【正文】 ： 516 路、 803 路、 705 路、 575 路、 535 路、 597 路、208 路、 580 路； 通達(dá)漢口其余地區(qū)的公共線路 ： 527 路、 9 路、 595 路、 207 路、 47 路、 69 路、560 路、 70 路、 801 路、 46 路、 604 路。 2． 1 片區(qū) 競爭樓盤基本情況 項(xiàng)目 浦發(fā)銀行 大廈 新華明珠 偉業(yè)國際 公寓 天下國際 辦公區(qū)、會(huì)議室與經(jīng)理室分開，工作互不打擾。 ※ 戶型面積： 全框架結(jié)構(gòu)高層 住宅 樓，建筑面積為 — ㎡ 。 由武漢地產(chǎn)集團(tuán)下屬武漢勞業(yè)銳星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于新華路與明渠路交匯處，毗鄰中山公園，為武漢首席核心 “ 景觀 + 商務(wù) ” 地段。項(xiàng)目雖居城市中心，卻又鬧中取靜，擁有不可多得的景觀資源，是武漢城市核心區(qū)域名符其實(shí)的豪宅。北面緊臨著建設(shè)大道，是目前武漢市最為繁華的商業(yè)中心。 23 區(qū)域酒店式公寓研究 武漢市公寓市場概況 目前武漢市場上的公寓主要分為兩種：小戶型公寓和產(chǎn)權(quán)式 酒店公寓。陽光新天地前期市場定位為小戶型公寓，市 場接受程度并不高，后來改為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，由于其價(jià)格適中，主力總價(jià)在25－ 30 萬左右，同時(shí)擁有 70 年產(chǎn)權(quán)，所以很快銷售一空。目前本區(qū)域是以四星級(jí)以上高檔酒店為主，而中高檔的酒店存在較大的市場需求，圣淘沙、紐賓凱國際酒店正是彌補(bǔ)了這一市場空缺，滿足了這一部分市場需求； 第二，良好的經(jīng)營管理公司是保證其良好運(yùn)營的必要條件。月 3 元 /㎡項(xiàng)目用地總用地面積為 平方米，凈用地面積為 平方米 (以實(shí)測面積為準(zhǔn)），規(guī)劃控制用地性質(zhì)為居住兼容商業(yè)用地，容積率控制在 以內(nèi)，可開發(fā)的總建筑規(guī)模約為 萬平方米。 三、 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 項(xiàng)目定位原則、構(gòu)想及藍(lán)圖 一、 基本原則 1．從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位； 2．針對(duì)特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場； 3．充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力； 4．結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 5．尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出 武漢市的新概念型項(xiàng)目?，F(xiàn)在的消費(fèi)人群對(duì)住房的要求越來越多，對(duì)樓盤的戶型設(shè)計(jì)、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費(fèi)也越趨理性。 C、一卡式服務(wù)，智能住宅：車輛出入，人員進(jìn)出、會(huì)所服務(wù)等可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。 偶得 客戶群 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 企業(yè)高層、高級(jí)白領(lǐng)、 公務(wù)員、私營業(yè)主、 （ 50%） 一般購房人群 （ 5%10%） 其他 05% 原住居民 、投資客 （ 3040%） 36 四、 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 第一節(jié) 建筑風(fēng)格 建議采用現(xiàn)代注意建筑風(fēng)格，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使建筑內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。 第三節(jié) 道路和交通規(guī)劃 一、社區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流交通體系。同時(shí)它的功能也應(yīng)該多樣化，會(huì)所可以考慮設(shè)置如下的項(xiàng)目：社區(qū) 活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)區(qū)、健身房等。 第七節(jié) 智能化建議 采用國際領(lǐng)先的星級(jí)智能化管理系統(tǒng)，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨(dú)特風(fēng)格。 。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。 39 第六節(jié) 物業(yè)管理建議 一、物業(yè)管理模式建議 物業(yè)管理可采用顧問型的方式，一可以降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二可以達(dá)到宣傳推廣本項(xiàng)目的目的，從而提高項(xiàng)目和發(fā)展商的知名度。 三、對(duì)小區(qū)居民的用車進(jìn)行預(yù)測，合理規(guī)劃小區(qū)停車位的數(shù)量。在建筑形體設(shè)計(jì)中采用低臺(tái)落地觀景窗，大氣開放的視野使家不再成為封閉的城堡而是與外部環(huán)境息息相通。 35 目標(biāo)客戶定位 本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，因此客戶來源相對(duì)廣泛，可以針對(duì)廣大漢口區(qū)域客戶，再由于項(xiàng)目所處區(qū)域拆遷戶較多，因此區(qū)域自有客戶也是本項(xiàng)目客戶的重要來源。因此，建設(shè)一個(gè)規(guī)劃適當(dāng)超前，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理，適宜居家、居住概念豐富的住宅項(xiàng)目是有著廣泛的市場基礎(chǔ)的。 2．項(xiàng)目建成后將體現(xiàn)泛會(huì)所功能，利用公共空間充分滿足居民娛樂休閑。區(qū)域內(nèi)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，隨著新華路的整治，該區(qū)域目前已發(fā)展成為武漢市最繁華的地段之一，在用地周邊存量地縮減的情況下，具有較強(qiáng)的開發(fā)潛力。大廈結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)頗有特色，地上十層為鋼骨混凝土結(jié)構(gòu)，十層以上采用內(nèi)筒鋼偏心支撐外框鋼柱體系，樓蓋采用壓型鋼板底?，F(xiàn)澆密肋樓板，是武漢地區(qū)第一座鋼結(jié)構(gòu)為主的超高層建筑，將成為武漢的新地標(biāo)。 26 (二 ) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 基本數(shù)據(jù)分析 本區(qū)域在售寫字樓項(xiàng)目共 13 個(gè)，主要分布在建設(shè)大道與新華路上；其中甲級(jí)寫字樓 5 個(gè)（新世界國貿(mào)大廈、建銀大廈、瑞通廣場、招商銀行、福星國際商會(huì)大廈）普通寫字樓 4 個(gè)（信合大廈、凱盟大廈、登月大廈、良友大廈）商住樓 4個(gè)（陽光新天地、環(huán)亞大廈、同成廣場、國貿(mào)新都）其位置分布圖如下： 在售項(xiàng)目 預(yù)售項(xiàng)目新世界國貿(mào) 建銀大廈 招銀大廈 武漢廣播電視大樓 同成廣場 信合大廈 瑞通廣場 陽光新天地 福星國際商會(huì)大廈地 民生銀 行大廈 良友大廈 登月大廈 凱盟大廈 環(huán)亞大廈 國貿(mào)新都 27 項(xiàng)目基本資料一覽表 新世界國貿(mào)大廈 武漢建設(shè)銀行大廈 瑞通廣場 招銀大廈 福星國際商會(huì)大廈 信合大廈 同成 廣場 (A 座 ) 陽光 新天地 良友大廈 凱盟大廈 登月大廈 環(huán)亞大廈 國貿(mào)新都 物業(yè)性質(zhì) 甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 普通寫字樓 商 住 樓 商 住 樓 普通寫字樓 普通寫字樓 普通寫字樓 商 住 樓 商住樓 推出時(shí)間 2022年 1998年 1999年 1996年 2022年 1998年 2022年 2022 年 1999年 1996年 1998年 2022 年 1996年 地理位置 漢口建設(shè)大道568 號(hào) 漢口建設(shè)大道568 號(hào) 漢口建設(shè)大道847 號(hào) 漢口建設(shè)大道518 號(hào) 漢口新華路 186號(hào) 漢口建大道 618號(hào) 漢口建設(shè)大道538 號(hào) 江漢區(qū)新華路231 號(hào) 新華路316號(hào) 新華路 139號(hào) 新華路 314號(hào) 江岸區(qū)臺(tái)北一路 漢口建設(shè)大道582號(hào) 發(fā)展商 新世界中國地產(chǎn)有限 公司 中國建設(shè)銀行武漢分行 武漢市交通銀行 招銀物業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司 中國信合武漢市農(nóng)村信用社 ——— 新天地房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司 糧油實(shí)業(yè)有限公司 ——— ——— 環(huán)亞實(shí)業(yè) 武漢漢鵬地產(chǎn) 占地面積 ——— 9000余㎡ 萬㎡ 8093㎡ 3100㎡ / ——— 5313 ㎡ 13000 ㎡ ——— ——— ——— ——— 建筑面積 萬㎡ 75054㎡ 萬㎡ 55000㎡ 49388㎡ 萬㎡ ——— 37732㎡ 31900 ㎡ 約 14000㎡ 約8000 ㎡ 約14000㎡ 萬㎡ 供應(yīng)量 約 11萬㎡ 19500㎡ 33800㎡ 36000㎡ 35700㎡ 25200㎡ 54000 ㎡ 20400㎡ 19000㎡ 13860 ㎡ 7000㎡ 7650㎡ 萬㎡ 平均價(jià)位 50－60 元 /㎡ 7080元 /㎡ 租賃：60 元 /㎡ 售：8000出租：38—45 元 /㎡ /月 出售：38－40 元 /㎡ 53 元 /㎡ 25 元 /㎡ 兆瑞國際為目前市場上唯一在售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，其位于香港里拉（五星）旁邊，臨近高雄大酒店（四星）、禧邦可大酒店（ 準(zhǔn) 5 星 ），針對(duì)周邊的酒店本項(xiàng)目將實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營，預(yù)計(jì)每套單間價(jià)位在 200－ 300 元。由于市場競爭激烈，市場上開始推出“酒店式公寓”的概念，此時(shí)的“酒店式公寓”只是提供酒店式服務(wù)和配置，而并非由專業(yè)的酒店進(jìn)行經(jīng)營管理的公寓。南面是解放大道，到達(dá)繁華的江漢路步行街或武廣商圈車行也只須要 10 分鐘，與風(fēng)景秀麗的小南湖公園僅一步之遙。同時(shí)項(xiàng)目處在解放大道于建設(shè)大道范圍內(nèi)，集商務(wù)中心（ CBD），新世界、武廣商業(yè)中心 于一身，城市中心位置核心價(jià)值 不容忽視 。 21 【 天下國際 ※ 優(yōu)惠政策：所有購房者一次性付款享受 折。通風(fēng)采光好，適合辦公。 西北湖、噴泉公園、青少年宮等豐富的景觀資源，以及本區(qū)內(nèi) 大量的高收入客群支撐了本片區(qū)中高檔住宅市場。規(guī)劃中的軌道 2 號(hào)線、 3 號(hào)線將通過本地塊周邊區(qū)域。 西北湖綠化廣場是武漢一片敞開式的綜合性綠化廣場，它采用中國傳統(tǒng)造園手法，用植物進(jìn)行空間構(gòu)成，沿西北湖路兩側(cè)建成面積約 1 萬平方米的櫻花觀賞區(qū)，栽種日本櫻花 500 株，北湖東側(cè)栽種桃柳，湖中植荷 ，形成春桃夏荷的景觀。 15 中山公園 中山公園是全國百家歷史名園之一，始建于二十世紀(jì)初，經(jīng)過幾代人的艱辛創(chuàng)業(yè)，已成為集游覽、觀賞、文化、娛樂、飲食、游藝等多項(xiàng)服務(wù)功能于一身的大型綜合性公園，是武漢鬧市中的綠寶石。 項(xiàng)目周邊餐飲場所分析 1． 1 新華路 序號(hào) 餐飲店名 面積 經(jīng)營特色 1 新天地餐飲 750 江湖菜 2 三五醇酒店 2300 江湖菜 3 湖錦酒樓 1500 江湖菜 4 荊州青蓮酒家 1700 江湖菜 5 胖鍋軒 700 火鍋 6 天怡燕鮑翅 2300 燕鮑翅 27 金色時(shí)代 2300 燕鮑翅 10 29 賀勝橋雞湯 450 江湖菜 30 小四川 300 川菜 合計(jì) 共 9 家，總營業(yè)面積約 12300 平方米 1． 2 解放大道 序號(hào) 餐飲店名 面積 經(jīng)營特色 31 民間瓦罐煨湯 450 江湖菜 32 肥?；疱? 300 火鍋 33 金童子 300 鹵菜 34 巴比特餐廳 300 快餐 35 肯德基