(diào)整廣告宣傳方案； 4． 負責(zé)根據(jù)分管區(qū)域運營實際情況，制定分管區(qū)域的招商工作目標和工作計劃； 5． 負責(zé)對客戶資源市場價格的調(diào)查，并參與經(jīng)營大戶入市洽談； 6． 負責(zé)督辦分管區(qū)域的合同簽訂、銀行按揭、房款繳納和交房手續(xù)； 7． 熟悉掌握并嚴格執(zhí)行招商政策 ，參與組織大型招商活動； 8． 負責(zé)對分管招商人員工作的管理、培訓(xùn)及業(yè)績的考核； 9． 參與招商部管理規(guī)則的制定和完善； 10. 及時了解其他市場信息，及時反饋，并向部門經(jīng)理提出建議方案； 11. 協(xié)助招商人員處理客戶異議促成招商成交； 12. 及時完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作。 2. 在工作中要認真執(zhí)行公司有關(guān)法規(guī)與各項制度，嚴格依法辦事，堅持實事求是的原則，做好本部門的工作； 3. 組織實施招商方案與銷售計劃的實 施 。 、管理和培養(yǎng)招商隊伍，加強業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí) ，不斷提高專業(yè)人員素質(zhì)，解決招商中遇到的困難，努力完成各項目的招商目標。 工作關(guān)系 工作匯報：公司總裁 監(jiān)督：本部門員工 指導(dǎo)：本部門員工 合作者：其他部門負責(zé)人 外部關(guān)系：大客戶 政府各職能部門 3 招商部部門職能及崗位職責(zé) 、招商部部門職能 、負責(zé)完成公司的招商指標，同其他部門一起努力完成公司所定的經(jīng)營目標。 、掌握市場動態(tài)，搜集市場信息、搞好市場預(yù)測，不斷開發(fā)、提高市場占有率。 、配合公司財務(wù)部制定每年費用預(yù)算及各項招商預(yù)算，審核控制費用支出。 4. 負責(zé)收集商戶信息和相關(guān)行業(yè)信息，建立重點商戶檔案和商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進行日常補充、完善、更新，為公司決策提供信息和建議； 5. 負責(zé)招商人員的管理、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核工作； 6. 根據(jù)策劃人員提供的數(shù)據(jù)和報告，協(xié)助制定廣告策略，協(xié)助廣告宣傳； 7. 設(shè)定招商銷售目標，制定招商銷售計劃，掌握招商銷售進度，完成招商銷售任務(wù) 。 權(quán)責(zé)范圍 權(quán)利： 1. 對本部門工作有管理權(quán)； 2. 對本部門員工有監(jiān)管、考核權(quán)。 、 負責(zé) 戶外 廣告的發(fā)布及管理。 責(zé)任 1．對招商總經(jīng)理 /集團策劃總監(jiān)負責(zé)； 2．對本部門工作的完成情況負有責(zé)任； 3．對下屬人員負有連帶責(zé)任。 8．負責(zé)公司大型活動 (含招商活動等 )的策劃工作 ,執(zhí)行 (包括活動的組織、協(xié)調(diào)、主持等 ),完成活動現(xiàn)場的照片拍攝、 DV 拍攝、編輯工作。 、媒體資源整理工作； 、拓展和維護。 、建立客戶來訪、來電登記工作，每天將數(shù)據(jù)整理好后交 客服部； 、 負責(zé)電話營銷 ，跟蹤潛在客戶，并對客戶 資料 進行整理歸檔。 對所負責(zé)項目人員行使管理、監(jiān)督及調(diào)動權(quán)，承擔(dān)對其工作的指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核等任務(wù)。 責(zé)任： 對招商主管負責(zé)； 對記錄客戶來訪、電話的準確性負有責(zé)任； 對本職工作完成情況負有責(zé)任 工作 關(guān)系 工作匯報：銷售主管 監(jiān)督：本部門員工 指導(dǎo)：本部門員工 合作者：其他部門負責(zé)人 外部關(guān)系：客戶 16 招商中心客服部部門職能及各崗位職責(zé) 、招商中心客服部部門職能 、招商中心行政后勤管理及對外關(guān)系接待、協(xié)調(diào)、處理。 、客服部主管崗位職責(zé) 18 職位名稱 客服部主管 所屬部門 招商中心 職位層級 基層管理人員 直接上級 客服部經(jīng)理 直接下級 客戶部人員 崗位職責(zé) 1．負責(zé)辦理公司商鋪銷售、租賃、簽約、按揭、辦證、收費等手續(xù)。 客戶選購商鋪后憑選房認購單到財務(wù)交付訂金（改圖保證金），簽署認購協(xié)議書，客服部進行認購確認 一 次 性還 是 按揭 客戶補足合同金額 50%首付款，客服部為客戶辦理銀行按揭相關(guān)手續(xù)。 、 階段策劃 根據(jù)項目開發(fā)進度和銷售狀況，策劃部在營銷策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進行階段性分解，提供階段性策劃草案（包括媒體報道、廣告投 放、營銷推廣活動等），報副總裁審核、總裁批準后，下達執(zhí)行。 、 銷售計劃執(zhí)行 招商中心是執(zhí)行計劃的責(zé)任者， 嚴格按集團總部下達的計劃組織銷售。 、銷售臺帳匯報制度 客服部在銷售期間，每天要將銷售數(shù)據(jù)、銷售明細、說明等銷售臺帳同步上報總裁。招商中心根據(jù)公司總體銷售計劃向各招商部下達每月回款計劃。項目公司逐月統(tǒng)計銷售計劃完成情況，按集團總部統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表 47 格填報，在每月底報總部。 、 營銷策略調(diào)整 在項目開發(fā)建設(shè)過程中，若出現(xiàn)國家政策調(diào)控、市場需求重大改變等因素導(dǎo)致銷售實際與計劃出現(xiàn)較大偏差時，需要及時調(diào)整營銷策略和價格策略，招商中心議定針對性營銷策略（含價格策略） ，報副總裁審核、總裁批準后，下達執(zhí)行。 招商中心總經(jīng)理簽字確認 招商部復(fù)核 公司財務(wù)部復(fù)核 招商副總 監(jiān)復(fù)核 公 司總裁審批 公司財務(wù)部發(fā)放傭金 N N N N N N Y N Y N Y N 報客服部備案 38 標準化管理制度的建立和實施流程 招商中心擬定標準化管理制度范本 總裁審批 N 招商中心總監(jiān)學(xué)習(xí)標準管理制度范本并作為培訓(xùn)內(nèi)容 Y 下發(fā)下屬項 目 相關(guān)部門培訓(xùn)并提出反饋意見 根據(jù)標準管理流程范本需求制定銷售管理制度 招商中心總經(jīng)理審核 總裁審批 N Y N Y 招商中心備案下發(fā)并監(jiān)管 招商中心總監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行 行政客服部、招商