【正文】 手段和技術(shù)，最大限度地降低和理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。對所有設(shè)施設(shè)備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設(shè)施設(shè)備運作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 10 質(zhì)量目標(biāo) 二年內(nèi)茂名學(xué)院項目管理的各項指標(biāo)達到國家級《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達標(biāo)評分細則》的各項分項標(biāo)準(zhǔn)。 7 有效投訴率 2‰以下 （年） 2‰以下 （年） 有效投訴次數(shù) /使用人總數(shù) 做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。 *各專業(yè)部負責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理處主任 客服中心 工程部 安保部 綠化組 保潔部（兼） 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 13 作層。 入職、上崗培訓(xùn) 建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂 與協(xié)作單位建立聯(lián)系 物業(yè)接管 日常管理與服務(wù) 隊伍輪訓(xùn) 完善配套 建立檔案 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 16 信息反饋處理機制 （ 1）設(shè)置原則 ①信息源全面豐富。 ③ 要充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進行收集、處理、分析和理用。 （ 4） 分解目標(biāo)為： 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 19 ① 管理人員持證上崗率 100% ② 特種工持證上崗率 100% ③ 操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時間第年不小少于 80 小時；其中安保人員軍訓(xùn)時間每年不少于 120 小時。 員工宿舍 為保證校區(qū) 應(yīng)急狀態(tài)的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體面積由雙方協(xié)定。空調(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 無鼓無脫，無滲水、無裂紋； 無違章，邊角線齊整； 整潔、無污跡、銹跡。 墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損； 室內(nèi)設(shè)施齊全； 整潔、 無灰塵、無霉跡； 無違章、無亂堆放。 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕情液體的侵害。 4 公用照明 每年檢修一次線路和燈具，更 換老化線路和損壞燈具。 設(shè)施完好率100%； 7 衛(wèi)生間、茶水間 每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維 護； 每年對水、電設(shè)施進行一次全面維護； 每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 32 機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案 茂名學(xué)院是一所集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。 顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃。 ② 電容器柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查議表指示及運行參數(shù)； 檢查自動補償器； 檢查各組電容指示燈。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 34 3 蓄電池 檢查浮充電壓、電流值； 檢查蓄電池液比重及液位。 無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。 2 柜背面 檢查閘刀開關(guān)； 檢查自動開關(guān)； 檢查保險絲具； 檢查電纜及電纜頭； 檢查母線支撐固定裝置。 3 接地 檢查接地線。 油位正常（ 24 小時運行）； 連接良好，無滲漏。 2 變壓器 全面清掃、擦拭； 全面緊固螺栓連接部分； 測量繞組直流電阻； 測量線圈絕緣電阻； 相同絕緣電阻。 3 柜內(nèi) 全面清掃灰塵； 整理二次線； 補齊、更換二次線接線號； 檢修閘刀開關(guān)； 無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 37 檢修自動開關(guān)； 全面檢查緊固螺栓連接點； 補刷相位漆。 殼體無 凹凸 ， 無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V搖表用微法表測量或用電壓流表法測量，容量不超過額定值177。 焊接良好、無銹蝕。 ② 變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。 ③ 當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備南要計劃停電時，工程部應(yīng)提前通知客服中心及校方停電范圍、時間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負責(zé)人應(yīng)向維修人員進行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。 消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn) （略） 消防火警應(yīng) 急處理措施 （ 1） 對接報火災(zāi)的處理方案 為了 校園區(qū)在出現(xiàn)火災(zāi)時，做到“忙而不亂”，有效控制 災(zāi)情，把損失控制在最小范圍內(nèi)，特制定如下處理規(guī)程： ① 客服中心任何人員接到或發(fā)現(xiàn)火警時，立即向客服中心辦公室值班人員報告。 （ 2） 撥打“ 119”電話報警程序 ①拿起話筒撥打“ 119”號鍵，準(zhǔn)確講清起火單位名稱，所在位置。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 44 火災(zāi)、火警應(yīng)急處理程序圖 火災(zāi)初期 組織安保員進行滅火 立即派人到現(xiàn)場確認 接到報警 誤報 查明原因，記錄在案 災(zāi)情嚴重 通知火災(zāi)應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組，必要時打火警 119 通知安保部組織人員到現(xiàn)場組織滅火、警戒、疏散 協(xié)助公安消防部門清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好善后工作 將全過程詳細 記錄，及時向上級或有關(guān)部門提交報告 現(xiàn)場處理完畢 物業(yè)管理處 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 45 搶劫、盜竊、勒索等刑事案件的處理程序圖 物業(yè)管理處 發(fā)現(xiàn)情況、接到報警 通知各崗位加強警戒，防止可疑人員進入或逃離現(xiàn)場 立即組織保安員到現(xiàn)場并采取措施制止罪案 必要時打“ 110” 報警 將犯罪嫌疑人擒拿并扭送派出所 搶救受傷人員，必要時向“ 120”求助 配合警方行動，協(xié)助警方做好善后工作 現(xiàn)場處理完畢 將全過程詳細記錄，及時向上級或有關(guān)部門提交報告 。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 42 ③ 講清起火單位屬多層，還是屬于高層建筑（幾棟幾層）。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 41 ③ 現(xiàn)場指揮員集合校園區(qū)內(nèi)所有在場員工，若部門負責(zé)人不在場，則由現(xiàn)場指揮員指定臨時負責(zé)人，臨時負責(zé)人擔(dān)任該部門應(yīng)急指揮工作。 ⑤ 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班員應(yīng)按《校園區(qū)滅火應(yīng)急處理規(guī)程》處理，停電動力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。 ④ 配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時 修理，若 60 分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。 系統(tǒng)的接地電阻小于 4。 ④ 柴油發(fā)電機 序號 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目。 4 地下電纜室 全面清掃、整理。 3 電氣聯(lián)接 調(diào)壓聯(lián)接片； 一次電纜接頭； 二次母線槽接口。 油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良 好無滲漏。 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。 3 在線 檢查接地線，接線頭。 無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入， 干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。 1V，浮充電流1～ 2A(觀察充電電流表 )，電池液比重 1． 26～ 1． 30（采用吸式比重計），液位不低于極板。 2 柜內(nèi) 觀察電容器殼體、套管； 檢查導(dǎo)線及其連接點； 檢查柜內(nèi)溫度。 服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 33 4 變壓器室 檢查門窗、地面、四壁； 檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施； 檢查室內(nèi)照明設(shè)施‘ 檢查室內(nèi)消防施。運用各種科學(xué)手段，最大程度地實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為廣大 師生提供一個安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。 完好、無缺損； 使用正常； 整潔、清爽。 線路無老化； 燈具正常使用，照明完好。 結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 結(jié)構(gòu)性能完好。 箱體完好，標(biāo)識清楚； 設(shè)施能有效使用； 靈敏，準(zhǔn)確報警。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 無積水、無滲漏； 隔熱層完好無損； 避雷網(wǎng)無間斷，缺損； 天面水箱無破損，無滲漏； 無違章，無亂堆放。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對茂名學(xué)院的有效管理。針對茂名學(xué)院的特點， 通過對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達致以下四個效果： 一、 絕對保證有一個正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運作。 培訓(xùn)類別與方式 （ 1） 培訓(xùn)類別 ① 入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)基本知識及 IS09001（ 2022）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓(xùn)； ② 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進行； ③ 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力和培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工中穿插進行； ④ 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個星期內(nèi)進行，采用授課或帶崗的方 式的進行； ⑤ 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培服務(wù)創(chuàng)造價值，合作孕育輝煌 Nick 編著 20 訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后， 采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學(xué)費的方式進行鼓勵。 ⑤ 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。 ③信息通道暢通。 ② 客服中心 *負責(zé) 管理處工作人員日常工作紀律和儀表的檢查、監(jiān)督； *負責(zé)管理處內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理； *負責(zé) 收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進行回訪； *負責(zé) 管理處內(nèi)部人員招聘、